探析房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道

陳潔

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是一各需要大量的資金投入的產(chǎn)業(yè)，其對(duì)融資渠道，資金成本以及回籠都有較高的要求。本文主要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道進(jìn)行了分析，探討了幾種主要的融資渠道方式，指出當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的缺陷和不足，最后針對(duì)其不足提出相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 融資 渠道 不足 對(duì)策

目前人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道的研究，主要側(cè)重在房地產(chǎn)企業(yè)前期如何獲取資金以達(dá)到買地或者建設(shè)開(kāi)發(fā)的目的這方面的研究，然而，這樣的研究就過(guò)于片面了，它忽視了另外一方面，即在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后個(gè)人將融通資金購(gòu)買房產(chǎn)，這種個(gè)人的融資也應(yīng)該是融資渠道的一部分。因此，這里我們就將房地產(chǎn)業(yè)融資渠道分為兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)企業(yè)融資，即對(duì)于前期開(kāi)發(fā)和建設(shè)所獲得的資金渠道；二是個(gè)人融資，也就是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建成以后，如何快速出售房產(chǎn)，使得資金快速回籠，從而縮短資金周轉(zhuǎn)期。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

（一）銀行貸款

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，仍然高度依賴于商業(yè)銀行貸款。但是受到國(guó)家一些調(diào)控政策的影響，與以前相較，商業(yè)銀行貸款所占房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的比例已經(jīng)有所下跌。尤其是近年來(lái)政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的金融調(diào)控，銀行信貸被逐步收緊，房地產(chǎn)企業(yè)想通過(guò)銀行貸款來(lái)獲取投資也就越來(lái)越困難了。

縱觀近幾年趨勢(shì)，銀行存款準(zhǔn)備金率逐漸上升，銀行貸款利率也逐年上漲，這使得房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息加重，增加了貸款成本。而銀行銀根的抽緊，融資成本的增加，也加大了房地產(chǎn)企業(yè)利用銀行貸款進(jìn)行融資的難度。

（二）房地產(chǎn)債券

目前，進(jìn)行債券融資這種方式的房地產(chǎn)企業(yè)還是占少數(shù)的，這一融資方式對(duì)于企業(yè)本身的要求比較高。一般來(lái)說(shuō)，只有國(guó)企、上市公司、有限責(zé)任公司等經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)較多、規(guī)模較大的公司才有發(fā)行資格。例如，09年房地產(chǎn)上市公司發(fā)行公司債券總額最多的是金融街，其三年期債券發(fā)行總額是22.4億元，五年期債券發(fā)行總額是33.6億元。除此之外，也就只有14家企業(yè)發(fā)行了公司債券。在當(dāng)前銀行銀根收緊，大部分公司又達(dá)不到上市的條件的情況下，有相當(dāng)多的房地產(chǎn)公司選擇發(fā)行房地產(chǎn)債券的方式進(jìn)行融資。

（三）上市融資

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行上市融資可以說(shuō)是其進(jìn)行融資的一個(gè)較好渠道。上市融資不僅可以化解金融風(fēng)險(xiǎn)，又可以降低融資成本，可謂是一舉兩得，一箭雙雕。但是我們也要看到，上市融資對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的要求是非常高的，其審查十分嚴(yán)格，只有那些具備較強(qiáng)綜合實(shí)力的企業(yè)才有可能成為上市公司。對(duì)于那些中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，簡(jiǎn)直是可望而不可及的。同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)占整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重較大，一旦發(fā)生波動(dòng)，將會(huì)影響到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此國(guó)家對(duì)此一直保持審慎的態(tài)度。

（四）房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托投資是基于商業(yè)信托組織形式，由很多不同的投資者資金組成，收購(gòu)并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資的一種投資方式。信托資金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是滿足其融資需求的一個(gè)很好的補(bǔ)充。尤其是近年來(lái)，在銀行貸款愈發(fā)困難的情況下，利用房地產(chǎn)信托無(wú)疑成為房地產(chǎn)企業(yè)解決資金問(wèn)題的一個(gè)很好的選擇。去年，國(guó)家又發(fā)布了新規(guī)定，加強(qiáng)了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管。這些要求，又把房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的門(mén)檻提高了。

（五）利用外資

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)還有一項(xiàng)融資渠道，那就是利用外資，但是目前這一融資渠道的規(guī)模還是比較小的，與其他幾項(xiàng)融資方式相比，這一方式還沒(méi)有得到大規(guī)模的利用。然而近幾年，人民幣不斷升值，使得大量的外資涌入，這也促使了利用外資這一融資渠道在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的比重上升。利用外資，能夠有效的解決我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金瓶頸問(wèn)題。外來(lái)資金的涌入，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展也有重要作用：可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度以來(lái)銀行信貸的現(xiàn)狀，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展；多元化的融資方式，也可以起到分散金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。

二、個(gè)人融資渠道

（一）銀行信貸

目前，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策，對(duì)于個(gè)人購(gòu)房的貸款要求提高。這使得個(gè)人購(gòu)房貸款所要承擔(dān)的利息成本增加，也就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)銷量的下降。由此可以看出，銀行信貸政策對(duì)商品房銷售影響很大，一方面反映了大部分的個(gè)人購(gòu)房資金主要來(lái)源于銀行信貸資金，銀行信貸資金已經(jīng)成為個(gè)人融資的重要渠道；另一方面，這也間接反映出了銀行信貸政策直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠。

（二）購(gòu)房者融資

隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)不斷的大跨步發(fā)展，人們的生活水平也不斷提高?，F(xiàn)在有些人們購(gòu)買房產(chǎn)，已經(jīng)不單單是為了滿足居住的需要，更重要的還有投資投機(jī)需要，這樣一來(lái)，也推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)加快了資金周轉(zhuǎn)期，可以快速回籠資金，從而降低資金成本。居民擁有的資金越多，購(gòu)買力就越強(qiáng)，那么對(duì)房屋的需求就會(huì)更強(qiáng)，這樣就會(huì)有更多的個(gè)人資金流入房產(chǎn)行業(yè)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)資金的回籠。

三、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行融資渠道的不足

（一）現(xiàn)行的主要融資渠道較為單一

前面已經(jīng)提到，債券融資、上市融資、利用外資等融資方式都受到現(xiàn)行金融政策極大約束，只有銀行貸款相對(duì)來(lái)說(shuō)門(mén)檻較低。就目前而言，銀行貸款融資渠道占所有融資渠道的百分之二十左右，這也就是說(shuō)，銀行信貸處于融資渠道的主導(dǎo)地位。由此不難看出，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)度以來(lái)于銀行信貸，這樣會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重危害，不僅會(huì)導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)高度集中，而且如果一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)甚至?xí)＜暗秸麄€(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

（二）融資渠道缺乏靈活性

房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，主要包括銀行貸款、上市融資、債券融資、房地產(chǎn)信托和利用外資以及個(gè)人購(gòu)房融資等。但是在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的控制下，這些融資渠道并不是那么暢通。近年來(lái)，政府為了抑制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，出臺(tái)了一系列限購(gòu)限貸政策。這些政策的出臺(tái)，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)資金的快速回籠。這也就說(shuō)明，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的很大影響，缺乏靈活性。

四、完善房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的措施

（一）多種融資方式相結(jié)合

針對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的單一化，我們應(yīng)該利用多種融資方式相結(jié)合的辦法。尤其是近幾年國(guó)家縮緊了銀根，銀行貸款提高門(mén)檻要求，致使許多開(kāi)發(fā)商倍感資金壓力，因此開(kāi)發(fā)商更應(yīng)該積極發(fā)展多元化的融資方式，將多種融資方式結(jié)合起來(lái)。例如，可以將直接融資方式和間接融資方式相結(jié)合，也可以將信托計(jì)劃及股權(quán)融資與銀行信貸融資相結(jié)合等等。多種融資方式相結(jié)合有兩大優(yōu)點(diǎn)：第一，可以使房地產(chǎn)企業(yè)減少對(duì)銀行貸款的依賴；第二，可以降低資金成本，減少企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)需要積極開(kāi)拓融資渠道，在滿足企業(yè)日常生產(chǎn)建設(shè)的同時(shí)降低籌資成本和籌資風(fēng)險(xiǎn)；購(gòu)房者也需要通過(guò)貸款或其他融資渠道籌集資金，購(gòu)買房產(chǎn)，以此來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資金的快速回籠。

（二）國(guó)家適當(dāng)放寬政策

由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要集中于銀行信貸，國(guó)家為了調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，一方面，提高銀行存款準(zhǔn)備金率，控制貸款規(guī)模；另一方面，提高了個(gè)人購(gòu)房要求資格，一定程度上限制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量，縮短了房地產(chǎn)企業(yè)資金資金周轉(zhuǎn)期。由此可以看出，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，主要是為了加窄房地產(chǎn)業(yè)融資渠道，限制資金進(jìn)入。事實(shí)上，政府想要達(dá)到這種目的還可以通過(guò)其他辦法來(lái)完成，；例如增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)力度，以滿足中低收入家庭對(duì)住房的需要。而對(duì)于商品房而言，其價(jià)格應(yīng)該更多的通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)，而不是由政府來(lái)過(guò)多的干預(yù)和控制就能達(dá)到目的的。

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