城鎮(zhèn)老舊住宅樓增設(shè)電梯綜合改造與商機(jī)

曹向煜+++李淑賢

在全面深化改革的偉大歷史進(jìn)程中，新一代中央領(lǐng)導(dǎo)集體提出了“著重解決好現(xiàn)有三個一億人”問題的明確目標(biāo)，其中一個就是棚戶區(qū)改造一億人。這是一個既具體，又實(shí)在，看得見，摸得著的目標(biāo)，是一項(xiàng)重大民生工程。由此，筆者想到，可再增加一個“一億人”的工程——城鎮(zhèn)老舊住宅樓增電梯綜合改造，這是一個拉動城市經(jīng)濟(jì)、改善城市環(huán)境、緩解住房壓力、解決老齡困難的又一重大民生工程，也是一大商機(jī)。

一、城鎮(zhèn)老舊住宅樓增設(shè)電梯綜合改造的迫切性

1.老齡群體的迫切需要。老齡群體是社會群體的重要部分，老齡需要是社會需要的重要方面，建立和諧社會必須重視老齡問題。老干部、老黨員、老年人，過去，現(xiàn)在和將來，始終是黨和國家關(guān)注的重要對象。尤其在進(jìn)入老齡社會的今天，這一問題更為突出。關(guān)注老齡群體，首先要關(guān)心他們的住宅狀況。中國現(xiàn)在有2億多60歲以上的老年人，其中有1億多住在城鎮(zhèn)，這1億多城鎮(zhèn)老年人又大多仍住在六七層高的老舊樓。試想，今天六七十歲的老年人二三十年前不是三四十歲嗎？那時的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和建筑技術(shù)決定了只能蓋六七層高的無電梯樓，改革開放以來蓋的高樓大廈大多為三四十歲的青壯年一代購買。老年人住無電梯六七層老舊樓，青壯年住有電梯的高樓大廈，或者說父輩住無電梯舊樓，兒孫住有電梯新樓，這不是現(xiàn)狀與事實(shí)嗎！這無形中造成了一種社會矛盾或不和諧、不合理、不公平，這一問題已引起不少地方的重視，列入議事日程。北京市政府從2012年起下文對1990年以前的6層老舊樓開始進(jìn)行增加電梯綜合改造，十二五計(jì)劃完成1582座。按此推算，每座摟按60戶計(jì)算，每戶按兩代4口人受益算，如果三個五年計(jì)劃完成，就可改造老舊樓4746座，受益家庭為284760戶，受益群眾1139040人。以此再推算，全國僅142座百萬人口以上大城市受益人口就可達(dá)1.6億了，這是一個多么可觀的數(shù)字啊！如果加上全國中等城鎮(zhèn)，那就更是多了。

國內(nèi)一些城市開始重視老人下不了樓的問題，國外也開始重視。新加坡政府提出“居者有其屋”計(jì)劃，政府預(yù)算60億元，為早期的舊樓翻新、加裝電梯，居民只需要提供百分之五到十二的費(fèi)用。

2.節(jié)省土地的迫切需要。地球很大也很小，有用土地有限，所謂“三山六水一分田”的說法不無道理。土地乃人類生命之根，生存之本，生活之基。離了土地，一切免談！ 農(nóng)業(yè)要占地，工業(yè)要占地，交通要占地，住宅要占地，逝者要占地，在一定意義講，土地比金貴比水珍，人們重金昔水卻不知愛地，這是不全面的，住宅是人們生活的最大需要，好比飛鳥有巢，動物有穴。黨和政府為了解決人民的住宅問題，大抓住宅建設(shè)，但卻帶來了大占土地的大問題，出現(xiàn)了吃住爭地的大矛盾，節(jié)省土地就成為關(guān)乎全局的大事?，F(xiàn)在城市都在大擴(kuò)張、大膨脹，北京擴(kuò)到六環(huán)還不夠。西安有了三環(huán)還不夠，要搞西咸新區(qū)，恐怕東到臨渭，南到南山，西到咸陽，北到富平都叫西安城了，渭河成了城中河了，加上高速、高鐵、工廠，要占多少土地？上海6340平方土地，建設(shè)用地占45%，已經(jīng)到了用地大剎車，政府向工廠企業(yè)“大地主”要地的狀況。出路在哪？就是兩條腿走路：新建與改舊并舉，把老舊樓己占地用起來。

3.美化環(huán)境的迫切需要。建設(shè)優(yōu)美環(huán)境是城市建設(shè)的大標(biāo)準(zhǔn)、大問題，城鎮(zhèn)老舊樓改造正是美化城鎮(zhèn)環(huán)境的重要舉措。李克強(qiáng)總理在《政府工作報告》中大聲疾呼：絕不能一邊高樓林立，一邊棚戶區(qū)連片。當(dāng)再加一句；絕不能一邊高摟大廈，一邊老舊樓成堆。其實(shí)，棚戶區(qū)多為工礦所有，在城市邊沿，而老舊樓卻在城市中心地帶。西安市政府為了治理霧霾、凈化空氣，提出了一個在城六區(qū)建6萬平方米樓頂花園計(jì)劃，每區(qū)l萬平方米，為什么不把它和老舊樓改造一起搞呢？假如西安城區(qū)老舊樓改造為有電梯有花園的新樓，豈不成為西安古城一道示范風(fēng)景線，為美麗陜西建設(shè)帶了頭。

二、城鎮(zhèn)老舊住宅樓增設(shè)電梯綜合改造的商機(jī)

1.住宅建設(shè)企業(yè)的商機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)是推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，但一提房地產(chǎn)，人們多把眼晴盯在新建上，要建多少商品房，多少安居房。于是，房地產(chǎn)商們就招標(biāo)、買地、規(guī)劃、施工。一提改造，如棚戶區(qū)改造、城中村改造、危舊住宅樓改造，又是招標(biāo)、撥地、規(guī)劃、施工，而忽視的就是城鎮(zhèn)可用六七層老舊住宅樓增電梯綜合改造，這同樣是房地產(chǎn)業(yè)，同樣是大市場，同樣是大商機(jī)，許多房地產(chǎn)老總苦于找不到商機(jī)，其實(shí)商機(jī)就在眼前，就在身邊，就在腳下。北京市就不一樣，政府看到了，商家也看到了。還是以北京為例，十五年要改造4746座六七層高老舊樓，要增電梯，維修水電氣管，加一層或兩層作住宅或公共活動場所，甚至建樓頂公園和樓邊花園，每座樓至少投資200萬，就有95億的商機(jī)。以此推算，全國142個大城市就有1.35萬億的商機(jī)，加上中小城鎮(zhèn)，將有兩萬億，這是多么大的商機(jī)??！難怪網(wǎng)上有外國企業(yè)家看上上海老舊樓改造大商機(jī)的報道，中國房地產(chǎn)企業(yè)家還在等什么？

2.電梯鋼材企業(yè)的商機(jī)。改造一座六七層老舊住宅樓一般需四部電梯，按北京3期4746座樓計(jì)算，就要1 8984部電梯，每部按40萬計(jì)算，就要約75億元，全國按142座百萬以上人口大城市計(jì)算，就要2685728部電梯，就是1萬億元，如果每部電梯需5噸鋼材，一座樓需20噸鋼材，北京4746座樓就需鋼材10萬噸，全國142座大城市就需要1420萬噸鋼材。如果按廣東省1 8萬幢老舊樓計(jì)算，全省要360萬噸鋼材；全國30個省市就有540萬幢老舊樓，就要1.08億噸鋼材。這可不是個小數(shù)字，生產(chǎn)鋼材需要鋼，生產(chǎn)鋼需要鐵，生產(chǎn)鐵又需要礦，這不把整個鋼鐵行業(yè)、鋼鐵企業(yè)帶動起來了嗎！

3.維修環(huán)保企業(yè)的商機(jī)。城鎮(zhèn)六七層老舊樓不僅沒電梯，由于已建二三十年，問題甚多。一是管道破裂，跑冒滴漏，污水倒溢，經(jīng)常上下樓因漏水發(fā)生糾紛；二是電線、變壓器老化，經(jīng)常斷電停水停氣停暖；三是防曬層不防曬，材料破碎，伸縮縫漏水；四是花盒亂放，樹木亂栽，雜物亂堆。這樣，在老舊綜合樓改造中，由自來水管道企業(yè)對自來水系統(tǒng)進(jìn)行更換維修，由污水管道企業(yè)對污水管道系統(tǒng)進(jìn)行更換維修，由電修企業(yè)對電線、變壓器進(jìn)行更換維修，由防曬防漏企業(yè)對防曬層、伸縮縫進(jìn)行更換維修，由裝修企業(yè)對樓內(nèi)外進(jìn)行粉刷，由建宅企業(yè)加蓋一兩層住宅或公用活動間，由綠化企業(yè)建修樓頂花園和院落花壇，由道路企業(yè)對周邊道路修建，如此等等，可謂大市場大商機(jī)。

三、城鎮(zhèn)老舊樓增設(shè)電梯綜合改造的可行性

1.政府有決心。一億人的棚戶區(qū)改造，寫入《政府工作報告》作出具體規(guī)劃，上下左右互動，表明了政府為民辦事決心。北京又在老舊樓增電梯綜合改造方面帶了頭，在2012年發(fā)出了《關(guān)于老舊樓小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見》，規(guī)定1990年以前建成的，增設(shè)電梯，十二五完成1582座。由市住房城建委、質(zhì)檢局、消防局制定增設(shè)電梯基本要求，由市綜治辦牽頭，由市財政局牽頭負(fù)責(zé)資金來源、補(bǔ)助比例及落實(shí)計(jì)劃。多次召開協(xié)調(diào)會，要求以區(qū)為單位實(shí)施。廣東省政協(xié)主席督辦委員提案《關(guān)于試點(diǎn)推進(jìn)城市老樓加電梯的惠民工程的建議》要在2010—2015年用六年對全省18萬棟無電梯老舊摟進(jìn)行增電梯改造。廣州市有5萬棟老舊樓要增電梯改造，在市政府服務(wù)中心市規(guī)劃局設(shè)窗口，專門受理市民增電梯樓申請，三個月就批復(fù)施行。上海市發(fā)布《住宅設(shè)計(jì)建設(shè)規(guī)范》要求新建四層以上住宅樓必須安裝電梯，以利老年人上下樓方便。

2.資金有來源。城鎮(zhèn)老舊六七層樓增電梯綜合改造，關(guān)鍵在有沒有資金保證。有了資金，一切問題迎刃而解；沒有資金，一切皆空。解決資金問題，渠道有五：一是政府支持。由國家象棚戶區(qū)改造那樣設(shè)立專項(xiàng)資金。一個三峽工程可以投入成千上萬億，是為民解水患，為什么不可從財稅收入中為老齡事業(yè)拿出一塊。二是單位籌集。北京市建委2011年4月曾發(fā)布《關(guān)于做好老舊住宅電梯整改有關(guān)資金劃轉(zhuǎn)工作的通知》明確規(guī)定：凡涉及有整改電梯的產(chǎn)權(quán)單位《包括已出售公房的原產(chǎn)權(quán)單位》應(yīng)負(fù)擔(dān)資金籌措責(zé)任，可用單位房收售房款和專項(xiàng)維修資金用于整改，這為單位籌資提出了明確政策。另外，有的單位還可從所屬企業(yè)集資，贊助一些。三是住戶集資。六七層老舊樓進(jìn)行增電梯改造，對住戶是對子孫后代都有利事，可以使房屋增值，上下方便，環(huán)境改善，求之不得，都愿出錢。北京戶均七千，占三分之一，這樣雄厚的資金來源為什么不利用。四是社會征集?？蓮捏w育彩票、殘疾人福利彩票 中劃撥一部分，政府可作協(xié)調(diào)。 五是市場化運(yùn)作。對有條件的老舊樓，可由電梯或建筑企業(yè)加一二層或簡易房的辦法免費(fèi)安電梯，加層變賣產(chǎn)權(quán)籌資。這是一條政府領(lǐng)導(dǎo)，政策監(jiān)管，社會運(yùn)作，滾動改造的市場化的好路子。北京文件就要求，增設(shè)電梯可采取單位投入、社會募集、合同能源管理、業(yè)主自籌等方式解決。

3.施工有保證。政府有決心，資金有保證，還必須有好的施工機(jī)制——市場化運(yùn)作，北京市就是采取的這個辦法。政府牽頭，確定項(xiàng)目，籌好資金，然后公開招投標(biāo)，由中標(biāo)者作項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。一般應(yīng)由電梯公司負(fù)責(zé)，把建設(shè)、維修、環(huán)保各企業(yè)統(tǒng)起來施工，還應(yīng)明確監(jiān)理驗(yàn)收單位，對老舊樓進(jìn)行綜合改造。

（作者單位：陜西省工信廳 陜西省戲曲研究院）