紐約置產(chǎn)中國(guó)買(mǎi)家各有盤(pán)算

近年來(lái)，中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛參與紐約大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。中國(guó)萬(wàn)科參與投資的曼哈頓萊辛頓大道610號(hào)商業(yè)大廈已經(jīng)開(kāi)工。上海綠地集團(tuán)已經(jīng)與紐約一公司合作，共同收購(gòu)后者持有的布碌侖大西洋廣場(chǎng)的地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資將超過(guò)50億美元。在紐約證交所上市的中國(guó)公司鑫苑置業(yè)已在威廉斯堡購(gòu)買(mǎi)地皮，正在修建一個(gè)216套住房的公寓項(xiàng)目。

中國(guó)買(mǎi)家 購(gòu)多處地標(biāo)

中國(guó)地產(chǎn)大亨張欣和巴西的銀行家薩夫拉是最活躍的兩名國(guó)際買(mǎi)家，主要是因?yàn)楣餐鲑Y14億美元買(mǎi)下通用汽車(chē)大廈的40%股權(quán)，而該大樓估價(jià)34億美元。資料還顯示，張欣從2010年至2013年共買(mǎi)下兩處地產(chǎn)，投資額為19億美元。

白色大理石通用汽車(chē)大廈高50層，靠近中央公園的東南角，在房地產(chǎn)界引人注目。該大樓的面積是200萬(wàn)平方英尺，每平方英尺的價(jià)格為1700美元。該大樓15萬(wàn)平方英尺的零售空間因?yàn)榈攸c(diǎn)好而租金高。它的頂級(jí)辦公室租客包括奢侈品制造商雅詩(shī)蘭黛等。其零售空間也很昂貴，租戶包括玩具商FAO Schwarz和蘋(píng)果公司商店。

另一項(xiàng)引人注目的交易是上海復(fù)星國(guó)際在2013年10月以價(jià)格7.5億美元買(mǎi)下曼哈頓第一大通曼哈頓廣場(chǎng)大廈，原屋主是摩根大通。這座60層大樓是紐約地標(biāo)性的高級(jí)辦公樓之一。與張欣不同的是，復(fù)星國(guó)際全額買(mǎi)下這棟大樓，是這棟大樓的唯一屋主。該棟大樓位于紐約華爾街附近，與聯(lián)儲(chǔ)會(huì)紐約分行僅有一街之隔，位置極佳。

今年3月，北京首都開(kāi)發(fā)集團(tuán)以約9975萬(wàn)美元購(gòu)得曼哈頓中城一棟葛雷森公寓樓，該公寓樓位于東第28街上，共有17層及128套住房，面積為1萬(wàn)平方米，平均每套公寓價(jià)格為78萬(wàn)美元。

曼哈頓地產(chǎn) 吸引力大

中國(guó)企業(yè)在紐約購(gòu)樓有以下原因：企業(yè)計(jì)劃轉(zhuǎn)型、分散投資風(fēng)險(xiǎn)、有效配置資產(chǎn)、通過(guò)國(guó)際化平衡市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、抄底地產(chǎn)市場(chǎng)。有的中國(guó)旅館公司來(lái)紐約購(gòu)買(mǎi)高級(jí)旅館是為了升級(jí)，可以學(xué)習(xí)紐約旅館的管理經(jīng)驗(yàn)，提高自己公司的檔次，也為在中國(guó)經(jīng)營(yíng)高級(jí)旅館創(chuàng)造條件。

曼哈頓的商業(yè)地產(chǎn)對(duì)中國(guó)公司特有吸引力，因?yàn)槁D地產(chǎn)價(jià)格堅(jiān)挺。地產(chǎn)本身還在升值，比投資股市穩(wěn)定。地產(chǎn)可以永久地傳遞下去，不像中國(guó)有使用年限。有的美國(guó)企業(yè)都存在一兩百年，最后都擁有地產(chǎn)。地產(chǎn)可以應(yīng)急，如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難，可以變賣(mài)地產(chǎn)，讓公司度過(guò)難關(guān)。地產(chǎn)還可做抵押貸款，若出租每月還有收入。目前，曼哈頓的商業(yè)地產(chǎn)的每年收益在3%至8%之間。

紐約地產(chǎn)的中國(guó)投資人分為以下幾類(lèi)：中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司最多。這些公司在中國(guó)的發(fā)展遇到瓶頸，需要分散風(fēng)險(xiǎn)。他們大部分把錢(qián)存入香港、新加坡和維京群島。這些都是資金可以自由進(jìn)出的地方，可以隨時(shí)來(lái)美購(gòu)樓。其次是中國(guó)的貿(mào)易公司。他們?cè)诿绹?guó)有分公司，與美國(guó)有業(yè)務(wù)往來(lái)，要在美國(guó)購(gòu)置地產(chǎn)。第三是上市公司、國(guó)有企業(yè)和私人公司，總之各行各業(yè)都有。

也有的中國(guó)企業(yè)來(lái)紐約買(mǎi)樓是掩蓋中國(guó)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)虧損。例如，中國(guó)業(yè)務(wù)虧損后，就在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)大樓，然后用這棟大樓抵押貸款，再出高價(jià)買(mǎi)下大樓。從賬面上看，第一次買(mǎi)樓賺錢(qián)了，再用“賺的錢(qián)”彌補(bǔ)中國(guó)業(yè)務(wù)的虧損。這是玩弄金融游戲，使公司股票不會(huì)下跌。

中資銀行 做資金后盾

中國(guó)企業(yè)來(lái)美國(guó)購(gòu)樓，關(guān)鍵的因素之一是有無(wú)足夠的資金以及資金何來(lái)。中企買(mǎi)房的資金來(lái)源不同。許多是自己拿出一部分，貸款一部分。貸款銀行也不一樣，有的是從中國(guó)銀行貸款，也有的從美國(guó)銀行貸款，也有的是從兩家銀行分別貸款。幾年前，在商業(yè)物業(yè)交易領(lǐng)域，最大的3到4個(gè)外國(guó)貸款機(jī)構(gòu)是一些德國(guó)銀行的美國(guó)分行，但現(xiàn)在名列前茅的是中國(guó)銀行。

《地產(chǎn)交易》雜志今年2月號(hào)統(tǒng)計(jì)出2013年紐約市20大商業(yè)貸款機(jī)構(gòu)，德國(guó)銀行排在第一位，貸款數(shù)是28筆，貸款額為50億美元。而中國(guó)銀行貸款數(shù)雖然僅有4筆，但是貸款額有14億美元，排在第12位。這個(gè)貸款額超過(guò)美國(guó)最大的政府貸款機(jī)構(gòu)房利美（Fannie Mae）的12億美元。

中企開(kāi)發(fā)地產(chǎn) 現(xiàn)熱潮

今年2月25日，中國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科集團(tuán)參與開(kāi)發(fā)的曼哈頓萊辛頓大道610號(hào)大廈項(xiàng)目動(dòng)工。該項(xiàng)目屬于商住樓，樓高61層，包括3萬(wàn)平方米的高級(jí)公寓和首層商鋪。合作對(duì)象為紐約地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商RFR公司和地產(chǎn)管理公司海茵公司。項(xiàng)目建成后將于2015年秋季啟動(dòng)預(yù)售，2017年交付使用，面對(duì)紐約及國(guó)際高端客戶。（編輯/唐馨）