某演藝中心項(xiàng)目工程成本分析

董 麗

(山西省設(shè)計(jì)審核室，山西 太原 030013)

某演藝中心項(xiàng)目工程成本分析

董 麗

(山西省設(shè)計(jì)審核室，山西 太原 030013)

就房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本進(jìn)行了詳細(xì)的分析，根據(jù)開發(fā)成本內(nèi)容，闡述了成本開發(fā)控制的原則和辦法，說明了成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的重要性。

開發(fā)成本，費(fèi)用，成本控制

地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)逐漸成熟的行業(yè)，同時(shí)也是一個(gè)綜合性非常強(qiáng)的行業(yè)，發(fā)展商要在茫茫商海中脫穎而出，必須對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力等做到心中有數(shù),故而做好項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析十分重要，而經(jīng)濟(jì)分析中最重要的是成本分析。就目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀而言，在房地產(chǎn)總體開發(fā)成本中，土地開發(fā)成本為最大的成本，其次就是建安成本，由此可見，一旦控制好建安成本，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制有決定性影響。下面就針對(duì)某演藝中心項(xiàng)目對(duì)工程成本進(jìn)行詳細(xì)的分析研究。

1 項(xiàng)目概況

演藝中心建設(shè)規(guī)劃條件已具備，已由規(guī)劃局出具項(xiàng)目建設(shè)的總體規(guī)劃方案，總建筑面積：246 877.9 m2，建筑高度101.800 m，層數(shù)30層(其中：地下2層，地上28層)，容積率：6.09%；綠地率13.14%。

2 建安工程費(fèi)用內(nèi)容

2.1 直接工程費(fèi)

1)定額直接費(fèi)：a.人工費(fèi)；b.材料費(fèi)；c.施工機(jī)械使用費(fèi)。

2)其他直接費(fèi)：a.冬季、雨季施工增加費(fèi)；b.夜間施工增加費(fèi)；c.材料二次搬運(yùn)費(fèi)；d.儀器、儀表使用費(fèi)；e.生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)；f.檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)；g.特殊工程培訓(xùn)費(fèi)；h.工程定位復(fù)測(cè)；場(chǎng)地清理費(fèi)；i.特殊地區(qū)施工增加費(fèi)。

3)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)：a.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)；b.現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)。

2.2 間接費(fèi)

1)企業(yè)管理費(fèi)；2)財(cái)務(wù)費(fèi)；3)其他費(fèi)用。

2.3 計(jì)劃利潤和稅金

1)計(jì)劃利潤；2)稅金，甲：營業(yè)稅；乙：城市維護(hù)建設(shè)稅；丙：教育附加費(fèi)。

3 建筑施工費(fèi)用的內(nèi)容

3.1 建筑工程費(fèi)

1)土建工程費(fèi)：專指地下、基礎(chǔ)、地基及地上建筑結(jié)構(gòu)的直接費(fèi)用，包括外裝修費(fèi)。2)建筑物工程：建筑物以外的煙囪、車棚、鍋爐房等，評(píng)估測(cè)算時(shí)，按小區(qū)內(nèi)市政配套費(fèi)處理。3)市政費(fèi)用：應(yīng)指小區(qū)內(nèi)的道路、排水等。

3.2 設(shè)備及安裝工程費(fèi)

1)電氣照明及電氣設(shè)備，包括地下設(shè)備間；2)微機(jī)室及安全工程、電視監(jiān)測(cè)；3)有線電視及閉路電視系統(tǒng)；4)機(jī)械設(shè)備及安裝，包括公共食堂、冷庫、冰箱、灶具、交通工具等；5)通風(fēng)及空調(diào)，采暖設(shè)備：鼓風(fēng)機(jī)，冷水機(jī)組，直燃機(jī)，蒸汽鍋爐，熱水鍋爐，熱力交換站、煤氣調(diào)壓站；6)電梯及安裝工程；7)其他。

3.3 室內(nèi)裝飾家居費(fèi)

本項(xiàng)目具體建安成本費(fèi)用明細(xì)見表1。

表1 項(xiàng)目具體建安成本費(fèi)用明細(xì)表 元

4 建安成本控制原則

大力節(jié)省人力、物力、財(cái)力是提高經(jīng)濟(jì)效益的核心，嚴(yán)格執(zhí)行成本開支范圍，提高施工項(xiàng)目的科學(xué)管理水平，采取預(yù)防成本失控的技術(shù)組織措施；在每個(gè)崗位上，進(jìn)行全面的質(zhì)量管理及經(jīng)濟(jì)控制，并與個(gè)人利益掛鉤；要求全部工程技術(shù)人員，都應(yīng)該是企業(yè)的經(jīng)濟(jì)人。不僅有技術(shù)專長，而且應(yīng)懂得在自己的崗位上，如何體現(xiàn)利潤最大化；在項(xiàng)目開發(fā)過程中全程控制，不能有半點(diǎn)馬虎，無論自己所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目大小都應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)到底。

5 工程成本控制措施

房地產(chǎn)開發(fā)全過程是一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是資本全投入，又以貨幣形式返回的過程。建筑工程是最大量的資金投入。因?yàn)橘Y金運(yùn)作是動(dòng)態(tài)不斷變化的，因此，工程中的資本控制也應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的。應(yīng)該考察如下幾個(gè)方面。

5.1 精心選擇施工單位

工程招標(biāo)投標(biāo)階段，謹(jǐn)慎選擇投標(biāo)單位，不得少于3個(gè)～5個(gè)，施工單位必須選擇質(zhì)量可靠、有誠信的單位。調(diào)查乙方是否有多家拖欠材料款的債務(wù)，以避免連環(huán)債務(wù)拖欠。

1)材料委托的選擇。大型設(shè)備：如電梯、鍋爐、空調(diào)等，必須由甲方直接選購。2)人工費(fèi)用。對(duì)工程承包單位的管理要到位，甲方有監(jiān)督承包單位人工費(fèi)工資發(fā)放的權(quán)利，應(yīng)在合同中明確。此外，工程費(fèi)用應(yīng)按國家及各地方的概預(yù)算定額制訂。3)沒有經(jīng)過招標(biāo)的合同及洽商，乙方不得施工。

5.2 嚴(yán)格按合同執(zhí)行

一般建筑物施工期，應(yīng)提前一個(gè)月完成，交付使用。為達(dá)到此要求，必須做到以下幾點(diǎn)：

1)不能為了降低工程成本，追求超額利潤，而采用陰陽合同，及明確寫明的“投資”合同。這樣一旦發(fā)生甲、乙方糾紛，真是甲方有苦說不出，因?yàn)槭欠欠ê贤?，不受法律保護(hù)。

2)建立合理、合法、有效的會(huì)簽制度。全部洽商都必須雙方會(huì)簽方有效，有經(jīng)濟(jì)內(nèi)容的必須由預(yù)算人員簽字。沒有工程洽商乙方不得施工，以避免重復(fù)施工和返工的浪費(fèi)。

3)工程費(fèi)。應(yīng)按合同，分2個(gè)月～3個(gè)月分階段付給乙方，但不能拖欠至封頂，這樣風(fēng)險(xiǎn)太大，也違法。

5.3 預(yù)算工作信息化、專業(yè)化

鑒于國內(nèi)外市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的價(jià)格波動(dòng)，對(duì)于本工程，建設(shè)期可能至少要兩年左右，因而雙方必須遵照市場(chǎng)來調(diào)控合約。目前，所采取的方法是：1)增設(shè)預(yù)算人員3人～4人，應(yīng)加配材料員，密切材料市場(chǎng)的價(jià)格動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)電腦儲(chǔ)備，采用分期調(diào)價(jià)的辦法同乙方簽訂洽商。如不管不顧，到總決算時(shí)，會(huì)造成爭執(zhí)不下的一筆糊涂賬。2)技術(shù)集約化。如委托專業(yè)工程咨詢公司，做專項(xiàng)價(jià)格認(rèn)定，合同洽商的審批工作，大概費(fèi)用每年50萬元以內(nèi)。

5.4 降低成本的措施

1)尋找更好、更省、效率更高的技術(shù)方案，采用符合規(guī)范而成本低的材料。

2)購買部分產(chǎn)品和構(gòu)件，而不是采用完全由自己生產(chǎn)的產(chǎn)品。

3)重新選擇合宜的供應(yīng)商，但會(huì)產(chǎn)生供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，而且選擇需要時(shí)間。

4)改變實(shí)施過程，在符合項(xiàng)目或合同要求的前提下，改變項(xiàng)目工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

5)在特殊的情況下，要求索賠，來彌補(bǔ)費(fèi)用超支。

本項(xiàng)目的功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)新穎，且交通便利，是人們購物、休閑、置業(yè)的理想地段，銷售前景十分樂觀。如果綜上所述將開發(fā)成本控制好，開發(fā)商一定能在本項(xiàng)目上取得較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

[1] 李曙亮，王曉敏.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)與納稅實(shí)務(wù)[M].大連：大連出版社，2010.

[2] 余源鵬.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2011.

[3] 周考賢.淺談對(duì)建設(shè)項(xiàng)目成本的控制[J].山西建筑，2011，37(13)：228-229.

Analysis on engineering cost of the performing arts center project

DONG Li

(ShanxiOfficeofDesignandAuditing,Taiyuan030013,China)

The paper analyzes products development cost in the real estate project development, describes the developing cost control principles and methods according to the developing contents, and illustrates the importance of cost control in real estate development project.

development cost, expense, cost control

1009-6825(2014)03-0243-02

2013-11-14

董 麗(1981- )，女，工程師

TU723.3

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