公允價(jià)值計(jì)量模式在實(shí)際應(yīng)用中的問(wèn)題分析

汪薇

摘要：根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可以采用歷史成本計(jì)量和公允價(jià)值計(jì)量?jī)煞N模式。而投資性房地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特質(zhì)，公允價(jià)值計(jì)量模式的使用可能會(huì)造成企業(yè)利潤(rùn)的大幅波動(dòng)。本文先分析在實(shí)際應(yīng)用中對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的問(wèn)題，再針對(duì)問(wèn)題提出相應(yīng)對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值 投資性房地產(chǎn)

為逐步實(shí)現(xiàn)與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌，我國(guó)新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》較以前有很大變化，特別是引入了公允價(jià)值計(jì)量模式，并且結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，在公允價(jià)值計(jì)量模式的具體運(yùn)用中增加了一定的限制條件，保持了相對(duì)的謹(jǐn)慎性。近年來(lái)，我國(guó)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較大的波動(dòng)，帶動(dòng)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)也產(chǎn)生了較大變化。市場(chǎng)變化所產(chǎn)生的許多風(fēng)險(xiǎn)因素會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)金流量和經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生影響，進(jìn)而增加了企業(yè)利潤(rùn)的不確定性，給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，甚至嚴(yán)重時(shí)還會(huì)影響到企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

一、對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的問(wèn)題及分析

（一）投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的估值技術(shù)難把握

估值技術(shù)是準(zhǔn)確計(jì)量投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的核心問(wèn)題，先進(jìn)的估值技術(shù)有利于公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的廣泛使用，能提高投資性房地產(chǎn)估值的準(zhǔn)確性。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南》要求采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。而我國(guó)幅員遼闊，地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度存在明顯差異，房地產(chǎn)的價(jià)格也存在很大不同。真正活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)只存在于大中型城市。并且同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及相關(guān)信息要求房屋的地理位置、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、樓層等都要相似，這對(duì)評(píng)估房產(chǎn)的公允價(jià)值提出了更大的挑戰(zhàn)。

（二）房地產(chǎn)信息獲取成本高

房地產(chǎn)價(jià)格信息的獲取成本高也是應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式的又一大難題。如今，我國(guó)市場(chǎng)化的程度并不夠高，必須通過(guò)評(píng)估的方式來(lái)取得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。而評(píng)估過(guò)程需要擁有專(zhuān)業(yè)評(píng)估技術(shù)的人員收集大量信息，再通過(guò)匯總、分析及調(diào)整，這無(wú)疑大大的增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

（三）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)不一

理論上，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是由熟悉房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)雙方之間進(jìn)行房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的價(jià)格。在實(shí)務(wù)中，這個(gè)價(jià)格通常是由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)運(yùn)用評(píng)估技術(shù)分析市場(chǎng)信息后確定的。但目前，我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)機(jī)制尚不完善，資產(chǎn)評(píng)估師隸屬于財(cái)政部門(mén)、房地產(chǎn)評(píng)估師隸屬于建設(shè)部門(mén)，土地估價(jià)師隸屬于國(guó)土資源部門(mén)，這就造成了各部門(mén)間對(duì)房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估基準(zhǔn)的不同，評(píng)估權(quán)威性不夠高等問(wèn)題。

（四）監(jiān)管機(jī)制不夠健全

我國(guó)的法律沒(méi)有對(duì)會(huì)計(jì)舞弊的規(guī)范條款，缺乏對(duì)舞弊責(zé)任的明確規(guī)定，對(duì)應(yīng)的處罰機(jī)制也不夠健全。這使得企業(yè)可以利用投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值對(duì)企業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)整來(lái)到達(dá)舞弊的目的。我國(guó)的國(guó)家經(jīng)濟(jì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)包括證監(jiān)會(huì)、國(guó)家財(cái)政部門(mén)和審計(jì)部門(mén)，而它們的監(jiān)管能力是有限的，一些房地產(chǎn)企業(yè)利用這些監(jiān)管漏洞非法牟利，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)信息的不公允和不公開(kāi)，嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的對(duì)策

（一）提高投資性房地產(chǎn)的估值技術(shù)

為提高對(duì)房地產(chǎn)地產(chǎn)估值的準(zhǔn)確性，就必須首先明確量化房地產(chǎn)價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)。相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的制定機(jī)構(gòu)應(yīng)充分考慮該地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人們的平均收入情況，根據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)信息，采取部分指標(biāo)作為其量化尺度。再尋找出相似的房地產(chǎn)后，借鑒資產(chǎn)評(píng)估中對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的方法，根據(jù)它們之間的不同制定修正系數(shù)，以達(dá)到提高估值準(zhǔn)確性的目的。另外，相關(guān)機(jī)構(gòu)還需建立房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)一的市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)庫(kù)。統(tǒng)一的市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)網(wǎng)和數(shù)據(jù)庫(kù)能方便企業(yè)獲取該地區(qū)權(quán)威完整的信息，使評(píng)估人員有了運(yùn)用估值技術(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值評(píng)估的依據(jù)，保證了結(jié)果的客觀準(zhǔn)確性。

（二）逐步完善準(zhǔn)則體系

完善的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系是公允價(jià)值計(jì)量模式能夠得到廣泛運(yùn)用的條件。我國(guó)的公允價(jià)值計(jì)量模式的引入時(shí)期較晚，大部分都引用于國(guó)外的研究成果，未能有效的與我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境相結(jié)合。在制定公允價(jià)值運(yùn)用框架時(shí)，應(yīng)結(jié)合我國(guó)的國(guó)情，充分考慮其可操作性，使會(huì)計(jì)政策能夠真正解決經(jīng)濟(jì)中的實(shí)際問(wèn)題。這就要求對(duì)計(jì)量目標(biāo)提供明確的闡述，例如，對(duì)一般性或偶然性的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)規(guī)定是采用當(dāng)時(shí)當(dāng)筆的交易價(jià)格，還是充分競(jìng)爭(zhēng)的交易方式來(lái)作為其公允價(jià)值。

（三）建立公允價(jià)值審計(jì)制度

會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性與審計(jì)是密切相關(guān)的，審計(jì)制度的發(fā)展直接影響著會(huì)計(jì)人員的工作結(jié)果。而對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值的計(jì)量模式涉及了許多人為主觀因素，建立完善的審計(jì)制度才能有效防范企業(yè)的會(huì)計(jì)舞弊。審計(jì)人員的審計(jì)重點(diǎn)應(yīng)放在財(cái)務(wù)報(bào)表中公允價(jià)值的部分，盡量規(guī)避審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。首先，應(yīng)對(duì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所制定執(zhí)業(yè)的準(zhǔn)則，提高對(duì)審計(jì)人員的職業(yè)要求，增強(qiáng)工作的效率與效果。另外，還需培養(yǎng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師職業(yè)道德，要求審計(jì)人員嚴(yán)格遵守審計(jì)準(zhǔn)則及執(zhí)業(yè)規(guī)范，減少企業(yè)舞弊的幾率。

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