從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度談房?jī)r(jià)未來(lái)趨勢(shì)

山西路橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 崔君毅

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度談房?jī)r(jià)未來(lái)趨勢(shì)

山西路橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 崔君毅

房?jī)r(jià)作為敏感話(huà)題總是牽動(dòng)人們的神經(jīng)。本文從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析了影響房?jī)r(jià)的各種因素，在對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行甄別分析之后認(rèn)為房?jī)r(jià)的決定因素分別是：貨幣發(fā)行量；政府提供的土地價(jià)格；消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的需求，重點(diǎn)式預(yù)期。對(duì)以上三個(gè)因素進(jìn)一步分析后得出結(jié)論，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)分化，中西部大部分城市房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，但現(xiàn)在談房地產(chǎn)全面出現(xiàn)拐點(diǎn)還為時(shí)尚早，出現(xiàn)拐點(diǎn)的信號(hào)應(yīng)該是中國(guó)出現(xiàn)大蕭條或者城鎮(zhèn)化停止，中國(guó)人口紅利消失。

房?jī)r(jià) 分化 拐點(diǎn) 大蕭條 城鎮(zhèn)化

房?jī)r(jià)作為一個(gè)敏感的話(huà)題總是爭(zhēng)論不休，各方從不同角度談市場(chǎng)，有主觀的因素更有客觀的因素，有引起各方時(shí)結(jié)論互相對(duì)立，讓公眾更加迷茫?？梢哉f(shuō)，房?jī)r(jià)已成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)所在。下面本文即談?wù)剬?duì)房?jī)r(jià)的粗淺認(rèn)識(shí)。

1 傳統(tǒng)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)房?jī)r(jià)的初步分析

從供給來(lái)看，影響供給的因素有：(1)產(chǎn)品價(jià)格；(2)生產(chǎn)成本；(3)生產(chǎn)技術(shù)；(4)預(yù)期；(5)相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格；(6)其他因素。對(duì)應(yīng)房?jī)r(jià)的影響我們來(lái)一一分析。首先看產(chǎn)品價(jià)格，談價(jià)格必須談費(fèi)雪方程式MV=PQ，其中M貨幣流通數(shù)量、V貨幣流通速度、P商品價(jià)格、Q商品總量，對(duì)這個(gè)簡(jiǎn)單的字母公式變形可得P=MV/Q，即房?jī)r(jià)與貨幣流通數(shù)量成正相關(guān)，而與商品總量負(fù)相關(guān)。

曹建海、牛刀認(rèn)為房?jī)r(jià)不可能“萬(wàn)年漲”，從長(zhǎng)期來(lái)看是非常正確的。貨幣流通數(shù)量和貨幣流通速度因?yàn)橹芷诘拇嬖?，無(wú)論主動(dòng)還是被動(dòng)，都必然存在由擴(kuò)張到收縮到再擴(kuò)張這一過(guò)程。但是，將其放在一個(gè)短期段上來(lái)看，真理就未必是真理了。如果在財(cái)政擴(kuò)張周期看空，當(dāng)中國(guó)的貨幣量每月以百分之十幾的速度同比增長(zhǎng)的情況下，談房?jī)r(jià)下跌就是癡人說(shuō)夢(mèng)。只有周期轉(zhuǎn)換后，進(jìn)入緊縮周期，房?jī)r(jià)才會(huì)下跌。

同時(shí)，只有制造業(yè)才是中國(guó)生存發(fā)展的主業(yè)，房地產(chǎn)和制造業(yè)的關(guān)系就如同藤蔓纏著大樹(shù)生存一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮已經(jīng)傷害到了制造業(yè)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)如同涸澤而漁、焚林而獵，最終會(huì)引起經(jīng)濟(jì)失去“造血功能”而崩盤(pán)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形蓬勃發(fā)展最終會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)失去長(zhǎng)久發(fā)展的動(dòng)力。

如果將房地產(chǎn)市場(chǎng)比作一個(gè)資金吸納的池子，將貨幣發(fā)行量看做進(jìn)水，將房?jī)r(jià)的回歸價(jià)值看做放水。例如小學(xué)時(shí)有一種數(shù)學(xué)題，有一個(gè)池子，一邊注水，一邊放水，問(wèn)什么時(shí)候水池會(huì)滿(mǎn)到溢出來(lái)，在知道兩個(gè)水量之差時(shí)會(huì)做得很快。但在不知道進(jìn)水量和出水量的情況下，任何人是無(wú)法算出答案的。由于信息的不對(duì)稱(chēng)，對(duì)房?jī)r(jià)只能做定性分析而不能定量，所以，只能判斷房?jī)r(jià)的池子越來(lái)越像黃河成為地上懸河或者堰塞湖，但什么時(shí)候水流傾斜而下是無(wú)法判別的。

其次看商品總量，當(dāng)商品總量上去之后，房?jī)r(jià)下跌，房子所依附的土地的周期是70年，房子的生產(chǎn)周期是2年，如果按中國(guó)家庭的“421”結(jié)構(gòu)計(jì)算，只要人數(shù)不增加或自然減少，必然會(huì)出現(xiàn)商品總量飽和的情況，所以從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)必跌。增加商品總量也能降低房?jī)r(jià)，郎咸平認(rèn)為保障房是最大的泡沫就源于此，保障房增加了房屋的供給數(shù)量，由于房地產(chǎn)在中國(guó)的比重已超過(guò)了一般國(guó)家，所以房?jī)r(jià)的漲跌對(duì)于經(jīng)濟(jì)總量形成了助漲或助跌的作用。郎咸平認(rèn)為，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)到了崩潰的邊緣，制造業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)不好，地方投資主要依靠土地財(cái)政，所以，建保障房相當(dāng)于助跌中國(guó)經(jīng)濟(jì)，筆者認(rèn)同這一判斷。

然后看成本，房?jī)r(jià)的成本是個(gè)迷，政府說(shuō)開(kāi)發(fā)商是暴利，開(kāi)發(fā)商訴苦說(shuō)地價(jià)太貴，其他隱形成本太高。先說(shuō)地價(jià)，在中國(guó)廣袤的土地上，理論上土地應(yīng)該是無(wú)限供給的。但是，實(shí)際上可用于城市化的土地并不多。更由于醫(yī)療、就業(yè)、教育、環(huán)境等附屬設(shè)施的不完善和戶(hù)口制度以及土地紅線(xiàn)、集體土地的無(wú)法上市交易等原因，土地供給被人為地限制成為一種稀缺資源，于是與其他資源一樣，土地成了財(cái)政支柱之一。如果放棄土地財(cái)政，土地達(dá)到無(wú)限供給，房?jī)r(jià)自然會(huì)降到谷底，但不現(xiàn)實(shí)。目前的土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)商的瘋狂高價(jià)拿地，至少說(shuō)明，他們想維持這個(gè)局面，直到房地產(chǎn)行業(yè)等到新的刺激政策出臺(tái)或者撐到寒冬周期結(jié)束。

生產(chǎn)技術(shù)，建筑工廠(chǎng)化建設(shè)提了很多年，但普通住宅就是不采用這種結(jié)構(gòu)。如果說(shuō)用竹子代替鋼筋不算技術(shù)創(chuàng)新的話(huà)，筆者還未聽(tīng)說(shuō)有什么可以大幅節(jié)約成本的生產(chǎn)技術(shù)。

相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格和其他因素本文不做過(guò)多討論，價(jià)格預(yù)期在商品總量里已經(jīng)討論了，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期將助漲或助跌中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

再?gòu)男枨髞?lái)看，需求的影響因素有：(1)消費(fèi)者偏好；(2)消費(fèi)者的個(gè)人收入；(3)產(chǎn)品價(jià)格；(4)替代品的價(jià)格；(5)互補(bǔ)品的價(jià)格；(6)預(yù)期；(7)其他因素。

從消費(fèi)者的偏好和替代品價(jià)格來(lái)說(shuō)，中華文化的農(nóng)耕基因?qū)е铝酥袊?guó)人最?lèi)?ài)買(mǎi)房子住而不愛(ài)租房居住，居者有其屋是每一個(gè)人的夢(mèng)想，助推了房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮。剛需中丈母娘要求買(mǎi)房不全是笑話(huà)，至少是部分事實(shí)。與中國(guó)相類(lèi)似的西班牙人也愛(ài)買(mǎi)房不愛(ài)租房，房屋自有率占到了81%。西班牙在這次歐債危機(jī)中，嘗到了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)崩潰的苦果，到處是修到一半的房屋和孤獨(dú)的塔吊。

其他與供給類(lèi)似的暫且不提，重點(diǎn)討論需求預(yù)期。房?jī)r(jià)的虛高有人認(rèn)為始作俑者是溫州炒房團(tuán)、煤老板，也有人認(rèn)為是國(guó)際熱錢(qián)導(dǎo)致的，郎咸平則認(rèn)為是因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)不好企業(yè)只好投資房地產(chǎn)。也許兼而有之，但無(wú)論什么原因，說(shuō)明房地產(chǎn)是具有投資價(jià)值的，而且預(yù)期會(huì)保值增值，所以人們才去投資房地產(chǎn)。在投資需求的感召下，租售比指標(biāo)、空置率指標(biāo)統(tǒng)統(tǒng)不管用，人家就不是按這個(gè)牌理出牌的。政府的想法也一直是要抑制房地產(chǎn)過(guò)快增長(zhǎng)，而不是打壓它不讓它漲。調(diào)控的初見(jiàn)成效被四萬(wàn)億的救市政策挫敗的一塌涂地，其行為相當(dāng)于對(duì)房?jī)r(jià)做了國(guó)家背書(shū)，以至于甚至有人認(rèn)為房?jī)r(jià)具備了國(guó)債性質(zhì)。在四萬(wàn)億的末期房?jī)r(jià)漲不動(dòng)就要大跌時(shí)，政府的限購(gòu)為其提升了漲價(jià)預(yù)期，于是，房?jī)r(jià)不跌反漲。在半推半就之間，一批剛需又進(jìn)去買(mǎi)房了，房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)，勢(shì)頭大好。

通過(guò)以上分析可以看出，房?jī)r(jià)的決定因素應(yīng)該是：(1)貨幣發(fā)行量；(2)政府提供的土地價(jià)格；(3)消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的需求，重點(diǎn)式預(yù)期。

2 對(duì)于房?jī)r(jià)影響因素的進(jìn)一步分析

進(jìn)入2014年，像鄂爾多斯這樣的鬼城不斷出現(xiàn)，杭州房屋降價(jià)銷(xiāo)售，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)有價(jià)無(wú)量，房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)是否到來(lái)了呢？本文通過(guò)對(duì)上面三個(gè)因素的進(jìn)一步分析，希望得出房?jī)r(jià)與某一個(gè)信號(hào)的關(guān)聯(lián)性，從而確定房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)。

本文認(rèn)為，從追求利益最大化的角度來(lái)講，政府如果將土地價(jià)格無(wú)限抬高，房?jī)r(jià)應(yīng)該是永遠(yuǎn)上漲的。但是，政府不是商人，現(xiàn)在，政府債務(wù)規(guī)模與房地產(chǎn)規(guī)模同樣處于上升中，如果有一天，債務(wù)規(guī)模的增長(zhǎng)從推動(dòng)房地產(chǎn)規(guī)模上升變成債務(wù)利息規(guī)模和通貨膨脹同步上升，這時(shí)就會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)大衰退，從而引發(fā)大規(guī)模失業(yè)。這種情況有可能導(dǎo)致國(guó)家基石不穩(wěn)或者決策層認(rèn)為可能會(huì)導(dǎo)致這一情況出現(xiàn)，既倒逼機(jī)制產(chǎn)生。兩害相權(quán)取其輕，所以必須要對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行一定的限制，例如將廉租房落到實(shí)處，針對(duì)特定人群降低土地價(jià)格，從而對(duì)特定人群進(jìn)行補(bǔ)貼。

就貨幣發(fā)行量而言，中國(guó)政府明確表態(tài)不再超發(fā)貨幣，2014年第一次將廣義貨幣M2預(yù)期增長(zhǎng)指標(biāo)定義為13%，李克強(qiáng)總理在經(jīng)濟(jì)公開(kāi)課上也表明將不再印票子來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)。說(shuō)明只要條件許可，央行不會(huì)主動(dòng)超發(fā)貨幣。中國(guó)的貨幣量超發(fā)，主要還是因?yàn)橹袊?guó)的匯率制度造成的。按照中國(guó)的匯率制度，熱錢(qián)每流進(jìn)1美元，央行就同步制造6元人民幣，一旦熱錢(qián)外逃，每流出1美元就必須要減少6元人民幣，匯率貶值時(shí)甚至減少更多人民幣。當(dāng)國(guó)際熱錢(qián)有了更好的去處時(shí)，比如美元升值或者美元或其它投資利率高于在中國(guó)投資房地產(chǎn)的利率，導(dǎo)致資本外逃。那么，中國(guó)央行被驅(qū)趕著不得不緊縮貨幣，出現(xiàn)貨幣流通量和貨幣流通速度的同時(shí)下降。房?jī)r(jià)的升值對(duì)于貨幣而言，上漲既意味著貨幣貶值，而下跌則意味著貨幣升值。這時(shí)，房?jī)r(jià)將不得不開(kāi)始降。從緊的貨幣政策將導(dǎo)致市場(chǎng)資金面的緊張，最終完全摧毀制造業(yè)，那時(shí)候?qū)⑹侵袊?guó)的蕭條元年，房?jī)r(jià)將開(kāi)始斷崖式下跌。但是變數(shù)在于，如果在本應(yīng)減少的時(shí)候中國(guó)央行為了保證流動(dòng)性，不僅沒(méi)有回收，反而增加了貨幣供應(yīng)，那就會(huì)出現(xiàn)另一種走勢(shì)。如果將貨幣發(fā)行量控制在一定程度還行，但一旦貨幣發(fā)行量過(guò)大，在嚴(yán)重的通貨膨脹之下，房?jī)r(jià)短期內(nèi)還會(huì)上漲，最終，通貨膨脹消耗了消費(fèi)者的所有收入，剛需徹底套牢或離場(chǎng)后，房?jī)r(jià)就會(huì)斷崖式下降。

然后是消費(fèi)者預(yù)期，從目前來(lái)看，二、三、四線(xiàn)城市都有成交量下降和開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售的情況，似乎預(yù)示著房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的到來(lái)。但本文認(rèn)為，隨著城鎮(zhèn)化的有序開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)分化。城鎮(zhèn)化將是大量智慧型崗位的城鎮(zhèn)化、去工業(yè)化的城鎮(zhèn)化和再建超級(jí)大城市的城鎮(zhèn)化。對(duì)于一線(xiàn)城市北上廣來(lái)說(shuō)，將會(huì)成為超級(jí)大城市，珠三角、長(zhǎng)三角、渤海灣將是城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場(chǎng)，這些城市擁有最好的教育資源和醫(yī)療資源，吸收了周?chē)膭傂再?gòu)房資金，周邊省市的人才將匯聚于此，解決去工業(yè)化后的存量土地，促使房?jī)r(jià)保持不變。如果政府沒(méi)有及時(shí)提供土地，甚至出現(xiàn)再次上漲的情況。而二、三線(xiàn)城市就沒(méi)有這么幸運(yùn)，本身存在產(chǎn)能過(guò)剩，隨著年輕一輩搬入更大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城市，鬼村、鬼城將一座接著一座，這些城市的房地產(chǎn)將出現(xiàn)崩盤(pán)。崩盤(pán)將使所有人對(duì)一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)預(yù)期變得悲觀，從而促使一線(xiàn)城市房地產(chǎn)投資情緒減少，所以一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)即使上賬，也是幅度有限的上漲。

從目前來(lái)看，政府主要還是想將房?jī)r(jià)穩(wěn)定在一個(gè)高位，所以出臺(tái)了城鎮(zhèn)化政策和單獨(dú)二胎政策，增加進(jìn)入城市的人口以保持其泡沫性而不會(huì)主動(dòng)刺破，所以房地產(chǎn)崩盤(pán)將是一個(gè)被動(dòng)事件。談?lì)A(yù)期時(shí)筆者還想討論一下房產(chǎn)稅，對(duì)于房產(chǎn)稅來(lái)說(shuō)，很多人認(rèn)為房產(chǎn)稅出臺(tái)將會(huì)導(dǎo)致二手房拋房潮，促使房?jī)r(jià)的走低。其實(shí)這是一種誤解，房產(chǎn)稅一種是對(duì)存量房增稅，當(dāng)房租小于稅收時(shí)，存在擴(kuò)大房源的情況；還有一種是對(duì)房屋增值部分增收交易稅，這會(huì)促使房屋漲價(jià)，至少會(huì)在房?jī)r(jià)應(yīng)該下跌時(shí)幫助房?jī)r(jià)維持在一個(gè)高位。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，投資人預(yù)期房?jī)r(jià)下跌賣(mài)出房子收回資本，資本總會(huì)找到出路，如果進(jìn)入股市是政府希望的，如果進(jìn)入農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)導(dǎo)致CPI增高則會(huì)引起政府干預(yù)，在制造業(yè)持續(xù)蕭條的情況下是無(wú)法保證股市的繁榮的，所以，筆者判斷房產(chǎn)稅將會(huì)是對(duì)增值部分增收交易稅，出臺(tái)的時(shí)間將是CPI出現(xiàn)上漲苗頭之后，或者央行降低準(zhǔn)備金之后，目的是凍結(jié)房地產(chǎn)池子里的資金。

3 結(jié)論

綜上所述，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)分化，對(duì)于中西部大部分城市，房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。但現(xiàn)在談房地產(chǎn)全面出現(xiàn)拐點(diǎn)還為時(shí)尚早，出現(xiàn)拐點(diǎn)的信號(hào)應(yīng)該是：(1)中國(guó)出現(xiàn)大蕭條，例如上證綜指跌到一定的點(diǎn)位以下(例如1300)或者人民幣對(duì)美元匯率突破8： 1；(2)城鎮(zhèn)化停止，中國(guó)人口紅利消失，進(jìn)入老齡化社會(huì)。

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F293.35

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1005-5800(2014)05(a)-209-02