健全機(jī)制 總體規(guī)劃 正確引導(dǎo)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)

摘要：隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，不斷占用農(nóng)村集體建設(shè)用地，大量農(nóng)業(yè)用地被非法占用，在利益的驅(qū)使下流轉(zhuǎn)向非農(nóng)業(yè)化用地，這種狀況在城鄉(xiāng)結(jié)合部尤為明顯。本文在對農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題進(jìn)行了分析，并提出了解決對策。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村集體建設(shè)用地；流轉(zhuǎn)；分配；制度

中圖分類號：F301.2文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1674-0432（2014）-05-08-1

中國的土地按土地利用方式的不同可分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。一般來說，農(nóng)村集體所有用于建筑的土地都是農(nóng)村集體建設(shè)用地，包括農(nóng)村居民住宅建設(shè)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地以及公共建設(shè)用地等。隨著城市化和工業(yè)化的發(fā)展，農(nóng)村集體用地由于具有很多優(yōu)勢，如地域優(yōu)勢和價(jià)格優(yōu)勢等，吸引著眾多投資者前來投資、開發(fā)、利用。本文在對農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題進(jìn)行了分析。

1農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

近年來，隨著城市化的步伐不斷加快，城市周邊農(nóng)村集體建設(shè)用地不斷被占用，以各種各樣的形式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，表現(xiàn)出強(qiáng)烈的市場需求。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已經(jīng)從農(nóng)村內(nèi)部的自發(fā)承包發(fā)展到多種形式的社會(huì)流轉(zhuǎn)?？傮w上看，農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為了不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展形勢。

2農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題

2.1流轉(zhuǎn)主體混亂，收益分配不規(guī)范

我國很多法律都對農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了界定，但是并沒有明文規(guī)定農(nóng)村土地屬于哪一行政主體，未建立相關(guān)組織和機(jī)構(gòu)管理農(nóng)村集體建設(shè)用地，導(dǎo)致在流轉(zhuǎn)時(shí)，農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)主體非常混亂，沒有所有權(quán)代表和執(zhí)行主體來管理流轉(zhuǎn)。這就造成被轉(zhuǎn)讓方、租賃方不能準(zhǔn)確找到主管部門，不僅受到鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村的集體經(jīng)濟(jì)組織和行政管理機(jī)關(guān)的管理，還受到土地所有者、土地使用者等各方的詰難。

土地收益分配也是農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的關(guān)鍵問題，一般情況都是交易雙方獲利，并沒有顧及國家利益、集體利益和村民利益。在交易后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村委會(huì)和村民之間等利益分配關(guān)系沒有得到公開，不能統(tǒng)一協(xié)調(diào)各方的利益，沒有相關(guān)規(guī)章制度可以進(jìn)行管理。

2.2缺乏統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)條件、流轉(zhuǎn)范圍

雙方交易的土地包括集體建設(shè)用地、村民宅基地、集體農(nóng)用地以及非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地等各種農(nóng)村土地，其中既有依法辦理相關(guān)程序的土地，也有擅自改變直接轉(zhuǎn)讓的，既沒有相關(guān)法律法規(guī)確定的轉(zhuǎn)讓條件，也沒有相關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)督管理，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)條件。

目前，政府沒有指定統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)范圍，造成流轉(zhuǎn)范圍的混亂。有的城市土地流轉(zhuǎn)是按照城市規(guī)劃進(jìn)行，有明確規(guī)劃的農(nóng)村集體建設(shè)用地不可以流轉(zhuǎn)，其他的土地則可以流轉(zhuǎn)；有的城市按照建設(shè)用地的劃分時(shí)間來進(jìn)行流轉(zhuǎn)，現(xiàn)有的土地都可以流轉(zhuǎn)，新增的非農(nóng)村集體建設(shè)用地則不可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)；甚至部分城市的土地流轉(zhuǎn)范圍是所有在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的土地。

3農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的對策

3.1完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度

制定相關(guān)法律法規(guī)，明文規(guī)定鄉(xiāng)、村、村民小組三級所有權(quán)主體的權(quán)力界線，完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度，保護(hù)農(nóng)民的切身利益。在調(diào)查農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)實(shí)際情況后，完善相關(guān)法律法規(guī)，明確農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)益及產(chǎn)權(quán)代表。建立相關(guān)土地產(chǎn)權(quán)部門，明確土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能權(quán)責(zé)，促進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)順利。

3.2建立流轉(zhuǎn)制度

因?yàn)檗r(nóng)村集體建設(shè)用地的效益較高，經(jīng)濟(jì)效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)用地，如果不限制土地流轉(zhuǎn)的條件，大量農(nóng)業(yè)用地就會(huì)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，減少農(nóng)業(yè)產(chǎn)量。因此，必須建立農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)制度，限制土地流轉(zhuǎn)的范圍，把流轉(zhuǎn)責(zé)任確立到人，不得強(qiáng)迫個(gè)人或者組織轉(zhuǎn)讓土地，土地流轉(zhuǎn)符合土地所有者、使用者完全自愿的原則，依法進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，也不得阻撓合法流轉(zhuǎn)。

3.3限制流轉(zhuǎn)后的用途

按照城市相關(guān)規(guī)劃嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，限制土地流轉(zhuǎn)后的用途，尤其是進(jìn)行商品房的開發(fā)。因?yàn)殡y以控制土地流轉(zhuǎn)后建設(shè)的商品房總量，不能提供給商品房安全保障，所以應(yīng)該加強(qiáng)土地規(guī)劃，限制用于商品房的土地量，建設(shè)用地的使用途徑必須符合城市的總體規(guī)劃，明確土地流轉(zhuǎn)后的用途。

3.4合理分配流轉(zhuǎn)利益

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后的利益分配直接關(guān)系到各方面的利益關(guān)系，合理分配流轉(zhuǎn)利益，制定合理的分配比例，再次流轉(zhuǎn)的土地收益應(yīng)該歸土地?fù)碛姓撸⑶液炗喯嚓P(guān)合同，以書面形式明確一系列土地流轉(zhuǎn)中會(huì)出現(xiàn)的問題。這樣可以有效地顧及各方面的利益，保障土地所有者的財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)國家利益、集體利益和個(gè)人利益，減少因利益糾葛而出現(xiàn)的問題。

4結(jié)語

農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化發(fā)展的要求，可以合理利用農(nóng)村土地多余資源，提高土地的經(jīng)濟(jì)效益，增加農(nóng)民的收入，但是在土地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)因?yàn)閷?shí)際操作而出現(xiàn)了一系列問題。針對農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題進(jìn)行了分析，探討解決對策，可以有效地避免問題的出現(xiàn)，有利于土地的流轉(zhuǎn)，減少土地流轉(zhuǎn)所造成的糾葛。

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作者簡介：李昆鵬，榆樹市國土資源信息中心，助理工程師，研究方向：農(nóng)村土地管理。