房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在我國(guó)的成本控制

朱煥平

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及城市化進(jìn)城的不斷加快，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是建筑工程業(yè)中一個(gè)發(fā)展迅猛的的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在工程建筑的過程中為解決社會(huì)就業(yè)提供了一定的崗位，其項(xiàng)目成果有效的滿足了人民對(duì)居住環(huán)境的需求，隨著社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的愈加激烈，房地產(chǎn)開發(fā)公司想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須在保證工程質(zhì)量額基礎(chǔ)上有效的控制房地產(chǎn)開發(fā)所需的成本，從而使企業(yè)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地位，獲得更大的利潤(rùn)空間。本文主要論述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中如何能夠有效的控制開發(fā)成本，為相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)提供一定的幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 成本控制 工程質(zhì)量

一、設(shè)計(jì)階段的成本控制

在建筑工程中，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案可以有效的節(jié)約建筑成本，提高建筑利潤(rùn)空間，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為建筑工程中最重要的建筑形式，其投資成本較多，工程規(guī)模較大，所以，科學(xué)、合理的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)可以使工程的造價(jià)成本有效降低，同時(shí)可以使工程進(jìn)度有效的縮短，提升工程的整體效益。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)所花費(fèi)的費(fèi)用是極少的一部分，但其對(duì)工程的影響是極大的，設(shè)計(jì)科學(xué)有效的設(shè)計(jì)方案，使工程的人力、財(cái)力、物力得到優(yōu)化配置及利用，從而使工程的人、財(cái)、物投資大大減少，減少了工程中對(duì)這些要素的浪費(fèi)，從而節(jié)約工程成本。

（一）適用限額設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)中，必須對(duì)設(shè)計(jì)方案中工程花費(fèi)的成本進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，使工程的成本在設(shè)計(jì)階段就得到有效的控制。相關(guān)設(shè)計(jì)人員在工程方案設(shè)計(jì)前，應(yīng)該對(duì)工程中各項(xiàng)投資的預(yù)算及定額熟悉掌握，在選用建筑材料及設(shè)備時(shí)，應(yīng)該在符合工程質(zhì)量條件下選用質(zhì)優(yōu)價(jià)低的建筑材料及設(shè)備，這就需要設(shè)計(jì)人員親力親為，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，通過對(duì)不同供貨商的比較分析，選擇既有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，又有質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)的材料及設(shè)備。在選用工程建設(shè)的設(shè)計(jì)人員及施工人員時(shí)，要充分考慮工程預(yù)算的造價(jià)，選用的工程設(shè)計(jì)人員的知識(shí)技能水平能夠勝任工程的設(shè)計(jì)要求且價(jià)格較低，施工人員也應(yīng)選擇吃苦耐勞、施工技術(shù)專業(yè)的施工人員，有效的降低工程成本。所以，方案設(shè)計(jì)人員應(yīng)該在保證工程各項(xiàng)指標(biāo)及技術(shù)的要求下，科學(xué)、合理的對(duì)投資預(yù)算進(jìn)行分配，使施工設(shè)計(jì)能夠與施工預(yù)算成為一個(gè)整體。在方案設(shè)計(jì)的時(shí)候，要對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行嚴(yán)格的控制，在方案設(shè)計(jì)時(shí)就使工程方案設(shè)計(jì)中所需要的費(fèi)用吻合工程預(yù)算費(fèi)用。在方案設(shè)計(jì)中，要建立考核及獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，對(duì)設(shè)計(jì)符合要求指標(biāo)的人員，要進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)設(shè)計(jì)超出指標(biāo)數(shù)額的，要嚴(yán)格分析其原因，堅(jiān)決杜絕只顧畫圖，不會(huì)預(yù)算的設(shè)計(jì)傾向。

（二）設(shè)計(jì)招標(biāo)及合同簽訂

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)，可以采用招投標(biāo)的方式選擇合適的設(shè)計(jì)方案，在招標(biāo)方法采用時(shí)，要注重工程建設(shè)方案與經(jīng)濟(jì)方案并重的原則。在組織競(jìng)標(biāo)時(shí)，采用多家競(jìng)投的方式并組織相關(guān)專家對(duì)競(jìng)標(biāo)單位進(jìn)行綜合評(píng)比，從而選擇出有效的、符合要求的設(shè)計(jì)單位。在選定設(shè)計(jì)單位后，要與其簽訂設(shè)計(jì)合同，在合同條款中應(yīng)該增加設(shè)計(jì)變更的限制條款，設(shè)計(jì)變更后其修改費(fèi)用限制在一定的額度內(nèi)，如果其設(shè)計(jì)的方案所需要的費(fèi)用超出預(yù)算費(fèi)用的限額內(nèi)，則應(yīng)對(duì)其設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行扣罰，扣罰費(fèi)用在一定的設(shè)計(jì)費(fèi)用比例內(nèi)，這些條款在合同內(nèi)都應(yīng)該明確體現(xiàn)。這樣可以有效的避免設(shè)計(jì)人員不負(fù)責(zé)任，對(duì)工程設(shè)計(jì)隨心所欲的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)階段的成本控制

（一）招投標(biāo)過程中的成本控制

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)中，應(yīng)該對(duì)工程材料、設(shè)備的采購進(jìn)行招投標(biāo)和施工進(jìn)行招投標(biāo)。在材料設(shè)備的招投標(biāo)及施工單位招投標(biāo)過程中，要本著公平、公正、公開以及誠實(shí)信用原則，在具體的招投標(biāo)過程中，首先應(yīng)對(duì)參與競(jìng)標(biāo)單位的單位性質(zhì)進(jìn)行細(xì)致的考察，確定其具有相關(guān)的資質(zhì)要求，并避免競(jìng)標(biāo)單位違法分包、轉(zhuǎn)包現(xiàn)象；相關(guān)工作人員要對(duì)招標(biāo)文件做好其編制工作，造價(jià)管理人員對(duì)各種有價(jià)值的資料數(shù)據(jù)要進(jìn)行及時(shí)的積累、分析并進(jìn)行總結(jié)，對(duì)影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的因素進(jìn)行預(yù)測(cè)、鑒別、分析及綜合評(píng)價(jià)，通過對(duì)這些數(shù)據(jù)及因素的分析確認(rèn)編制招標(biāo)文件，并對(duì)文件中涉及到工程項(xiàng)目費(fèi)用的條款進(jìn)行仔細(xì)的分析，系統(tǒng)的推敲，做到知己知彼，為今后工程的造價(jià)控制打好基礎(chǔ)；在對(duì)競(jìng)標(biāo)者進(jìn)行選擇時(shí)，業(yè)主方不能把價(jià)低作為競(jìng)標(biāo)選擇者的唯一考慮因素，這種思維方式是不正確的，在考慮中標(biāo)單位時(shí)不僅要考慮其工程價(jià)款，但更為重要的是考慮材料、設(shè)備的提供單位其質(zhì)量要求是否滿足工程的需求，施工單位的工程施工水平能否有效的保證工程質(zhì)量。

（二）做好合同的簽訂工作

在雙方簽訂合同的過程中，應(yīng)該對(duì)合同的條款進(jìn)行明確的規(guī)定，把雙方協(xié)議內(nèi)容都體現(xiàn)在合同中，特別是對(duì)工程費(fèi)用的規(guī)定、工程的工期、違約責(zé)任及處理方式等進(jìn)行明確細(xì)致的規(guī)定。在合同的簽訂過程中，如果對(duì)招標(biāo)文件中設(shè)計(jì)方案中不明確的內(nèi)容，雙方要進(jìn)行及時(shí)的談判，業(yè)主方要積極爭(zhēng)取有利于工程造價(jià)降低的合同條款。同時(shí)，在合同的簽訂過程中，簽訂人員要注意在工程施工過程中有時(shí)會(huì)造成一些索賠問題，此時(shí)，在合同條款規(guī)定中，要積極主動(dòng)的預(yù)測(cè)一些可能發(fā)生的索賠問題，并規(guī)定的合同條款中。最后，業(yè)主方要積極爭(zhēng)取工程保險(xiǎn)及工程風(fēng)險(xiǎn)的控制措施等，使工程在施工過程中發(fā)生的一些風(fēng)險(xiǎn)問題能夠有效轉(zhuǎn)移及合理的規(guī)避，從而有效的控制工程的成本的造價(jià)。

三、施工階段的成本控制

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，施工階段是資金投資最大的階段，所以，做好這一階段的成本控制至關(guān)重要，是施工階段也是工程招投標(biāo)工作的后續(xù)組成部分，是合同具體化的表現(xiàn)形式。中標(biāo)單位對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)行施工，業(yè)主方必須加強(qiáng)對(duì)其監(jiān)管控制，也就是對(duì)其履約行為進(jìn)行嚴(yán)格的控制。房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得利潤(rùn)，必須對(duì)項(xiàng)目的投資實(shí)現(xiàn)投資前的預(yù)期目標(biāo)。在施工階段，中標(biāo)的承建單位依照合同約定對(duì)工程進(jìn)行施工，業(yè)主方對(duì)工程的成本控制，主要是集中在對(duì)工程的變更進(jìn)行控制，我國(guó)目前采取的是工程量清單報(bào)價(jià)，所以施工單位為獲取利潤(rùn)往往是“低價(jià)中標(biāo)、索賠盈利”的態(tài)度及承建房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目，因此，業(yè)主方的造價(jià)管理相關(guān)負(fù)責(zé)人員要積極主動(dòng)的對(duì)工程的每一個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，并實(shí)行有效的監(jiān)控措施。對(duì)承建方的工程變革要進(jìn)行嚴(yán)格的審查，對(duì)變更工程對(duì)工程費(fèi)用的影響進(jìn)行詳細(xì)的核算，并從美觀、實(shí)用性等角度考量是否有必要進(jìn)行工程的變更，盡量避免不必要費(fèi)用的支出，有效的進(jìn)行控制，避免投資失控。最后，如果工程中約定的材料供應(yīng)商或者施工單位沒有依約履行義務(wù)，這時(shí)業(yè)主方要積極的提出違約賠償，從而使工程的成本造價(jià)得到有效控制，在預(yù)算的成本計(jì)劃范圍內(nèi)。

業(yè)主方對(duì)工程的管理過程中，應(yīng)該建立制度完善的管理模式，可以建立監(jiān)理制度，對(duì)不同人員進(jìn)行不同的分工并規(guī)則其責(zé)任及處罰措施，建立科學(xué)、合理的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資控制體系。實(shí)行月度的工程審核制度，對(duì)已經(jīng)監(jiān)理合格的工程量按照合同的規(guī)定支付相應(yīng)的工程價(jià)款，這樣階段性的工程檢查、驗(yàn)收，可以有效的避免投資失控。在工程的建設(shè)過程中，技術(shù)的應(yīng)用是必不可少的，在現(xiàn)代隨著建筑行業(yè)的不斷發(fā)展，新材料、新技能、新工藝等不斷應(yīng)用，所以，必須在技術(shù)的適用上對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效控制。另外，新材料、新技能、新工藝的適用，可以有效的縮短工程的工期，提高工程的勞動(dòng)生產(chǎn)率，間接的控制工程的成本。最后，在工程投資成本控制中，還必須對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、總部管理費(fèi)等進(jìn)行嚴(yán)格的控制，使工程的靜態(tài)成本得到有效的控制。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制，必須在有效保證工程質(zhì)量的前提下，從工程的方案設(shè)計(jì)、工程的招投標(biāo)、工程的施工這幾個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的控制，這樣才能使房地產(chǎn)投資項(xiàng)目獲得投資利潤(rùn)，才能使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地位。

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