我國房產(chǎn)稅制度改革探析

甘泉

【摘 要】 隨著上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點的推進，房產(chǎn)稅改革將進入到深水區(qū)域。文章從我國房產(chǎn)稅制度體系入手，從房產(chǎn)稅在我國稅收體系的地位分析中探尋房產(chǎn)稅改革問題，從地方稅體系角度就組織地方政府收入、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場以及房產(chǎn)稅制度體系本身的角度探究房產(chǎn)稅制度改革。

【關鍵詞】 房產(chǎn)稅； 地方稅體系； 房地產(chǎn)市場

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）23-0074-03

我國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要中明確提出“改革房地產(chǎn)稅收制度，穩(wěn)步推行物業(yè)稅并相應取消有關收費”?！笆濉币?guī)劃在“改革和完善稅收制度”中提到“研究推進房地產(chǎn)稅改革。逐步健全地方稅體系，賦予省級政府適當稅政管理權限”。隨著我國經(jīng)濟社會發(fā)展以及房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展，無論從稅收公平角度還是調(diào)控房地產(chǎn)市場的角度看，房產(chǎn)稅制度改革成為社會關注的熱點之一。

一、房產(chǎn)稅制度體系

我國房產(chǎn)稅經(jīng)歷了房產(chǎn)和地產(chǎn)合并征收的城市房地產(chǎn)稅到把企業(yè)房產(chǎn)稅并入工商稅，再到獨立的房產(chǎn)稅階段。我國房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)性稅種，僅對城市范圍內(nèi)經(jīng)營性房產(chǎn)征稅。分稅制改革以后房產(chǎn)稅成為了地方稅種，成為地方財政收入的重要來源之一。同時，具有財產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅也在調(diào)節(jié)財富分配促進社會公平方面起到一定作用。目前房產(chǎn)稅根據(jù)經(jīng)營性房產(chǎn)的使用情況分別按照房產(chǎn)余值（在房產(chǎn)原值的基礎上扣除規(guī)定比例）和租金計算納稅。

我國房產(chǎn)稅主要針對城市經(jīng)營用房征稅，對于農(nóng)村及個人居住房屋不征稅，同時政府還規(guī)定對于特殊單位使用的房屋給予減免稅優(yōu)惠。隨著我國房地產(chǎn)市場化改革的進一步推進，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房價屢創(chuàng)新高，為了調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場、避免房地產(chǎn)市場泡沫化，社會各界對于居民居住用房開征房產(chǎn)稅的呼聲開始出現(xiàn)。2011年上海、重慶率先開始房產(chǎn)稅改革試點，進入2013年有關房產(chǎn)稅試點范圍擴大的消息屢見報端。2013年8月，部分現(xiàn)代服務業(yè)“營改增”試點在全國范圍內(nèi)推開，原有的分稅制體系面臨挑戰(zhàn)，加之結構性減稅對財政收入的壓力加大，構建地方稅體系迫在眉睫。作為地方稅重要來源之一的房產(chǎn)稅也成為新一輪分稅制改革的關鍵之一。

二、房產(chǎn)稅地位分析

分稅制改革后，房產(chǎn)稅成為地方稅種重要來源，1995—2002年房產(chǎn)稅收入占地方稅收入的5%左右。但是2002年以后房產(chǎn)稅對于地方稅的貢獻逐漸下降，2012年這一比重已跌至3%以下，說明房產(chǎn)稅組織地方財政收入的作用在下降。這種與房地產(chǎn)市場發(fā)展相脫節(jié)的情況，部分原因在于我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度本身設計存在與經(jīng)濟發(fā)展不相適應的問題。

以各地區(qū)情況看（見表2），2012年，浙江、天津、北京、廣東、江蘇、山東、甘肅七地的房產(chǎn)稅占當?shù)囟愂帐杖氡戎叵鄬^高，均在3%以上。其中浙江最高，為3.93%；最低為江西，僅為1.62%；此外還有山西、貴州均不到2%，其余省份均在2%～3%之間。

以表2數(shù)據(jù)為基礎，以各地稅收收入（DT）為因變量，各地房產(chǎn)稅收入（FT）為解釋變量，建立回歸分析。分別作FT和DT，LOG（FT）和LOG（DT）散點圖1和圖2，可以看出建立LOG（DT）、LOG（FT）線性回歸較為合適。

回歸方程為：

LOG（DT）=4.16184109587+0.852408366233

*LOG（FT）

R2=0.96，說明模型擬合優(yōu)度較好，各參數(shù)t值和F值均較大（見表3），均通過了顯著性檢驗，說明模型成立。

從模型看出，LOG（FT）對LOG（DT）存在正向線性關系。當LOG（FT）增加1個單位，LOG（DT）增加約0.85。即當房產(chǎn)稅增加1個單位，地方稅收收入增加約0.85個單位。可以看出，房產(chǎn)稅增減在很大程度上影響著地方稅收收入增減，它對地方稅收收入起著積極作用。這也證明在新一輪分稅制改革中將房產(chǎn)稅作為地方稅主體稅種是可行的，且應該進一步加強房產(chǎn)稅在地方稅體系中的作用，發(fā)揮其作為財產(chǎn)稅在組織地方財政收入和調(diào)節(jié)財富方面的積極作用。

三、房產(chǎn)稅制度改革分析

（一）強化房產(chǎn)稅組織財政收入的功能

房產(chǎn)稅征稅對象特殊，以坐落地址固定的不動產(chǎn)為對象，從這個角度看稅基相對穩(wěn)定而且更加適宜地方政府征收。由于房產(chǎn)所在區(qū)域地價差異對房產(chǎn)價值的影響也很大，同時房產(chǎn)價值的構成十分復雜，這個程度上講對其征稅存在一定的難度且各地差異明顯，而地方政府負責征收更能發(fā)揮其效率?？偟目捶慨a(chǎn)稅作為地方財政收入來源由地方政府負責征收更具合理性。

根據(jù)財政部網(wǎng)站公布的2012年稅收結構分析數(shù)據(jù)，全年實現(xiàn)房產(chǎn)稅收入1 372.49億元，占稅收總收入的1.4%，比2011年高0.2個百分點。就各地情況看，房產(chǎn)稅占地方預算收入的比重差異較大。以2011年統(tǒng)計數(shù)據(jù)測算，房產(chǎn)稅占地方財政預算收入最高的是北京（達到3.31%），其次是浙江（3.15%），其他省份均未超過3%，除去未開征房產(chǎn)稅的西藏外最低的是江西（1.08%）。從2012年情況看，浙江以房產(chǎn)稅收入占地方預算收入比重3.69%位列第一，北京以3.34%的比重位列第二，其他省份均未超過3%。2008年國際金融危機以后，世界經(jīng)濟進入調(diào)整階段，我國經(jīng)濟由數(shù)量高增長逐步向質(zhì)量強化轉變，進入到整體減稅階段。當前最大的稅制改革舉措就是“營業(yè)稅改征增值稅”，2013年8月在全國范圍選擇交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)現(xiàn)行試點推開，直接觸及現(xiàn)有中央和地方分稅制體系。要進一步推開“營改增”勢必面臨新一輪分稅制改革，在取消營業(yè)稅的情況下應該積極探索更加適合地方征收的稅種，新一輪分稅制改革中應突出具有財產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅在組織地方財政收入中的作用。

當前我國房產(chǎn)稅僅對經(jīng)營性用房征稅，主要以企業(yè)保有的自用房產(chǎn)原值和房屋出租收取的租金為計稅依據(jù)。目前房產(chǎn)稅并未與我國房地產(chǎn)市場化改革同步，居民住房特別是市場化后高端住房未納入房產(chǎn)稅征收體系，限制了房產(chǎn)稅在組織財政收入中的作用。同時以扣除一定比例的房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)并未全面考慮土地增值的影響，這也一定程度上削弱了房產(chǎn)稅稅基，基于此要突出房產(chǎn)稅在構建新一輪分稅制中的作用必須進行房產(chǎn)稅制度的重新設計。

（二）改革房產(chǎn)稅制度，發(fā)揮其在房地產(chǎn)市場中的調(diào)節(jié)作用

隨著我國住房市場化改革的步伐加快，普通居民的住房條件得到了較大改善，房地產(chǎn)市場日益繁榮。但是也應該看到，房地產(chǎn)市場的繁榮背后存在一定的隱憂，市場體制的不夠完善、居民投資渠道的不暢、市場調(diào)節(jié)措施的缺乏等因素影響了我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。具有奢侈性的房產(chǎn)不斷出現(xiàn)，針對房地產(chǎn)的大量投機等行為加劇了我國社會的不公平，成為經(jīng)濟健康發(fā)展的重要影響因素之一。由于我國房產(chǎn)稅制度本身的不完整，使其喪失了在房產(chǎn)市場中的調(diào)節(jié)能力。在投機成本較低的情況下，投機者更容易進行房產(chǎn)投機活動，投機行為會導致市場的泡沫化，當泡沫破滅之時將給經(jīng)濟發(fā)展以沉重打擊。將居民住房納入房產(chǎn)稅征稅體系，一方面可以發(fā)揮征稅對投機行為的抑制作用。房產(chǎn)稅征收作用不在于一時的打壓房價，更重要的體現(xiàn)在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，進而更加長遠調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。另一方面能夠發(fā)揮稅收在監(jiān)控市場健康發(fā)展中的作用，進而降低經(jīng)濟發(fā)生風險的概率。房產(chǎn)作為個人財產(chǎn)的一種，對其征稅也有助于社會公平、維護社會穩(wěn)定，應適當對高檔住房和擁有多套住房的富人征稅。當然，住房關系到公民的基本生活和幸福指數(shù)問題，因此如果對居民住房征稅，必須結合各地實際適當考量基本生活需要和弱勢群體生活保障問題，需要在稅制設計上更加突出公平。

（三）在強化地方稅權的基礎上健全房產(chǎn)稅制度設計

房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對象，而不動產(chǎn)又具有較強的地域性，各地差異很大，同時房產(chǎn)稅征收存在征稅對象和稅源分離的問題即房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對象但是以個人收入為稅源，這些都使得房產(chǎn)稅制度設計比較復雜。建立完善的房產(chǎn)稅制度就必須賦予地方政府相應的征稅權，由地方政府根據(jù)各地的實際情況進行設計。

在具體確定房產(chǎn)稅征收對象時應考慮基本居民生活需求，結合我國人多地少的實際，對居民住房征稅過程中應建立房產(chǎn)面積和房產(chǎn)保有量相結合的評價體系，結合各地實際確定征收對象和減免稅標準。在計稅依據(jù)上應改變?yōu)橐允袌鰞r值為主，這樣能夠保證房產(chǎn)稅的征收和房產(chǎn)市場的發(fā)展相結合，同時針對房產(chǎn)稅征稅對象和稅源的脫節(jié)問題應適當考慮相應的減免稅政策。

總的來看，房產(chǎn)稅制度改革需要結合新一輪分稅制改革同步進行。在根據(jù)事權賦予地方政府一定征稅權的基礎上，進一步拓展現(xiàn)有房產(chǎn)稅征稅范圍，并在條件成熟時逐步整合房產(chǎn)相關稅種，進一步完善房產(chǎn)稅制度。當然房產(chǎn)稅制度改革也勢必需要研究具體房產(chǎn)稅制度設計，在計稅依據(jù)確定上需要考慮房產(chǎn)特性、尊重市場經(jīng)濟規(guī)律?！?/p>

【參考文獻】

[1] 張德勇.進一步完善房產(chǎn)稅的幾個問題[J].稅務研究，2011（4）.

[2] 陳小安.房產(chǎn)稅的功能、作用與制度設計框架[J].稅務研究，2011（4）.

[3] 潘明星，王杰茹.財產(chǎn)稅屬性下房產(chǎn)稅改革的思考[J].財政研究，2011（8）.

[4] 劉成奎.我國房產(chǎn)稅稅制優(yōu)化研究：基于公平與財政收入視角[J].稅務與經(jīng)濟，2012（6）.

[5] 奚衛(wèi)華.論我國房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)[J].北京市經(jīng)濟管理干部學院學報，2013（3）.

[6] 李文，陳國銳.完善房產(chǎn)稅征稅范圍關鍵點分析[J].會計之友，2011（9）.

（二）改革房產(chǎn)稅制度，發(fā)揮其在房地產(chǎn)市場中的調(diào)節(jié)作用

隨著我國住房市場化改革的步伐加快，普通居民的住房條件得到了較大改善，房地產(chǎn)市場日益繁榮。但是也應該看到，房地產(chǎn)市場的繁榮背后存在一定的隱憂，市場體制的不夠完善、居民投資渠道的不暢、市場調(diào)節(jié)措施的缺乏等因素影響了我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。具有奢侈性的房產(chǎn)不斷出現(xiàn)，針對房地產(chǎn)的大量投機等行為加劇了我國社會的不公平，成為經(jīng)濟健康發(fā)展的重要影響因素之一。由于我國房產(chǎn)稅制度本身的不完整，使其喪失了在房產(chǎn)市場中的調(diào)節(jié)能力。在投機成本較低的情況下，投機者更容易進行房產(chǎn)投機活動，投機行為會導致市場的泡沫化，當泡沫破滅之時將給經(jīng)濟發(fā)展以沉重打擊。將居民住房納入房產(chǎn)稅征稅體系，一方面可以發(fā)揮征稅對投機行為的抑制作用。房產(chǎn)稅征收作用不在于一時的打壓房價，更重要的體現(xiàn)在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，進而更加長遠調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。另一方面能夠發(fā)揮稅收在監(jiān)控市場健康發(fā)展中的作用，進而降低經(jīng)濟發(fā)生風險的概率。房產(chǎn)作為個人財產(chǎn)的一種，對其征稅也有助于社會公平、維護社會穩(wěn)定，應適當對高檔住房和擁有多套住房的富人征稅。當然，住房關系到公民的基本生活和幸福指數(shù)問題，因此如果對居民住房征稅，必須結合各地實際適當考量基本生活需要和弱勢群體生活保障問題，需要在稅制設計上更加突出公平。

（三）在強化地方稅權的基礎上健全房產(chǎn)稅制度設計

房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對象，而不動產(chǎn)又具有較強的地域性，各地差異很大，同時房產(chǎn)稅征收存在征稅對象和稅源分離的問題即房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對象但是以個人收入為稅源，這些都使得房產(chǎn)稅制度設計比較復雜。建立完善的房產(chǎn)稅制度就必須賦予地方政府相應的征稅權，由地方政府根據(jù)各地的實際情況進行設計。

在具體確定房產(chǎn)稅征收對象時應考慮基本居民生活需求，結合我國人多地少的實際，對居民住房征稅過程中應建立房產(chǎn)面積和房產(chǎn)保有量相結合的評價體系，結合各地實際確定征收對象和減免稅標準。在計稅依據(jù)上應改變?yōu)橐允袌鰞r值為主，這樣能夠保證房產(chǎn)稅的征收和房產(chǎn)市場的發(fā)展相結合，同時針對房產(chǎn)稅征稅對象和稅源的脫節(jié)問題應適當考慮相應的減免稅政策。

總的來看，房產(chǎn)稅制度改革需要結合新一輪分稅制改革同步進行。在根據(jù)事權賦予地方政府一定征稅權的基礎上，進一步拓展現(xiàn)有房產(chǎn)稅征稅范圍，并在條件成熟時逐步整合房產(chǎn)相關稅種，進一步完善房產(chǎn)稅制度。當然房產(chǎn)稅制度改革也勢必需要研究具體房產(chǎn)稅制度設計，在計稅依據(jù)確定上需要考慮房產(chǎn)特性、尊重市場經(jīng)濟規(guī)律。●

【參考文獻】

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[6] 李文，陳國銳.完善房產(chǎn)稅征稅范圍關鍵點分析[J].會計之友，2011（9）.

（二）改革房產(chǎn)稅制度，發(fā)揮其在房地產(chǎn)市場中的調(diào)節(jié)作用

隨著我國住房市場化改革的步伐加快，普通居民的住房條件得到了較大改善，房地產(chǎn)市場日益繁榮。但是也應該看到，房地產(chǎn)市場的繁榮背后存在一定的隱憂，市場體制的不夠完善、居民投資渠道的不暢、市場調(diào)節(jié)措施的缺乏等因素影響了我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。具有奢侈性的房產(chǎn)不斷出現(xiàn)，針對房地產(chǎn)的大量投機等行為加劇了我國社會的不公平，成為經(jīng)濟健康發(fā)展的重要影響因素之一。由于我國房產(chǎn)稅制度本身的不完整，使其喪失了在房產(chǎn)市場中的調(diào)節(jié)能力。在投機成本較低的情況下，投機者更容易進行房產(chǎn)投機活動，投機行為會導致市場的泡沫化，當泡沫破滅之時將給經(jīng)濟發(fā)展以沉重打擊。將居民住房納入房產(chǎn)稅征稅體系，一方面可以發(fā)揮征稅對投機行為的抑制作用。房產(chǎn)稅征收作用不在于一時的打壓房價，更重要的體現(xiàn)在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，進而更加長遠調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。另一方面能夠發(fā)揮稅收在監(jiān)控市場健康發(fā)展中的作用，進而降低經(jīng)濟發(fā)生風險的概率。房產(chǎn)作為個人財產(chǎn)的一種，對其征稅也有助于社會公平、維護社會穩(wěn)定，應適當對高檔住房和擁有多套住房的富人征稅。當然，住房關系到公民的基本生活和幸福指數(shù)問題，因此如果對居民住房征稅，必須結合各地實際適當考量基本生活需要和弱勢群體生活保障問題，需要在稅制設計上更加突出公平。

（三）在強化地方稅權的基礎上健全房產(chǎn)稅制度設計

房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對象，而不動產(chǎn)又具有較強的地域性，各地差異很大，同時房產(chǎn)稅征收存在征稅對象和稅源分離的問題即房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對象但是以個人收入為稅源，這些都使得房產(chǎn)稅制度設計比較復雜。建立完善的房產(chǎn)稅制度就必須賦予地方政府相應的征稅權，由地方政府根據(jù)各地的實際情況進行設計。

在具體確定房產(chǎn)稅征收對象時應考慮基本居民生活需求，結合我國人多地少的實際，對居民住房征稅過程中應建立房產(chǎn)面積和房產(chǎn)保有量相結合的評價體系，結合各地實際確定征收對象和減免稅標準。在計稅依據(jù)上應改變?yōu)橐允袌鰞r值為主，這樣能夠保證房產(chǎn)稅的征收和房產(chǎn)市場的發(fā)展相結合，同時針對房產(chǎn)稅征稅對象和稅源的脫節(jié)問題應適當考慮相應的減免稅政策。

總的來看，房產(chǎn)稅制度改革需要結合新一輪分稅制改革同步進行。在根據(jù)事權賦予地方政府一定征稅權的基礎上，進一步拓展現(xiàn)有房產(chǎn)稅征稅范圍，并在條件成熟時逐步整合房產(chǎn)相關稅種，進一步完善房產(chǎn)稅制度。當然房產(chǎn)稅制度改革也勢必需要研究具體房產(chǎn)稅制度設計，在計稅依據(jù)確定上需要考慮房產(chǎn)特性、尊重市場經(jīng)濟規(guī)律?！?/p>

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