限購松綁，呼市自救？

鄭智維　田鳳元

“財政收入主要來自土地，政府取消限購是在救市，同時也是在救自己。”

“取消商品房銷售方案備案制度，居民購買商品住房含二手住房在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權屬登記時，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。”6月26日，呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處的一份文件中如此表述。

該文件的發(fā)布使呼和浩特成為全國首個發(fā)文確定放開樓市限購的城市。緊隨其后，蘇州、鄭州、合肥、濟南等20幾個城市的樓市政策都相應調(diào)整，限購松綁產(chǎn)生擴散效應。

不過，《民生周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，限購松綁并未給呼和浩特帶來明顯影響。供需矛盾失衡的情形下，呼和浩特的“崩盤說”仍難言虛實，受樓市低迷影響的地產(chǎn)商呼吁放開限貸的呼聲漸強。

取消限購滿月

7月末，恰逢呼和浩特取消限購的新政實施滿月。限購松綁后的呼和浩特樓市，有何表現(xiàn)？

“從購房者到訪量及樓盤銷售數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)銷售情況變化不大?！闭劶靶抡邘淼挠绊?，呼和浩特市中海宏洋地產(chǎn)有限公司銷售經(jīng)理付曉敏告訴記者，放松限購，對于一些房地產(chǎn)項目有好處，但對于整個樓市影響并不明顯。“只是影響了大戶型的改善型住房，對剛需住房影響很小?！?/p>

回首3年前呼和浩特開始限購時的情形，付曉敏記憶猶新。

2011年，尚未大學畢業(yè)的她就來到中海地產(chǎn)上班，當時的身份是置業(yè)顧問。正是從這年5月起，呼和浩特開始實行限購。“我們的售樓團隊組建之初，就遇到了這次政策變動?！彼貞?。

在一些地產(chǎn)商看來，無論是現(xiàn)在的限購松綁，還是3年前實施的限購政策，“感覺影響都沒那么明顯。”

談及呼和浩特的限購政策，內(nèi)蒙古秋實（地產(chǎn)）集團行政運行中心副總經(jīng)理周曉彤認為，初期沒什么影響，直到2013年4月份至今，限購對市場的影響才逐漸顯現(xiàn)。“但主要是對于大平米的改善型住房?！?/p>

他以呼和浩特錫林南路的秋實璟峯匯小區(qū)項目為例，該項目在2012年7月首次開盤就賣出了184套，90平方米左右的剛需房非常受歡迎。

后來，限購政策一出，銷售受到了一定影響?！拔覀?yōu)榇苏{(diào)整了方案，在二期住宅上增加了小戶型比例，現(xiàn)在來看，當時的這個決定還是非常明智的?！敝軙酝f。

針對此次放開限購，也有呼和浩特市民擔心：是否會導致炒房熱再現(xiàn)？

在接受記者采訪時，內(nèi)蒙古社科院經(jīng)濟研究所所長于廣軍認為，就呼和浩特房地產(chǎn)目前的情況而言，不會出現(xiàn)購房熱。

在他看來，如果房貸與信貸政策不放松，僅放開限購政策根本無法改變呼和浩特樓市的大局。“從供大于求的市場現(xiàn)狀看，房價有虛高的因素；此外，住宅已經(jīng)不具有小規(guī)模資本投機性和家庭小規(guī)模資本投資品特性。”他分析。

崩盤？

來自湖北的徐祖學經(jīng)營著一家勞務公司，早在2003年他就到了呼和浩特。

在他看來，過去10年中，2006～2010年期間的呼和浩特房地產(chǎn)市場是最好的?！爱敃r，只要按照合同完工，建筑商很快就能結清勞務工資?！?/p>

不過，鄂爾多斯樓市崩盤以后，呼和浩特市的房產(chǎn)需求也開始萎縮?！爸皝砗艉秃铺厥幸淮涡再徺I一單元、十幾套樓房的老板們逐漸消失?！?/p>

但是，房屋供應量依然在不斷增加。

供需關系的變化，導致房屋銷售回款緩慢，引發(fā)開發(fā)商資金鏈緊張。據(jù)徐祖學了解，目前很多開發(fā)商都用房子或者路虎、奔馳、寶馬等豪車抵債。由于房子、豪車難以變現(xiàn)，工程承包商無法支付材料款、勞務工資，導致目前一些樓盤不得不停工。

在呼和浩特調(diào)查時，記者發(fā)現(xiàn)，由于資金緊張，許多中小開發(fā)商普遍存在延期交房及拖欠工程款的情況，停工樓盤不斷涌現(xiàn)。

記者在走訪中了解到，位于呼和浩特市巴彥淖爾路的奈林尚苑小區(qū)，從2010年開盤至今，部分業(yè)主已經(jīng)入住，但外圍的幾棟高層仍沒有竣工，銷售中心的大門也上了鎖。

此前，呼和浩特就放松限購向住建部請示時陳述了兩點理由：呼和浩特市面臨的不僅是供應過剩的問題，而且是崩盤的問題；不僅是樓市的問題，更是經(jīng)濟要發(fā)展的問題。

然而，呼和浩特的房地產(chǎn)，是否真的到了崩盤地步？

“會哭的孩子有奶吃?！敝軙酝f，只有向住建部陳述理由時說得嚴重些，取消限購才能得到住建部的許可?！柏斦杖胫饕獊碜酝恋?，政府取消限購是在救市，同時也是在救自己。”

呼和浩特市房管局公開信息顯示，截至7月16日，呼和浩特市4區(qū)可售期房共計139046套，但今年以來，累計成交套數(shù)不足6000套。據(jù)此，業(yè)內(nèi)測算，以目前的去化率計算，樓盤去化周期接近10年。

“這一數(shù)據(jù)存在片面性?！敝軙酝J為，去化不應該只從今年計算，應該從2008年開始進行去化量計算。房子不屬于急需品，大部分購房者都在觀望，保守估計，呼和浩特庫存去化周期為5到6年。

“房地產(chǎn)市場開始由短缺向基本滿足轉(zhuǎn)變?！庇趶V軍認為，在這種變化下，限購之類的政策早應該下課。

限購與限貸

“從整個市場背景來看，多個城市嘗試限購松綁的背后，是為應付2014年年初銀行信貸緊縮。”談及當下各地開始的限購松綁，于廣軍說。

現(xiàn)狀是，樓市供大于求，市場表現(xiàn)持續(xù)低迷。在限貸政策從緊的背景下，貸款利率高讓購房者望而卻步。

其實，銀行從2013年就開始收緊銀根，調(diào)整或降低貸款額度。周曉彤以璟峯匯為例談到，包商銀行此前每月辦理貸款的有30套左右，調(diào)整后每月只能辦理10套左右。“能不能少交首付款，低成本貸到款，很大程度上決定了購買力?！彼f。

對此，有專家分析道，由于房貸的存貸差較小，銀行下調(diào)房貸利率動力明顯不足，此外做房貸還意味著要為未來樓市可能的風險買單。

周曉彤認為，調(diào)整限購政策不如調(diào)整限貸政策。他分析，目前大多數(shù)主要城市都實行差異化的信貸政策，如二套房首付為六七成，三套房沒有貸款支持?！皢栴}在于，在調(diào)整限購的同時，各地并未實行差別化信貸政策?！?/p>

由于銀行貸款緊縮，而民間借貸利率又高，周曉彤擔心，開發(fā)商將資金壓力轉(zhuǎn)嫁到施工方?！耙恍┲行￠_發(fā)商支付工程款，采取的是現(xiàn)金和頂賬房，比重為三七、六四、五五等，甚至全部頂房?！彼嘎?。

同樣，建筑商也將這種壓力轉(zhuǎn)嫁到關聯(lián)行業(yè)。這兩年，建筑商向徐祖學的公司支付勞務費也基本都是“一部分現(xiàn)金，剩下的拿房子頂”。

這種支付方式，目前在呼和浩特已經(jīng)很普遍。“這種做法的風險是，建筑商為了減少壓力就會節(jié)約成本，在施工建筑質(zhì)量上偷工減料，導致驗收不合格無法交房?！敝軙酝f。