房地產開發(fā)項目中的財務控制

呂淑艷

摘要：本文從闡述了房地產開發(fā)項目的各階段的財務控制點和控制方法，對房地產開發(fā)項目降本增效和防范經營風險，提高房地產開發(fā)項目管理具體一定的實踐意義。

關鍵詞：房地產開發(fā)項目 財務控制

房地產開發(fā)項目具有項目周期長、資金需求大、專業(yè)性強、受國家政策調整及市場影響大等特點，因此，在房地產開發(fā)項目中從經營管理角度加強財務控制對項目的順利完成具有重要意義。

一、房地產開發(fā)項目加強財務控制管理的作用

（一）改善房地產開發(fā)項目管理層的管理方式

財務管理作為房地產項目管理重要組成部分，在財務控制的內容上不僅是建設資金收支的控制，更重要是從經營管理高度，如資金來源及資金成本、資金使用效率、盈利目標及能力的測算和評估、稅務籌劃等方面為決策層提供依據，并建立資金收支所反映的經濟活動的控制管理制度，從而全面提升財務控制在工程項管理中的核心地位。從其控制主體上講，財務控制的主體應當是企業(yè)法人領導，由房地產開發(fā)公司成本管理部門、營銷部門、各部門組成的，而非傳統(tǒng)意義上的財務人員。

（二）保障房地產項目管理制度的順利實施

財務控制首先是項目治理結構的重要組成部分，通過適當?shù)呢攧湛刂浦贫?，可以協(xié)調所有者與經營者的利益，從而保證項目管理制度的順利實施；其次，財務控制可以實現(xiàn)房地產開發(fā)項目經營效益最大化，確保投入資金安全性、收益性，實現(xiàn)資本保值、增值目標。

此外，加強財務控制還可以起到保證項目業(yè)務信息和財務信息的真實性和完整性，以及項目財務活動的合法性的作用。

二、房地產開發(fā)項目周期各階段財務控制重點

（一）項目可行性研究階段的財務控制

房地產項目可行性研究是投資決策前對有關建設、技術、市場、社會經濟效益等方面進行全面分析研究、評價和決策的技術經濟論證過程。房地產項目可行性研究階段財務控制可以從以下幾方面加以控制：

1、做好項目前期基礎性調研工作

項目前期基礎性調研工作包括兩個方面，一方面要做好項目前期對市場、資源和項目周邊環(huán)境的基礎性調研工作，做好客戶的市場有效需求和潛在規(guī)模的調查工作，通過市場調查做好產品定位、客戶群體及開發(fā)產品的建筑方案設計及分析，為項目建立投資決策提供可靠的依據；另一方面，通過分析開發(fā)項目的市場競爭力與不確定性風險，將開發(fā)項目與其他同類或類似項目進行市場競爭力對比分析，同時需要從經濟政策、市場變化等風險方面因素對項目影響的不確定分析，從而對財務指標的影響作出不確定性和風險分析，并制定針對性應對措施，優(yōu)化項目的經濟技術方案，以防范及降低經營風險的對策措施。

2、做好項目規(guī)劃論證工作

項目論證階段財務控制的重點主要是結合項目的特點，通過對項目投資估算、資金籌措及回收期等經濟指標的估算分析，從而確定項目實施的必要性。一方面，財務控制對市場預測的主要工作點是依據市場供求關系及房地產開發(fā)項目的特點，對房地產開發(fā)項目進行準確價格定位，確定項目的預計售價。準確的價格定位，不但要實現(xiàn)項目銷售價格最大化，還在實現(xiàn)快速銷售，快速回籠資金，實現(xiàn)利潤最大化的經營目標。另一方面，成本測算要全面、精確。項目正式立項前要對開發(fā)項目進行全成本測算，其中，對土地成本的估算不但要考慮價格，還要考慮土地取得方式不同對成本及資金流動產生的影響。全面、精確的成本預算不但是建立成本控制目標的基礎，同時也是對房地產項目進行決策的依據。

3、做好項目可行性研究報告的評價過程

在項目可行性研究報告出具后，應組織部分專家對其所涉及內容進行的再評價，對在評價過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時溝通，并制定出具體的整改措施，以保證可行性研究報告具體實施過程的經濟性和可行性。

（二）項目實施階段的財務控制

項目實施階段是房地產項目成本產生的主要階段。在這期間，財務控制的工作重點是對項目成本的控制。房地產項目投資目標管理的過程，即目標分解與計劃、目標實施檢查、信息反饋的控制循環(huán)過程。

1、房地產開發(fā)項目的設計直接影響建設工期和建設成本，直接決定人、財、物等相關資源的投入

項目設計方案的優(yōu)劣直接決定項目未來的成本，并決定項目的整體收益。房地產開發(fā)項目成本控制首先要以設計階段作為成本控制重點，在各項成本費用尚未發(fā)生時做好前期成本規(guī)劃。良好的項目設計是有效控制房地產項目投資的根本，是項目成本優(yōu)化的最有力保證。

首先，在項目委托時，向設計單位提供經批準的可行性研究及投資估算，明確項目開發(fā)的定位、工程建設質量及各項經濟技術指標。在初步設計完成時，聘請專家對其進行審查比對，一方面審查設計的合理性，既設計布局和經濟性的合理性，是否符合公司的市場定位及消費群體的需求等，同時根據地塊特點對設計實施的可能性進行審查，在全面審查后，對設計初步方案進行修改、優(yōu)化，另一方面設計投資概算與項目可行性研究時投資估算進行對比，既要對投資概算偏離投資估算差異率進行重新認定，重新計算投資回報率，也要對投資概算的全面性進行審定，以降低因設計變更而增大投資的可能性。

其次，限額設計，優(yōu)化施工圖設計?？刂瞥醪皆O計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，各設計人員在保證達到使用功能和技術指標的前提下，需融施工圖設計與施工圖預算為一體，將預算限額進行合理分解，在設計過程中，按照分配的投資限額控制設計。在施工圖設計完成時，需要設計人員、施工人員及成本管理人員對施工圖技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價的進行性等方面進行審核，對施工圖進行優(yōu)化，以防止技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

最后，規(guī)范勘察設計合同，有效控制造價。房地產項目勘察、設計人員與項目開發(fā)者屬于不同經濟主體，兩者的工作目的不盡相同，房地產項目開發(fā)方應加強對勘察、設計合同的管理，用經濟手段加強對房地方項目勘察設計的管理，從而在源頭上控制整個房地產項目的投資成本。在與勘察單位簽訂勘察合同時，將勘察費用與工程地質勘探的準確程度掛鉤；在與設計單位簽訂設計合同時，通過在設計合同條款中增加設計變更及修改的費用額度限制條款，以加強對設計單位的考核和制約，防止由于在工程施工過程中增加的設計變更造成投資失控。

2、項目施工階段的財務控制

房地產項目施工階段是資金大量投入，產生項目建設成本的主要階段，也是資金投入的主要階段。施工階段的財務控制主要是通過財務監(jiān)控，對工程款的支付、工程變更造成的費用調整及各種工程造價信息等進行全過程控制。在此階段一方面要加強合同管理，不但要在合同條款規(guī)定了雙方的權利、義務，還要注意合同條款的嚴密性，預防因施工方利用合同中某些條款的不確定性向投資方索賠而產生投資失控和經濟糾紛。一方面加強對施工材料的控制，對開發(fā)者提供的材料通過招投標進行，以保證材料質量和價格，同時在現(xiàn)場施工時，加強對材料的管理，以防施工方偷梁換柱；對施工方提供的材料，也需要工程管理人員對材料的質量進行確認，以防施工方以次充好，影響工程質量。另一方面要加強施工過程中發(fā)生的現(xiàn)場簽證與設計變更的管理，建立嚴格的設計變更審查、審批制度，工程管理部門要詳細分析每一項涉及變更的工程量、功能變化及造價增減情況，嚴格控制施工中的設計變更，防止施工單位為了施工便利而任意提高或降低設計標準、改變工程規(guī)模，從而增加工程投資費用或降低項目質量。在支付工程款時，要嚴格按合同約定時間及實際完成的工程量支付工程進度款，嚴防工程進度款的超進度支付，避免對施工單位在經濟上的失控管理，減少建設資金的違規(guī)占用，節(jié)約建設資金成本。

3、項目竣工決算階段

竣工決算是房地產項目成本控制的最后環(huán)節(jié)，在項目竣工階段的財務控制是要必須嚴格進行項目竣工決算的審核工作，以有效的控制工程造價。由于在施工中出現(xiàn)地質條件、材料換代、工程量增加等變化，因此工程管理部門需要作好工程竣工圖、主要建筑材料規(guī)格、質量與價格簽證、設計變更等竣工資料收集整理，通過對竣工結算資料和現(xiàn)場實際情況，認真審核工程結算數(shù)據，防止有虛報工程量、定額錯誤、工程變更調增不調減、重復結算等情況的發(fā)生，保證工程造價的準確度。同時應實行工程結算第三方復審制度和工程尾款會簽制度，確保結算質量和投資效益。

（三）項目開發(fā)后評估階段的財務控制

項目開發(fā)后評估階段財務控制的主要工作，就是通過財務評價手段，對項目的收益情況進行綜合分析評價，提高投資者的投資決策水平，改進投資收益。為企業(yè)今后的管理總結經驗。endprint