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    上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式的變更
    ——以三木集團為例

    2014-07-31 02:17:50許曉華
    宜賓學院學報 2014年2期
    關(guān)鍵詞:三木投資性公允

    許曉華

    (鄭州大學 商學院,河南 鄭州 450001)

    投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。根據(jù)我國2006年頒布的企業(yè)會計準則規(guī)定,企業(yè)應當在資產(chǎn)負債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。[1]而實際上,公允價值在我國的應用并不廣泛。如下表1所示,截止到2010年年末,上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)為833家,采用公允價值計量的有27家,占總數(shù)的3%。與2007~2009年相比,雖然略有增長,但總體來說基本上沒有變化。

    表1 2007~2010年投資性房地產(chǎn)準則實行情況分析[2-5]

    這種現(xiàn)象主要是由于我國會計準則的規(guī)定和上市公司所處的市場環(huán)境所決定的。根據(jù)企業(yè)會計準則相關(guān)規(guī)定,計量模式的變更屬于會計政策的變更,需對前期報表進行追溯調(diào)整;成本模式可以變更為公允價值模式,但已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不能變更為成本模式。這種單一的轉(zhuǎn)換模式也會影響企業(yè)計量模式的選擇。另外,在我國現(xiàn)有的市場環(huán)境下,成本模式相對于公允價值模式來說,其操作比較簡單,成本較低,且不容易人為操縱,具有平抑利潤波動、降低市場風險、便于企業(yè)的盈余管理等優(yōu)勢。因此,有諸多學者認為目前來說成本模式更適合我國企業(yè)。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,成本模式已不能如實反映投資性房地產(chǎn)的真實價值和盈利狀況。因此,有部分企業(yè)開始轉(zhuǎn)變投資性房地產(chǎn)的計量模式。在現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)大幅增值的情況下,采用公允價值計量可以反映資產(chǎn)的真實價值,使企業(yè)獲得公允價值變動所帶來的巨額收益,使得財務(wù)報表中利潤的大幅增加,從而滿足企業(yè)的多方面需求。

    為此,以三木集團為例,分析企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)的影響及動因,考慮公允價值在投資性房地產(chǎn)應用過程中存在的問題,并提出相關(guān)建議,以提高會計信息質(zhì)量,改善市場環(huán)境。

    一 三木集團投資性房地產(chǎn)計量模式選擇

    福建三木集團股份有限企業(yè)(以下簡稱三木集團)成立于1992年,是一家以地產(chǎn)開發(fā)(一級資質(zhì))以及進出口貿(mào)易為主營業(yè)務(wù)的上市企業(yè)。該企業(yè)是由福州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)總企業(yè)經(jīng)過股份制改制而來,累計完成開發(fā)量超過100萬平方米,主要分布于福州、上海。1996年11月,企業(yè)股票在深圳證券交易所成功上市。

    2012年12月14日,該企業(yè)發(fā)布公告,決定自2012年1月1日起,對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。本次會計政策變更后,將對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量,不對其計提折舊或進行攤銷,并以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。并在2010及2011年度可比報表中進行追溯調(diào)整。

    二 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式變更對財務(wù)報表的影響

    財務(wù)報表是外部信息使用者了解企業(yè)經(jīng)營狀況的主要渠道,因此,研究會計政策變更對企業(yè)財務(wù)報表的影響,有助于投資者更加真實的了解企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量,并據(jù)此做出決策;有助于監(jiān)管部門對各行業(yè)進行更有效的監(jiān)控及管理,完善經(jīng)濟體制。

    三木集團此次對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更,會對該企業(yè)的資產(chǎn)負債表、利潤表以及所有者權(quán)益變動表產(chǎn)生重大影響。

    表2 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量變更對資產(chǎn)的影響[6-7] (單位:萬元)

    從中我們可以看到,會計政策變更后,投資性房地產(chǎn)的賬面價值較上年增加了9倍,其中由于變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式影響到的金額為89 574萬元,占投資性房地產(chǎn)總變動金額的70%。另外,投資性房地產(chǎn)賬面價值的大幅增加,也使得其在總資產(chǎn)中所占比重由2011年的3.75%擴大到2012年的28.87%,增長了25.12%。同時,2012年公司的總資產(chǎn)也有巨額增加。

    表3 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量變更對所有者權(quán)益的影響[6-7] (單位:萬元)

    由表3可知,變更會計政策后,該企業(yè)的資本公積大大增加,這主要是由于母企業(yè)于2012年購買子企業(yè)福建留學人員創(chuàng)業(yè)園建設(shè)發(fā)展有限企業(yè)少數(shù)股權(quán)。子企業(yè)福建留學人員創(chuàng)業(yè)園建設(shè)發(fā)展有限企業(yè)投資性房地產(chǎn)改為公允價值計量模式后,購買少數(shù)股權(quán)差額增加399萬元計入資本公積。同時,根據(jù)《企業(yè)會計準則第38號——首次執(zhí)行企業(yè)會計準則》有關(guān)規(guī)定,對于有確鑿證據(jù)表明可以采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),在首次執(zhí)行日可以按照公允價值進行計量,并將賬面價值與公允價值的差額調(diào)整留存收益。這兩個方面都會增加該企業(yè)的所有者權(quán)益。

    表4 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式變更對利潤的影響[6-9] (單位:萬元)

    由表4可以看出,該企業(yè)從2009年到2011年,三年利潤額連續(xù)下降,2012年度的凈利潤略有上升。實際上,在變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式之前,2012年度前三個季度的凈利潤只有346萬元,而在變更以后,企業(yè)通過追溯調(diào)整法使得前三個季度的利潤額上漲了84.14%,達到了636萬元,大大增加了2012年的凈利潤。

    三 投資性房地產(chǎn)變更計量模式的原因

    在我國對采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的條件規(guī)定嚴格的情況下,三木集團決定變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式,由此引發(fā)了該集團的財務(wù)報表的重大變化,其背后的深層次原因引人深思。

    (一)增加賬面資產(chǎn),改善企業(yè)財務(wù)狀況。按照我國企業(yè)會計準則的有關(guān)規(guī)定,采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷。[1]對于擁有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)來說,這會大大減少企業(yè)的成本費用,從而提高企業(yè)的賬面凈資產(chǎn)。另一方面,按照我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實情況,采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)其賬面價值會低估真實價值。而企業(yè)選擇采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)后,其賬面價值會大大增加,從而會增加企業(yè)的總資產(chǎn)。企業(yè)資產(chǎn)的增加,會相應減少該企業(yè)的資產(chǎn)負債率,增強抵御風險的能力。如三木集團2011年末的資產(chǎn)負債率是81.4%,變更計量模式后,2012年的資產(chǎn)負債率減少為72.3%,改善了企業(yè)的財務(wù)狀況。同時,企業(yè)資產(chǎn)的增加,也可以使企業(yè)從資本市場獲得更多的資金,提高企業(yè)的再融資能力。

    (二)提升凈利潤,增加市場信心,緩解融資困難[10]。企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式,根據(jù)企業(yè)會計準則的有關(guān)規(guī)定,此次變更屬于會計政策的變更,應當對上年同期相關(guān)項目進行追溯調(diào)整。對凈利潤的調(diào)整為:對2011年度合并凈利潤調(diào)減134 502.35元,調(diào)減0.9%;對2012年度前三季度合并凈利潤調(diào)增2 318 306.46元,調(diào)增84.14%。從該企業(yè)前3年的年報來看,企業(yè)的利潤逐年下降,這會大大降低投資者的信心。而在變更會計政策后,該企業(yè)通過追溯調(diào)整使得前三個季度利潤大幅上升,大大增加了2012年度的凈利潤。近些年三木集團的長線項目和土地儲備項目較多,資金回籠速度較慢,使得該企業(yè)的資金供給方面出現(xiàn)了一定的缺口;一些在建市政項目已進入竣工結(jié)算,但是由于之前的融資成本比較高,短期內(nèi)難以實現(xiàn)收益。雖然企業(yè)調(diào)整了信貸結(jié)構(gòu),爭取到部分信貸資金,但企業(yè)的擔??傤~占期末合并報表凈資產(chǎn)的比例為96.31%,仍然存在很大風險。2012年第三季度凈利潤為負,使得該企業(yè)下定決心變更投資性房地產(chǎn)計量模式,擺脫利潤逐年下降的趨勢。此次變更雖然沒有使得該企業(yè)的利潤較上年大幅增加,但是相對去年的小幅上升,對于投資者來說,仍是一個有利的信號,向外界傳遞了公司未來發(fā)展狀況良好的信息。這有利于企業(yè)的再融資,對于緩解該企業(yè)資金緊張的壓力意義重大。

    (三)反映真實價值,樹立企業(yè)良好形象。采用公允價值模式進行后續(xù)計量是目前國際上通行的計量方法,[11]伴隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展與完善,要求更加真實地反映資產(chǎn)的真實價值成為大勢所趨。采用公允價值計量既能較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值,又能如實的反映企業(yè)的盈利情況,使企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利能力更加真實和透明,也能使得投資者更加全面的了解企業(yè)情況,為企業(yè)樹立真實可靠的企業(yè)形象。三木集團在其“ 關(guān)于會計政策變更的公告”中認為,采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的會計政策更能夠提供更可靠、更相關(guān)的會計信息。

    四 公允價值應用存在問題

    (一)利潤的大幅波動。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量可能將加大企業(yè)凈利潤的波動幅度。對企業(yè)來說,利潤的提升一方面可以吸引更多投資,解決資金問題;另一方面又容易誤導投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者,間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價格。隨著我國各項房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺,我國的房地產(chǎn)市場仍然處于不穩(wěn)定狀態(tài),采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量后,如果企業(yè)處于投資性房地產(chǎn)公允價值持續(xù)上升的地區(qū),將會帶來利潤的增加;而如果企業(yè)處于投資性房地產(chǎn)公允價值下跌的環(huán)境,則會導致利潤的減少;如果投資性房地產(chǎn)的公允價值上下波動,將會大大影響到企業(yè)的利潤。特別是對于追求穩(wěn)定的上市公司,如果采用公允價值將導致利潤的不穩(wěn)定增加,將非常不利于該公司保持收益的穩(wěn)定性。因此,變更計量模式所帶來的利潤的波動是把雙刃劍,企業(yè)在選擇會計政策時,要充分考慮到企業(yè)所處的市場環(huán)境以及相關(guān)的政策因素,做出理性決策。

    (二)稅收方面的影響。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式不同,也會引起稅收方面的變化。首先,企業(yè)在采用不同計量模式時其操作流程不完全相同。采用成本模式時,計算的利潤和稅法的相關(guān)規(guī)定一致,因此,可以直接依據(jù)該數(shù)據(jù)作為計稅基礎(chǔ);而采用公允價值模式時,由于會計和稅法規(guī)定的不一致,企業(yè)需要通過納稅調(diào)整計算應納稅所得額,這在一定程度上增加了工作人員的工作量。[12]其次,采用公允價值計量需要把公允價值的變動計入當期損益,從而增加應納稅所得額。不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,也會導致相關(guān)成本費用的減少,降低抵稅作用,從而引起稅收的增加。

    (三)公允價值評估技術(shù)的欠缺。2006年我國再次引入公允價值,體現(xiàn)了我國企業(yè)會計準則與國際會計準則的接軌,但同時應當看到,我國應用公允價值的市場條件還不成熟。按照公允價值的定義,只有通過充分活躍的市場交易確定的公允價值才是可靠的,但在復雜多變的市場環(huán)境下,很多會計要素在現(xiàn)今市場上難以找到可供對比的交易價格,獲得其公允價值的技術(shù)手段往往只有將未來現(xiàn)金流量按一定的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)在的現(xiàn)金價值的現(xiàn)值計量。且投資性房地產(chǎn)出租個體性較強,其價值的確定具有不可復制模仿性,當前,我國企業(yè)主要是通過經(jīng)紀商、資產(chǎn)評估機構(gòu)等獲得活躍市場中非貨幣性資產(chǎn)的公允價值。大多數(shù)采用公允價值計量模式的上市公司主要采用了評估價值、參考同類房地產(chǎn)的市場價格和第三方調(diào)查報告的方法確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。但由于目前我國公允價值體系的不健全,所謂的資產(chǎn)評估機構(gòu)很容易受被評估機構(gòu)的影響,其專業(yè)性會受到人們的質(zhì)疑,由此確定的公允價值顯然也不夠公正和客觀。

    五 監(jiān)管建議

    (一)監(jiān)管部門的雙重責任。公允價值計量能夠準確反映資產(chǎn)的真實價值。但在我國,投資性房地產(chǎn)應用公允價值計量的條件還不太成熟,因此,對于企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)計量模式的行為,監(jiān)管部門除了要完善與此相關(guān)的公允價值體系,與國際會計準則實現(xiàn)真正意義上的趨同外,還應合理引導上市公司正確認識公允價值計量所帶來的利與弊。在我國房價波動較大的背景下,企業(yè)既要看到房地產(chǎn)價格上漲所帶來的采用公允價值的優(yōu)勢,又要看到房地產(chǎn)價格有可能下跌所帶來的風險。

    (二)公允價值評估技術(shù)的完善。公允價值如何評估,以及取得的結(jié)果是否公正,都是我國公允價值應用中必須面對的問題。評估技術(shù)的欠缺,需要有獨立的第三方房地產(chǎn)專業(yè)評估機構(gòu)的支持才能正確反映投資性房地產(chǎn)的公允價值,降低公眾對公允價值的質(zhì)疑。[13]所謂獨立的專業(yè)評估機構(gòu)要具有準確性高、可靠性強、不易被管理層操縱的特點。[14]因此,評估機構(gòu)是否獨立直接關(guān)系到評估的公允價值是否公正。監(jiān)管部門也應加強對評估機構(gòu)的管理,保證評估機構(gòu)的準確性和獨立性。

    參考文獻:

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    [3] 財政部會計司.我國上市公司2008年執(zhí)行企業(yè)會計準則情況分析報告[J/OL].上海證券報,(2009-07-23)[2013-10-29]. http://www.cnstock.com/paper_new/html/2009-07/23/content_71137391.htm.

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