淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程跟蹤審計

曹家先

全過程跟蹤審計是在新形勢下產(chǎn)生的一項新的審計方式，房地產(chǎn)開發(fā)項目造價全過程跟蹤審計是開發(fā)項目投資控制的重要手段，也是工程造價由靜態(tài)控制向動態(tài)控制的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價全過程跟蹤審計是指造價咨詢機構(gòu)對開發(fā)項目從前期、實施、竣工結(jié)算的各階段、各環(huán)節(jié)工程造價進行全面的、全過程的監(jiān)督和控制。跟蹤審計作為現(xiàn)代審計的一種重要方式，已經(jīng)在大中型房地產(chǎn)開發(fā)項目審計中被采用，并且取得了明顯的社會效益和直接的經(jīng)濟效果。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程跟蹤審計的主要特點

全過程跟蹤審計不同于傳統(tǒng)意義上的工程結(jié)算審計。傳統(tǒng)的工程結(jié)算審計是對工程造價進行事后控制，這種工程造價的控制方法是在工程實體形成，竣工交付使用后進行的，雖然也能節(jié)約一定的建設(shè)資金，但是存在難以克服的缺點，即工程建設(shè)投資具有不可逆轉(zhuǎn)性，只要發(fā)生了便不好挽回，即使在工程結(jié)算審計中認(rèn)為不應(yīng)增加或可以降低的費用，但由于已經(jīng)發(fā)生且程序合法、手續(xù)完善，已經(jīng)無可挽回。而全過程跟蹤審計則是對工程施工前期至結(jié)束全過程的控制，即工程招標(biāo)結(jié)束簽訂合同前造價咨詢就介入，在整個工程合同簽訂、材料采購、施工、竣工結(jié)算過程中，對工程造價進行全過程控制。

房地產(chǎn)項目的全過程跟蹤審計更具有其突出的特點。隨著房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的不斷深入和土地“招掛拍”制度的推行，房地產(chǎn)開發(fā)從過去的暴利時代逐步向微利時代過渡，與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制日益成為開發(fā)商所關(guān)心的重點。當(dāng)前，許多房地產(chǎn)企業(yè)會在項目前期指定目標(biāo)成本，成本控制會圍繞這個目標(biāo)成本的實現(xiàn)來進行。開發(fā)項目造價全過程跟蹤審計是圍繞著目標(biāo)成本的實現(xiàn)來開展工作，在項目前期協(xié)助開發(fā)商制定目標(biāo)成本，在項目實施過程中通過方案測算、比選來及時調(diào)整項目動態(tài)成本以確保目標(biāo)成本的實現(xiàn)。因此房地產(chǎn)項目的全過程跟蹤審計與一般項目的跟蹤審計相比，其介入的時間早，一般在項目投資估算階段就進入了。房地產(chǎn)項目的全過程跟蹤審計在設(shè)計階段的測算、為設(shè)計方案比選提供的幫助，更是區(qū)別于其他項目全過程跟蹤審計。因此房地產(chǎn)項目全過程跟蹤審計對工程造價進行的主動控制，從投資估算、設(shè)計階段、材料采購招標(biāo)、材料設(shè)備合同簽訂、工程合同管理、索賠與反索賠、預(yù)決算審核、工程進度款支付審核等方面進行項目全過程跟蹤審計服務(wù)，合理確定并有效控制工程造價，使工程建設(shè)投資在事前和事中得到控制，達(dá)到主動控制的目的，最大限度地降低工程造價。最后，全過程跟蹤審計相對于竣工結(jié)算工作業(yè)務(wù)量大，并且?guī)в泻艽蟮淖稍冃?、服?wù)性，實施開發(fā)項目全過程跟蹤審計后，專業(yè)審計人員可以根據(jù)項目委托方或投資方的需要，及時提供咨詢服務(wù)，從而將盲目擴資、超投資計劃、超預(yù)算等現(xiàn)象消滅在事前。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程跟蹤審計工作的實施

房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程跟蹤審計的內(nèi)容十分復(fù)雜，從總體上看，可劃分為以下幾個階段進行實施：

2.1投資估算階段。該階段接受委托的造價咨詢機構(gòu)協(xié)助委托人編制目標(biāo)成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標(biāo)成本是房地產(chǎn)企業(yè)為了其目標(biāo)利潤的實現(xiàn)，并作為合成中心全體職工奮斗目標(biāo)而設(shè)定的一種預(yù)計成本，它是成本預(yù)測與目標(biāo)管理方法相結(jié)合的產(chǎn)物，目標(biāo)成本越來越受到房地產(chǎn)企業(yè)的重視。在此階段，造價咨詢機構(gòu)通常協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)成本部完成以下幾個方面的工作：

（1）實事求是地搜集相關(guān)數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供相關(guān)成本經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。

（2）為房地產(chǎn)企業(yè)提供各類材料的市場價格。

2.2設(shè)計階段：該階段接受委托的造價咨詢機構(gòu)協(xié)助委托人對各設(shè)計方案進行費用計算和方案比選，幫助委托人選出最優(yōu)方案。之前，全過程跟蹤審計在此階段的作用往往被忽視，實際上，在此階段，全過程跟蹤審計對于造價的控制起著非常重要的作用。全過程跟蹤審計通過計算各類指標(biāo)、含量，可以及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計階段造成的浪費。全過程跟蹤審計也可以根據(jù)自己造價專業(yè)的經(jīng)驗，為設(shè)計提供一些合理化的建議。

2.3招標(biāo)階段。該階段接受委托的造價咨詢機構(gòu)協(xié)助委托人編制或?qū)徍耸┕?、材料設(shè)備采購招標(biāo)文件，保證其內(nèi)容完整，有關(guān)要求合理、合法；主要包括：審核工程量清單，并保證其完整、正確；項目設(shè)置、項目名稱表達(dá)、工程量計算規(guī)則是否符合《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》要求；評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法是否科學(xué)合理；審核標(biāo)底，并保證其完整合理；參與招標(biāo)、評標(biāo)過程，提出合理化建議，保證其符合有關(guān)規(guī)定等。審計人員參與招投標(biāo)工作，主要從招標(biāo)程序、招標(biāo)文件、招標(biāo)組織上進行審計監(jiān)督，審查有無不按規(guī)定執(zhí)行，有無暗箱操作，是否按招標(biāo)工程的綜合條件擇優(yōu)確定中標(biāo)單位。

2.4合同簽訂階段。該階段造價咨詢機構(gòu)的主要工作內(nèi)容有：擬訂施工及設(shè)備材料采購合同，保證其合理、合法合同形式；審查重要合同條款（付款方式、合同雙方風(fēng)險的分擔(dān)，特別是主要建筑材料及設(shè)備供應(yīng)方式及價格的確定、合同質(zhì)量等級、合同工期、工程計量程序和方法、工程變更和索賠的處理等）是否有利于降低風(fēng)險、控制造價、發(fā)揮投資效益；重點審核合同中關(guān)于工程價款調(diào)整的范圍、程序、計算依據(jù)和設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、材料價格的簽發(fā)和確認(rèn)方面的條款，明確工程造價結(jié)算方式，避免因合同簽訂的漏洞造成索賠現(xiàn)象的發(fā)生。

2.5工程實施階段。對工程量清單報價招投標(biāo)的工程，依據(jù)招標(biāo)、投標(biāo)文件和合同的內(nèi)容進行跟蹤設(shè)計。跟蹤審計部門參與圖紙會審及設(shè)計變更的論證，對影響工程價款的部分提出相應(yīng)的建議或方案；審核圖紙以外工程經(jīng)濟簽證，對于影響工程造價較大，特別是隱蔽工程，審計人員及時到現(xiàn)場進行審核或確認(rèn)，并作相應(yīng)的取證；嚴(yán)把簽證關(guān)，嚴(yán)格控制工程變更，盡量減少變更費用；參與工程進度款支付額的審核。審核付款、工程進度、工程質(zhì)量是否與合同條款相符，以及進度撥付款額度，防止工程款超付或業(yè)主方所供材料款的漏扣，避免工程進度滯后或出現(xiàn)質(zhì)量問題，造成不必要的糾紛；定期進行計劃支付與實際的比較分析，不定期提交造價變化分析報告，找出存在的問題，研究糾偏的措施；收集整理有關(guān)新材料、新工藝實施過程中的有關(guān)資料。對工程施工過程中采用的新材料、新工藝的性能等進行跟蹤記錄，作為審核與編制招標(biāo)文件的基礎(chǔ)資料；根據(jù)工程的實際需要，審計咨詢機構(gòu)會同開發(fā)企業(yè)、施工承包單位、監(jiān)理單位對新工藝的工、料、機的消耗量進行試驗、測定、計量，積累施工項目單價資料。

2.6竣工階段。分析研究可能發(fā)生工程費用索賠的誘因，制定防范性對策，避免減少承包單位提出索賠的機會；審核承包單位提出的索賠要求，并進行協(xié)商，及時處理費用索賠；審核承包單位提交的竣工結(jié)算書；審計工程財務(wù)決算。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程跟蹤審計工作的注意事項

3.1及時性：由于房地產(chǎn)開發(fā)項目對時間的要求比較高，因此常常提出一個方案后，需要全過程跟蹤審計在較短的時間內(nèi)計算出所需要的數(shù)據(jù)。這就要求全過程跟蹤審計及時完成相關(guān)測算。

3.2準(zhǔn)確性：全過程跟蹤審計計算的數(shù)據(jù)直接作為房地產(chǎn)開發(fā)商判斷和比選方案的依據(jù)，因此，要求跟蹤審計人員一定要認(rèn)真、仔細(xì)，力求準(zhǔn)確。

3.3與各部門保持良好的溝通：房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)成本的實現(xiàn)不是某一個人、某一個部門的努力就能完成的，需要整個團隊互相配合、共同努力。全過程跟蹤審計作為其中的一份子，一定要保持與設(shè)計、采購、工程等部門的良好溝通。測算前要明白所要數(shù)據(jù)的用途，對設(shè)計方案要清楚明了，便于計算的結(jié)果準(zhǔn)確無誤；為采購提供的材料要清晰、準(zhǔn)確，利于采購部門及時準(zhǔn)確地采購項目所需材料；對工程部的簽證進行指導(dǎo)、把關(guān)，盡量減少變更費用。

房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程跟蹤審計不僅能夠減少漏洞，提高資金使用效率，而且避免了許多在決算中業(yè)主與承包商不必要的價格糾紛。全過程跟蹤審計也是在新形勢下產(chǎn)生的一項新的審計方式，正在不斷實踐探索階段，在今后的實踐過程中還要不斷加以完善，使其在完善開發(fā)項目工程造價管理，提高開發(fā)建設(shè)資金使用效益方面發(fā)揮更加積極的作用。