樓市荒誕劇不斷閃現(xiàn)“黑色幽默”

孫華良

限貸松綁只是一種“政策托底”的信號(hào)，不可能馬上使樓市的大勢(shì)翻轉(zhuǎn)，只是會(huì)加快筑底行情的進(jìn)一步形成。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇景變化，極像一部經(jīng)典荒誕劇。我不敢肯定這部荒誕劇是否具有一流的國(guó)際水平，但其濃重的“黑色幽默”色彩，堪稱炫目暈光。

正當(dāng)上海樓市“金九”失顏褪色之時(shí)，正當(dāng)絕大多數(shù)開發(fā)商已無(wú)心戀戰(zhàn)“十一”黃金周之刻，正當(dāng)荒誕劇的劇情已跌宕至谷底時(shí)，剎那間，一陣解放上海樓市的槍聲驀然響起……

9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步做好住宅金融服務(wù)工作的通知》，簡(jiǎn)稱為限貸松綁“央四條”。其主要內(nèi)容為對(duì)首套房貸的認(rèn)定，以及對(duì)開發(fā)商的融資所作出的“大尺度”政策調(diào)整。最使市場(chǎng)購(gòu)買力“解渴”的是，其一，對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的七折；其二，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套貸款政策；其三，對(duì)已經(jīng)取消限購(gòu)或者沒有限購(gòu)的城市，對(duì)擁有2套及以上住房，并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，如何確定首付比例和貸款利率水平，由各銀行自行決定。

限貸松綁“央四條”的出臺(tái)，對(duì)全國(guó)已取消限購(gòu)政策的城市，肯定是一種刺激市場(chǎng)購(gòu)買力的“利好”政策。盡管上海依然在“限購(gòu)政策”上忠于職守地站崗放哨，但“央四條”的出臺(tái)，至少可以激活目前上海樓市的購(gòu)買力。我當(dāng)時(shí)就判斷，如果上海能切實(shí)貫徹執(zhí)行“央四條”，至少能提高市場(chǎng)30%以上的購(gòu)買成交量，使上海樓市能走出一波“筑底反彈”的上升行情。

今年8月份，我就在本刊“新地產(chǎn)”?？l(fā)表了《房地產(chǎn)市場(chǎng)松綁限購(gòu)或限貸，會(huì)不會(huì)成為上海樓市的“救命稻草”》的文章：“我認(rèn)為，‘限購(gòu)限貸’形成封殺樓市交易量的雙劍合刃之力，而‘限貸’之劍足以封喉。其理由之一，今年的銀根仍處于偏緊狀態(tài)，市場(chǎng)現(xiàn)金流是有限的。但我國(guó)居民貸款購(gòu)房的貸款總額并不高，仍處在一個(gè)合理的范圍。放寬居民購(gòu)房貸款，不僅有理論依據(jù)，同時(shí)，也存在實(shí)際的市場(chǎng)需求。

“其理由之二，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海乃至全國(guó)庫(kù)存的新建商品房超過(guò)60%是140平方米以上的‘大戶型’，這種戶型的市場(chǎng)購(gòu)買需求一般都是兩套房貸款的對(duì)象，他們只能貸款總房?jī)r(jià)的40%（上海是30%）。而今年絕大多數(shù)銀行‘趁火打劫’提高了兩套房貸款利率。這不僅提高了銀行貸款的門檻，也增加了貸款購(gòu)房者的購(gòu)房成本，極大地挫傷了購(gòu)房者的購(gòu)房積極性。同時(shí)，也扼殺了‘大戶型’的市場(chǎng)交易量。因此，要實(shí)現(xiàn)樓市‘去庫(kù)存’的政策目標(biāo)，銀行應(yīng)該‘松綁限貸’和降低貸款的利率。

“其理由之三，目前受‘樓市限貸’之苦最深的是兩套房貸款，而兩套房購(gòu)買都是改善型需求。所謂‘改善型’購(gòu)買需求是一種健康的購(gòu)買需求，是人們安居樂業(yè)實(shí)現(xiàn)‘中國(guó)夢(mèng)’的基本標(biāo)準(zhǔn)。而且，從專業(yè)角度而論，改善型購(gòu)房需求者基本上是社會(huì)的中堅(jiān)力量，有穩(wěn)定的職業(yè)和穩(wěn)定的收入，本身就是銀行的優(yōu)質(zhì)客戶資源，而這一群體也并非是國(guó)家政策遏制投機(jī)和投資的購(gòu)房行為。松綁兩套房限貸不僅有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更有利于社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。

“我的分析理由肯定是具有理論和市場(chǎng)基礎(chǔ)的，但銀行是否敢挑戰(zhàn)銀監(jiān)會(huì)的限貸底線？這已不是什么懸念，也僅僅是時(shí)間的問題?！?/p>

“央四條”的如期出臺(tái)，證明了我當(dāng)時(shí)的專業(yè)預(yù)判是正確的。同時(shí)，“十一”黃金周期間，市場(chǎng)觀望情緒開始消退，市場(chǎng)購(gòu)買力出現(xiàn)涌動(dòng)，各個(gè)售樓處看房購(gòu)房的客戶明確增多。

但“十一”黃金周之后不久，上海限貸政策松綁重演了“黑色幽默”，其主要是兩點(diǎn)：“第一，利率七折上海各銀行都不會(huì)執(zhí)行，最多九五折；第二，還清貸款的購(gòu)房者可以享受首套房30%首付政策的，僅限于普通住宅?！倍虾Ｆ胀ㄗ≌臉?biāo)準(zhǔn)是內(nèi)環(huán)內(nèi)總價(jià)330萬(wàn)元，內(nèi)外環(huán)200萬(wàn)元，外環(huán)外160萬(wàn)元，這種購(gòu)買總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，基本上與改善型購(gòu)買者無(wú)緣。購(gòu)房者要購(gòu)買改善型住房，即使有購(gòu)房資格，也不可能享受首付30%的貸款資格。

我認(rèn)為，上海各銀行執(zhí)行放松限貸政策是極其不給力的，當(dāng)初限貸執(zhí)行時(shí)“趁火打劫”，個(gè)個(gè)勇當(dāng)先鋒不示弱地提高貸款門檻和利率。如今要將利率優(yōu)惠于購(gòu)房者，卻是家家哭窮甘當(dāng)縮頭烏龜。豈有此理，竟有此事！且極具“黑色幽默”之風(fēng)采。

由于上海樓市依然架帶著限購(gòu)政策的枷鎖，限貸松綁只是一種“政策托底”的信號(hào)，不可能馬上使樓市的大勢(shì)翻轉(zhuǎn)，只是會(huì)加快筑底行情的進(jìn)一步形成。

盡管上海限貸松綁沒有業(yè)內(nèi)人士預(yù)期的那么給力，但也終于給低迷的上海樓市帶來(lái)一股春天的氣息，使上海樓市交易量出現(xiàn)了向上增長(zhǎng)的生機(jī)。據(jù)“新浪樂居”發(fā)布的信息：“10月前19天，上海新建商品房交易量達(dá)56.24萬(wàn)平方米?！?/p>

這是一種足以讓市場(chǎng)興奮和欣慰的數(shù)據(jù)，也將逐步改變市場(chǎng)的觀望情緒，促使購(gòu)房客戶加快入市的腳步。因?yàn)橐坏┲仔星樾纬?，就?huì)出現(xiàn)一波交易量的高峰，從而使房?jī)r(jià)形成向上發(fā)展的趨勢(shì)。

我對(duì)上海今年第四季度樓市行情的預(yù)測(cè)如下：其一，上海第四季度的新建商品房交易量應(yīng)該在250萬(wàn)平方米以上，從而使上海今年的全年交易量達(dá)到900萬(wàn)平方米以上的良好水平，保持著今年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)平穩(wěn)的市場(chǎng)發(fā)展格局。

其二，上海第四季度的市場(chǎng)走勢(shì)仍然呈現(xiàn)“以價(jià)換量”的主基調(diào)，增加市場(chǎng)交易量是眾多開發(fā)商年底追求的目標(biāo)。購(gòu)房者也因?yàn)閷?duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的改變，而乘勢(shì)入市購(gòu)買，形成平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

其三，上海第四季度的房?jī)r(jià)走勢(shì)肯定是平穩(wěn)向上的，開發(fā)商沒有理由大跌房?jī)r(jià)，同時(shí)，也沒有大幅上漲房?jī)r(jià)的膽量。只有在市場(chǎng)交易量大幅增加的前提下，上海房?jī)r(jià)才有可能出現(xiàn)上漲。可以肯定地說(shuō)，上海樓市的“悲劇”情節(jié)已經(jīng)終止，現(xiàn)已在為一場(chǎng)“喜劇”的出演梳妝打扮。

但房地產(chǎn)市場(chǎng)荒誕劇的“黑色幽默”元素，則反復(fù)折騰著眾多地產(chǎn)人的心魄。最近任志強(qiáng)先生退休之事似乎炒得有點(diǎn)過(guò)分熱鬧，親者要給“任大炮”佩戴紅色世襲章，仇者要給“任大炮”雕刻黑色墓志銘。

其實(shí)，我并不認(rèn)為任志強(qiáng)先生對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展做出過(guò)什么杰出貢獻(xiàn)，充其量只是一個(gè)不怕“挨槍子”的硬角。因此，在他退休之時(shí)，既不必“唱晚”，也不必“送葬”。但他在最后“辭別”演說(shuō)里的一句話，倒是蠻令人惡心的。任先生炫耀自己“不差錢”，到外地的一次出場(chǎng)費(fèi)可以惡賺30萬(wàn)元。其實(shí)，我認(rèn)為30萬(wàn)元沒什么可以炫耀的，因?yàn)槭敲爸嫜浴鞍屪印钡娘L(fēng)險(xiǎn)，還不及明星出場(chǎng)陪酒賺錢輕松和光彩。我讀過(guò)未經(jīng)證實(shí)的明星八卦傳言，30萬(wàn)元陪酒一次恰恰是某些明星的出場(chǎng)費(fèi)價(jià)格。同時(shí)，“任大炮”的炫耀，是否會(huì)使人聯(lián)想到他鼓吹房?jī)r(jià)上漲的目的，是為了自己的出場(chǎng)費(fèi)也能隨之上漲至30萬(wàn)元一次，這就難脫低俗之嫌。因?yàn)?，如果作為一位大開發(fā)商，區(qū)區(qū)30萬(wàn)元是不足掛齒的。而如果作為一位鼓吹房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)專家，出臺(tái)一次賺30萬(wàn)元，會(huì)讓飽受房?jī)r(jià)上漲之苦的工薪階層嗤之以鼻。

“任大炮”的黑色幽默，印證了荒誕劇的荒誕本色。但如果“黑色幽默”中彌漫著血腥味，那將是荒誕劇中的噩夢(mèng)。10月23日某報(bào)刊登著名房企——新城控股董事長(zhǎng)王振華先生的言論：“中國(guó)國(guó)內(nèi)有約9萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，其中90%的企業(yè)最后總會(huì)被淘汰或者選擇退出。短期來(lái)看，房企生存的生態(tài)圈會(huì)更殘酷，房企間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)不斷加劇?！?/p>

如果王振華先生的預(yù)言能兌現(xiàn)，那么，將來(lái)在一幢幢新建大樓的底部，將會(huì)埋葬著一堆堆死亡開發(fā)商的尸骨。這就不是單純的“黑色幽默”，而是一場(chǎng)血雨腥風(fēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)鏖戰(zhàn)！