恒大威尼斯疑云重重

邱蕭+白掌

“首付6.6萬元起！”2014年上海春季房展會上，恒大啟東海上威尼斯樓盤（下稱海上威尼斯）吸引了一眾目光。

8968畝規(guī)劃建設(shè)用地，4.7萬套住宅單位，預(yù)計容納13萬人。2006年，通過“圍海造地”，在與上海隔江相望的江蘇啟東寅陽鎮(zhèn)寅興墾區(qū)，恒大集團(tuán)計劃打造一座集住宅、酒店、會議、飲食、娛樂、運動、保健與商業(yè)于一體的超級濱海旅游新城。

但隨后，該地塊歷經(jīng)六年浮沉，期間被曝土地違規(guī)等負(fù)面消息。直至2012年上海五一房展會，海上威尼斯首次亮相，廣告席卷大街小巷。6月開放盛典上有明星范冰冰、方中信、Angelababy站臺。7月8日正式開盤后，有報道稱，當(dāng)天吸引購房者1.3萬多人，售出房源2500多套，成交金額超20億元，可謂風(fēng)頭無限。

時隔兩年，開盤時的光環(huán)日漸褪去，《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者在樓盤現(xiàn)場看到，距離2014年6月30日第一批交房時間不足一個月，住戶前的河道仍是一片淤泥，施工人員正在清理以及在門前花園上鋪設(shè)草坪。

今時今日，恰逢激辯中的“樓市拐點”，體量巨大下的長期銷售風(fēng)險和旅游資源有限背后的后期商業(yè)運營，讓人不禁質(zhì)疑“這是否又是一座鬼城”？

交通大難題

黃梅時節(jié)的南方，天氣漸漸悶熱。工作日早上9點，一輛載著不到20名乘客的海上威尼斯免費看房班車從上?？萍拣^出發(fā)，前往啟東的銷售中心。

啟東沒有機(jī)場、高鐵，若不自駕，就只能乘坐這輛免費巴士。巴士上大多是中老年人。“我是第四次坐車來看房子了。之前看了兩次，我就交錢買了。還有三個月，我的房子就要交鑰匙了，現(xiàn)在來看看建得怎么樣了?！卑嘬嚿?，記者結(jié)識了73歲的業(yè)主趙大爺。

“這兩年，班車的車次已經(jīng)減少了?！壁w大爺說道。工作日從上海出發(fā)的看房班車只有江灣體育場和上?？萍拣^兩個發(fā)車點，乘客可以選擇9：00和11：00兩個班次。返程最早在15：30發(fā)車，如果錯過了，就只能等到17：30。記者在銷售中心的公告欄里看到，周末的車次在上下午各增加一班。

班車途經(jīng)G40滬陜高速，過崇啟大橋，逐漸遠(yuǎn)離了城市的喧囂，陣陣海風(fēng)撲面而來。啟東南收費站口，海上威尼斯的大幅海報異常醒目，其后沿途的27公里，路邊的每盞路燈都張貼著它的廣告：全球首岸國際濱海度假城；3.5公里萬國風(fēng)情海灘；1.8公里景觀大道？？

早上11點，巴士到達(dá)了位于圓陀角旅游度假區(qū)附近的海上威尼斯。小區(qū)里，郁郁蔥蔥的高大樹木林立在主干道兩側(cè)，有意思的是，這些樹木都被保護(hù)架“綁架”了，“這是因為風(fēng)太大了，不設(shè)支架不行?！鳖H有經(jīng)驗的趙大爺介紹道。

看房班車剛抵達(dá)銷售中心，就有不少銷售人員出來迎接，他們的衣服上都掛著“易居地產(chǎn)”的牌號。據(jù)悉，海上威尼斯由易居地產(chǎn)代銷。

“如果自己開車過來，過江費加上燃油費，來回估計要三四百塊錢，太貴了。”趙大爺告訴記者，“我是去年上半年買房的，恒大有過江費和物業(yè)費的三年補(bǔ)貼政策，如果買得早，就補(bǔ)貼十年。不過，現(xiàn)在這些優(yōu)惠都沒有了。”所謂的過江費補(bǔ)貼，就是自駕客戶可每周領(lǐng)取交通費，若乘坐大巴，則可選擇領(lǐng)取公交卡。

目前，由于地處偏僻，海上威尼斯到啟東市中心只有一部公交車，每天8個班次。在小區(qū)門口連一輛黑車的蹤影都沒有。樓盤也設(shè)有到啟東市區(qū)的看房班車，每天僅來回1個班次，記者發(fā)現(xiàn)，乘坐該班次的只有三五個人，且大多是樓盤工作人員。

令記者驚詫的是，在這座預(yù)計容納13萬人的新城里，“小區(qū)內(nèi)部只供應(yīng)不到2000個停車位。700個給洋房業(yè)主，1200個給別墅業(yè)主，公寓業(yè)主不能在小區(qū)內(nèi)停車。”銷售顧問邵先生向記者介紹，“這是為了保護(hù)小區(qū)環(huán)境，小區(qū)門口有兩個大型停車場向業(yè)主開放。不過，在小區(qū)內(nèi)停車的業(yè)主也不能在主干道上駕駛，需要在小區(qū)外繞行從后門進(jìn)入?！睆V告里的“1.8公里景觀大道”就是小區(qū)的主干道，各式樓房林立兩側(cè)。

邵先生表示，未來將有巴士往返滬啟兩地，不過上海發(fā)車點有限。對于要往返其他地區(qū)的客戶來說，面前還橫亙著麻煩的交通轉(zhuǎn)換問題。

“北上?！备拍?/b>

富麗堂皇的白金七星海景酒店，就是海上威尼斯的銷售中心。酒店門口，“2014年4月逆市熱銷”和“南通或?qū)澣肷虾！钡拇蠓鶑V告牌吸引眼球。

隨著2011年崇啟大橋開通，南通“北上海”的概念一度被炒作，上海19號線通往啟東的小道消息不脛而走。2012年3月29日，江蘇省啟東市原市委書記孫建華表示，暫時還沒有相關(guān)規(guī)劃，如何過江尚待技術(shù)論證。

邵先生向記者介紹，“樓盤規(guī)劃一共四期，目前在售的是一期和二期?！?月30日，一期的第一批樓棟即將交房，“還剩下這15套”。在銷售中心大廳內(nèi)，記者看到大型展板上標(biāo)注著這15套的房型、面積及“一口價”?！跋襁@套93萬元的很劃算，三房兩廳，兩房朝南，房型很好，11樓小高層的5樓，160平米，一梯兩戶。因為月底就交房了，所以一口價，全額付款?！?/p>

“洋房是賣得最好的，公寓房的銷量也不錯，這兩種都是帶精裝修的，別墅則是毛坯?！睋?jù)他介紹，樓房實施一房一價。“房屋類型很多，包括小高層、中高層、高層公寓、花園洋房、雙拼別墅和獨棟別墅。像精裝公寓面積45-120平米，首付6.6萬起，均價6000元/平米。雙拼別墅面積182-245平米，送花園和地下室，總價約200萬-300萬元/套，均價約1.1萬元/平米。洋房面積136-206平米，均價約9000元/平米，總價在200萬元/套內(nèi)?？蛇x擇全款購房或兩年無息分期付款，全額付款的更便宜?！?/p>

趙大爺告訴記者，“我去年買的洋房，全額付款，最后成交單價是8200元，今年就得9000多元了?！北M管售價逐年上漲，但是相較寸土寸金的上海，乃至奉賢海灣地區(qū)的海景房的確便宜不少。邵先生告訴記者，60%的購房者都來自上海。“工作日的時候每天大約有一二十組客戶，到了周末看房的人比較多，基本上都是年紀(jì)較大的。”“這地方太偏僻了，我干嘛要去那里買房子。”啟東市民小張的態(tài)度或頗具代表性。

“二期賣得也很好。”雖然邵先生沒有給出具體的成交比例，但是在銷售中心的走廊里，記者看到了陳列著的售房記錄展板，已經(jīng)成交的房間都用“已售”的紅字標(biāo)簽將價格遮蓋。放眼望去，十余個展板一片飄紅。不過，當(dāng)記者查閱合同備案以核對時，由于啟東市房管局網(wǎng)站沒有數(shù)據(jù)更新，無法得知實際銷售量。

記者在現(xiàn)場觀察到，不少上海購房者都是結(jié)伴而來。“我們從小一起玩的，現(xiàn)在老了就想一起住在海邊養(yǎng)老，平時能經(jīng)常串串門?！眮碜陨虾５谋R女士告訴記者，“而且我是先買房，算老客戶，帶朋友來，還可以享受‘老帶新優(yōu)惠?！?/p>

邵先生表示，老客戶帶新客戶，可以享受4%的折價優(yōu)惠。“如果是50萬的，那就再減2萬元。交房的時候，還需要繳納契稅和維修基金，90平米以內(nèi)按照1%繳納契稅，90平米以上是1.5%，維修基金是50元每平米?！?/p>

趙大爺對記者說：“我也帶了很多親戚朋友一起來買，很多人都看得中，這里環(huán)境好。我不擔(dān)心潮濕，買個干燥器就可以了。不過，夏天的蚊子是個問題。”他表示，根據(jù)現(xiàn)有的裝修條件，“只能買磁性紗窗防一下”。

運營資金成謎

邵先生向記者介紹，“這一項目的核心賣點是7.23平方公里的藍(lán)色海域和3.5公里的私家海岸線。”造價高達(dá)約6億元。

最外側(cè)堤壩布置在項目東側(cè)圍灘堤壩工程的外2000米處，水庫圍堤長度8231米，壩底總面積726畝，圈圍總面積1.1萬畝，將長江口渾濁海水蓄入水庫，經(jīng)過過濾、消毒，并定期進(jìn)行引水、排水，提高水質(zhì)。而綿延的人工海灘則是“移植”海南沙灘柔軟細(xì)白沙。

“整個小區(qū)的園林綠化景觀包括40座世界名橋的建造就花了約26億元。”邵先生介紹，僅綠化植被的造價就高達(dá)約2億元。行道樹均采用胸徑30厘米以上的成年名貴樹種，組團(tuán)骨架樹胸徑更是達(dá)到70-100厘米。“原本是灘涂用地，淡海水混合的鹽堿地，不適合苗木成活，現(xiàn)在里面幾乎都是移植過來的園林類苗木，所以還做了大量的換土處理?！鄙巯壬f。

不過，長期的維護(hù)成本，包括夏日抗風(fēng)、冬天防寒、定期換土以及海水凈化等無疑是筆龐大的資金。

對于這一龐然大物的運營資金，一直是外界關(guān)注的焦點。恒大集團(tuán)除了以“現(xiàn)金流充足”回復(fù)外，多是三緘其口。

值得注意的是，今年，杭州工商信托股份有限公司連續(xù)兩輪發(fā)行“恒大集團(tuán)啟東海上威尼斯貸款項目集合資金信托計劃”，計劃募集資金累計5億元。

事實上，不僅是海上威尼斯項目，據(jù)公開資料統(tǒng)計，信托公司今年為恒大地產(chǎn)及其各子公司發(fā)行成立的信托計劃已有17只，其中12只公開融資規(guī)模的信托數(shù)據(jù)顯示，計劃募集資金已達(dá)51.875億元。

一位券商非銀分析師表示，恒大激進(jìn)的發(fā)展方式導(dǎo)致負(fù)債率一直居于高位，而在當(dāng)前地產(chǎn)降價壓力下，信貸風(fēng)險較高?！般y行收緊地產(chǎn)信貸，恒大才屢屢尋找信托公司融資?！?/p>

就項目的毛利率，在樓盤開盤前，摩根大通就指出，為要營造成水都威尼斯的效果，需要建造不少運河，每平米的開發(fā)成本可高達(dá)5000-6000元。因此項目的毛利率或只得30%-35%。

“海上”建高樓

在開盤前，籠罩樓盤的陰影還有土地違規(guī)。2008年，恒大地產(chǎn)招股說明書上估值344億元、總投資達(dá)75億元的海上威尼斯地塊被曝涉嫌違規(guī)拿地。

據(jù)媒體報道，一份啟東海洋局文件顯示，當(dāng)?shù)卣畬⒑愦笤趦?nèi)的幾個大的填海項目打包成區(qū)域用海規(guī)劃，在程序上名正言順地通過了審批。而按照《中華人民共和國海域使用管理法》規(guī)定，超過50公頃（約750畝）的填海項目必須報國務(wù)院審批。

之后又將這8968畝土地劃分成13個小于50公頃的項目用地，規(guī)避了國務(wù)院和國家海洋局的審批，直接在省海洋與漁業(yè)局拿到了13張海域證。

彼時，共有啟東鑫華娛樂有限公司、啟東勤盛游樂有限公司等13家公司于2006年底和2007年初注冊成立，控股股東都是單一外資股東安基（BVI）有限公司。據(jù)恒大集團(tuán)招股說明書披露，安基正是恒大集團(tuán)為資本運作而注冊的公司。

2007年底，正值恒大集團(tuán)上市前夕，13家公司成功地把海域證換成了“劃撥土地使用證”。這塊還不具備完善開發(fā)條件的土地，被恒大集團(tuán)寫進(jìn)了上市招股書中。

本刊記者獲取的一份研究資料顯示，不僅僅在規(guī)劃審批上，該地塊還涉嫌違反條例提前進(jìn)行海域圍墾，違規(guī)經(jīng)劃撥取得土地。但記者試圖多次聯(lián)系資料負(fù)責(zé)人，都沒有得到相應(yīng)答復(fù)。

質(zhì)量隱憂

繁雜的土地問題只是海上威尼斯所面臨的問題之一，建筑安全也成為懸在置業(yè)者頭上的一柄利劍。

圍海造地的建筑到底能夠承受多久的考驗？一位現(xiàn)場看房的老阿姨悄悄告訴記者：“這地基能承受得住這么高的房子？我是不太看好。”

此前，南京師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院的一位教授稱，啟東的海岸不比海南省，海南島陸塊相對穩(wěn)定，多為花崗巖地貌，沿海是石質(zhì)海灘，地質(zhì)情況是比較穩(wěn)定的。恒大這個項目地基在流沙上，經(jīng)不起海水的常年的侵蝕。“一旦有海嘯、臺風(fēng)等自然災(zāi)害來襲，根本沒有任何屏蔽物來緩沖自然災(zāi)害帶來的沖擊和破壞，財產(chǎn)安全和人身安全問題著實讓人擔(dān)憂?！?/p>

邵先生則一個勁地表示，“恒大有那么多項目，這個項目對恒大來說非常重要，質(zhì)量問題完全不用擔(dān)心?！绷硪晃讳N售顧問郭先生也向記者擔(dān)保，“樓房建造的地塊是在內(nèi)陸。恒大專業(yè)做地產(chǎn)的，這點沒問題。”

另一方面，“精裝修”的質(zhì)量讓趙大爺很煩心?！爸?，我跑到自己的房子里看，竟然被保安攔下了。我氣不過，跟他爭執(zhí)了兩句，他就一路跟著我?！?

這回，記者跟隨趙大爺，偷偷潛入他購買的房屋，一股刺鼻的油漆味撲面而來，整個墻面被膠水重新漆了一遍?！拔夜烙?，他們現(xiàn)在擔(dān)心房子潮濕的問題，所以用膠水做做表面文章。但是，我最頭疼的是漏水問題。上次來的時候，已經(jīng)跟他們反映過了，但是沒有回應(yīng)。我平時在上海，這種問題哪有空一直跟進(jìn)？還有三個月就要交房了，以后就麻煩了?！?/p>

趙大爺曾從事建筑業(yè)二十多年，他認(rèn)為“是伸縮縫漏水，當(dāng)初設(shè)計的時候沒有考慮好，構(gòu)造上有缺陷，現(xiàn)在要徹底解決就很難了?！壁w大爺隨手用硬幣敲了敲墻上的瓷磚，“很多都是空的，以后會撬起來的?！?/p>

而在2013年，項目還被媒體曝光管樁質(zhì)量問題。有舉報人提供材料，表示工程不僅存在螺旋筋間距偏差問題，端板厚度不夠、出現(xiàn)內(nèi)部扣槽是更為惡意的偷工減料行為。

隨后，啟東質(zhì)監(jiān)局破樁檢測稱，檢測結(jié)果只顯示鋼筋骨架距離有偏差，并沒有發(fā)現(xiàn)其他嚴(yán)重問題，而導(dǎo)致鋼筋距離出現(xiàn)偏差是因為“海鋼管樁的扎籠機(jī)（編籠機(jī)）設(shè)備老化”，現(xiàn)已要求生產(chǎn)企業(yè)整改。

本刊記者致電啟東質(zhì)監(jiān)局，以購房者的身份詢問相關(guān)檢測結(jié)果，但被工作人員以不能對非委托人之外的無關(guān)人員出示報告為由拒絕。

邵先生對此不以為意，稱是惡意抹黑。“二期工程招標(biāo)的時候，原來的一家管樁廠商沒有中標(biāo)，所以就有了這則新聞。地基完全沒有問題?！?/p>

養(yǎng)老適宜性存疑

據(jù)記者現(xiàn)場了解，買房的大多是40-70歲的上海大叔大媽，多數(shù)稱非投資，自住用。一個現(xiàn)實的問題擺在面前：老人生病了怎么辦？

據(jù)介紹，小區(qū)配套設(shè)施中有健康中心這一項，但是這起到的只是保健的作用，并不具備醫(yī)院的功能。離小區(qū)最近的醫(yī)院是五六公里外的啟東市寅陽醫(yī)院。趙大爺說，“我現(xiàn)在希望南通和上海的醫(yī)保能聯(lián)網(wǎng)。”目前，上海居民無法在當(dāng)?shù)蒯t(yī)院刷醫(yī)?？?，享受醫(yī)療服務(wù)。老人要領(lǐng)退休金，也需繳納異地取款手續(xù)費。

邵先生表示，“昆山和上海的醫(yī)保都聯(lián)網(wǎng)了，作為同一級別的南通，還遠(yuǎn)么？”但是，記者并沒有查到關(guān)于昆山和上海醫(yī)保聯(lián)網(wǎng)的消息。

上海的王大伯也是海上威尼斯的業(yè)主之一，“這邊的環(huán)境看著不錯，挺適合養(yǎng)老的?！钡峭醮蟛母绺鐓s放心不下，“離上海遠(yuǎn)，我們想探望一下都很麻煩，而且交房之后就能保證那些配套都能立馬投入使用嗎？萬一生病怎么辦？這邊的醫(yī)療條件跟上?？隙]法比。”

隨后，他又向記者透露：“我弟弟是沒有辦法，兒子結(jié)婚讓他買房。他只能把自己市區(qū)的房子賣掉給兒子買一套，剩下的錢只夠在這種地方買套房子給自己養(yǎng)老了。”

“很多購房者擔(dān)心夏天雖然涼快，但是冬天會不會很冷？”邵先生表示，“只比上海氣溫低兩三度?！比欢醮蟛母绺绮贿@么認(rèn)為：荒無人煙的地方，把老人留在海邊居住，想想都是一件凄涼的事情。

就生活設(shè)施來看，雖然包含有國際會議中心、網(wǎng)球中心等配套設(shè)施，但對于老人而言，卻顯得過于高大上了。沒有菜場、沒有飯店，小型超市貨品不全，交通又不便利，項目周邊一片荒涼，吃飯成了問題，若開車去20多公里外的啟東市里吃喝，終究不是長久之計。

有專家指出，定位不清，沒有針對的客戶群，是海上威尼斯存在的一個重大問題。

值得注意的是，在這個對外宣傳“養(yǎng)老旅游度假”社區(qū)的小區(qū)里，規(guī)劃配套了幼兒園、小學(xué)和中學(xué)?！坝變簣@是交由北大集團(tuán)管理，小學(xué)和中學(xué)分別是啟東試驗小學(xué)和啟東中學(xué)的恒大分校，交由啟東市教育局管理?！庇浾呖吹?，原計劃作為幼兒園的樓房目前是工作人員包括保安等的宿舍，原規(guī)劃的校園的樓房和操場都已初具雛形，教室門上分別用紙張貼示了“計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)教室”等。

不過，邵先生告訴記者：“恒大與北大、教育局之間的合作合同是機(jī)密文件，即便是房屋買賣合同上也不會標(biāo)明承諾的。我們對外是這么宣傳的。但是，恒大出品，值得放心的?！?/p>

前景堪憂

“這個項目唯一的噱頭就是海灘，可這個實在算不上獨特。這個沙灘能有三亞的好嗎？有錢人度假，三亞都看不上，馬爾代夫、泰國都比這里好多了。沒錢的，也沒資本來這邊買房?！币晃粺嶂月糜蔚目蛻粝蛴浾弑硎??！皢|和上海的地理位置相近，季節(jié)性變化大，不像海南，一年四季都可在海邊?！?/p>

其實，上海周邊并不缺少“人造海景房”，上海奉賢區(qū)碧海金沙景區(qū)和金山區(qū)城市沙灘項目都是人工圍海造堤、濾沙凈水后營造出的濱海風(fēng)情。

“這些由地方政府主導(dǎo)、投資巨大的正牌人造海景項目尚且運營艱難，以致規(guī)模大幅縮水，恒大集團(tuán)拿什么支撐起面積更大的人工海景？”復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民指出，長期維持人造海景的品質(zhì)需要大量的人力、物力和資金投入，一旦出現(xiàn)問題將會給項目造成不可估量的損失。

“在沒有海景可言的海域人為地制造碧海金沙，這只能說是在炒作一個夢想，始終會有夢醒時?！辈虨槊駥Ｉ贤崴沟奈磥砬熬巴瑯訐?dān)心。

針對買來投資的想法，中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍向本刊記者表示，既然項目沒有人氣也就沒有升值空間，若想著炒房，等過幾年漲了拋掉，其實更不靠譜?！胺孔記]有人住，連出租都成問題，每個月還要交物業(yè)費養(yǎng)著房子。等過幾年，這張巨大的餅畫好了，大家都開始拋售，想想誰來接盤子??？到時也許又是另一座空城！”

“啟東這個地方其實很普通，不知道恒大看中哪一點選擇這里搞這么大個盤。沒有名山，沒有美景，缺少人文內(nèi)涵，沒有吸引人的獨特之處，而且和崇明的定位重復(fù)?！彼螘赫J(rèn)為。

宋會雍坦言，恒大威尼斯面臨著很多競爭，尤其是崇明對其進(jìn)行的空間擠壓。在恒大打造海上威尼斯之前，崇明還沒有好好開發(fā)利用，而如今崇明也在如火如荼地搞生態(tài)開發(fā)，它對上海人來講，具有天時地利人和優(yōu)勢，這是不爭的事實。

“也許恒大推盤的時間點不對，若是趕上前幾年全國樓市紅火上揚的情況，沒準(zhǔn)就能大火，但現(xiàn)在碰到樓市打壓，一片降價之聲下，恒大在此刻推盤，前途未卜?！彼麚?dān)憂地表示。