推進(jìn)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)差異化因應(yīng)發(fā)展

韋紹斌

（常德市委黨校，湖南 常德 415006）

小城鎮(zhèn)，指除縣城之外的建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府所在地人們生產(chǎn)生活的空間，是一個(gè)行政性、地域性的經(jīng)濟(jì)、政治、文化和社會(huì)服務(wù)中心。它上連大中城市和縣城，下鄰廣闊農(nóng)村，處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，既是城市帶動(dòng)農(nóng)村的前沿陣地，又是溝通城鄉(xiāng)聯(lián)系的橋梁和紐帶，具有獨(dú)特的重要地位和作用。房地產(chǎn)是小城鎮(zhèn)生存和發(fā)展的資產(chǎn)性物質(zhì)基礎(chǔ)。在當(dāng)下世界公認(rèn)的城鎮(zhèn)化加速發(fā)展階段，也是房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的黃金時(shí)段。因地制宜、因勢(shì)利導(dǎo)地推進(jìn)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的差異化、適度化、優(yōu)宜化發(fā)展，是我國(guó)新一輪城鎮(zhèn)化進(jìn)程中面臨的現(xiàn)實(shí)課題和重要使命。

一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)因應(yīng)發(fā)展的積極作用

根據(jù)自身區(qū)位、資源、功能及其產(chǎn)業(yè)吸納能力與空間承載容量等要素條件，推進(jìn)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的適宜化發(fā)展，是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中就地就近轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口、促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、加速社會(huì)現(xiàn)代化的積極舉措，對(duì)推展我國(guó)中后期城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展具有深遠(yuǎn)而重要的積極作用。

第一，有利于促進(jìn)擴(kuò)容提質(zhì)，提升城鎮(zhèn)發(fā)展品位。長(zhǎng)期以來(lái)，小城鎮(zhèn)的發(fā)展功能因人口、產(chǎn)業(yè)聚集的相對(duì)有限，導(dǎo)致城鎮(zhèn)擴(kuò)容與提質(zhì)問(wèn)題較為突出。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證明，房地產(chǎn)業(yè)在推動(dòng)城鎮(zhèn)人口增量、改變城鎮(zhèn)空間組織結(jié)構(gòu)與建筑景觀風(fēng)貌上，發(fā)揮著積極導(dǎo)向作用。不同地理?xiàng)l件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不僅吸聚著一定增量的住區(qū)人口，而且能有效地調(diào)適周邊功能布局，促進(jìn)城鎮(zhèn)品質(zhì)改造或生境再造。

第二，有利于改善居民居住條件，提高生活質(zhì)量。在生存型消費(fèi)環(huán)境下，以安居為主要標(biāo)志的城鎮(zhèn)居民居住條件追求滿足度相對(duì)較低。當(dāng)享受型與發(fā)展型消費(fèi)漸趨旺盛之后，城鎮(zhèn)居住條件的改善成為了城鎮(zhèn)居民十分關(guān)注的問(wèn)題。全國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積由1978年的3.6平方米增長(zhǎng)到了1997年的8.7平方米、2002年的24.5平方米、2011年的32.7平方米①。這些住房需求中，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)引發(fā)的改善性住房需求占到一定比重。隨著居民收入的不斷遞增，滿足改善性住房需求將是提高小城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量的基本目標(biāo)之一。

第三，有利于帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，活躍地方經(jīng)濟(jì)。不論城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)產(chǎn)生的基本住房需求、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整滋長(zhǎng)的增量住房需求，還是危舊房屋改造導(dǎo)致的被動(dòng)性住房需求和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)引發(fā)的改善性住房需求，無(wú)疑都會(huì)促進(jìn)住房消費(fèi)，激發(fā)內(nèi)需，增長(zhǎng)活力，從而傳導(dǎo)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。受經(jīng)濟(jì)收入水平、就業(yè)時(shí)空選擇和 “地緣”、“親緣”、“情緣”等文化習(xí)俗影響，當(dāng)一定數(shù)量的在外務(wù)工人員或適齡 “回流居住”人群出現(xiàn)后，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)要素及其存量結(jié)構(gòu)的改變具有重大聚變作用，尤其當(dāng)進(jìn)入城鎮(zhèn)化后期出現(xiàn)逆城市化后，這種經(jīng)濟(jì)資源的趨勢(shì)性流動(dòng)效應(yīng)可能會(huì)更加顯著。

二、現(xiàn)階段小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)

隨著工業(yè)化與城鎮(zhèn)化向縣城與建制鎮(zhèn)的快速推展，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)逐漸興起，其市場(chǎng)化程度日益提高，業(yè)界主體介入空間不斷擴(kuò)大，呈現(xiàn)出量增價(jià)升與差異化、非均衡發(fā)展態(tài)勢(shì)。

趨勢(shì)之一：需求逐步攀升。目前，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)大多處于起步或初級(jí)階段。伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們住房消費(fèi)需求及其可支付能力的不斷增長(zhǎng)，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)將保持中長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，局部區(qū)域的發(fā)達(dá)型小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)較大幅度上升。僅常德而言，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)2010年才開(kāi)始起步，其后每年呈50%左右的速度攀升，全市近百個(gè)小城鎮(zhèn)中，約有20%的建制鎮(zhèn)興起了房地產(chǎn)業(yè)。作為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的重要吸納地，因公共基礎(chǔ)設(shè)施的改善、公共服務(wù)的改進(jìn)和生活便利性的提高，人們?cè)谛〕擎?zhèn)購(gòu)房的欲望將日趨強(qiáng)勁，尤其是一些經(jīng)濟(jì)較為活躍、基礎(chǔ)條件較好的小城鎮(zhèn)，這種趨勢(shì)會(huì)越來(lái)越明顯。一句話，小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展黃金期，也是房地產(chǎn)業(yè)共生發(fā)展的活躍期。

趨勢(shì)之二：非均衡性發(fā)展。地域和地域之間、鎮(zhèn)與鎮(zhèn)之間，受區(qū)位、交通、資源、經(jīng)濟(jì)、文化、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)和管理水平等諸多條件的影響，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展顯現(xiàn)出鮮明的非均衡性特征。一般而言，具備一定特色和優(yōu)勢(shì)條件的小城鎮(zhèn)，人口吸納能力較強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)更多。一是區(qū)位優(yōu)勢(shì)?？拷鞘谢蚩h城、機(jī)場(chǎng)、碼頭和高速公路、國(guó)省道沿線的小城鎮(zhèn)，房地產(chǎn)業(yè)能夠優(yōu)先發(fā)展。二是經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。有產(chǎn)業(yè)支撐的小城鎮(zhèn)，本土和外來(lái)居民就業(yè)機(jī)會(huì)較多，收入來(lái)源相對(duì)穩(wěn)定，多元化住房消費(fèi)需求增長(zhǎng)較快，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的助推作用也較大。三是資源優(yōu)勢(shì)。擁有更多自然資源、經(jīng)濟(jì)資源和社會(huì)文化資源的小城鎮(zhèn)，其經(jīng)濟(jì)活力與人口集聚能力更強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐更快。四是功能優(yōu)勢(shì)。歷史上建鎮(zhèn)較早的建制鎮(zhèn)，在先期成長(zhǎng)中，公共基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)較為完備，公共事業(yè)服務(wù)能力較強(qiáng)，是農(nóng)村就近進(jìn)鎮(zhèn)人員和家庭的重要就業(yè)之地、居住之所，其房地產(chǎn)業(yè)也更趨活躍。

趨勢(shì)之三：購(gòu)房群體相對(duì)集中?，F(xiàn)階段，小城鎮(zhèn)購(gòu)房群體主要是五類人員：①進(jìn)城農(nóng)民。這部分人員大多是進(jìn)鎮(zhèn)辦店、辦廠，有一定經(jīng)濟(jì)積累，然后駐鎮(zhèn)置業(yè)安家。②外出務(wù)工人員。這部分人員長(zhǎng)期在外務(wù)工，完成了初始資本積累后，再回鎮(zhèn)買房。③本地居住人員。隨著經(jīng)濟(jì)收入增加，這部分人員對(duì)居住條件有新的改善要求，主張就地買房。上述三部分人員是目前小城鎮(zhèn)的購(gòu)房主體，一般占購(gòu)房總數(shù)的80%左右。④就地工作人員。這部分人員，主要是所在地工作的公職人員，包括黨政機(jī)關(guān)公務(wù)員、鄉(xiāng)村教師、醫(yī)務(wù)人員，以及上級(jí)機(jī)關(guān)或外地企業(yè)、機(jī)構(gòu)派來(lái)駐鎮(zhèn)的工作人員。⑤空巢人員。這部分人員主要是農(nóng)村留守的老少成員，由在外工作的家族成員在鎮(zhèn)上為其購(gòu)房居住，以方便生活與留守兒童就學(xué)。

趨勢(shì)之四：開(kāi)發(fā)建設(shè)多元化。在建設(shè)主體上，既有機(jī)關(guān)單位、機(jī)構(gòu)企業(yè)，亦有個(gè)人；在經(jīng)營(yíng)主體上，雖有合作建房 （合伙聯(lián)建）、產(chǎn)權(quán)調(diào)換 （原房屋加補(bǔ)償土地使用權(quán)）等形式，但更多的是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主體的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，并呈擴(kuò)大趨勢(shì)，發(fā)達(dá)型鎮(zhèn)域中心的近鄰鄉(xiāng)村，在集體土地上建房的具有小產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房地產(chǎn)業(yè)有可能大量存在。

三、推進(jìn)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策選擇

隨著我國(guó)新一輪城市化向中小城鎮(zhèn)的遞次推進(jìn)，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)正在迎來(lái)加速發(fā)展的趨勢(shì)性機(jī)遇。因應(yīng)推展小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的健康成長(zhǎng)，必須以超常的思維和舉措，強(qiáng)化整體統(tǒng)籌，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)互動(dòng)，精心布局，有序規(guī)范，大力配套，積極創(chuàng)興城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)，不斷提升監(jiān)管水平。

1.用規(guī)劃制導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)科學(xué)發(fā)展。小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)域建設(shè)規(guī)劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先導(dǎo)和依據(jù)，科學(xué)、合理、個(gè)性化的城鎮(zhèn)空間布局與形態(tài)設(shè)計(jì)既指導(dǎo)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更彰顯小城鎮(zhèn)的風(fēng)貌景觀與宜居宜業(yè)功能的獨(dú)特魅力，提升小城鎮(zhèn)的發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)前，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，規(guī)劃明顯滯后于建設(shè)行為，或是無(wú)規(guī)劃；或是無(wú)可操作性詳規(guī)；或是規(guī)劃起點(diǎn)不高，缺乏前瞻性；或是規(guī)劃缺乏協(xié)調(diào)性，指向不明，缺少特色；或是規(guī)劃執(zhí)行不力，缺乏嚴(yán)肅性，導(dǎo)致土地亂批亂占、未批先占、隨意開(kāi)發(fā)、沿路開(kāi)發(fā)等盲目性與無(wú)序性亂象十分突出。嚴(yán)格堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，亟待有序規(guī)范市場(chǎng)行為。一需做好編制統(tǒng)籌。未編制規(guī)劃的，要加強(qiáng)指導(dǎo)，限時(shí)編制完畢；已編制但不合時(shí)宜的，要重新修編。國(guó)家應(yīng)明確禁止未編制規(guī)劃或未及時(shí)修編規(guī)劃的小城鎮(zhèn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。二需做好要素統(tǒng)籌。小城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，需與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃、人口功能區(qū)規(guī)劃以及生境風(fēng)貌、歷史文化等要素緊密結(jié)合，充分體現(xiàn)小城鎮(zhèn)性質(zhì)、職能與個(gè)性特色。三需做好功能統(tǒng)籌。合理確定鎮(zhèn)域土地使用性質(zhì)、空間容積率、建筑密度、建設(shè)高度、綠化率及其各類基礎(chǔ)性、功能性公共服務(wù)設(shè)施布局。四需嚴(yán)格規(guī)劃監(jiān)管。規(guī)劃一經(jīng)確定，必須嚴(yán)格執(zhí)行?？h一級(jí)規(guī)劃部門工作重心應(yīng)適當(dāng)下移，實(shí)行劃片包鎮(zhèn)，明確專人專責(zé)巡查，嚴(yán)格獎(jiǎng)罰。

2.用土地支配房地產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展。小城鎮(zhèn)雖然存量土地相對(duì)充裕，但可支配的用地指標(biāo)極其有限，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多處于無(wú)序與隨意占用狀態(tài)。一是絕大部分小城鎮(zhèn)基本無(wú)土地供應(yīng)規(guī)劃。缺少土地儲(chǔ)備，臨時(shí)動(dòng)議，被動(dòng)開(kāi)發(fā)，用地秩序混亂。二是土地供應(yīng)指標(biāo)缺乏保障。按現(xiàn)行體制層層分解城鎮(zhèn)用地指標(biāo)，至最底層的小城鎮(zhèn)，可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的用地指標(biāo)已所剩無(wú)幾，甚至為零。三是土地征收不規(guī)范。集體、國(guó)有土地權(quán)屬不清，征收標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，收益分配不合理，開(kāi)發(fā)企業(yè)墊資、私下交易，不穩(wěn)定隱患的后遺癥問(wèn)題突出。應(yīng)在堅(jiān)持合理用地、節(jié)約集約用地的總原則下，探索小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)的 “四同時(shí)”機(jī)制，即：在編制小城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃時(shí)，同時(shí)制定小城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃；在實(shí)施建設(shè)用地有償使用時(shí)，對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)用地同時(shí)實(shí)行招拍出讓，激發(fā)土地市場(chǎng)活力；在各級(jí)政府及其國(guó)土部門安排年度建設(shè)用地計(jì)劃時(shí)，同時(shí)采取切塊分配、節(jié)約留用、調(diào)劑余缺等辦法，回應(yīng)不同小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一定需求；在充分利用小城鎮(zhèn)工礦企業(yè)、破產(chǎn)改制企業(yè)和關(guān)閉企業(yè)啟用土地資源時(shí)，同時(shí)依法依規(guī)地支持房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)用地需求。

3.用配套助推房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。公共基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)建設(shè)與城鎮(zhèn)房地產(chǎn)互為條件，相互促進(jìn)。通常，在城鎮(zhèn) “硬件”設(shè)施與 “軟件”服務(wù)優(yōu)良的區(qū)間，人們置業(yè)的購(gòu)房需求更為旺盛。當(dāng)下，小城鎮(zhèn)普遍存在設(shè)施不完善、功能不健全、服務(wù)不周全、管理不到位等配套缺失問(wèn)題，宜居宜業(yè)環(huán)境亟待改善。加強(qiáng)配套建設(shè)，主要是解決資金問(wèn)題。第一，實(shí)行重點(diǎn)專項(xiàng)扶持。鑒于目前小城鎮(zhèn)財(cái)政尚未獨(dú)立且縣級(jí)政府財(cái)力有限的窘?jīng)r，可對(duì)部分重點(diǎn)小城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)項(xiàng)目建設(shè)給予專項(xiàng)支持，通過(guò)總體籌劃，分步實(shí)施，嚴(yán)格管理，?？顚Ｓ?。第二，返還留用土地收益。對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)土地出讓收入設(shè)立專戶，全額返還，用于鎮(zhèn)區(qū)相應(yīng)配套設(shè)施建設(shè)。第三，分成享用財(cái)稅收益。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的財(cái)稅收益，縣級(jí)財(cái)政與小城鎮(zhèn)政府可采取超基數(shù)分成機(jī)制，合理共享，以調(diào)動(dòng)鎮(zhèn)一級(jí)展業(yè)積極性。第四，適當(dāng)適量多元融資。在效益可行、風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，按 “誰(shuí)投資、誰(shuí)經(jīng)營(yíng)、誰(shuí)收益”原則，通過(guò)開(kāi)放市場(chǎng)、規(guī)范監(jiān)管、有序競(jìng)爭(zhēng)，積極探索多渠道投融資方式，引入社會(huì)資本，吸聚民間資金，擴(kuò)大小城鎮(zhèn)建設(shè)投入增量與總量規(guī)模，鼓勵(lì)單位、企業(yè)、集體和個(gè)人興建公共設(shè)施項(xiàng)目。第五，市場(chǎng)主體成片開(kāi)發(fā)。引進(jìn)實(shí)力型土地開(kāi)發(fā)商或戰(zhàn)略投資者，在小城鎮(zhèn)規(guī)劃指導(dǎo)與政府監(jiān)控下，實(shí)行成片開(kāi)發(fā)，自主建設(shè)，整體配套，小城鎮(zhèn)政府以一定量的后期土地補(bǔ)償換取先期的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

4.用產(chǎn)業(yè)支撐房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。培育小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)；實(shí)現(xiàn)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)繁榮更需要產(chǎn)業(yè)支撐。否則，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)就會(huì)誤入 “空城”化歧途。法國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗朗索瓦·佩魯認(rèn)為，由主導(dǎo)部門或具有創(chuàng)新能力的行業(yè)集中于一些地區(qū)，以較快速度實(shí)現(xiàn)優(yōu)先發(fā)展，可形成 “發(fā)展極”②。同理，具有較多區(qū)位優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)的小城鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化加速發(fā)展過(guò)程中，也將崛起為區(qū)域新的發(fā)展極，其核心動(dòng)力就是小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)集群的成長(zhǎng)和帶動(dòng)。地方黨委和政府，除了積極扶持房地產(chǎn)成長(zhǎng)之外，更應(yīng)把發(fā)展城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)作為戰(zhàn)略重點(diǎn)，堅(jiān)持不懈地推進(jìn)創(chuàng)業(yè)、興業(yè)。一要立足鎮(zhèn)情，因鎮(zhèn)制宜發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)。注重地理區(qū)位、本土市場(chǎng)、歷史文化傳統(tǒng)等因素的影響，將物流集散、邊界貿(mào)易、手工作坊、名優(yōu)品牌等產(chǎn)業(yè)做大、做強(qiáng)、做精，釋放積淀潛能。二要依托資源，不斷壯大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。在科學(xué)保護(hù)保育本土地域性生態(tài)資源與珍稀物產(chǎn)資源的同時(shí)，充分高效利用好當(dāng)?shù)鬲?dú)特經(jīng)濟(jì)資源，實(shí)行深度開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)鏈開(kāi)發(fā)與文化增值性開(kāi)發(fā)，提升市場(chǎng)層級(jí)、消費(fèi)品位與產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。三要營(yíng)造環(huán)境，引進(jìn)培植新興產(chǎn)業(yè)。利用國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機(jī)遇，大力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)環(huán)境與營(yíng)商環(huán)境，積極承接符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)支持政策、適宜鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展的新型工業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，特別注重為跨國(guó)公司、國(guó)有大型企業(yè)或跨域性控股集團(tuán)進(jìn)行訂單生產(chǎn)與配套服務(wù)，引導(dǎo)時(shí)尚業(yè)跟進(jìn)創(chuàng)新，不斷積聚城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新優(yōu)勢(shì)。通過(guò)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)小城鎮(zhèn)財(cái)政實(shí)力，聚集鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)業(yè)人口，激活并壯大市場(chǎng)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)增長(zhǎng)與結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

5.用管理提升房地產(chǎn)業(yè)精細(xì)發(fā)展。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須講求高遠(yuǎn)謀劃，充分體現(xiàn)以人為本，恪守服務(wù)至上，從粗放型管理加速轉(zhuǎn)向精細(xì)型管理。一應(yīng)針對(duì)主體缺位，強(qiáng)化法律監(jiān)管。當(dāng)前，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)基本上處于無(wú)序狀態(tài)，法律法規(guī)不完善，規(guī)劃建管等職能機(jī)構(gòu)極不健全，人員配備與職業(yè)素質(zhì)不適應(yīng)工作需要，日常監(jiān)管不到位，助長(zhǎng)了各類市場(chǎng)主體的盲目開(kāi)發(fā)行為。地方政府應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際，盡快出臺(tái)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的規(guī)范性文件，確保有章可循、有規(guī)可范。建制鎮(zhèn)應(yīng)根據(jù)鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，盡快健全規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房管等職能機(jī)構(gòu)或縣級(jí)派出監(jiān)管機(jī)構(gòu)，調(diào)配相關(guān)人員、專業(yè)人員，完善監(jiān)管制度，嚴(yán)明職能職責(zé)，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)主體監(jiān)管與市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)監(jiān)管，嚴(yán)禁無(wú)資質(zhì)開(kāi)發(fā)行為，嚴(yán)厲查處欺詐違規(guī)行為，切實(shí)規(guī)范市場(chǎng)秩序，有效維護(hù)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，確保小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。二應(yīng)針對(duì)扶持缺力，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)服務(wù)。鑒于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)審批權(quán)限大多集中在縣一級(jí)職能部門的行政運(yùn)行體制，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和購(gòu)房辦證手續(xù)，縣級(jí)政府宜組織相關(guān)職能部門，采取不定期的現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)合辦公方式，優(yōu)化簡(jiǎn)化審批程序，提高辦事效率，方便開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房戶；或適當(dāng)放權(quán)于鎮(zhèn)政府，規(guī)范內(nèi)部審批流程，限時(shí)審批，年終檢查。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在建制鎮(zhèn)增加營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，給予符合條件的開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房戶分別就近提供信貸服務(wù)。三應(yīng)針對(duì)產(chǎn)品功能，強(qiáng)化提質(zhì)。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商既需尊重市場(chǎng)規(guī)律，更要?jiǎng)?chuàng)新思維，為購(gòu)房者和住區(qū)業(yè)主提供盡善盡美的住房產(chǎn)品與后續(xù)服務(wù)。逐步提高開(kāi)發(fā)檔次和產(chǎn)品質(zhì)量，采用新技術(shù)，配置新設(shè)施，增加新功能，適應(yīng)并滿足住房消費(fèi)的新需求；堅(jiān)持低償服務(wù)起步，配合社區(qū)管理，加強(qiáng)住區(qū)衛(wèi)生保潔與保安服務(wù)，逐步過(guò)渡至全方位的物業(yè)服務(wù)，履行好應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任和義務(wù)。

注釋：

① 顧云昌 《住宅產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)》，《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第8期；姜偉新：《我國(guó)人均住房面積城鎮(zhèn)32.7平方米農(nóng)村36.2平方米》，央視網(wǎng)2012－11－12。

② 徐楠 《區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)理論的發(fā)展歷程以及對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響》，《經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊》2010年第13期。

［1］同濟(jì)大學(xué)經(jīng)緯不動(dòng)產(chǎn)研究院.中國(guó)房地產(chǎn)白皮書 《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境及35個(gè)大中城市投資價(jià)值研究報(bào)告（2010—2011）》［R］.上海：同濟(jì)大學(xué)出版社，2011.

［2］牛鳳瑞.牛眼看房產(chǎn)［M］.北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2012.

［3］卜凡中.我們房地產(chǎn)這些年［M］.杭州：浙江大學(xué)出版社，2010.

［4］馬小娟，范志軍.小城鎮(zhèn)建設(shè)中存在的問(wèn)題及發(fā)展對(duì)策［J］.小城鎮(zhèn)建設(shè)，2003 （6）.

［5］陳友華.小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求與投資開(kāi)發(fā)微探［J］.建筑經(jīng)濟(jì)，2007（1）.

［6］“2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻”［N］.經(jīng)濟(jì)參考報(bào)，2012－12－18.

［7］陳浮，王良健.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化區(qū)域差異與發(fā)展戰(zhàn)略研究.財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐，2000（3）.