個人房貸為啥又貴又難貸

夏心愉

從去年底至今這段時間里有過買房辦按揭貸款經(jīng)歷的人，很可能有這樣的困惑：個人征信記錄良好，也有穩(wěn)定的收入和稅單，且工資流水清晰，可是銀行房貸卻很難申請下來；好不容易申請到，首套房貸利率都上浮了5%～10%。相比幾年前朋友購房貸款能打八九折，想想心里真不是滋味。

這樣的情況并不少見，以至于央行在近期的住房金融服務專題座談會上對銀行提出要求：控制個人房貸的壓單，接單、審批后就要盡快放款。會上有兩家股份制銀行也承認，首套房貸利率上浮了8%左右。

個人房貸為啥又貴又難貸？上網(wǎng)搜索，發(fā)現(xiàn)幾乎所有論點都將銀行行為全盤歸咎于“房價將下跌”。這一邏輯本身沒錯，房價有越來越大的下跌可能性，意味著貸款的“抵押物”有價值縮水的可能性，亦即貸款風險上升，貸款定價自然要重估?？墒?，這一邏輯未免簡單化。房價預期究竟在多大程度上影響著各銀行的決策？除此以外，在銀行的計劃財務（下稱“計財”）考量里，難道就沒有別的影響因素了嗎？

其實，一個房貸，對于銀行來講，有三套邏輯。

零售貸款：資金定價邏輯

在銀行的經(jīng)營邏輯里，個人房貸究竟算個啥？其實，從部類劃分看，房貸的頭上有三頂“帽子”：在貸種上，房貸是個金業(yè)務，屬于“零售貸款”；在頭寸期限上，房貸是“（中）長期貸款”；在投向分類上，個人房貸屬于“房地產(chǎn)類貸款”。

你去一個支行申請個人房貸，獲貸的先決條件是它“有米下炊”，即這個支行和其分行本身要有相應的零售貸款額度給到你。為什么有些銀行會“壓貸”？問題就出在了額度上。

它的額度從哪里來？“說白了就像‘拍賣’一樣，總行每年放出零售條線的額度大盤子，各個分行出價，出價高的得到更多額度?！币幻巧绦杏嬝敇I(yè)務人士稱。其中“價格決定論”顯而易見。這名計財業(yè)務人士由此認為，“像上海這樣的大城市的分行就比較吃虧”，因為這些地方的金融業(yè)市場化程度高，使得貸款的定價更透明以至價格偏低，而定價上不去也就影響了分行向總行“搶”額度資源的能力。

順著這一資金定價邏輯，有三個銀行不愿告訴你的秘密，你在貸款時必須心里有數(shù)。

第一個秘密，是羊毛出在羊身上。下級行向上級行要額度時“拍賣”式的定價會被轉(zhuǎn)嫁給客戶。當你的客戶經(jīng)理告訴你“排隊等一等”時，你或許不知道，在你前頭“插隊”的情況時有發(fā)生：比排隊多久更重要的是，你愿意接受上浮多少的房貸利率。稀缺的額度資源，往往被出價高者獲得。

第二個秘密，是“遞延效應”。對銀行運作有了解的人或許聽說過“年尾貸款難、年頭貸款易”的說法，因為從收益角度考量，銀行會把稍多的貸款資源放在年頭，而市場需求旺盛的年份，不少銀行在年尾都會面臨貸款額度短缺的情況，零售額度亦不例外。

可是今年，年頭去申請房貸的客戶出乎意料地同樣陷入不受歡迎的窘境，那是不少銀行的另一個秘密。筆者從若干銀行了解到，去年底壓下的貸款較多，不得不用今年的額度去滿足實際發(fā)生在去年的需求。

第三個秘密，對于銀行房貸“漲價”，其實并非其過于“黑心”，實在是銀行有著維系利差的無奈。從行業(yè)來看，在負債端，隨著利率市場化的逐步深化，加上互聯(lián)網(wǎng)金融強大吸存能力的“攪局”，銀行獲得儲蓄/存款的成本已經(jīng)越來越高。

一家中型銀行的支行長表示，他不傾向在個人房貸上花力氣，因為“做房貸簡直像義務勞動”。他的計算方式是，銀行目前相對高成本的負債（如吸收金融同業(yè)的協(xié)議存款），有的年化利率已經(jīng)超過5%，而這還不是銀行的放貸成本，因為還要計入20%的不產(chǎn)生收益的存款準備金，由此，實際的成本至少是“5%÷0.8”，相對6.55%的中長期貸款基準利率，“銀行簡直不創(chuàng)利，白忙乎”。

這個秘密之下，銀行也有了“貸款種類間再平衡”的訴求，當銀行對于對公貸款，尤其是其中的中小企業(yè)貸款更具議價能力，更多的頭寸就可能被調(diào)整過去。

銀行的實際情況并沒逃過央行的監(jiān)測。因此，在住房金融服務專題座談會上，央行的做法是和逐利的銀行談“社會責任”：要求銀行理解購房者的生存壓力，做到財務可持續(xù)發(fā)展，能保本或微利就好。

只是，央行的殷殷期望對于理論上已被拋向市場化經(jīng)營的銀行，尤其是多家上市公司銀行是否有效？一名上市銀行總行人士表示，作為上市公司的銀行若要從基本面上保證股價穩(wěn)定、股東受益，就必然會看重業(yè)績增長；總行每年制定利潤指標，也都是要面對董事會審核壓力的。

中長期貸款：流動性管理邏輯

銀行經(jīng)營需要通盤考慮，除了資金定價和貸種平衡的邏輯，計財還需要把控“流動性”問題，因此在貸款期限上，每個銀行都有長期、中長期、短期貸款間的額度分配及平衡。

“這就好比你自己理財，比如你有100元錢，可以用20元投長期國債，30元投5年期信托，剩下的一半投資股票一半存?zhèn)€活期，需要容易變現(xiàn)的資產(chǎn)來應對生活急需?！鼻笆龀巧绦杏嬝敇I(yè)務人士說，銀行也是這樣控制期限平衡的，房貸屬于不能短期變現(xiàn)調(diào)整頭寸的資產(chǎn)。

而零售貸款中長期資產(chǎn)的盤子，至少對于諸如這名計財人士所在的城商行，“經(jīng)過前幾年的高速發(fā)展，那部分份額已經(jīng)趨于飽和”。

和期限一并考量的另一個計財邏輯是“集中度”管理，資產(chǎn)要分散在幾個籃子里，“就像你不會把所有錢都拿去投一個公司的股票，或都拿去投黃金一樣”。這名計財人士說。而另一個尷尬的現(xiàn)實是，長期資產(chǎn)中流向房地產(chǎn)的集中度也過高了。

由此，一些銀行此前的內(nèi)部指令其實是，對于房貸，要進行現(xiàn)有份額的退出，以及新增份額的限制。

房地產(chǎn)類貸款：風控邏輯

促使銀行決策貸款放與不放的底線是風控邏輯。而個人房貸風險相對大不大，恰恰是最有分歧的問題。

從已有數(shù)據(jù)出發(fā)，不少銀行人士認為，個人房貸因為有足值的抵押品而被長期歸類于銀行的低風險品種。從房貸大行工行的數(shù)據(jù)來看，截至4月末，該行的個人住房貸款不良貸款率僅為0.27%，低于全部貸款的不良率水平。

可麻煩的是，有些銀行人士看到了風險的滯后性——現(xiàn)在的報表數(shù)據(jù)體現(xiàn)不了未來的資產(chǎn)質(zhì)量走勢，尤其是房價已經(jīng)停止上漲。在銀行的邏輯里，房價的下跌就直接意味著“抵押物貶值”。

“過去房貸的低不良率和房價一路上漲息息相關，如果房價不漲甚至下跌，情況就會不同，類似于溫州地區(qū)那樣的‘棄房’現(xiàn)象就是警鐘，不少銀行也因此反復在內(nèi)部做壓力測試?！鼻笆龀巧绦杏嬝敇I(yè)務人士稱。

除了抵押物價值有變化的風險，有資產(chǎn)處置經(jīng)驗的銀行人士還提到了后續(xù)抵押物拍賣過程中的嚴重損耗。一名相關業(yè)務人士表示，從目前經(jīng)驗來看，房貸壞賬后房產(chǎn)進入拍賣程序，往往第一次拍賣甚至第二次拍賣都會流標?！傲鳂撕螅诙闻馁u就要打8折賣，第三次再打8折。”該人士稱，近階段進入銀行拍賣程序的房子單價都比較高，市場需求弱，不容易拍賣成功。

“而這還沒有算進另兩個‘貓膩’。”他補充說，第一個“貓膩”是一些房產(chǎn)在申請貸款時，或多或少買通評估方使估值虛高，在此基礎上算出的抵押率必然是不合適的；第二個“貓膩”是有一些房貸和個人消費貸（以裝修等名義）組合發(fā)放，而消費貸的實際資金用途也是購房，這兩樣都一定程度擴大了房貸風險。

最近發(fā)布的中國指數(shù)研究院房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，2014年5月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10978元/平方米，環(huán)比上月下跌0.32%，是2012年6月以來連續(xù)環(huán)比上漲23個月后首次環(huán)比下跌。