城中村改造對房地產(chǎn)市場影響的實(shí)證分析——以山西省太原市為例

呂 謹(jǐn) 王拉娣

（山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，山西 太原 030006）

自20世紀(jì)末我國進(jìn)入城市化加速階段后，城市用地矛盾日益突出，其中城中村改造已成為各地大中城市舊城改造和城市擴(kuò)張中最典型的問題之一。山西省太原市城中村啟動和推進(jìn)速度都較快，對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場影響最明顯，在可預(yù)期的時(shí)間范圍內(nèi)對房地產(chǎn)市場的沖擊也最強(qiáng)烈，因此，以該市為例的研究有較典型的現(xiàn)實(shí)意義。

1 山西省太原市城中村改造概況

太原市待改造的城中村共有30個(gè)，截止到2013年4月，其中已啟動或完成改制的有21個(gè)，已完成規(guī)劃或進(jìn)入改造階段的達(dá)17個(gè)。以小井裕的新莊村為例，村集體在主動改制之后，與萬科（太原）房地產(chǎn)有限公司合作，從2009年開始，陸續(xù)開發(fā)了金棫國際一期和二期樓盤，向市場提供了3642套住宅。即使是尚待改造的城中村，比如南上莊、南屯村等，實(shí)際上已經(jīng)完成了集體經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變，并開發(fā)了部分樓盤進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作。

2 太原市城中村改造對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的影響分析

2.1 對房地產(chǎn)市場供給的影響

2.1.1 城中村改造增加了商品住房的供給量

根據(jù)太原市房地產(chǎn)交易信息中心的數(shù)據(jù)，2008年至今，太原市共有70個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目交易，建筑面積達(dá)509.61萬m2，總套數(shù)110123套。其中項(xiàng)目選址在城中村的有10個(gè)，共向市場提供了105.73萬m2的商品房，占該時(shí)期房地產(chǎn)交易總數(shù)的20.75%。2009年，城中村改造向市場提供了2432套房，占到了該年市場總量的17%，2008年下降到9.04%，2012年為25.6%，而2013年上半年達(dá)到了65.2%。

城中村改造在2011-2012年比例下降，可能是房地產(chǎn)市盤銷售需要一定時(shí)間且城中村改造存在大量的拆遷工作和補(bǔ)償糾紛，從而延長了項(xiàng)目的開發(fā)周期，因此，城中村改造在2013年大幅度地增加了太原市房地產(chǎn)市場的供給。另外，筆者在太原市城中村居民的走訪中，發(fā)現(xiàn)私下交易“還建房”的現(xiàn)象屢見不鮮。故短期內(nèi)未能公開上市交易的“還建房”還建房也在一定程度上增加了整個(gè)房地產(chǎn)市場的供給量。

2.1.2 城中村改造增加了居住用地的供給量并影響房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)的均衡

據(jù)太原市國土規(guī)劃部門統(tǒng)計(jì)顯示，從2008年初至今，太原市共有104宗土地在土地一級市場上交易，并取得用地規(guī)劃許可證。其中涉及到太原市城中村的項(xiàng)目有14個(gè)，占總數(shù)的13.46%，涉及到城中村農(nóng)民拆遷還建的項(xiàng)目有20個(gè)，屬于土地統(tǒng)征集體用地的項(xiàng)目有7個(gè)。從土地權(quán)屬交易獲取規(guī)劃許可證的時(shí)間來看，有11個(gè)村的土地在2010年8月31日之前就已經(jīng)完成交易，而其余的均是在土地市場供給較為緊張的2009年進(jìn)行交易的。在一定程度上，城中村改造增加了太原市居住用地的供應(yīng)量。

另外，城中村改造作為市場供給來源的一部分，無可避免的影響著房地產(chǎn)住房市場的供給結(jié)構(gòu)。改造前，城中村向太原市住房市場提供大量廉價(jià)住房，而城中村改造使得一部分中低收入流動人口無力承擔(dān)生活成本而被迫離開。2013年一季度，太原市新增住宅共有1657套，銷售均價(jià)為7504元/m2，城中村改造上市的金棫國際二期和富力廣場為市場提供了983套，其成交均價(jià)分別為8564.54元/m2和8118.25元/m2，這兩個(gè)樓盤均是價(jià)格水平較高的中高端商品房。因此，城中村改造引入開發(fā)商的操作方法極易增加市場上中高檔住房的供給。短時(shí)期內(nèi)，持續(xù)不斷的引入開發(fā)商進(jìn)行大規(guī)模的城中村改造會刺激房地產(chǎn)供給市場房價(jià)畸高加劇，中高檔房屋供給過剩，而低檔租賃房嚴(yán)重不足。并且城中村改造導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)的不平衡，不能通過“過濾”機(jī)制由市場自行解決，而需要政府的有效調(diào)控，其核心就在于控制城中村改造進(jìn)度和商品房類型。

2.2 城中村改造對房價(jià)的影響

2.2.1 城中村改造后的房價(jià)與當(dāng)?shù)厥袌龇績r(jià)強(qiáng)相關(guān)

城中村改造對區(qū)域房地產(chǎn)市場的供給總量和結(jié)構(gòu)的影響還體現(xiàn)在房價(jià)的波動上，對2008-2013年上半年太原市住房市場和城中村改造提供的商品住宅的數(shù)量及均價(jià)做相關(guān)性分析。城中村改造提供的商品房套數(shù)和太原市市場供給的總數(shù)的相關(guān)系數(shù)為0.385679。這表明，二者具有一定的相關(guān)關(guān)系，但作用并不明顯。產(chǎn)生該結(jié)果的原因可能是：2009年，城中村改造并向市場提供新的商品房較少，故該年城中村的供給量和價(jià)格數(shù)據(jù)缺失，對分析二者的相關(guān)性有一定程度的影響。城中村提供的商品房均價(jià)和太原市住宅均價(jià)的相關(guān)系數(shù)為0.982455，表明二者強(qiáng)相關(guān)。城中村改造提供的商品房數(shù)量和太原市住宅均價(jià)的相關(guān)系數(shù)為0.826959表明二者具有較強(qiáng)的相關(guān)性。

2.2.2 城中村改造提高了當(dāng)?shù)厥袌龅姆績r(jià)

既然城中村改造向房地產(chǎn)市場提供的大量中高檔新商品房對整個(gè)市場的影響是顯著的，那么，同樣利用以上的數(shù)據(jù)樣本，對城中村改造提供的商品房均價(jià)及太原市住宅均價(jià)作一元線性回歸，得到自變量城中村商品房均價(jià)的系數(shù)為0.92084，常數(shù)項(xiàng)為289.3176。

因此，可以得到二者的回歸模型為：Y=0.92084X+289.3176式中：X表示城中村商品房均價(jià)，Y表示太原市住宅均價(jià)。

僅以2008—2013年上半年的年度數(shù)據(jù)來看，城中村改造向市場提供的商品房的均價(jià)對太原市市場住宅的均價(jià)有明顯的拉動作用。從城中村改造后住宅均價(jià)和太原市住宅均價(jià)對比對可以觀察到，2008—2013年上半年，該區(qū)域的房價(jià)均呈現(xiàn)上漲趨勢，其中，兩者房價(jià)和太原市房價(jià)上漲的態(tài)勢趨同。2010年開始，由于大規(guī)模的城中村改造提供的商品房大量上市交易，因而此時(shí)對太原市住宅價(jià)格的拉動作用更為明顯。

3 結(jié)論

以上研究結(jié)果表明，當(dāng)城中村改造規(guī)模較大時(shí)，會對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場具有突出而深遠(yuǎn)的影響。尤其表現(xiàn)在增加了房地產(chǎn)市場居住用地和商品房的供應(yīng)量上，但對需求的影響甚微，因而打破了供給結(jié)構(gòu)的原始均衡，并明顯具有推高當(dāng)?shù)厣唐贩績r(jià)格的作用。

縱觀全局，未來的幾年太原的房地產(chǎn)市場不會有太大的波瀾，城中村改造完成后，將全面提升城市形象，進(jìn)而拉動太原市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)市場也會健康發(fā)展。值得注意的是，城中村改造過程中，有大量的租客涌向市場，有的選擇周圍城中村，極少數(shù)選擇高昂的商品房，更有甚者負(fù)擔(dān)不起生活成本而被迫離開，在這一過程中，太原市政府應(yīng)加大對經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)以滿足市場需求，使房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

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