房地產(chǎn)兼并潮大幕開啟

毛木子

綠城將大部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，反映了當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢：資金情況不佳的房企正在成為被兼并的對象。房地產(chǎn)企業(yè)是否還有兼并的價(jià)值？誰會(huì)成為大魚？又有誰會(huì)成為小魚被吃掉？

房地產(chǎn)寒冬揭開兼并大幕

房企的冬天來得格外早。5月，先是百強(qiáng)房企光耀地產(chǎn)陷入“倒閉”門，而后國內(nèi)知名房企綠城中國向融創(chuàng)中國出售不超過30%股份，或退出房地產(chǎn)開發(fā)舞臺(tái)。

去年以來，房地產(chǎn)行業(yè)形勢逐漸下行。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由上年初的22.8%下行至2014年5月的16.4%，下降了6.4個(gè)百分點(diǎn)。2014年1-4月，全國商品房銷售面積2.77億平方米，比去年同期減少6.9%。4月單月銷售面積7597萬平，較3月環(huán)比減少21.2%，同比減少14.3%。盡管這有去年基數(shù)較高因素的干擾，但市場以往的人氣確實(shí)不再。

這也讓眾多中小房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力驟增。僅今年3月份以來，全國范圍內(nèi)被曝光的房企資金鏈斷裂的案例就有10余起，包括浙江寧波、江蘇南京、無錫、安徽合肥、湖北襄陽、陜西神木等地，如寧波奉化的興潤置業(yè)、海寧立德地產(chǎn)以及南京江寧盈佳地產(chǎn)等等，多為中小型房企。

盡管如此，房企并沒有像以往一樣得到政策的庇護(hù)。5月23日，杭州市物價(jià)、房管部門聯(lián)合出臺(tái)規(guī)定，凡是房企降價(jià)超過備案價(jià)格15%的，將無法進(jìn)行網(wǎng)簽。此舉名義上是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場規(guī)范有序，但實(shí)質(zhì)就是限制開發(fā)商降價(jià)。

此舉將堵住開發(fā)商希望以價(jià)換量的出路。根據(jù)媒體報(bào)道，住建部多次調(diào)研樓市之后的態(tài)度是樓市調(diào)控仍以穩(wěn)為主，防止房地產(chǎn)硬著陸。而一旦杭州取得成果，此舉極有可能被各地效仿，屆時(shí)眾多資金緊張的中小房企將集體顫抖。

房地產(chǎn)兼并早已拉開序幕。4月25日，金融街公告和諧健康保險(xiǎn)增持該公司1.51億股，占其總股本的5.0%，和諧健康保險(xiǎn)公司持股比例現(xiàn)為5%。而綠城將所持大部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，則預(yù)示這一輪房企兼并潮大幕開啟。

房地產(chǎn)行業(yè)：便宜中顯露價(jià)值

事實(shí)上，自2011年下半年開始陷入資金鏈困境的綠城已經(jīng)多次出讓股權(quán)。在先后出售多個(gè)項(xiàng)目給SOHO中國以及融創(chuàng)中國后，九龍倉又在2012年以51億港元入股綠城，成為綠城中國第二大股東。

綠城中國董事長宋衛(wèi)平稱，不排除兩年內(nèi)再次減持綠城股份，主要看未來中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。若這一表態(tài)兌現(xiàn)，意味著曾經(jīng)盛極一時(shí)的綠城中國將完全易主，宋衛(wèi)平也將逐步淡出房地產(chǎn)市場。

而回顧綠城的興衰史，則可以歸咎于宋衛(wèi)平及高管團(tuán)隊(duì)在決策上的失誤。在2010年房地產(chǎn)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控之際，儲(chǔ)備了過多的土地和項(xiàng)目，杠桿率過高，導(dǎo)致后來不得不收縮陣線、斷臂求生，并最終選擇出售套現(xiàn)。

但在房地產(chǎn)狂飆的時(shí)代，又有誰甘心錯(cuò)過？只能在適者生存的資本叢林中勉力支撐。相比之下，融創(chuàng)少帥孫宏斌的做法就激進(jìn)多了。即使合作方悲觀如斯，融創(chuàng)依然堅(jiān)持著激進(jìn)擴(kuò)張的路線，在高負(fù)債率下進(jìn)行收購。

據(jù)估算，收購?fù)瓿珊?，融?chuàng)凈負(fù)債率將上升近40個(gè)百分點(diǎn)，突破100%的警戒線，并可能影響到融創(chuàng)的現(xiàn)金流。

房地產(chǎn)行業(yè)的低迷和悲觀的前景使得A股上市地產(chǎn)公司估值不斷下移。同樣，H股上市地產(chǎn)公司估值也日漸低迷。

但中銀國際分析師李苗獻(xiàn)指出：中國房屋價(jià)格確實(shí)有調(diào)整壓力，但考慮到城鎮(zhèn)化進(jìn)程中城市人口仍將穩(wěn)步增加，中國的城市房屋數(shù)量實(shí)際上并未明顯過剩，只是過高的價(jià)格抑制了潛在購買需求。當(dāng)前中國房地產(chǎn)價(jià)格普遍偏高，但其作為一種享受中國城鎮(zhèn)化紅利的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的性質(zhì)并未改變。

誰會(huì)成為大魚？誰會(huì)被大魚吃掉？

在過去十年，房價(jià)處于持續(xù)增長、市場規(guī)模不斷擴(kuò)大階段。因此，企業(yè)只需要采用囤地、高杠桿或者逆周期操作就可以實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。

但是隨著調(diào)控的不斷加碼，特別是房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)登記等組合拳的共同作用，造成房價(jià)未來漲幅受限。同時(shí)，市場規(guī)模被限購等行政手段或者市場需求本身所壓制，房地產(chǎn)市場難有逆周期操作空間。

未來而言，房地產(chǎn)已經(jīng)過了輕松賺錢的時(shí)代，中小型、區(qū)域型房企走出去會(huì)更困難，異地?cái)U(kuò)張的拿地成本和市場風(fēng)險(xiǎn)更大；而且一二線城市的發(fā)展機(jī)會(huì)也遠(yuǎn)大于三四線城市，而進(jìn)入一二線城市的門檻非常高。

房地產(chǎn)企業(yè)唯有通過成本控制和品牌溢價(jià)來提高利潤率；通過高速去化來提高土地周轉(zhuǎn)率從而加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率；通過創(chuàng)新融資模式來增加企業(yè)資金效率和安全。

海通證券房地產(chǎn)分析師涂力磊預(yù)計(jì)，在行業(yè)大背景下外部資金強(qiáng)勢介入或者企業(yè)之間協(xié)議合作都將成為市場后期熱點(diǎn)。資金實(shí)力雄厚和海外融資渠道暢通是進(jìn)行主動(dòng)收購的重要條件，而是否具有股權(quán)激勵(lì)將決定該公司成長意愿的強(qiáng)弱。

涂力磊指出，未來股中的萬科、保利、招商、金地，以及H股中的恒大、碧桂園、龍湖、融創(chuàng)等優(yōu)質(zhì)大市值有望未來主動(dòng)收購低估值的地產(chǎn)公司。

而諸如金融街、福星股份、中航地產(chǎn)、陽光股份、京投銀泰、天房發(fā)展、華鑫股份等A股上市公司，和首創(chuàng)置業(yè)、銀建國際、上海證大、中華國際、佳兆業(yè)集團(tuán)等H股上市公司，由于第一大股東持股比例在30%以內(nèi)、估值和市值都較低，則有可能成為被收購的對象。

房地產(chǎn)市場下行為產(chǎn)業(yè)資本和資金實(shí)力雄厚的上市地產(chǎn)公司兼并收購其他企業(yè)打下基礎(chǔ)。（本文由騰訊·財(cái)經(jīng)觀察提供）endprint