胡泊 翠微福地凱德夢

裴超

凱德MALL·翠微路座落于北京市海淀區(qū)翠微路，位于公主墳商圈區(qū)域，東臨西三環(huán)主干道，向南通向長安街西沿線。

地鐵1號線與購物中心咫尺相連。

項目周邊軍隊大院、機關(guān)單位及教育機構(gòu)等高素質(zhì)人群密布，5公里內(nèi)高檔社區(qū)成群，輻射人口數(shù)近177萬。

集“超市、品牌專賣店、美容健身、休閑娛樂、美食廣場和特色餐飲”于一體的購物中心。

由于翠微路地區(qū)一直都是地產(chǎn)商家的角逐之地，在這樣一個內(nèi)外夾擊的不利環(huán)境下，是怎樣一個人，用何種方式把曾經(jīng)的翠微凱德Mall從不斷的危機中拯救出來。帶著這樣的疑問，我走進了翠微路凱德Mall掌門人胡泊總經(jīng)理的辦公室。聽他訴說著那些你所不知道的奮斗史。

翠微路是一塊福地

在北京城的西邊，自古就是福地。翠微路地區(qū)更是這塊福地中的一顆閃耀的明星。這里交通便利，四通八達。周邊小區(qū)雖不是高大上的商務(wù)公寓或?qū)懽謽?，但都是云集高知、賢達和部隊高干的傳統(tǒng)密集型社區(qū)。他雖不處于城市中心地帶，但這里確是聚集人氣的代表地區(qū)。以至于歷來都是商家的必爭之地。這周邊除了凱德MALL翠微路店之外，不遠處的萬壽路還有凱德商務(wù)地產(chǎn)的另一個項目，凱德精品購物中心。這兄弟間的博弈還好說，但加上北邊一公里內(nèi)，還建有翠微兩個商業(yè)中心和一個城鄉(xiāng)，南邊還有金源新燕莎。這縱橫交錯的商業(yè)覆蓋，在爭奪客源這一基礎(chǔ)內(nèi)容上，胡泊肩上的壓力可不小。外人都替他捏把汗。正所謂，蛋糕雖好，但如何吃到嘴里，成了擺在他眼前最棘手的問題。正所謂，蛋糕雖好，但如何吃到嘴里，成了擺在他眼前最棘手的問題。十多年的商戰(zhàn)積累塑造了他臨危受命而不懼的沉著性格，他把這種激烈競爭的危機打造成一種動力。我從他的眼神中看到了一種堅定的信念，好似訴說心聲：翠微是一片福地，而我胡泊，就將成為這片福地中商業(yè)奇跡的締造者。

這是一個公共客廳

許多商場老總都會將自己所在的購物中心做各種比喻，有說城市的明珠、未來希望、精英集群等，而胡泊卻把凱德MALL翠微路店比喻成“家的客廳”。這也是我有史以來聽到過最有意思的稱謂。胡泊分析道：在周邊三公里之內(nèi)，還沒有一家商場像凱德Mall購物中心這么全面?，F(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)中的購物中心項目慢慢偏向?qū)俚鼗l(fā)展。人們往往喜歡崇尚于近距離、易方便的購物形式。因此購物中心只有貼近當(dāng)?shù)厝说南M觀念，才能更大范圍的收攏人心，當(dāng)他考察當(dāng)?shù)乜腿旱南M能力后，手拿調(diào)查結(jié)果的胡泊，心中有數(shù)了。整個翠微路地區(qū)消費水品本質(zhì)上是很有實力，但他們的消費觀念依然是傳統(tǒng)單一的。不過恰恰這個就是商業(yè)空白，做購物中心不僅要迎合消費者，還要起到引導(dǎo)當(dāng)消費環(huán)境作用。這個地區(qū)工薪族相對穩(wěn)定，但很傳統(tǒng)。胡泊講購物方式不能是單一的，所以需要我們來做合理的引導(dǎo)。平時休息或者周末過節(jié)去哪里，要先想到凱德MALL翠微路，家里的客廳太小，我就把這里做成現(xiàn)代家庭的公共客廳，來到這里無論是約會、聚餐、休息還是陪孩子，都要有一個可去之處。而在我這個‘客廳就全解決了。

電商并非商場死敵

凱德MALL翠微路店一直在做的，一是打造社區(qū)型購物中心，二是營造舒適的具有現(xiàn)代時尚性的購物氛圍。胡泊把這里定位為社區(qū)式家庭型購物中心。

當(dāng)談道給當(dāng)下很多商業(yè)地產(chǎn)造成巨大沖擊的電商問題時，胡泊的臉上露出一絲狡詰的微笑。那個樣子，讓我看到了一個詞——自信。

對于一直以來坊間流傳的關(guān)于電商會終結(jié)淘汰商業(yè)地產(chǎn)的說法，胡泊表示：“電商對零售沖擊很大，但作為地產(chǎn)商來講，商場的盈利收入是租金，而不是商品。購物中心主要是品牌商租賃購物中心的環(huán)境，作為購物中心的經(jīng)營者是把各個業(yè)態(tài)聯(lián)動起來做，在這個平臺上做經(jīng)營，為經(jīng)營者提供一個好的環(huán)境。關(guān)鍵看里面的品牌，好的品牌結(jié)構(gòu)消費者喜歡當(dāng)然會去。其實商場與電商不是對手，更應(yīng)是一種盟友。是可以進行有機結(jié)合的。“商業(yè)地產(chǎn)和電商，誰也不會吃掉誰”，對于人們總是將商業(yè)地產(chǎn)和電商放在彼此對立面情況，胡泊闡明了自己的看法，他認為：“商場和電商可以相結(jié)合。跟電商相比，商場的優(yōu)勢主要是在信息管理和客戶管理上。這種管理具體到實處上就是如何在購物中心先做一個平臺，讓消費者與商戶更了解商場的賣點，同時也給商場的經(jīng)營商戶提供一個便捷的平臺。而電商則是把這些賣點以及商場的各種優(yōu)惠信息進行定時推動，引導(dǎo)消費者進行體驗消費并且與商場進行線上對話，如果這種結(jié)合非常巧妙，結(jié)果無疑是有益的！”

胡泊進一步分析說：電商跟商場并不是處于對立面，并不意味著支持更多的商場談電商。商場收的是租金，如果交易都是線上進行的話，那零售商的租金怎么去找？從商場的角度來講，更多的線上交易，一定會減少客流量，二會使?fàn)I業(yè)額不真實。實體店里面的營業(yè)額下降了，就是減少了地產(chǎn)商的商場經(jīng)營環(huán)境的收入，如此一來，地產(chǎn)商包括投資人如何提升商場的租金水平就成為一個問題。我認為電商不可能把喝咖啡、吃飯都放在虛擬的平臺上，商場的優(yōu)勢在于體驗。充分發(fā)揮體驗的作用和廣闊的休息空間，誰也不想一整天都呆在家中。

開拓者之路

胡泊是個典型的開拓者，這跟他多年從事的工作有關(guān)，他曾從事當(dāng)時號稱高大上的酒店管理工作，北京的建國飯店、新世紀飯店、賽特飯店都留下過他的足跡，但他覺得酒店業(yè)已經(jīng)沒落了，因為當(dāng)時招工都是問題。恰逢那時候都說物業(yè)是朝陽行業(yè)。于是乎胡泊又做起了一段住宅物業(yè)管理，后來又轉(zhuǎn)到寫字樓物業(yè)上，聰明的胡泊來到華夏柏欣通過一個契機，他悟出只是做物業(yè)還是太單一了，商業(yè)物業(yè)才是一個非常豐富的行業(yè)。帶著這樣的啟示，胡泊最后在商業(yè)地產(chǎn)中扎下了根。會想起當(dāng)初從事物業(yè)管理的那段時光，胡總坦言幫助很大。

現(xiàn)在，閑暇之余的胡泊愛一個人坐在咖啡廳里邊喝咖啡邊沉思，他崇尚追求有品質(zhì)的生活方式。喜歡約上朋友聊天、喝茶。他很憧憬那種早午茶的休閑環(huán)境。品質(zhì)塑造人生，帶著這樣的一種追求美好陽光的生活方式，塑造了胡泊的陽光性格。這也必然讓他的事業(yè)旅途更加明媚。就像人們常說的那樣，好的生活方式才能開啟美好未來。由胡泊掌舵的翠微凱德Mall也必將創(chuàng)造出新的輝煌。endprint