探析集體建設用地基準地價評估體系框架構(gòu)建

肖沛

摘要：對于集體建設用地價格來說，建立健全一個行之有效的價格體系相當重要。集體建設用地基準的價格涵義，充分對價格組成進行分析研究是科學實現(xiàn)集體建設用地價格界定的要件。其評估原則是“挖掘本質(zhì)、尊重現(xiàn)實、以人為本、體現(xiàn)差異”。集體建設用地的評估一般可以有三種技術(shù)方式，他們分別是樣點地價法、城鎮(zhèn)國有基準地價修正法和成本法。我們在實際的操作過程中要深入的研究成本、收益、土地質(zhì)量評定等等各方面的問題。

關(guān)鍵詞：集體建設用地；基準地價；價格構(gòu)成；評估方法

1 內(nèi)涵識別

1. 1集體建設用地基準地價內(nèi)涵

對于尋常情況下的市場環(huán)境而言，根據(jù)相關(guān)法律來進行后，對那些有償運用目標的集體建設用地的適用就是集體建設用地的基準地價[1]。 它是在一定程度的土地開發(fā)、土地容積率、使用年限、相近的土地質(zhì)量和某一估價基準日的同一類型土地利用完整的集體建設用地的平均價格。

1. 2集體建設用地基準地價的價格構(gòu)成

對于我國鄉(xiāng)村的集體用地上，運用流通的方式不會對土地權(quán)的本質(zhì)造成改變，而發(fā)生變化的只是使用權(quán)限。但對此，我們可以通過處理好與此相關(guān)方面的一些因素來更好的進行，如土地流通的開發(fā)性、供求關(guān)系等，而對于流轉(zhuǎn)價格方面，集體運用的土地則是由成本與價值兩者來決定的。

對于集體建設土地價值的組成來說，首先是使用權(quán)價值，它是將土地當作農(nóng)業(yè)使用時對將來收益進行價值體現(xiàn)的，是對農(nóng)業(yè)差地租和絕對地租的總和。第二是農(nóng)業(yè)用地發(fā)展權(quán)的價值，也就是農(nóng)業(yè)集體用地的增值收益。

在集體建設用地的成本構(gòu)成方面來看。第一它包括土地的取得成本，也就是將沒有利用的土地和農(nóng)業(yè)用土地轉(zhuǎn)變成建設用土地時所發(fā)生的一些成本。比如說土地補償費用、安置補助的費用和耕地開墾的費用等等。第二它還包括土地的開發(fā)成本。也就是相關(guān)機構(gòu)或企業(yè)在將農(nóng)用地和未開發(fā)的耕地變成建設用地時所投入的成本費用。

2評估方法

2.1 評估原則

2.1.1挖掘本質(zhì)，強調(diào)純地價的評估

可以充分體現(xiàn)某地地價水平的地價就是基準地價。所以在評估的時候應該只評估土地，而不能評估土地上的建筑物。最終的評估價格是土地的價格而不是建筑物和土地的綜合價格。其評估的結(jié)果應該是單純的地價而不應該包括土地上附著物的價格。

2.1.2尊重現(xiàn)實，明晰與國有建設用地的差異

一般來說，在成本架構(gòu)上，與國有建設的土地所得到的金額相比，集體建設用地所得的金額要少的多。此外，國內(nèi)目前法律還缺乏一定的完善性，要考慮到農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)在產(chǎn)權(quán)上的特殊性，像不能入市，交易量少等。在土地價格上，集體建設用地的價格相對相同地區(qū)及類別的國有使用土地的價格低很多。

2.1.3體現(xiàn)差異，實現(xiàn)政府可調(diào)可控

在確定集體建設用地的具體價格時，不但要對經(jīng)濟效率及社會公平等問題進行考慮，同時也要強化對政府宏觀調(diào)控目標的實現(xiàn)。政府機關(guān)可以在地價調(diào)控的基礎上實現(xiàn)兩極分化的降低。也可以運用合理有效地土地價格實現(xiàn)城市及農(nóng)村利益格局的調(diào)控，這就有助于更好地完成對集體及國有建設用地價格穩(wěn)定的接洽。

2. 2技術(shù)路線

集體用地價格通?？梢赃\用三種技術(shù)實現(xiàn)評定與估測。

以統(tǒng)一的土地級別定價為基礎，依據(jù)搜集的各種交易樣本及經(jīng)營效益等資料進行集體用地評測參數(shù)的明確就叫做樣點地價法。它是根據(jù)測算的樣點地價評估集體建設用地的基準地價。

基于權(quán)利的差異，使得國內(nèi)集體及國有建設用地形成了價格差異[2]。對于評測已有城鎮(zhèn)基準土地價格的集體建設用地時，往往根據(jù)已有的基準地價來進行參考，進而使級別地價及面積的加權(quán)求和得以實現(xiàn)。在對集體及國有建設用地的權(quán)利差異進行分析時還應當對其進行修改，通過這一依據(jù)進行不同類別集體建設用地地價的確認。這就可以成為國內(nèi)城鎮(zhèn)基準地價的修整方式。

2. 3評估方法

2.3.1修正法評估集體建設用地基準地價

在集體建設用地地價的概念設定基礎上，與集體建設用地相對應的是城鎮(zhèn)土地基準價格，依據(jù)集體建設用地的具體特征，與國有建設用地的基準地價的權(quán)利、政策、交易等的休整。最終取得集體建設用地的基本土地價格。

通常情況下，評測與估測的步驟可以劃分為以下幾點：

第一要去的對應位置的城鎮(zhèn)級別土地價格。使集體建設用地的土地級別及位置相對已有的城鎮(zhèn)建設價格實現(xiàn)相加，運用面積求和的方法獲得對應集體建設用地級別中國有建設用地的土地價格。

第二是對評測與估算日期的休整。相對已有城鎮(zhèn)級別的基本土地價格的交易日期實現(xiàn)休整。

最后是對級別地價具體涵義的劃分，原來的城鎮(zhèn)國有建設用地的基本價格涵義及評測，集體建設用地的基本土地價格涵義是不同的。依據(jù)設置的集體建設用地土地價格的涵義，休正城鎮(zhèn)不同級別土地價格、使用年限、容積率以及基礎設備等。

2.3.2樣點法評估集體建設用地基準地價

樣點地價就是根據(jù)收集的市場交易樣本及經(jīng)營效益、成本等，在收益還原、市場對比等方式方法的基礎上實現(xiàn)對集體建設用地樣本土地價格的獲取。在修正完樣本之后，通過檢驗剔除掉異常樣本，把合格的樣點地價采用簡單算平均值和加權(quán)算平均值的方式算出相應的數(shù)值作為該區(qū)域的基準地價。

2.3.3成本法評估集體建設用地基準地價

我們將農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w用地的時候，還要支付一定的土地獲取費用、開發(fā)費用、稅務費用等，此外還應當進行相應的資金利息投入，并剔除公司獲得的利潤。這些都是開發(fā)土地所投入的成本[3]。這樣也可以算出土地投入的成本。而且土地在由農(nóng)用轉(zhuǎn)化為集體建設用地以后，由于使用目的改變了，土地也由此增加了相應的價值。因此，土地成本價格的價值增加就屬于新增加的土地價格。

4結(jié)語

集體建設用地基準地價的評估對于農(nóng)村閑適土地順利的流入市場起了一個橋梁性。這不僅可以構(gòu)建高效的價格評測體系，同時也能為集體建設用地的構(gòu)建及發(fā)展帶來一定的標準及指引，從而實現(xiàn)地產(chǎn)的平等交易，另一方面也實現(xiàn)了集體建設用地地價的技術(shù)支持和監(jiān)控。

參考文獻

[1] 楊杰，任紹敏. 廣東省農(nóng)村集體建設用地定級與基準地價評估探討[J]. 安徽農(nóng)業(yè)科學. 2010（17）

[2] 何芳，黃震魁. 我國集體建設用地流轉(zhuǎn)試點政策的演進與展望[J]. 中國房地產(chǎn). 2010（04）

[3] 李信儒，馬超群. 我國城鎮(zhèn)基準地價評估中存在的主要問題分析[J]. 湖南大學學報（社會科學版）. 2006（03）endprint