房價調(diào)整是中國房地產(chǎn)的成人禮

中國經(jīng)濟(jì)學(xué)人馬光遠(yuǎn)撰文：

國家統(tǒng)計局6月18日公布的70個大中城市5月份房價的最新數(shù)據(jù)，讓圍繞房價是否下跌的爭論基本劃上了句號。

事實上，從國家統(tǒng)計局70個大中城市房價指標(biāo)的歷史表現(xiàn)看，這個指標(biāo)統(tǒng)計的房價數(shù)據(jù)一直偏于保守，甚至鬧出過2009年房價大漲一年之后該指標(biāo)統(tǒng)計的漲幅卻只有1.5%的數(shù)據(jù)風(fēng)波。相對于這個數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)其他統(tǒng)計數(shù)據(jù)則更能明確無誤地佐證“轉(zhuǎn)折點”的到來：其一，從全國來看，無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資還是到位資金，都創(chuàng)下了近年來的新低。前5個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長16.4%，創(chuàng)下了近年來的新低，住宅新開工面積暴跌24.5%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比僅增長4.5%，而2013年全年地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增長26.5%；第二，庫存高企，銷售陷入空前的低迷。在2013年創(chuàng)下8.14萬億元的銷售記錄后，前5個月中國商品房銷量暴跌，一線房企前5月普遍只完成全年銷售任務(wù)的30%左右；而前5個月，全國待售面積超過了5.3億平，一些城市屢屢爆出天量庫存的新聞，無論是前期降價的杭州，還是悄然松動限購的沈陽，去庫存周期都超過了驚人的30個月；第三，一些城市告別“不跌神話”，量價齊跌。一直被認(rèn)為房價“永遠(yuǎn)上漲”的北京，在1季度銷量和去年比較腰斬的同時，二季度延續(xù)了低迷的狀況，住宅成交量很可能創(chuàng)近3年來新低。根據(jù)住建委的統(tǒng)計，6月上半月，北京新建商品住宅和二手住宅網(wǎng)簽量分別為1400套和2557套，環(huán)比5月上半月分別減少11.9%和9.4%。而新房庫存量突破77000套，是2013年1月以來的最高點。二手房的價格至少已經(jīng)下跌5%以上，預(yù)計今年北京二手房價格下跌幅度會達(dá)到15%。

毫無疑問，在沒有任何政策加壓的情況下，中國房地產(chǎn)的市場調(diào)整周期已經(jīng)到來。面對價格的調(diào)整，筆者并不認(rèn)為這是中國房地產(chǎn)行業(yè)的壞事，更不認(rèn)為中國房地產(chǎn)會出現(xiàn)某些人所說的崩盤的情況。對于一個競爭性行業(yè)而言，價格的調(diào)整本來就是常態(tài)，中國房價在經(jīng)歷10多年的單邊上漲，面臨供應(yīng)過剩、流動性緊張和價格高企的局面，價格理性回歸，不僅無害，而是有利于行業(yè)未來的發(fā)展。筆者特別提醒所有人真誠面對四個基本事實：一、這次價格調(diào)整和任何調(diào)控政策無關(guān)，而是市場的自發(fā)反應(yīng)；二、流動性緊張是導(dǎo)致一線城市和熱點城市房價下降的誘因，但流動性緊張的狀況短期不會改變；三、中國樓市的基本面已經(jīng)發(fā)生了里程碑意義的變化，總體供應(yīng)短缺的歷史已經(jīng)終結(jié)，除個別城市外，大部分城市面臨的問題已經(jīng)不是短缺，而是過剩；四、在經(jīng)歷4萬億的狂歡盛宴之后，中國樓市已經(jīng)接近珠穆朗瑪峰的峰頂，期待救市回到以前的狂歡幾乎是做夢。也就是說，無論是目前的房價，市場的流動性，還是供求的基本面，都不支持房價繼續(xù)單邊上漲，只有價格合理調(diào)整，才能刺激新的需求，也才能促進(jìn)整個行業(yè)的洗牌，讓沒有競爭力，資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè)退出市場。價格的調(diào)整對于任何一個行業(yè)而言，都是行業(yè)健康發(fā)展的常態(tài)，中國的房地產(chǎn)業(yè)不例外。

無論是對中國房地產(chǎn)，還是對中國宏觀經(jīng)濟(jì)而言，房價的調(diào)整，房地產(chǎn)回歸理性長遠(yuǎn)而言都有益。價格的調(diào)整和行業(yè)的洗牌從來都是一個行業(yè)成熟的最好的工序。就此而言，如果本輪的調(diào)整不會引發(fā)金融的系統(tǒng)風(fēng)險，當(dāng)局應(yīng)該樂觀其成，而不是急于干預(yù)。中國房地產(chǎn)需要一場成人禮，價格的調(diào)整是房地產(chǎn)走向成熟的必經(jīng)階段。調(diào)整會很痛苦，會洗牌，但唯有如此，房地產(chǎn)才能從狂野走向穩(wěn)重，才能真正健康發(fā)展，不要害怕，也不要拒絕，更不要幻想。endprint