差異化調(diào)控：馬年樓市主旋律

□徐云

2013年，盡管全國一二線城市不斷加大調(diào)控力度，但是房價卻再度陷入越調(diào)越漲的局面。如今房地產(chǎn)政策有一個鮮明轉(zhuǎn)變，就是回歸“居者有其屋”的基本需求，回歸到城市空間的公平分配和使用上來?！艾F(xiàn)在解決房地產(chǎn)存在的問題還來得及，采用微調(diào)辦法還可以調(diào)節(jié)?！睂＜艺J(rèn)為，“當(dāng)前一刀切的調(diào)控政策已經(jīng)難治百病，只有實行差異化的調(diào)控政策才能對癥下藥?！?/p>

樓市火爆依然如故

2013年盡管房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)依然從緊，但仍難以阻擋樓市的火爆。數(shù)據(jù)顯示，去年9月北京、上海、廣州、深圳等一線城市同比漲幅首次全部超兩成，至11月，全國70 個大中城市中，69 個城市房價同比上漲。北上廣深等一線城市上漲幅度尤為顯著，而廈門、南京、福州等熱點二線城市住宅均價漲幅也大多在15%以上。

然而，正當(dāng)一二線城市房價快速大幅上漲的同時，三四線城市交易市場卻相對慘淡，形成鮮明對比。溫州、?？凇⒘某?、蕪湖等少數(shù)三四線城市住宅市場出現(xiàn)下行，其中溫州跌幅最大，達(dá)到13.91%；鄂爾多斯除房屋“抵債”式出售外，基本無市場成交。

其實，自2013年下半年以來，政府的調(diào)控思路已經(jīng)開始改變并有所嘗試。從一些地方出臺的規(guī)定中可以看出，從過去的“一刀切”，變?yōu)橐虻刂埔?、分類指?dǎo)的調(diào)控政策，強(qiáng)調(diào)“誰的孩子誰抱走”。比如，去年9月鄭州率先對調(diào)控加碼，10月深圳、北京分別出臺“深八條”、“京七條”，11月上海和廣州分別出臺“滬七條”和“穗五條”，隨后部分二線城市也在11月底扎堆出臺調(diào)控措施。與此同時，少數(shù)市場低迷的三四線城市，如溫州、蕪湖、徐州等，在不突破調(diào)控底線前提下，對現(xiàn)有政策進(jìn)行“松綁”，放松調(diào)控力度，以促進(jìn)需求釋放。

差異化運作顯智慧

回顧2013年經(jīng)濟(jì)運行，筆者發(fā)現(xiàn)呈現(xiàn)明顯特征，即中國經(jīng)濟(jì)周期已明顯縮短，宏觀調(diào)控的難度越來越大。經(jīng)濟(jì)周期不再以年為單位，而是以季度為單位，增長加速和硬著陸風(fēng)險的變化在一個季度間。在此背景下，傳統(tǒng)以需求管理為手段的宏觀調(diào)控作用越來越受到制約，宏觀經(jīng)濟(jì)政策對增長的作用顯著縮小。

中國經(jīng)濟(jì)運作形勢需要警惕兩個值得關(guān)注的問題。一是中國經(jīng)濟(jì)周期已變得越來越短，且短期經(jīng)濟(jì)增長高度依賴于宏觀政策的取向，經(jīng)濟(jì)增長的內(nèi)生動力明顯不足。二是宏觀政策效果之所以難以將中國經(jīng)濟(jì)帶入持續(xù)增長態(tài)勢，說明中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)面臨嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性矛盾，即傳統(tǒng)凱恩斯以需求管理為主導(dǎo)的宏觀政策在中國屢試不爽，特別是四萬億經(jīng)濟(jì)刺激計劃將這一理念發(fā)揮至極致，但近兩年經(jīng)濟(jì)運行的結(jié)構(gòu)性問題，包括地方政府債務(wù)問題、金融風(fēng)險問題、土地與房地產(chǎn)綁架問題凸顯，說明中國式宏觀調(diào)控已走到盡頭，未來擺脫困境亟待從理論與實踐上取得新的突破。

出路在哪里？筆者認(rèn)為，未來中國需要強(qiáng)化供給的分析和認(rèn)知，并通過全面改革和理性的供給管理，破解當(dāng)前中國結(jié)構(gòu)調(diào)整面臨的瓶頸，為實現(xiàn)中國中長期經(jīng)濟(jì)增長創(chuàng)造條件。而如果從這一角度理解三中全會為中國未來十年發(fā)展勾畫的改革藍(lán)圖，思路似乎更加清晰。例如單獨二胎政策放開是應(yīng)對中國人口老齡化與勞動年齡人口減少的舉措，實則為在人口政策上理順要素供給的方式。國有企業(yè)改革是解決國企與民企市場主體不平等的舉措。

當(dāng)然，其推行必然面臨較大壓力。因此，差異化調(diào)控既是亮點，也是難點。約束政府行為，加快職能轉(zhuǎn)變，減少對經(jīng)濟(jì)活動的干預(yù)是給予長期困擾中國經(jīng)濟(jì)的政府與市場關(guān)系的合理定位；要素價格改革的推進(jìn)，包括資金價格、勞動力價格、資源價格由供求關(guān)系決定是完善價格形成機(jī)制的要求；新型城鎮(zhèn)化改革如想釋放需求，根本上需要就戶籍、財稅體制、土地制度以及公共服務(wù)均進(jìn)行改革，進(jìn)而為城鎮(zhèn)化提供完善的社會保障機(jī)制。

分類指導(dǎo)需用心

作為樓市調(diào)控主要方向，除了各類型城市之間的調(diào)控政策需要有所差別外，在一線城市內(nèi)部也需要制定差異化更明顯的調(diào)控政策，比如2013年部分城市除了加強(qiáng)針對中低收入人群的保障房供應(yīng)外，還特別注重了對“夾心層”改善型住房需求的滿足。新一輪改革措施，實際上體現(xiàn)了在中國經(jīng)濟(jì)舊的增長模式陷入困境之下，決策層管理理念從傳統(tǒng)的宏觀政策需求端管理更多傾向于供給端制度與機(jī)制創(chuàng)新方面，是個理論與實踐的創(chuàng)新，具有積極意義。

馬年需關(guān)注影響樓市的幾個最不確定的因素。首先是城鎮(zhèn)化怎么走？以前是大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)在更多的是強(qiáng)調(diào)要能找到鄉(xiāng)愁的城鎮(zhèn)化才是人性的城鎮(zhèn)化。其次，農(nóng)用地采取什么方式入市？對樓市來說，不是開發(fā)商可以隨便到農(nóng)村圈地。目前強(qiáng)調(diào)的只是宅基地、農(nóng)村建設(shè)用地方面，要放權(quán)給農(nóng)民產(chǎn)權(quán)處置的權(quán)利。再次，強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)一元化到底是怎么回事？最近的中央會議提出了放開中小城市戶口，限制大城市，嚴(yán)格控制特大城市發(fā)展規(guī)模的政策。但是，對逐步城市化的農(nóng)民來說，城鎮(zhèn)的吸引力并不大，農(nóng)村戶口目前有更大的吸引力。當(dāng)然，還要關(guān)注美國的QE政策對中國的影響。美聯(lián)儲已經(jīng)能夠公布從明年開始每個月縮減100億美元的量化規(guī)模，美元的增減對世界經(jīng)濟(jì)必定產(chǎn)生重大影響，特別是在中國持有1.3 萬億美國國債的情況下，中國政府既要盡量規(guī)避因為美元變化可能給中國債權(quán)造成損失，又要防范其對國內(nèi)人民幣影響、對國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的震蕩。我國目前人民幣實行的非完全自由化，資本賬戶并未開放，這樣還可以有很大的回旋余地，央行怎么動作，還要觀察。

由上可知，目前存在最大的難題還在于如何真正把改革落到實處。推進(jìn)改革將面臨原有利益集團(tuán)前所未有的阻撓，而這也恰恰是當(dāng)前看多派與看空派的主要分歧所在。但無論如何，用宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控需求端的做法已經(jīng)走向盡頭，未來都是對如何改革以更好地促進(jìn)生產(chǎn)要素供給和通過創(chuàng)新提高勞動生產(chǎn)率來使增長持續(xù)的政策取向。