將庫(kù)存商業(yè)地產(chǎn)改建停車樓的優(yōu)與劣
——基于重慶的實(shí)地調(diào)研

■ 張夢(mèng)俐

城鄉(xiāng)規(guī)劃

將庫(kù)存商業(yè)地產(chǎn)改建停車樓的優(yōu)與劣
——基于重慶的實(shí)地調(diào)研

■ 張夢(mèng)俐

為促進(jìn)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，《重慶市推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作方案》中提出“將符合條件的庫(kù)存商品房改造為停車樓”的總體思路。研究發(fā)現(xiàn)：庫(kù)存商業(yè)地產(chǎn)具備改造為停車樓的技術(shù)條件和地理優(yōu)勢(shì)，并能加速庫(kù)存去化、解決停車難問題；但受前期投入成本較高、未來預(yù)期收益小等因素影響，企業(yè)對(duì)此積極性并不高。筆者認(rèn)為，可從減免稅費(fèi)、增加金融支持等途徑促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型利用。

庫(kù)存商業(yè)地產(chǎn)改建停車樓的優(yōu)勢(shì)

（一）加速商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存去化

截至目前，重慶市主城區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存已達(dá)歷史新高，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的潛在不利因素。若將庫(kù)存商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目改造為停車樓，不僅能緩解重慶城區(qū)停車難的問題，還能加速商業(yè)地產(chǎn)去化：以單個(gè)停車位30平方米計(jì)算，平均每個(gè)停車樓可停 500 輛車，若改造 100 棟停車樓，則可去化商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存 150 萬平方米，占《重慶市推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作方案》中要求房地產(chǎn)功能轉(zhuǎn)型去庫(kù)存 200 萬平方米的 75%。

（二）立體停車樓能有效解決停車難問題

一方面，立體停車樓容量大，利用率高，單個(gè)停車樓至少可停 500 輛車，能明顯改善路邊停車導(dǎo)致的道路擁堵情況。另一方面，相較于傳統(tǒng)地面停車場(chǎng)，立體停車樓具有占地少的特點(diǎn)，據(jù)估算，立體停車樓單個(gè)車位平均占地面積 10平方米，較傳統(tǒng)地面停車場(chǎng)減少 20平方米，能有效節(jié)約土地資源。

（三）部分庫(kù)存商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具備改造的基本條件

一是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具備改造停車樓的地理優(yōu)勢(shì)。從重慶庫(kù)存商業(yè)地產(chǎn)地理分布來看，部分庫(kù)存商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目位于交通擁堵的老城區(qū)、停車需求旺盛的重點(diǎn)商圈、軌道交通外圍站點(diǎn)附近以及醫(yī)院或行政辦公區(qū)等停車需求集中的區(qū)域（如東原 D7、冉家壩中心、融景城、英利國(guó)際廣成等項(xiàng)目）。二是商業(yè)地產(chǎn)改造停車樓具備技術(shù)上的可行性。經(jīng)征詢結(jié)構(gòu)工程師，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在結(jié)構(gòu)加固后均能滿足停車樓的承重要求，且其內(nèi)部結(jié)構(gòu)易于改造為車位和車道。

庫(kù)存商業(yè)地產(chǎn)改建停車樓的劣勢(shì)

通過對(duì)數(shù)十家企業(yè)的調(diào)查訪問，發(fā)現(xiàn)企業(yè)對(duì)將庫(kù)存商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目改建為停車樓的意愿并不強(qiáng)烈，主要有以下幾點(diǎn)原因（以位于觀音橋的A項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目為二級(jí)商業(yè)用地，占地面積 4000 平方米，建筑面積 1.5 萬平方米，開發(fā)產(chǎn)品為商鋪，共5層，目前尚未裝修）：

一是前期已付土地成本較高。根據(jù)《重慶市主城區(qū)土地出讓綜合樓面地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（2015 年）》標(biāo)準(zhǔn)，A 項(xiàng)目綜合樓面地價(jià)為 4030 元 / 平方米，若將 A 項(xiàng)目改建為停車樓，根據(jù)現(xiàn)行土地出讓金收繳標(biāo)準(zhǔn)，則應(yīng)按工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)征收，2015年 2 級(jí)工業(yè)用地綜合樓面地價(jià)為 1200 元 / 平方米，即將 A項(xiàng)目改建為停車樓后，土地出讓金實(shí)則多繳 4245 萬元，但對(duì)于多繳款項(xiàng)尚未存在退還通道。

表1 觀音橋 A 項(xiàng)目建設(shè)成本情況 單位 ：元 /平方米

二是后期仍需投入改造費(fèi)用。通過向建筑造價(jià)方面的專業(yè)人士了解，得知將A項(xiàng)目改建為停車樓將增加結(jié)構(gòu)成本、建筑裝飾裝修成本、消防成本和安裝成本，將A項(xiàng)目改建為停車樓需增加改造費(fèi)用 1200 萬元。若考慮 A 項(xiàng)目的建設(shè)成本（見表 1），則 A 項(xiàng)目從修建到改造為停車樓，每平方米造價(jià)約 5218 元 / 平方米，總計(jì) 7827 萬元。

三是改造后預(yù)期收益難以抵扣前期費(fèi)用。以單個(gè)停車位 30 平方米計(jì)算，A 項(xiàng)目改造為停車樓后可有 500 個(gè)車位。通過走訪調(diào)查，了解到核心商圈商業(yè)綜合體、成熟地段居住小區(qū)的車位租售情況（以龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目為例，見表 2）。從銷售情況看，核心商圈或成熟地段居住小區(qū)車位售價(jià)一般在 15～20 萬元 / 個(gè)，若全部銷售則可收入 7500～10000 萬元。從出租情況看，若均為滿租狀態(tài)，出租 20年則可收入6000～12000 萬元。目前 A 項(xiàng)目土地出讓金、建設(shè)成本和改造費(fèi)用共計(jì) 13872 萬元，無論是全部銷售還是 20 年的租金收入均不足以抵扣前期費(fèi)用的投入，這是開發(fā)企業(yè)不愿將商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)進(jìn)行改造的主要原因。

表2 龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目地下車庫(kù)收入情況

四是項(xiàng)目改造后的融資價(jià)值減少。開發(fā)企業(yè)為盤活資產(chǎn)，往往會(huì)將尚未銷售的項(xiàng)目進(jìn)行抵押貸款。改造后的項(xiàng)目融資能力降低，企業(yè)資產(chǎn)變相縮減，也是商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)改造為停車樓的一大阻力。

五是手續(xù)辦理復(fù)雜。因A項(xiàng)目已完成竣工備案，若將其改造為停車樓，需重新進(jìn)行相關(guān)行政審批，手續(xù)辦理復(fù)雜：如重新辦理規(guī)劃許可證以調(diào)整規(guī)劃用途和指標(biāo)，重新進(jìn)行消防設(shè)計(jì)、備案和驗(yàn)收，重新測(cè)繪房屋面積，重新辦理權(quán)證等。辦理相關(guān)行政審批手續(xù)至少需 3個(gè)月，長(zhǎng)達(dá)1～2年，將會(huì)增加開發(fā)企業(yè)的人工成本和管理成本。

對(duì)策建議

為進(jìn)一步落實(shí)《重慶市推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作方案》中“將符合條件的庫(kù)存商品房改造為停車樓”的要求，加速庫(kù)存商品房的轉(zhuǎn)型利用，將去庫(kù)存工作落到實(shí)處，提出以下幾點(diǎn)建議：

一是開展調(diào)查摸底工作。對(duì)各區(qū)縣下發(fā)關(guān)于可轉(zhuǎn)型利用庫(kù)存商品房基本情況調(diào)查摸底的通知，統(tǒng)計(jì)并梳理出具備轉(zhuǎn)型利用潛力，且開發(fā)企業(yè)具有改造意愿的庫(kù)存商品房，為庫(kù)存商品房的轉(zhuǎn)型利用做好基礎(chǔ)工作。

二是減免相關(guān)稅費(fèi)，降低企業(yè)改造及運(yùn)營(yíng)成本，同時(shí)加大財(cái)政扶持。對(duì)將商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)改造為停車樓的項(xiàng)目，全額免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、防空地下室易地建設(shè)費(fèi)、綠化賠償費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)。在運(yùn)營(yíng)過程中，涉及的行政事業(yè)性收費(fèi)，按照相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的下限執(zhí)行；運(yùn)營(yíng)前 5年，企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅均按現(xiàn)行征收標(biāo)準(zhǔn)的一半執(zhí)行，并按房產(chǎn)原值從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，降低企業(yè)改造及運(yùn)營(yíng)成本。同時(shí)市級(jí)財(cái)政按照“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”方式支持商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目改建停車樓；各區(qū)縣可結(jié)合本地實(shí)際，安排財(cái)政資金專項(xiàng)補(bǔ)助停車樓的改造建設(shè)。

三是加大對(duì)商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)改造停車樓的金融服務(wù)。研究設(shè)立引導(dǎo)停車樓改建專項(xiàng)產(chǎn)業(yè)投資基金，引導(dǎo)地方金融機(jī)構(gòu)為參與停車樓改建的企業(yè)在投資、貸款、債券、租賃等方面提供金融服務(wù)。

四是簡(jiǎn)化審批程序。由重慶市局牽頭，聯(lián)合規(guī)劃、建委、消防等部門，出臺(tái)具體政策措施，簡(jiǎn)化停車樓改建項(xiàng)目在規(guī)劃、消防、測(cè)繪、登記等環(huán)節(jié)的審批程序，開設(shè)綠色通道，縮短辦理時(shí)限。

五是鼓勵(lì)企事業(yè)單位購(gòu)買停車樓。在營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的背景下，企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅將納入應(yīng)繳稅額抵扣范圍，企業(yè)納稅額減少，可鼓勵(lì)有能力的企業(yè)購(gòu)買改建后的停車樓。同時(shí)，可通過契稅減免等方式鼓勵(lì)周邊政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位購(gòu)買車位，加速庫(kù)存的去化。

六是完善停車收費(fèi)政策。一方面，健全停車服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，對(duì)于由企業(yè)全額投資改建的停車樓，由企業(yè)自主制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)于由政府和企業(yè)合作改建的停車樓，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由政府出資方與社會(huì)投資者遵循市場(chǎng)規(guī)律和合理盈利原則，統(tǒng)籌考慮建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本、市場(chǎng)需求、經(jīng)營(yíng)期限、用戶承受能力、政府財(cái)力投入等因素協(xié)議確定。另一方面，實(shí)行差別收費(fèi)，鼓勵(lì)各地結(jié)合實(shí)際情況，按照“路內(nèi)高于路外、擁堵時(shí)段高于空閑時(shí)段”的原則，推行不同區(qū)域、不同位置、不同時(shí)段停車服務(wù)差別收費(fèi)。

（作者單位：重慶市國(guó)土資源和房屋勘測(cè)規(guī)劃院）