松綁之后的濟南樓市

王欣芳

“特價房”變相降價，好房子價格巋然不動

從7月2日網(wǎng)傳濟南要取消限購之后，陳顯廷一直處于半焦慮狀態(tài)。作為購房觀望族成員，陳顯廷對上半年濟南樓市的走勢圖如數(shù)家珍，一、二月銷售淡季，成交冰點；金三銀四名不副實，頹勢衰迷；紅五月變成黑五月，六月更是持續(xù)走低。陳顯廷準備出手時，偏偏“限購松綁”：“濟南在實行了3年4個月零9天的限購政策，怎么一到我買房就松綁？”陳顯廷擔心這一消息會令房價報復性上漲，自己一年的觀望連寫進神話做望房石的資格都沒有。

不過很快，陳顯廷發(fā)現(xiàn)自己的擔心似乎有些多余。

自7月10日至今，“限購松綁”的消息一直置頂于濟南住建委的官網(wǎng)，調整后的政策尚未公布。雖然官方?jīng)]有明說，但目前濟南的開發(fā)商以及售樓處都已經(jīng)悄悄地取消了限購，不少樓盤打出優(yōu)惠牌。

位于小清河附近的天鴻置業(yè)推出 “特價房源”，“在總價上，特價房源能比普通房源優(yōu)惠大約8萬”。置業(yè)顧問告訴記者，特價房的均價大約在8200元/平至8400元/平之間，而9月份要開盤的新盤均價則在8700元/平左右。位于市中區(qū)二環(huán)南路附近的中海國際社區(qū)目前最低價為6800元/平方米，預付1000元現(xiàn)金可以參與優(yōu)惠活動，送購房基金。在綠城百合花園的售樓中心，置業(yè)顧問稱該樓盤的均價在10000元/平方米以上，跟上個月的出入不大。地處濟南西客站周邊的榮寶御園均價為6900元/平方米，限購政策出臺后也推出了一系列的優(yōu)惠活動。

當然，這些樓盤的置業(yè)顧問都告訴陳顯廷要盡快出手，因為“限購政策一放開，今后可能會漲價”，而漲價幅度被預測為500元到1000元不等。

“據(jù)我個人觀察，上半年只有5%左右的開盤商完成了既定任務，即便限購松綁，優(yōu)惠活動也會繼續(xù)保持力度和幅度，為完成下半年任務做鋪墊?！鄙綎|中原投資顧問部總監(jiān)薄夫利說。

借用這次限購松綁的東風，有不少樓盤順勢推出了特價銷售的策略來挽回頹勢。截至7月20日，濟南市內在售樓盤總數(shù)約為134家，以優(yōu)惠促銷為賣點的樓盤為58家，占總數(shù)的43%，其中歷下區(qū)6家、市中區(qū)7家、天橋區(qū)3家、槐蔭區(qū)有19家、歷城區(qū)12家、長清區(qū)3家、高新區(qū)8家。以槐蔭區(qū)為例，槐蔭區(qū)共有41家在售樓盤，其中優(yōu)惠銷售的樓盤19家，占槐蔭區(qū)總數(shù)的46%。

相比之下，許多人們印象中的好房子價格兀自巋然不動。南部某生態(tài)大盤的花園洋房正在熱銷，雖然置業(yè)顧問也表示有優(yōu)惠政策，但“能買得起的客戶并不怎么在乎優(yōu)惠”。同樣位于二環(huán)西路沿線的華潤仰山項目更是端足了架子，看房需要提前一天預約，當天看除非有老客戶介紹，否則很難“通融”。在售的新派獨院別墅配以負一層下沉式庭院，價格區(qū)間為580-2000萬/套，購房享受全款98折，按揭99折優(yōu)惠：這種數(shù)字，只能說是象征性的優(yōu)惠了。

限購松綁引不起房價飛漲

據(jù)統(tǒng)計，在限購松綁后的7月14日至7月20日，濟南新建商品房市場共成交了4213套，相比前一周的3005套增加了1208套，環(huán)比前一周上漲40.2%。其中，最高成交量在7月15日出現(xiàn)，為911套；最低成交額出現(xiàn)在7月20日，為263套。

據(jù)統(tǒng)計，7月1日—17日，濟南市共銷售商品住宅57.4萬平米，這一數(shù)字比2013年1月以來的大多數(shù)月份整月成交量都要高，如果這樣的走勢繼續(xù)下去，本月住宅成交量恐突破100萬平米的大關，成為兩年來成交住宅最多的月份。

但在不少業(yè)內人士看來， 僅一個限購政策的放開雖然給市場帶來利好， 但作用是有限的。

“這與濟南樓市限購松綁有很大關系?！北》蚶f，從7月10日濟南市解除限購以來，住宅成交量便以接近“90度”的速度瞬間爬升到今年的最高狀態(tài)。“成交量的大幅增長不太可能出現(xiàn)，反而是以前買了房子沒有網(wǎng)簽的可能集中網(wǎng)簽，再就是許多改善型購房者的入市。”薄夫利認為短期內樓市有可能出現(xiàn)活躍氣氛，但不會有長期的影響。

針對解除限購對房地產(chǎn)市場的影響，山東大學房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗教授認為不會引起房價大幅波動。他解釋，這一輪全國性的樓市低迷，是多重因素“共振”的結果，包括經(jīng)濟增速減緩、前幾年房價上漲過快、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記帶來的房產(chǎn)稅與反腐預期等。取消限購，只能解決購房資格限制問題，其他的因素還是存在的。

近日，記者走訪發(fā)現(xiàn)，限購解禁近兩周的時間內，二手房市場并未出現(xiàn)明顯上漲趨勢。

“限購松綁了，前幾天就有賣主打電話問改價的事兒，人還沒來得及現(xiàn)身，現(xiàn)在買最合適?！痹谖挥诟幌杼斓厣虡I(yè)區(qū)的兩家房產(chǎn)中介，工作人員這樣告訴記者。在他們看來，之前交易時房主便宜幾萬元是比較正常的，現(xiàn)在賣房者雖然沒有在價格上明顯加價，但是基本不接受議價。而能一把付清房款且擁有三套房以上的剛需購房者仍是少數(shù)。

同時，限購松綁也沒有帶給家居市場太多人氣?！罢Ｇ闆r下，家居建材行業(yè)對樓市政策的變化反應都會滯后一些，時間大約要半年以上，具體時長要根據(jù)市場情況而定?！睋?jù)業(yè)內人士稱，樓市成交量會直接影響到家居建材行業(yè)，從長遠看，限購令的取消對于本行業(yè)的發(fā)展有促進作用。

緩解樓市低迷關鍵“不在調控在金融”

“整體而言，2014年下半年如果沒有政策出臺的話，房地產(chǎn)市場依然走下行趨勢。今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段的必然結果，根據(jù)市場的周期性來看，緩和比較難，繼續(xù)下滑的可能性比較大?！痹赗ET睿意德高級董事王玉珂看來，下半年房地產(chǎn)市場銷售狀況將主要取決于金融信貸等政策?！白畲蟮膯栴}不在調控，而在金融。購房交易中兩大主體都需要金融支持?！?/p>

近期，信貸及公貸政策小的波動也引發(fā)了市民的關注。調查發(fā)現(xiàn)，部分股份制銀行對于首套房的貸款利率回歸到基準。也有銀行對外來購房者的貸款門檻下調，山東省內的客戶不用提供社保證明也可商貸。

北京銀行濟南分行個貸部有關人士說，目前首套房貸款利率基本上是基準，但具體情況要按照客戶的個人信用度來決定，如果信用度較差的客戶申請，貸款利率將會上浮。華夏銀行濟南分行表示，現(xiàn)在他們首套房貸款是基本利率。

此外，濟南公積金貸款政策也出現(xiàn)松綁。此前住宅樓要求全面封頂后才可公貸，現(xiàn)在只要工程進度完成主體的2/3以上，辦理完商品房預購抵押手續(xù)以后，就可以辦理公積金貸款業(yè)務?！袄驶貧w，公貸調整都是對市場的良性刺激?！笔缆?lián)怡高山東區(qū)域董事、總經(jīng)理朱江認為，但是目前差異化的信貸政策仍然沒有放開，二套房仍是六成首付，三套房停貸，資金流還是偏緊，這仍是影響市場的關鍵因素。

據(jù)了解，為了解決資金問題，目前有樓盤“借錢”給購房者當首付，最多可借30萬，需在兩個月內還清，但是逾期罰息每天需要萬分之五，轉化為年息高達18.25%。

這家位于歷下區(qū)的樓盤銷售均價在10000元/平方米，置業(yè)顧問向記者推薦一百平的三居室和九十平的兩居室，當記者表示想買三居室但首付一時湊不夠時，置業(yè)顧問主動提出“借錢”給我，數(shù)額則根據(jù)戶型大小分為不同等級，大戶型最高30萬，但90平左右的戶型最高只能借20萬?！斑@個錢是沒有利息的，只要兩個月內還清就行?！敝脴I(yè)顧問坦陳，如果逾期是要罰息的，“每天萬分之五”。

記者計算了一下，其所說的逾期罰息換算成年息為18.25%，遠超現(xiàn)在的銀行貸款。以年利率6%的六個月至一年（含1年）期的銀行貸款計算，該樓盤借款的逾期罰息高達銀行貸款的三倍。

記者了解到，雖然銀行借給購房者的錢在兩個月內不收取利息，但這部分購房者卻享受不到應有的優(yōu)惠了。以該樓盤93平米的兩室戶型為例，一般購房者可以享受按揭99折和交5000抵20000元的優(yōu)惠，但是借款后卻享受不到這部分優(yōu)惠了。以每平米1萬元計算，一般購房者需要繳納90.57萬的購房款，但優(yōu)惠取消后卻需要93萬，多了近兩萬五千元。endprint