淺析做好精裝修樓盤成本控制的要點(diǎn)

蘭君

廈門昌林實(shí)業(yè)有限公司公司

前言：

隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，市場競爭日趨激烈。各開發(fā)商為了在競爭中保持優(yōu)勢，取得更大的市場份額，就必須在增加產(chǎn)品附加值上做足文章，以實(shí)現(xiàn)利益最大化。另一方面我國購房者的消費(fèi)心態(tài)和購房目的也發(fā)生了分化，許多購房者已沒有早前購房者買房后花上大半年時(shí)間自己裝修的激情與喜悅，而是想到裝修就會聯(lián)想到疲于奔命地找設(shè)計(jì)師、找施工隊(duì)、買各種材料、擔(dān)心價(jià)格欺詐和質(zhì)量安全問題等種種煩惱。三是政府有關(guān)部門基于提高住宅小區(qū)整體品質(zhì)、避免野蠻裝修等方面考慮也大力推行精裝修住宅。

目前廈門島內(nèi)在住宅用地出讓方面，就對擬建項(xiàng)目提出精裝修的要求，而島外很多項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)商也在精裝修方面下功夫，由點(diǎn)及面，因此精裝修住宅是房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然結(jié)果。

一、精裝修的標(biāo)準(zhǔn)與定位：

什么是精裝修房，精裝修房是毛坯房、簡裝修房不斷改進(jìn)、發(fā)展和完善的產(chǎn)品。一般指頂面有一定造型，地面采用品牌?；u、仿古磚、天然石材、木地板等中高檔材料鋪裝，廚房、衛(wèi)生間兩大重點(diǎn)區(qū)域經(jīng)過高品質(zhì)的精細(xì)裝修，并配有知名品牌的潔具、廚房電器及工廠化的櫥柜。住房整體上有一定的設(shè)計(jì)效果及風(fēng)格，材料細(xì)膩環(huán)保，做工較為精致。

上述精裝修的標(biāo)準(zhǔn)較為寬泛，每一個(gè)具體的精裝修樓盤想要獲得商業(yè)上的成功，必須要有較為精準(zhǔn)的定位。產(chǎn)品的定位主要依靠營銷部、設(shè)計(jì)部、成本部參與的市場調(diào)研所獲取的各種信息供經(jīng)營者決策。精裝修定位需與整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品相匹配、與產(chǎn)品所在區(qū)域匹配、與潛在購房者的需求匹配同時(shí)需關(guān)注客戶的敏感點(diǎn)。精裝修定位的結(jié)果一般為每平方米建筑面積(或建筑凈面積)裝修成本額（平米指標(biāo)）或天地墻裝飾用料及家具電器配置說明。

二、精裝修房成本控制要點(diǎn)：

1、定位階段：對精裝修標(biāo)準(zhǔn)的確定給予數(shù)據(jù)支持，通過選取主要房型（房型覆蓋比例以>80%為宜）測算每平米的裝修造價(jià)。隨著精裝項(xiàng)目的增加，數(shù)據(jù)和供應(yīng)商資源不斷積累，此項(xiàng)工作會越來越快捷和精準(zhǔn)。測算要有一定的精度，工程量應(yīng)盡可能準(zhǔn)確。

2、設(shè)計(jì)階段：產(chǎn)品定位后，設(shè)計(jì)單位要全面介入，深刻領(lǐng)會產(chǎn)品定位檔次。各專業(yè)工程盡可能在精裝修設(shè)計(jì)階段也參與(如空調(diào)、同層排水、熱水器等)，這樣避免后期為滿足裝修效果而進(jìn)行大量的拆改工作量，導(dǎo)致后期成本不必要的增加。設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)選材時(shí)，盡可能考慮效果的同時(shí)，有多種品牌、同種檔次、同種系列的材料(品牌)備選，這樣施工簡便、成本控制可行，用戶后期維修提供保障。

3、招標(biāo)階段：

3.1 合理劃分標(biāo)段，科學(xué)規(guī)劃合同，精裝修標(biāo)段劃分需考慮的問題比建安總包的標(biāo)段劃分復(fù)雜，需考慮的因素除資質(zhì)、工期、項(xiàng)目管理能力等常規(guī)因素外，對于精裝修交付還應(yīng)考慮精裝修標(biāo)段與建安總包標(biāo)段的銜接問題，避免出現(xiàn)一家建安總包對應(yīng)多個(gè)精裝修隊(duì)伍，這會導(dǎo)致合同數(shù)量及現(xiàn)場管理工作量大幅度增加。

3.2 確定合理的材料或工程供應(yīng)方式，精裝修工程材料(工程)供應(yīng)一般有乙供、甲指乙供、甲供和甲分包。各種供應(yīng)方式各有優(yōu)缺點(diǎn)。

3.2.1 乙供方式管理簡單，施工單位積極性高，但甲方對材料的控制力弱，不利于成本控制，因此一般非主要材料、總價(jià)不高或?qū)ρb修成果觀感不產(chǎn)生直接影響的材料采用乙供方式，如砂漿、粘結(jié)劑、龍骨、細(xì)木工板、紙面石膏板、石板材等。對于乙供材料，甲方應(yīng)做好質(zhì)量控制工作，避免乙方使用劣質(zhì)材料影響工程質(zhì)量。

3.2.2 甲指乙供的實(shí)質(zhì)就是乙供，為彌補(bǔ)乙供方式甲方對材料控制力弱的缺點(diǎn)，而對乙供方式的一種改進(jìn)。甲指可以指定材料品牌、規(guī)格、供應(yīng)商及材料單價(jià)中的一項(xiàng)或多項(xiàng)。目前很多公司采用甲指乙供的材料主要是價(jià)值量大的材料。對于甲指乙供材料，甲方應(yīng)協(xié)調(diào)好乙方與材料供應(yīng)商的關(guān)系，保護(hù)供應(yīng)商和精裝修施工單位的利益，保證供應(yīng)商能及時(shí)足額獲得貨款（招標(biāo)文件及精裝修施工合同中應(yīng)有制約條款）同時(shí)為避免精裝修單位對材料供應(yīng)商的二次壓價(jià)應(yīng)允許精裝修施工單位在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)對甲指乙供產(chǎn)品計(jì)取一定的利潤。

3.2.3 甲供與乙供相反，甲方對材料的控制力強(qiáng)，又能有效降低成本。因此大宗材料、對裝修質(zhì)量影響重大的材料都采用甲供方式。如墻地磚、潔具、廚電、乳膠漆等。因甲供方式對乙方的商業(yè)利益最為不利，因此過程中應(yīng)特別注意乙方對甲供材料的合理使用。應(yīng)對的辦法是招標(biāo)文件明確要求精裝修施工單位投標(biāo)時(shí)自報(bào)墻地磚的損耗率并結(jié)合現(xiàn)場施工實(shí)測數(shù)據(jù)確定合理的損耗（監(jiān)理公司、甲方項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部和成本部共同參與，對現(xiàn)場裝修損耗率進(jìn)行確定)，促使投標(biāo)單位根據(jù)自身情況填報(bào)合理的損耗率。乳膠漆雖然也在招標(biāo)文件中規(guī)定了“空桶回收”制度，但實(shí)際執(zhí)行中效果不理想。因此到后來甲方僅指定品牌。同時(shí)招標(biāo)文件也明確告知乙方可對甲供產(chǎn)品計(jì)收一定的利潤（在施工費(fèi)中自行考慮）。

3.2.4 甲分包的實(shí)質(zhì)就是甲供，只不過甲供的是材料，甲分包除了材料外還需現(xiàn)場施工。甲分包的項(xiàng)目主要為櫥柜、戶內(nèi)門（含筒子板、貼臉線條及踢腳線）。甲分包項(xiàng)目精裝修總包可計(jì)收總包管理配合費(fèi)。如何分配總包管理配合費(fèi)是招標(biāo)前需考慮清楚的。

乙供、甲指乙供、甲供、甲分包并不是一成不變的，不同的項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)各自的特點(diǎn)和具體情況適當(dāng)調(diào)整以取得最佳的管理效果。（比如木地板即可以甲指乙供，也可以甲供或甲分包）。

3.3 界面劃分，招標(biāo)文件中應(yīng)對精裝修工程的界面有清晰明確的描述，讓投標(biāo)單位能清楚地知道哪些是自己的工作范圍，哪些是建安總包的施工范圍。特別是裝修交房的項(xiàng)目，許多應(yīng)由建安總包施工的內(nèi)容也可以由精裝修單位施工，比如強(qiáng)弱電的穿線、開關(guān)面板安裝、天棚面及墻面的油漆膩?zhàn)优?、樓地面找平層等。編制招?biāo)文件時(shí)應(yīng)綜合考慮成本、施工管理以及建安總包合同有關(guān)約定等因素切分界面。

3.4 清單編制與報(bào)價(jià)方式：根據(jù) GB50500《工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，承發(fā)包雙方根據(jù)GB50500規(guī)范執(zhí)行有據(jù)可詢。但在實(shí)際操作中，我們也是按此規(guī)范要求對精裝修工程進(jìn)行招標(biāo)發(fā)包的。但執(zhí)行結(jié)果不是很理想，因此從實(shí)踐來看，以港式清單更為實(shí)用便捷。主要原因?yàn)椋?/p>

3.4 國標(biāo)清單編制及報(bào)價(jià)繁瑣、工作量大，且定額裝修分部與市場行情脫離情況較為嚴(yán)重。

3.5 港式清單及報(bào)價(jià)清晰、直觀，便于回標(biāo)分析和統(tǒng)計(jì)各種數(shù)據(jù)。

3.6 控制價(jià)編制：建議選擇主要房型（房型覆蓋率>=80%）為樣本進(jìn)行控制價(jià)編制。80%的房型覆蓋率能保證剩余20%的房型裝修總價(jià)浮動20%以內(nèi)時(shí)，整體報(bào)價(jià)浮動<=4%。

總結(jié)：精裝修工程樣板先行，裝修方面考慮各樓盤定位的同時(shí)，盡可能突出裝修風(fēng)格和銷售亮點(diǎn)，從產(chǎn)品定位階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、過程控制及結(jié)算等階段把好成本控制關(guān)，這樣公司的成本管理水平一定會處在同行的前列。