王 箏

〔河南牧業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 工程管理系，河南 鄭州450045〕

一、新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)命題的提出

1．新型農(nóng)村社區(qū)釋義

社區(qū)是一個(gè)歷史概念，簡(jiǎn)言之就是社會(huì)的一個(gè)區(qū)域。1887年德國(guó)社會(huì)學(xué)家斐迪南·滕尼斯首次提出了“社區(qū)”一詞。我國(guó)傳統(tǒng)的農(nóng)村社區(qū)是在一種自然狀態(tài)下，由于長(zhǎng)期共同生活而形成的具有共同文化理念的共同體。隨著社會(huì)的發(fā)展，這種傳統(tǒng)的社區(qū)在不斷地發(fā)生變化。我國(guó)20 世紀(jì)50年代進(jìn)行的農(nóng)村社會(huì)主義改造，便是對(duì)傳統(tǒng)農(nóng)村社區(qū)大規(guī)模加以改造和重新規(guī)劃的過(guò)程。按照現(xiàn)在的觀點(diǎn)，社區(qū)是社會(huì)生活的基本組織單位，是以共同居住的地域?yàn)榛A(chǔ)，具有共同的社會(huì)聯(lián)系和價(jià)值認(rèn)同的社會(huì)生活共同體，是一種地方性社會(huì)。

按照滕尼斯的觀點(diǎn)，傳統(tǒng)社區(qū)形成的人際關(guān)系是人類(lèi)原始和永恒的營(yíng)養(yǎng)液，這種人際關(guān)系以親情、鄰里情和伙伴情為代表。傳統(tǒng)農(nóng)村社區(qū)的人際關(guān)系具有熟悉、同情、信任、相互依賴(lài)和社會(huì)黏著的屬性，而現(xiàn)代城市社區(qū)的人際關(guān)系則具有陌生、反感、不信任、相互獨(dú)立等屬性。［1］新型農(nóng)村社區(qū)介于傳統(tǒng)農(nóng)村社區(qū)和現(xiàn)代城市社區(qū)之間，是指具有一定血緣、地緣關(guān)系的農(nóng)村人口，為了一個(gè)或多個(gè)共同關(guān)心的訴求，在空間上聚集形成的社會(huì)生活共同體。新型農(nóng)村社區(qū)具有以下特征:

一是開(kāi)放性。新型農(nóng)村社區(qū)雖然在某種程度上照顧了傳統(tǒng)村莊固有的血緣、地緣關(guān)系，但其發(fā)展又突破了傳統(tǒng)村莊的邊界，是多個(gè)自然村莊重新組合形成的一個(gè)共同體，因而不再像傳統(tǒng)村莊社區(qū)那樣封閉，是一個(gè)開(kāi)放程度較高的社會(huì)系統(tǒng)。

二是功能多樣化。新型農(nóng)村社區(qū)不僅能夠改善農(nóng)村居民生活環(huán)境和生活條件，也可以滿(mǎn)足他們?cè)诰蜆I(yè)、社會(huì)保障、公共服務(wù)和文化方面的多種需要，因而具有多種社會(huì)功能。

三是建設(shè)主體多元化。新型農(nóng)村社區(qū)的建設(shè)主體既有血緣、地緣為主的村莊成員或者家族成員，還有政府、村民自治組織、企業(yè)以及社會(huì)團(tuán)體等，這與傳統(tǒng)村莊社區(qū)的單一建設(shè)主體形成明顯差別。

四是社區(qū)共同價(jià)值精神重構(gòu)。新型農(nóng)村社區(qū)、尤其是通過(guò)合村并點(diǎn)形成的“中心村”，打破了原先以血緣關(guān)系自然形成的村落組織，需要重新構(gòu)筑社區(qū)居民的價(jià)值理念，強(qiáng)調(diào)歸屬感、認(rèn)同感，強(qiáng)調(diào)村民之間的精神文化紐帶。因此，新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)必須突出人的因素、文化的因素。

2．我國(guó)提出建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)的社會(huì)背景

2002年黨的“十六大”提出了建設(shè)具有中國(guó)特色城鎮(zhèn)化的思想，2007年黨的“十七大”進(jìn)一步對(duì)中國(guó)特色城鎮(zhèn)化的內(nèi)容進(jìn)行了詮釋。我國(guó)之所以提出實(shí)施新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，其基本指導(dǎo)思想是破解長(zhǎng)期存在的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，有效地解決“三農(nóng)”問(wèn)題，提高農(nóng)村居民的物質(zhì)文化生活水平，進(jìn)而推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，我國(guó)城鄉(xiāng)居民的收入比逐步拉大，已從2000年的2．79∶1 逐步擴(kuò)大到2013年的3．03∶1，河南省的這一比例也由2000年的2．4∶1 擴(kuò)大到2013年的2．64∶1。中國(guó)城鄉(xiāng)的分離和差異擴(kuò)大已經(jīng)成為影響我國(guó)全局發(fā)展和實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧的核心問(wèn)題，正如諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主斯蒂格利茨所說(shuō):“21 世紀(jì)將會(huì)有兩件大事影響世界，一個(gè)是美國(guó)高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一個(gè)就是中國(guó)的城鎮(zhèn)化，因?yàn)橹袊?guó)城鎮(zhèn)化的速度和規(guī)模是史無(wú)前例的”。

中國(guó)新型城鎮(zhèn)化應(yīng)該走一條什么樣的發(fā)展道路，國(guó)內(nèi)學(xué)者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的研究，結(jié)合各個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，提出我國(guó)的城鎮(zhèn)化道路可以選擇四種發(fā)展模式:一是以建設(shè)大城市和都市圈為主的發(fā)展模式;二是以建設(shè)小城市和小城鎮(zhèn)為主的發(fā)展模式;三是以建設(shè)中等城市為主的發(fā)展模式;四是大中小城市(城鎮(zhèn))相結(jié)合的發(fā)展模式。其中，第四種觀點(diǎn)最具有代表性。這種觀點(diǎn)認(rèn)為城鎮(zhèn)體系永遠(yuǎn)是由大中小各級(jí)城市(鎮(zhèn))組成的，各級(jí)城市都有其自身的客觀發(fā)展規(guī)律，鑒于我國(guó)人口基數(shù)大、城鄉(xiāng)差別大等現(xiàn)實(shí)考慮，應(yīng)該選擇大中小城市相結(jié)合的發(fā)展道路。［2］［3］

就我國(guó)中部地區(qū)的多數(shù)省份而言，由于城鎮(zhèn)化率長(zhǎng)期低于東部地區(qū)乃至全國(guó)平均水平，農(nóng)村人口基數(shù)大，不能簡(jiǎn)單地仿效珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀三大經(jīng)濟(jì)圈的做法，而是要根據(jù)所在地區(qū)自然地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)的規(guī)模結(jié)構(gòu)來(lái)制定合理的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)劃和實(shí)施自身的城鎮(zhèn)化發(fā)展道路。［4］也就是說(shuō)，我國(guó)中部地區(qū)不可能走西方發(fā)達(dá)國(guó)家城市化的路子，把廣大的農(nóng)民都轉(zhuǎn)移到城市，應(yīng)該把小城鎮(zhèn)和新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)作為新型城鎮(zhèn)化的突破口，實(shí)現(xiàn)就地城鎮(zhèn)化。例如，由于歷史的原因，河南省的城鎮(zhèn)化水平一直低于全國(guó)平均水平10 個(gè)百分點(diǎn)左右，2013年全國(guó)城鎮(zhèn)化率為53．7%，而河南省僅僅達(dá)到43．8%。河南省作為一個(gè)農(nóng)業(yè)大省，是我國(guó)主要的糧食主產(chǎn)區(qū)，按照中央的要求，在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中必須走出一條不以犧牲糧食生產(chǎn)和農(nóng)業(yè)為代價(jià)的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展道路。因此，2011年河南省九次黨代會(huì)提出河南新型城鎮(zhèn)化之路應(yīng)該是以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動(dòng)、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征，大中小城市、小城鎮(zhèn)和新型農(nóng)村社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展、互促共進(jìn)的城鎮(zhèn)化。

按照河南省社科院張占倉(cāng)等人的觀點(diǎn)，把新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)作為新型城鎮(zhèn)化的突破口可以有效地解決新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的空間制約問(wèn)題。［5］新型農(nóng)村社區(qū)通過(guò)合村并點(diǎn)、拆舊建新，可以節(jié)約、置換出大量土地，不僅能夠確保建設(shè)用地占補(bǔ)平衡、耕地面積穩(wěn)中有增，而且能夠推進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展方式由家庭分散經(jīng)營(yíng)向規(guī)模化、現(xiàn)代化、集約化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，從而提高單位土地面積產(chǎn)出水平，提升糧食綜合生產(chǎn)能力，在構(gòu)建國(guó)家糧食安全保障體系中發(fā)揮更大作用。同時(shí)，節(jié)約的土地也可以用來(lái)進(jìn)行招商引資，建設(shè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民就業(yè)方式的轉(zhuǎn)變。河南省舞鋼市作為一個(gè)縣級(jí)市，擁有190 個(gè)自然村，整個(gè)農(nóng)村建設(shè)用地7．11 萬(wàn)畝，規(guī)劃整合為17 個(gè)中心社區(qū)后，戶(hù)均占地由1．11 畝下降為0．5 畝，整個(gè)社區(qū)全部建成只占用3．53 萬(wàn)畝土地，可以節(jié)約3．58 萬(wàn)畝建設(shè)用地。［6］

二、中部地區(qū)新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題

1．建設(shè)規(guī)劃先行

新型農(nóng)村社區(qū)作為現(xiàn)代城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)體系的有機(jī)組成部分，其空間布局應(yīng)該遵循城鎮(zhèn)布局的發(fā)展規(guī)律。新鄉(xiāng)市作為河南省2006年確定的城鄉(xiāng)一體化試點(diǎn)城市和2010年確定的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展試驗(yàn)區(qū)，結(jié)合本地實(shí)際，在河南省確定的五級(jí)城鎮(zhèn)體系的基礎(chǔ)上，編制了中原城市群新鄉(xiāng)都市區(qū)規(guī)劃，把市域城鎮(zhèn)體系空間布局規(guī)劃為市域中心城市—縣域中心城市—特色鎮(zhèn)—新型農(nóng)村社區(qū)四級(jí)，積極推進(jìn)土地利用、城鄉(xiāng)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和新型農(nóng)村社區(qū)規(guī)劃的“四規(guī)合一”，優(yōu)化空間發(fā)展布局、產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局和新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)布局。［7］在新型農(nóng)村社區(qū)的建設(shè)過(guò)程中，新鄉(xiāng)市將農(nóng)民建房納入城鎮(zhèn)體系進(jìn)行規(guī)劃引導(dǎo)，參照城鎮(zhèn)社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，將全市3571 個(gè)行政村規(guī)劃整合為1050 個(gè)新型農(nóng)村社區(qū)，堅(jiān)持“政府引導(dǎo)、規(guī)劃先行、就業(yè)為本、群眾自愿、因地制宜、量力而行”的原則，分類(lèi)指導(dǎo)，先易后難，分批推進(jìn)，先行啟動(dòng)縣城規(guī)劃區(qū)、重點(diǎn)鎮(zhèn)、干線公路兩側(cè)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)周邊條件較好的369 個(gè)新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)。

因此，制定宏觀的新型農(nóng)村社區(qū)空間布局發(fā)展規(guī)劃，使新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)具有較強(qiáng)的空間布局合理性，防止主觀隨意性，避免空間布局不合理為日后發(fā)展帶來(lái)的空間結(jié)構(gòu)調(diào)整難度和損失，是新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)中必須首先解決的問(wèn)題。

2．順從農(nóng)民意愿

從河南各地區(qū)的實(shí)踐來(lái)看，農(nóng)民的內(nèi)在需求是推動(dòng)新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的基本動(dòng)力。實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化不可能一蹴而就，在這個(gè)過(guò)程中，農(nóng)民是最大的受益者，更是直接的參與者，應(yīng)當(dāng)充分尊重農(nóng)民的意愿，決不能搞政府主導(dǎo)式的行政強(qiáng)迫命令。新鄉(xiāng)市通過(guò)示范帶動(dòng)、政策傾斜、輿論宣傳等手段來(lái)激發(fā)群眾中蘊(yùn)涵的積極性，從規(guī)劃編制、戶(hù)型選擇、建設(shè)模式到成本核算等，全程落實(shí)“四議兩公開(kāi)”工作法，發(fā)揮群眾的主體作用，不搞強(qiáng)迫命令。同時(shí)，建立公開(kāi)、透明、公正和規(guī)范的多元拆遷補(bǔ)償與土地收益分配機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)各級(jí)政府、村集體組織、企業(yè)、農(nóng)民參與新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的積極性。只有構(gòu)建更加合理、更加規(guī)范的土地收益分配機(jī)制，才能避免政府、村級(jí)組織、企業(yè)與農(nóng)民之間可能出現(xiàn)的利益糾紛，進(jìn)而提高農(nóng)民參與新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的積極性。

3．提供必要的政策支持

新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要政府提供一系列的政策支持。首先是土地利用政策。在推進(jìn)新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)過(guò)程中，河南省各地相繼出臺(tái)了城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策，在保證占補(bǔ)平衡的前提下，通過(guò)土地的節(jié)約集約利用，為工業(yè)化和農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)提供空間支持。然而，社區(qū)建設(shè)會(huì)出現(xiàn)新占用土地情況，農(nóng)村居民點(diǎn)從建新到拆舊復(fù)墾實(shí)現(xiàn)節(jié)約土地的目標(biāo)需要一個(gè)過(guò)程。根據(jù)新鄉(xiāng)市的測(cè)算，全市年均新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)總用地需求在2萬(wàn)畝以上，除了使用原有村莊就地改造的社區(qū)外，新增建設(shè)用地需求在8000 畝左右，而年周轉(zhuǎn)指標(biāo)僅有2100 畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足建設(shè)用地需要。需要在確保耕地占補(bǔ)平衡、質(zhì)量不降的前提下，適當(dāng)調(diào)整土地政策，延長(zhǎng)土地指標(biāo)周轉(zhuǎn)時(shí)間，增加周轉(zhuǎn)指標(biāo)。其次是社區(qū)建設(shè)金融支持政策。2006年，河南省確定了新鄉(xiāng)、濟(jì)源、舞鋼等6 個(gè)城市為城鄉(xiāng)一體化試點(diǎn)城市。據(jù)試點(diǎn)城市測(cè)算，每個(gè)新型農(nóng)村社區(qū)僅基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)平均投入將近1000 萬(wàn)元(按每個(gè)社區(qū)6000 人規(guī)模，人均1600 元左右)，單靠地方財(cái)力難以完全解決。為此，需要通過(guò)整合涉農(nóng)資金項(xiàng)目、建立集體建設(shè)用地指標(biāo)有償使用制度、吸收社會(huì)資本參與等手段來(lái)支持新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)。第三是改革農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度。2009年，我國(guó)開(kāi)始實(shí)行農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記制度。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施投入主要靠各級(jí)政府的財(cái)政支持，但農(nóng)民個(gè)人的建房資金主要還是由家庭承擔(dān)，為此必須進(jìn)行農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，為農(nóng)民承包地、鄉(xiāng)村企業(yè)用地、宅基地、房屋等開(kāi)展確權(quán)、登記和頒證，并建立市、縣兩級(jí)農(nóng)村農(nóng)用地、集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，引入農(nóng)業(yè)擔(dān)保、投資和保險(xiǎn)機(jī)制，使農(nóng)民成為市場(chǎng)主體，平等地參與生產(chǎn)要素的自由流動(dòng)，這是發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制，推進(jìn)新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的重要保證。第四是改革戶(hù)籍制度。入住新型農(nóng)村社區(qū)的居民，愿意成為城鎮(zhèn)戶(hù)口的，應(yīng)該納入城鎮(zhèn)居民體系，可以按照城市居民在養(yǎng)老、醫(yī)療、社保、教育等方面的標(biāo)準(zhǔn)配置資源，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)的均等化，進(jìn)而破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。

4．努力實(shí)現(xiàn)農(nóng)民就地就業(yè)

新型城鎮(zhèn)化的基本目的是實(shí)現(xiàn)農(nóng)民生產(chǎn)、生活方式的轉(zhuǎn)變，實(shí)質(zhì)上也就是實(shí)現(xiàn)農(nóng)民就業(yè)方式的轉(zhuǎn)變，這一切都離不開(kāi)現(xiàn)代工業(yè)和現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)的發(fā)展。為了破解這一難題，河南省各地在新型城鎮(zhèn)化的實(shí)施過(guò)程中提出了“以中心城市為主體，以產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和新型農(nóng)村社區(qū)為載體”的發(fā)展思路，通過(guò)大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)企業(yè)吸納安置當(dāng)?shù)剞r(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)。同時(shí)，在進(jìn)行農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)的基礎(chǔ)上，建立土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)的集約化經(jīng)營(yíng)。因此，科學(xué)規(guī)劃建設(shè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、規(guī)劃農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園、發(fā)展現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)、促進(jìn)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)是解決農(nóng)民就地就業(yè)的基本途徑。例如，新鄉(xiāng)市在新型城鎮(zhèn)化的實(shí)施過(guò)程中，規(guī)劃建設(shè)了27 個(gè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，輻射了全市半數(shù)以上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和1/3 以上的行政村，可以安排50 萬(wàn)農(nóng)民就近實(shí)現(xiàn)就業(yè)。

5．創(chuàng)新社區(qū)管理方式

社區(qū)是現(xiàn)代社會(huì)的有機(jī)組成部分。我國(guó)傳統(tǒng)的基層垂直管理架構(gòu)是縣—鄉(xiāng)(鎮(zhèn))—村管理模式，新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)打破了傳統(tǒng)的村級(jí)管理方式，需要按照社區(qū)管理的理念創(chuàng)新社區(qū)管理方式。新型城鎮(zhèn)化的基本目的之一是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)居民公共服務(wù)的均等化，讓住在農(nóng)村社區(qū)的居民也可以享受到與城市社區(qū)居民一樣的公共服務(wù)。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，一些地方探索在新型農(nóng)村社區(qū)成立管理委員會(huì)，統(tǒng)籌社區(qū)居民的養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、文化、社區(qū)服務(wù)等管理活動(dòng)，行駛政府基層組織的管理職能。同時(shí)，新型社區(qū)管理機(jī)構(gòu)的成立，也可以按照我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，通過(guò)選舉產(chǎn)生其自治性組織，構(gòu)筑具有本社區(qū)特征的共同精神文化，調(diào)和鄰里矛盾，解決鄰里糾紛，為創(chuàng)建社會(huì)主義和諧社會(huì)做出貢獻(xiàn)。

三、引入現(xiàn)代物業(yè)管理提升新型農(nóng)村社區(qū)居民生活水平

1．我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理是城鎮(zhèn)化的產(chǎn)物

中國(guó)物業(yè)管理已經(jīng)走過(guò)了三十年的發(fā)展歷程，它是伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展而成長(zhǎng)起來(lái)的。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)2013年發(fā)布的《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，截至2012年底，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)年?duì)I業(yè)收入已超過(guò)3000 億元，擁有專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)7．1 萬(wàn)家，從業(yè)人員達(dá)610 萬(wàn)人以上，管理的房屋總面積達(dá)145．3 億平方米，對(duì)提高我國(guó)城市管理水平、改善人居和工作環(huán)境、增加就業(yè)、擴(kuò)大消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。同時(shí)，物業(yè)管理涉及的領(lǐng)域也在逐步擴(kuò)大，除傳統(tǒng)的住宅物業(yè)外，物業(yè)管理已開(kāi)始向辦公物業(yè)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、企事業(yè)單位、車(chē)站、碼頭、醫(yī)院、城市公用事業(yè)滲透。在住宅物業(yè)領(lǐng)域，全國(guó)物業(yè)管理的覆蓋率已達(dá)50%以上，北京、上海、深圳等大城市的覆蓋率已達(dá)90%以上。

2．引入現(xiàn)代物業(yè)管理有利于提升農(nóng)村社區(qū)居民的生活水平

(1)實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)目標(biāo)需要現(xiàn)代物業(yè)管理。中國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的目標(biāo)是破解我國(guó)長(zhǎng)期存在的城鄉(xiāng)“二元結(jié)構(gòu)”，解決“三農(nóng)”問(wèn)題，促進(jìn)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民的發(fā)展。如果城鎮(zhèn)化的結(jié)果不能促進(jìn)三農(nóng)發(fā)展，甚至損害農(nóng)民利益，那么城鎮(zhèn)化的目的和后果都是值得考慮的。新型城鎮(zhèn)化與傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化的區(qū)別就在于新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中農(nóng)村居民的空間轉(zhuǎn)移不是第一位的，而經(jīng)濟(jì)生活的改善，生活質(zhì)量的提高才是第一位的。進(jìn)入城鎮(zhèn)和新型農(nóng)村社區(qū)的居民肯定渴望享受到與城市居民一樣的生活環(huán)境，如果沒(méi)有現(xiàn)代物業(yè)管理的實(shí)施，社區(qū)長(zhǎng)期處于一種無(wú)人管理的狀態(tài)，時(shí)間不長(zhǎng)一些新建社區(qū)就會(huì)出現(xiàn)“遠(yuǎn)看像城市，近看像農(nóng)村”的狀況，從而背離新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的初衷。

(2)提升新型農(nóng)村社區(qū)居民生活水平離不開(kāi)現(xiàn)代物業(yè)管理。黨的十八大提出要發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，在新型農(nóng)村社區(qū)的建設(shè)過(guò)程中，公用設(shè)施、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、文化等項(xiàng)目的建設(shè)顯然離不開(kāi)政府作用的發(fā)揮，但商業(yè)設(shè)施建設(shè)、社區(qū)居民居住環(huán)境的改善則應(yīng)當(dāng)通過(guò)引入社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理去實(shí)現(xiàn)，這樣才能使進(jìn)入社區(qū)的居民能夠享受到與城市居民一樣的生活服務(wù)。

河南省濟(jì)源市2006年被確定為全省城鄉(xiāng)一體化試點(diǎn)城市，在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，該市因地制宜，按照城中村改造型、遷戶(hù)并村型、城鎮(zhèn)集中型和村企聯(lián)建型等幾種模式，規(guī)劃建設(shè)了42 個(gè)新型農(nóng)村社區(qū)。每個(gè)社區(qū)由政府投入資金建設(shè)道路、給排水、衛(wèi)生室、文化健身廣場(chǎng)、幼兒園和學(xué)校等公共服務(wù)設(shè)施，同時(shí)引入城市專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司進(jìn)駐，開(kāi)辦連鎖商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，使社區(qū)居民享受到了與市區(qū)居民一樣的公共服務(wù)和生活服務(wù)。［8］

(3)新型農(nóng)村社區(qū)實(shí)施物業(yè)管理需要注意的問(wèn)題。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)是農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)安置和農(nóng)村家庭收入水平的提高，畢竟物業(yè)管理是一種有償性的公共服務(wù)，社區(qū)居民在享受服務(wù)的同時(shí)必然要付出一定的代價(jià)，物業(yè)公司也是一個(gè)經(jīng)營(yíng)型企業(yè)，如果沒(méi)有利潤(rùn)企業(yè)很難有進(jìn)入農(nóng)村社區(qū)的意愿，即使已經(jīng)進(jìn)入也很難長(zhǎng)期生存下去。解決問(wèn)題的途徑是創(chuàng)新新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理模式:一是社區(qū)物業(yè)管理不必采用城市社區(qū)的總包模式，可以采用專(zhuān)項(xiàng)分包模式，重點(diǎn)解決治安、保潔和綠化三大問(wèn)題;二是針對(duì)社區(qū)沒(méi)有建立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的特點(diǎn)，可以通過(guò)集體財(cái)產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)性收入解決共用設(shè)施的日常維修和更新改造費(fèi)用;三是對(duì)自建房屋可以由社區(qū)居民自我承擔(dān)房屋的維修責(zé)任和費(fèi)用;四是專(zhuān)業(yè)公司可以通過(guò)吸收社區(qū)居民參與專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)以降低人工成本。

［1］王箏．物業(yè)管理概論［M］．大連:東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2010．

［2］楊重光．新型城鎮(zhèn)化是必由之路［J］．中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)，2009(11):38－43．

［3］鄧大松，黃清峰，孟穎穎．反思與闡釋:中國(guó)城市化道路選擇問(wèn)題探析［J］．理論月刊，2014(1):5－8．

［4］宋亞平．警惕城鎮(zhèn)化的四個(gè)歧途［N］．南方周末，2014－4－10(31)．

［5］張占倉(cāng)．河南省新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略實(shí)施中需要破解的難題及對(duì)策［J］．河南科學(xué)，2012(6):777－782．

［6］高永華．新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)意義重大［EB/OL］http://www．ha．xinhuanet．com/zfwq/2013－ 09/27/c _117533265．htm．

［7］新鄉(xiāng)市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)綜述［EB/OL］http://www．henan．gov．cn/zwgk/system/2010/04/27/010191234．shtml．

［8］史頌光．新型城鎮(zhèn)化 扮靚新濟(jì)源［N］．河南日?qǐng)?bào)，2012－10－16(11)．