央企的地方社區(qū)物業(yè)管理困局——甘肅中牧山丹馬場社區(qū)物業(yè)管理脫困探討

劉 鵬

(甘肅中牧山丹馬場馨園社區(qū)，甘肅 張掖 734000)

山丹馬場是央企中的普通一員，它擁有其他央企無法臨摹的悠久歷史和文化底蘊(yùn)。山丹馬場由西漢驃騎將軍霍去病始創(chuàng)，距今2130 多年。自1949年9 月建場以來，一直歸屬軍隊管理，是當(dāng)時國內(nèi)最大的軍馬繁育基地，部隊重要的糧油肉生產(chǎn)基地。2001 年9 月10 日，山丹軍馬場整體移交中國牧工商(集團(tuán))總公司管理，實(shí)現(xiàn)了由軍隊保障型企業(yè)向社會化企業(yè)的轉(zhuǎn)變。2013 年8 月，中牧山丹馬場整體移交中國農(nóng)業(yè)發(fā)展集團(tuán)總公司，現(xiàn)為甘肅省張掖市規(guī)模較大的中央駐地方企業(yè)。

一、物業(yè)管理發(fā)展的困局

山丹馬場現(xiàn)有大型社區(qū)9 處，擁有1.8 萬名職工、家屬、離退休人員。物業(yè)管理水平有限，專業(yè)素質(zhì)較低，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不高，與居民日益增長的生活環(huán)境文化需求之間存在較為突出的矛盾。主要表現(xiàn)在以下四個方面。

一是山丹馬場由軍隊移交央企管理，職工住房產(chǎn)權(quán)歷經(jīng)軍隊營房管理轉(zhuǎn)至地方行政職能部門管理。因時間跨度較長，相關(guān)檔案文件管理存在遺漏，加之住房制度改革，致使部分房屋確權(quán)辦理難度加大，在制度邊緣艱難尋覓住房確權(quán)之路，成為邁向物業(yè)管理的第一道屏障。

二是公共設(shè)施維修是物業(yè)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，維修資金基數(shù)與房屋使用年限成正比關(guān)系。而山丹馬場職工社區(qū)公共維修基金可以用一張白紙來形容，目前社區(qū)公共維修支出基本由企業(yè)自行承擔(dān)，維護(hù)面廣、資金需求量大。這雖然展現(xiàn)了山丹馬場作為老字號企業(yè)的社會責(zé)任，但高額的維修費(fèi)不僅影響企業(yè)經(jīng)營預(yù)算的落實(shí)，在流動資金非常緊缺的情況下，也影響企業(yè)資金使用價值的最大化，使企業(yè)失去競爭優(yōu)勢。

三是供水質(zhì)量是衡量物業(yè)管理水平的重要指標(biāo)，職工社區(qū)時常在冬季出現(xiàn)斷水的突發(fā)狀況。主要原因系地表溫度低、凍土層厚，再加之自來水管線使用年限長，造成自來水管經(jīng)常性凍裂。因社區(qū)間隔遠(yuǎn)，自來水管線鋪設(shè)長，又多是丘陵地區(qū)，施工查漏有較大難度，造成供水管線維修成本增加。

四是供暖保障是物業(yè)管理質(zhì)量的試金石。山丹馬場場區(qū)總面積329.54 萬畝，平均海拔2420—4933米，一年只有4 個月的無霜期，可以說供暖保障是物業(yè)管理工作的半壁江山。職工社區(qū)過冬鍋爐的購置維護(hù)費(fèi)，鍋爐用煤的采購費(fèi)以及職工供暖補(bǔ)貼，對企業(yè)都是一筆不菲的投入，給企業(yè)自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧帶來了較大的壓力。

二、物業(yè)管理工作的難點(diǎn)

山丹馬場作為國有企業(yè)，不僅要承擔(dān)自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)營責(zé)任，還要承擔(dān)保障民生、公共服務(wù)的社會職能。在新形勢下，只有遵循市場決定資源配置一般規(guī)律，切實(shí)找準(zhǔn)“難點(diǎn)”，勇于突破，才能進(jìn)一步釋放企業(yè)活力和創(chuàng)造力。

1.物業(yè)管理定位不準(zhǔn)，工作無目標(biāo)

由于山丹馬場地處山區(qū)和草原，工作場所和生活小區(qū)沒有嚴(yán)格區(qū)分，造成社區(qū)的物業(yè)單位名稱難以確定。歷史上掛過三塊牌子，由軍隊時期的“軍馬場家屬區(qū)”，到移交央企后的“馬場家屬區(qū)”，又被普遍稱作“馬場小區(qū)”。在目前國有企業(yè)體制下，馬場社區(qū)作為被管理對象，給企業(yè)帶來了沉重的負(fù)擔(dān)。企業(yè)是以保障民生為重，還是以經(jīng)營效益優(yōu)先?對此，難以統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，特別是如何做好社區(qū)物業(yè)管理工作，成為企業(yè)的一個難題，目前只能遇到一個問題解決一個問題，常常是“茶壺蓋不如茶壺多，蓋不住冒氣的茶壺”，老問題還沒解決，新問題又產(chǎn)生了。

2.舊有管理思想固化，工作無頭緒

社區(qū)居民多為離退休老干部、軍轉(zhuǎn)干、老職工，他們曾經(jīng)是英勇無畏的戰(zhàn)士，做出過卓越貢獻(xiàn)的牧馬人，他們?yōu)樯降ゑR場在特定歷史發(fā)展時期，社、教、文、體、經(jīng)濟(jì)等諸多方面，奉獻(xiàn)了才智和汗水。面對市場化、社會化發(fā)展的進(jìn)程，在社區(qū)物業(yè)管理上思想難免守舊、不易適應(yīng)。普遍存在觀點(diǎn)是“企業(yè)出錢維持社區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹?，即所有公共設(shè)施或事務(wù)都由“公家”解決。社區(qū)的供水、供暖等公共設(shè)施維護(hù)支出，不夸張地說“針眼大的窟窿斗大的風(fēng)”，這些看不見的日常支出，在企業(yè)預(yù)算支出上占去較大的份額。企業(yè)有限的現(xiàn)金不能有效用在增加利潤的經(jīng)營策劃中，拖了企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的后腿。如何實(shí)現(xiàn)政企分開，為企業(yè)減負(fù)，剝離社會職能，推進(jìn)物業(yè)管理社會化，是一個現(xiàn)實(shí)的難題。

3.企業(yè)自身機(jī)制限制，工作無動力

保障物業(yè)費(fèi)的有效收取和保持物業(yè)費(fèi)的合理規(guī)模，是保證物業(yè)管理工作正常開展的基礎(chǔ)。而現(xiàn)實(shí)卻是拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象很常見，特別是部分業(yè)主對國家有關(guān)政策斷章取義，在對文件精神一知半解的情況下，抵觸情緒較強(qiáng)。同時，社區(qū)物業(yè)管理受山丹馬場自身經(jīng)營管理體制的局限，累積了許多問題，如:專業(yè)人才匱乏;服務(wù)質(zhì)量難以適應(yīng)居民要求;管理辦法粗放簡單;物業(yè)費(fèi)收取方式缺乏靈活性等，缺乏有效的激勵約束機(jī)制，難以形成持續(xù)有效的物業(yè)管理工作動力。

三、突破物業(yè)管理困局的探索

近期，一則《駐渝央企分離移交“三供一業(yè)”啟動工作會在渝舉行》的標(biāo)題新聞，詳細(xì)報道了重慶央企“三供一業(yè)”剝離國有企業(yè)辦社會職能和解決企業(yè)包袱試點(diǎn)工作，對于地方央企具有示范作用，為探索分離企業(yè)辦社會職能提供了有益的借鑒，特別是對地理自然環(huán)境脆弱，企業(yè)經(jīng)營發(fā)展、社會職能履行、人文發(fā)展矛盾突出的山丹馬場無疑于“一場及時雨”，帶來了一線曙光。

山丹馬場下轄4 個農(nóng)牧企業(yè)，10 個工(商)礦企業(yè)，4 個事業(yè)單位，分布在9 個社區(qū)，場區(qū)境內(nèi)土地、煤礦、水力資源豐富;養(yǎng)馬業(yè)長興不衰;連片油菜籽是全國最大的種植區(qū);工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品在河西地區(qū)有一定的份額;自然風(fēng)光人文景觀構(gòu)成山丹馬場獨(dú)居特色的旅游資源;已并行發(fā)展為農(nóng)牧工商聯(lián)合體。正因為山丹馬場的獨(dú)特資源和特色優(yōu)勢，社區(qū)管理脫困的改革創(chuàng)新，牽一發(fā)而動全身，更具有區(qū)域特點(diǎn)和探索意義。

1.實(shí)施分類監(jiān)管，促進(jìn)國有資產(chǎn)保值增值

統(tǒng)一思想認(rèn)識，堅持深化改革，根據(jù)不同企業(yè)類型，合理界定山丹馬場及二級企業(yè)功能，明確定位，有針對性地調(diào)整企業(yè)結(jié)構(gòu)。以實(shí)現(xiàn)社會效益為主要目標(biāo)，承擔(dān)政府戰(zhàn)略任務(wù)或提供公共服務(wù)的企業(yè)，可以分為功能性企業(yè);以經(jīng)濟(jì)效益為主要目標(biāo)的企業(yè)，可以分為競爭性企業(yè)。根據(jù)不同國有資產(chǎn)布局結(jié)構(gòu)，動態(tài)調(diào)整國有企業(yè)分類，實(shí)現(xiàn)山丹馬場資源優(yōu)化配置，推動山丹馬場轉(zhuǎn)型升級。山丹馬場社區(qū)物業(yè)管理，主要承擔(dān)公共服務(wù)，側(cè)重民生社會效益，歸為功能性企業(yè)類型，對社區(qū)實(shí)行有針對性的社會化管理，促進(jìn)山丹馬場社區(qū)國有資產(chǎn)保值增值。

2.厘清政企職能，推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理社會化

堅持以資本為紐帶，結(jié)合企業(yè)功能特點(diǎn)，加強(qiáng)國有資產(chǎn)管理。對關(guān)系國家安全和涉及重要民生的企業(yè)，國有資本保持獨(dú)資或絕對控股;對涉及重大基礎(chǔ)設(shè)施，重要礦產(chǎn)資源的企業(yè)及戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，國有資本保持相對控股;對其他國有股權(quán)可以根據(jù)市場競爭和發(fā)展情況，按市場規(guī)則有序進(jìn)退。社區(qū)物業(yè)管理屬于民生工程，關(guān)系到公共服務(wù)和安全，有序推進(jìn)山丹馬場政企分開，剝離山丹馬場社區(qū)物業(yè)管理的社會職能，由政府職能部門承擔(dān)對應(yīng)的社會責(zé)任，既有助于山丹馬場輕裝上陣，也有助于物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。

3.完善配套政策，助推山丹馬場融入地方發(fā)展規(guī)劃

社區(qū)物業(yè)管理移交，關(guān)系到山丹馬場每一個職工的切身利益，少不了每名職工的參與，更離不開退職人員的關(guān)心和支持。必須充分尊重歷史，貫徹落實(shí)相關(guān)政策，健全改制協(xié)調(diào)機(jī)制，真正將山丹馬場發(fā)展融入?yún)^(qū)域發(fā)展規(guī)劃。關(guān)鍵是要認(rèn)清山丹馬場所承擔(dān)的社會職能，特別是在祁連山自然保護(hù)區(qū)承擔(dān)的生態(tài)資源保護(hù)責(zé)任，政府應(yīng)給予相應(yīng)的資源配置和補(bǔ)助。建立健全公共建設(shè)項目補(bǔ)償機(jī)制，制定財政、稅收、土地、人力資源社會保障等具體政策和措施，提升山丹馬場公共基礎(chǔ)建設(shè)水平，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。

目前，已經(jīng)啟動的央企分離移交工作成效顯著。物業(yè)管理移交工作的開展和推進(jìn)，不可避免的有這樣那樣的困難和挑戰(zhàn)，還需多方共同努力，只有將思想和行動統(tǒng)一到黨的十八屆三、四中全會精神上來，以“聯(lián)合發(fā)展，互利共贏”的原則，搶抓西部大開發(fā)歷史性機(jī)遇，才能為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)，減輕山丹馬場發(fā)展包袱，集中精力提高企業(yè)效益，為職工增收謀福利，保障山丹馬場社會職能分離改革有序、協(xié)調(diào)、穩(wěn)健推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)山丹馬場轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展，鑄造強(qiáng)場夢。

［1］陳清泰.國企改革路線圖［J］.財經(jīng)，2014(03):3.

［2］陳昌智.完善國有資產(chǎn)管理體制優(yōu)化國有資本布局［N］.人民日報，2014-03-20.

［3］梁軍.怎樣協(xié)調(diào)推進(jìn)國企改革［N］.南方日報，2014-4-17.