我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫存在性的實(shí)證研究

王巖

近年來(lái).我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展.這對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需、帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了重要作用。房地產(chǎn)本身作為暴利行業(yè)，以土地為基礎(chǔ)的增值空間很大，使大多數(shù)房地產(chǎn)商會(huì)盡力爭(zhēng)取高利潤(rùn)，再加上國(guó)內(nèi)的購(gòu)房和投資需要，使得房?jī)r(jià)越炒越高，這都是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因。本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是否存在泡沫，存在泡沫的程度如何等問(wèn)題進(jìn)行了實(shí)證研究。本文主要采用四種指標(biāo)來(lái)測(cè)量房地產(chǎn)泡沫的程度。

一、基于常用統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的實(shí)證分析

（一）房地產(chǎn)泡沫常用統(tǒng)計(jì)指標(biāo)介紹

房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率/貸款總額增長(zhǎng)率指標(biāo)（下文用R1表示），是用來(lái)測(cè)算房地產(chǎn)行業(yè)的貸款總額占全國(guó)貸款總額的比例，用來(lái)判斷銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資程度。因此，通過(guò)對(duì)該指標(biāo)變動(dòng)情況的分析可以預(yù)測(cè)房地產(chǎn)業(yè)的非正常變化。

房?jī)r(jià)收入比（下文用R2表示）是平均房?jī)r(jià)與居民平均家庭年收入的比值，這里的居民平均家庭年收入是城鎮(zhèn)居民平均家庭總收入與城鎮(zhèn)人均住房面積之商。這里的總收入用的是可支配收入，這樣更有說(shuō)服力。通過(guò)這一指標(biāo)就可以估算出居民家庭對(duì)住房?jī)r(jià)格的支付能力。該指標(biāo)數(shù)據(jù)可得性非常高、計(jì)算簡(jiǎn)單，也最容易被人理解和接受。

房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率這個(gè)指標(biāo)（下文用R3表示）能反映房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)展情況，是測(cè)量虛擬經(jīng)濟(jì)相對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。由于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和GDP增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)都較易得到，所以該指標(biāo)在數(shù)據(jù)的可得性方面有著較大的優(yōu)勢(shì)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資這一指標(biāo)（下文用R4表示）被認(rèn)為是衡量房地產(chǎn)泡沫最為直接的指標(biāo)和科學(xué)的指標(biāo)，這而且數(shù)據(jù)也較容易從國(guó)家的權(quán)威部門(mén)取得。

（二）數(shù)據(jù)選取

本文選取2009年至2012年，權(quán)威機(jī)構(gòu)公布的我國(guó)重要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)作為分析數(shù)據(jù)。具體到分析步驟，本文將按照R1、R2、R3、R4的順序分別進(jìn)行檢驗(yàn).以便從多個(gè)角度考量房地產(chǎn)泡沫的真實(shí)狀況。

（三）實(shí)證分析

房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率/貸款總額增長(zhǎng)率分析。據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率/貸款總額增長(zhǎng)率指標(biāo)在1至3左右為宜。由表一看出，中國(guó)的這個(gè)指標(biāo)波動(dòng)很大，除了2008年其他年份R1的值不是很大。這說(shuō)明我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)貸款方面還是收緊的政策。

房?jī)r(jià)收入比。R2比反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力。目前國(guó)際上公認(rèn)的R2應(yīng)該為3至6倍，世界銀行專家的說(shuō)法為4至6倍，但并沒(méi)有關(guān)于R2的臨界值標(biāo)準(zhǔn)。有專家指出，一些經(jīng)濟(jì)落后的發(fā)展中國(guó)家和社會(huì)主義國(guó)家的R2遠(yuǎn)高于6倍。所以，單憑R2的值較高但而不結(jié)合我國(guó)國(guó)情，就判定我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的泡沫是不科學(xué)的，但是這是出現(xiàn)泡沫的前兆，必須得到相關(guān)部門(mén)的重視。

房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率。該指標(biāo)的計(jì)算公式為RHP/RGDP。其中，RHP是房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率，RGDP是GDP增長(zhǎng)率。根據(jù)以上公式，對(duì)中國(guó)2009--2012年各相關(guān)數(shù)據(jù)及R3如表三所示。一般認(rèn)為，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲幅度是GDP增幅的2倍以上時(shí)，房?jī)r(jià)有較大泡沫。由表三可知，除了2008年以外，我國(guó)目前的R3值不是很大，這就說(shuō)明當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在明顯的泡沫，更不存在崩盤(pán)之說(shuō)。

二、結(jié)束語(yǔ)

從本文實(shí)證結(jié)果看。就全國(guó)范圍而言，還沒(méi)有足夠的證據(jù)證明我國(guó)存在普遍性的房地產(chǎn)泡沫。但本文的數(shù)據(jù)是全國(guó)范圍內(nèi)，如果對(duì)北京、上海和廣州這樣的一線城市進(jìn)行研究，可能得到的結(jié)論大相徑庭。另外本文的分析方法主要是比率分析法，這也存在一定的問(wèn)題。根據(jù)各項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)均運(yùn)行在較高位，這就說(shuō)明房地產(chǎn)泡沫還是有向前發(fā)展的趨勢(shì)。鑒于此，政府需要采取積極措施，盡量減輕房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，引導(dǎo)房地產(chǎn)的發(fā)展向更為健康的方向發(fā)展。

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