產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的商業(yè)贏利模式分析

孫中林

在宏觀調(diào)控政策不斷推出的背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)中商業(yè)與住宅物業(yè)開發(fā)正面臨著嚴峻的考驗。不過各地區(qū)圍繞產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展為中心的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在調(diào)控中非但未受影響，而且正以強勁的勢頭發(fā)展。成為房地產(chǎn)領域備受關注的一顆新星。據(jù)行業(yè)內(nèi)人士預測，不久的將來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可與商業(yè)、住宅物業(yè)共同發(fā)展。

一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概述與特征

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是將房地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營結合起來的房地產(chǎn)開發(fā)模式，其以新型工業(yè)化和新經(jīng)濟為背景，依托于產(chǎn)業(yè)，以地產(chǎn)為載體，面對的主要開發(fā)對象為經(jīng)濟園區(qū)、生態(tài)寫字樓、高新技術產(chǎn)業(yè)的研發(fā)用房以及工業(yè)樓宇等，實現(xiàn)了社會與自然資源的充分融合，屬于集約化經(jīng)營、綜合開發(fā)的多功能產(chǎn)業(yè)形態(tài)，是產(chǎn)業(yè)與房產(chǎn)的綜合。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于一般的房產(chǎn)開發(fā)明顯的標志為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在規(guī)劃與研究方面具有較高的專業(yè)要求。當前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化發(fā)展是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要方向。

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)推動經(jīng)濟的發(fā)展

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對經(jīng)濟發(fā)展具有積極的推動作用，主要從企業(yè)加速孵化功能、產(chǎn)業(yè)集聚功能、輻射滲透功能、融合功能以及示范功能中體現(xiàn)出來。下面對其逐一進行探討。

（一）企業(yè)加速孵化功能

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將其他環(huán)境以及合理地產(chǎn)條件提供給企業(yè)，利用各種合理的扶持手段，不斷促進企業(yè)的發(fā)展壯大。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在企業(yè)發(fā)展中不僅提供所需的硬件環(huán)境。例如一些基礎設施等，而且還提供諸如支持型的法規(guī)政策、完善的社會服務以及高密度的智力資源等軟件條件。不難看出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有孵化器的功能，加速企業(yè)與城市產(chǎn)品的孵化。

（二）產(chǎn)業(yè)集聚功能

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)優(yōu)于其他發(fā)展模式，其能匯聚分布在不同社會組織的多種資源，進而協(xié)同發(fā)揮作用。而且將不同組織聚集在一起，能營造出良好的競爭氣氛，保證不同組織間相互配合，實現(xiàn)資源更好的優(yōu)化整合。例如，北京以海淀區(qū)的中關村、MAX空港企業(yè)園為典型代表的優(yōu)質產(chǎn)業(yè)園區(qū)，抓住了發(fā)展機遇得以迅速的發(fā)展。

（三）輻射滲透功能

所謂的輻射滲透功能指產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)區(qū)域影響、擴散和滲透未形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模的部門或毗鄰區(qū)域。同時，促進社會、科技、經(jīng)濟發(fā)展方面也包含在內(nèi)。張江高科作為我國高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的龍頭起到了良好的帶頭作用，為其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)樹立了良好的榜樣。張江高科的經(jīng)營理念為“打造自主創(chuàng)新園區(qū)，運營藍籌股”，制定并處于實施階段的產(chǎn)業(yè)互動階越式發(fā)展戰(zhàn)略，借助多樣靈活的投融資形式，張江高科完成了園區(qū)內(nèi)一百多家企業(yè)的參股目標，由之前單純的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商轉變成了高科技產(chǎn)業(yè)投資商。除此之外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在教育實驗、地方科技等事業(yè)發(fā)展上發(fā)揮了較大的促進作用，推動了文化事業(yè)、交通運輸業(yè)以及地方商業(yè)的發(fā)展，使勞動就業(yè)機會大大增加。

（四）融合功能

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融合表示在實現(xiàn)經(jīng)濟與科技融合方面體現(xiàn)的能力以及發(fā)揮的作用。主要從以下兩個方面加以體現(xiàn)：一方面產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融合了資金與技術，即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以產(chǎn)業(yè)技術高新企業(yè)具備的高質量且豐富的技術資源為依托，可吸收很多風險資本；另一方面，結合轉化與成果。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)增加了相同產(chǎn)業(yè)不同企業(yè)間的交流，為成果的轉化創(chuàng)造了良好條件。另外，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域一些中介組織與政府相關部門，促進企業(yè)家與成功擁有者間的溝通，并將一些便利條件提供給雙方，又進一步促進了成果的轉化。

（五）示范功能

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在組織結構、技術工藝以及技術產(chǎn)品等方面上的創(chuàng)新，推動并影響著其他經(jīng)濟組織及區(qū)域外的企業(yè)，發(fā)揮了較好的示范功能，具體表現(xiàn)在以下兩點：其一，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形成之后，無論是技術成果利用還是技術產(chǎn)品開發(fā)均取得較大成功，在短時間內(nèi)引起全國或區(qū)域性效仿與學習，有助于技術進步與經(jīng)濟發(fā)展；其二，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在改革企業(yè)管理體制、運行機制等方面，可為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以外的企業(yè)提供樣板。

三、保證項目商業(yè)盈利模式與開發(fā)模式制定的科學性

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有較大投資規(guī)模以及較長的開發(fā)周期，涵蓋較多個子項目且涉及很多行業(yè)，并具有較高的專業(yè)化開發(fā)程度，運作項目面臨較大難度。所以，需要統(tǒng)籌安排商業(yè)盈利模式以及項目開發(fā)模式。對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目應充分做好以下工作：

（一）開發(fā)模式

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目共包含兩種開發(fā)模式：和政府進行協(xié)商進行土地一級開發(fā)；開發(fā)商統(tǒng)籌安排項目開發(fā)節(jié)奏及進度，下面逐一進行探討。

1、土地一級開發(fā)的模式

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目多處在市郊，土地無市政基礎設施，因此開發(fā)商需要實施一級開發(fā)，待土地一級開發(fā)結束后，開發(fā)商和地方政府之間的報酬結算分為以下幾類：其一，對工程進行總承包。政府委托開發(fā)商實施道路基礎設施建設、拆遷以及征地等工作。待招拍掛之后政府將相應利潤支付給開發(fā)商；其二，利潤分成方式。即開發(fā)商完成土地一級開發(fā)，招拍掛后，充分分析開發(fā)成本、拍賣地價等因素，和政府進行協(xié)商進行利潤分成；其三，土地補償方式。當開發(fā)商完成土地一級開發(fā)后，政府不支付現(xiàn)金，而是給予開發(fā)商一定面積的土地，作為其土地開發(fā)的補償。

2、項目開發(fā)進度及節(jié)奏的統(tǒng)籌安排

開發(fā)商統(tǒng)籌安排項目開發(fā)進度及節(jié)奏時，需要認真分析市場需求、資金狀況以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等方面內(nèi)容，對項目的開發(fā)建設進行合理分期，尤其在不同建設時期，確定科學、合理的開發(fā)順序。

（二）經(jīng)營模式

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式與普通商業(yè)地產(chǎn)比較相近，包括租賃結合、產(chǎn)權出租以及產(chǎn)權出售模式，其中在產(chǎn)權出售模式中，開發(fā)商在短時間內(nèi)可實現(xiàn)現(xiàn)金流的回籠，避免資金流動出現(xiàn)較大壓力；產(chǎn)權出租模式中經(jīng)營權可被完整的保存，可享受物業(yè)后期的升值，而租售模式處于上述兩種模式之間。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)究竟選擇何種經(jīng)營模式，需充分考慮資金狀況、市場情況、產(chǎn)品特點以及企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略等多方面內(nèi)容。

（三）盈利模式

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盈利模式可從開發(fā)與經(jīng)營策略兩個方面進行理解。在開發(fā)方面，很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目會牽扯一級～三級的聯(lián)動開發(fā)，在不同級別的開發(fā)過程中開發(fā)商均能從中獲得較大利潤。具體來講利潤主要從以下方面產(chǎn)生：項目后期經(jīng)營管理獲得的利潤；土地轉讓或一級開發(fā)獲得的利潤以及城市基礎設施建設的利潤。針對上述不同的利潤來源，開發(fā)商需結合具體情況，確定最佳的盈利模式。

從經(jīng)營角度出發(fā)確定盈利模式，供由以下方式可供選擇：方式一，針對分期建設的項目，前期物業(yè)提供優(yōu)惠的合作條件以及較低的租金與銷售價格。采用該種模式利潤點較低，甚至根本不賺錢，這樣做的目的在于提升品牌知名度與影響力，為后期賺的更多的利潤打下堅實的基礎；方式二，建設同期項目時，低價租賃或銷售部分物業(yè)，將利潤增長點轉移到其他物業(yè)上；方式三，給予重點或主力商戶一定的優(yōu)惠，借助主力店的號召力，高價租賃或出售附近的商鋪，以獲得較大利潤；方式四，商家入駐初期無利潤，利潤的獲得主要依靠后期，或者利潤的獲得憑借提供的附加服務，而不是通過租金盈利。

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