商品房功能區(qū)的劃分及共有共用面積分攤方法

童松杰 葉平 俞蓉蓉

（1.寧波市宇科國土勘測規(guī)劃設計有限公司浙江慈溪 315300；2.慈溪市房地產管理中心浙江慈溪 315300）

商品房功能區(qū)的劃分及共有共用面積分攤方法

童松杰1葉平2俞蓉蓉1

（1.寧波市宇科國土勘測規(guī)劃設計有限公司浙江慈溪 315300；2.慈溪市房地產管理中心浙江慈溪 315300）

文章闡述商品房共有共用建筑面積的分類、分攤原則，以及具體分攤工作中所應遵循的作業(yè)步驟，結合具體案例，作者分別對房屋功能區(qū)的具體劃分方法和部分房屋共有共用建筑面積的具體分攤方法進行分析和探討。

共有共用建筑面積；功能區(qū)；分攤步驟；分攤方法

1 引言

近年來，隨著房地產事業(yè)的迅猛發(fā)展和城市建設進程的不斷加快，不動產融資和房產交易活動日益頻繁，商品房價格持續(xù)走高，使得房產測繪工作的重要性日漸凸顯出來，特別是目前商品房創(chuàng)新設計理念的逐步發(fā)展和房屋新穎建筑造型的不斷運用，對商品房共有共用建筑面積的分攤工作提出了新的更高要求。面對商品房共有共用建筑面積分攤工作所面臨的新要求，如何合理地把握房屋共有共用建筑面積相關概念，如何準確劃分房屋分攤功能區(qū)，如何合理分攤房屋共有共用建筑面積等工作，就顯得尤為重要。

2 房屋共有共用建筑面積的分類界定、分攤原則及分攤步驟

2.1 共有共用建筑面積的分類界定

房屋共有共用建筑面積根據(jù)是否可以被分攤，可以分為應分攤的共有共用建筑面積和不應分攤的共有共用建筑面積兩類。其中，不應分攤的共有共用建筑面積，根據(jù)分攤原則和承接關系參與上級共有共用建筑面積的分攤，其本身不進行分攤。而應分攤的共有共用建筑面積根據(jù)相互承接關系和不同層級，又可以分為幢共有共用建筑面積、功能區(qū)共有共用建筑面積、層共有共用建筑面積，某些房屋還具有跨功能區(qū)的共有共用建筑面積、跨層的共有共用建筑面積以及僅有部分產權單元共用的共有共用建筑面積，各應分攤的共有共用建筑面積根據(jù)分攤原則和承接關系，參與分攤或進行分攤。

從以上共有共用建筑面積的細分類別和分攤要求可以看出，對房屋共有共用建筑面積進行分類界定較為煩瑣和復雜。但是由于房屋共有共用建筑面積的分類界定工作是房屋共有共用建筑面積具體分攤工作的前提和基礎，因此，在進行共有共用建筑面積具體分攤操作前，必須確定清晰的細分思路，對共有共用建筑面積是否可以被分攤和各個共有共用建筑面積的所屬層級進行嚴格統(tǒng)一地區(qū)分，以確保具體分攤工作的順利進行。

2.2 共有共用建筑面積的分攤原則

房屋中應分攤的共有共用建筑面積的分攤計算應遵循從整體到局部、從外到內、從大到小的原則進行逐級分攤，最終分攤至相應的各房屋基本單元。這個分攤原則具體到分攤步驟和承接關系，就是從幢到功能區(qū)到層，最終到房屋的套（間）。而房屋中不應分攤的共有共用建筑面積應由相關單位認定后明確其具體的服務范圍和服務對象，并根據(jù)分攤承接關系來確定是否參與應分攤的共有共用建筑面積的分攤，其本身不進行分攤。

2.3 共有共用建筑面積的分攤步驟

多功能房屋，特別是大型多功能綜合樓的共有面積分攤較為煩瑣，它一般都存在多級分攤的過程，而在多級分攤的過程中，各類共有共用建筑面積之間的隸屬關系又相對錯綜復雜。所以在進行具體分攤時必須要有一個清晰明確的分攤操作思路，來分步驟的進行具體地分攤操作。一般來講，房屋共有共用建筑面積的具體分攤操作應按三個步驟進行：第一步，統(tǒng)籌考慮整幢房屋的整體功能結構，合理劃分房屋的功能區(qū)域；第二步，明確各個共有共用部位的服務范圍和服務對象，準確界定各個共有共用部位的歸屬；第三步，妥善制定共有共用建筑面積分攤方案，對共有共用建筑面積進行正確分攤。

3 房屋功能區(qū)的劃分方法和部分共有共用建筑面積的分攤方法

3.1 房屋功能區(qū)的具體劃分方法

房屋功能區(qū)是根據(jù)不同使用功能、不同使用性質而劃分的房屋建筑區(qū)域。功能區(qū)可再劃分為若干個下一級功能區(qū)，各功能區(qū)之間可能相互包含、交叉、并列。因此，房屋功能區(qū)在具體劃分和認定時，應綜合考慮房屋的使用功能、房屋的建筑形態(tài)、房屋的設計用途等因素來進行科學合理地劃分和認定。具體來說，房屋功能區(qū)地劃分不能過于僵化，功能區(qū)劃分應該既可以水平劃分也可以垂直劃分，甚至可以根據(jù)具體情況進行更加靈活地劃分，或者為便于操作，也可以根據(jù)特定情況使用“混合功能區(qū)”、“分攤區(qū)”等的名稱。

案例1，各單元共有部位內容不一致的住宅樓分攤功能區(qū)劃分。

根據(jù)《房產測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）的共有共用建筑面積分攤規(guī)定，住宅樓按幢分攤，一般不涉及功能區(qū)劃分和多級分攤。然而，由于目前很多住宅樓各單元之間存在垂直通道差異、水平通道差異、產權單元數(shù)量差異等共有部位相關內容不一致的情況。針對這種情況，如果不對各單元共有共用建筑面積進行區(qū)別對待而一味地進行按幢分攤，必然會產生共有共用建筑面積分攤的不合理。因此，對于該類住宅樓共有共用建筑面積的分攤處理，應該深入理解共有共用建筑面積分攤原則的基本核心原理，采取垂直劃分功能區(qū)（分攤區(qū)）的方法，將各單元分別劃分成獨立的功能（分攤）區(qū)域后，按照“從整體到局部、從外到內、從大到小”的分攤原則進行逐級分攤，最終分攤至相應的各房屋基本單元，詳見圖一所示。對于各單元共有部位內容不一致的住宅樓，按單元劃分成多個分攤功能區(qū)的操作，既可以在遵循房屋共有共用建筑面積分攤總原則的前提下使整幢房屋的分攤更加合理，又可以避免采用目前并未被廣泛接受的“單元分攤”的概念稱謂。

圖1 各單元共有部位內容不一致的住宅樓功能區(qū)劃分示意

案例2，具有多個塔樓的商住樓分攤功能區(qū)劃分。

根據(jù)商住樓和多功能綜合樓分攤的原則性規(guī)定，對商住樓和多功能綜合樓的共有共用建筑面積分攤，必須首先采取垂直和水平相結合的劃分功能區(qū)（分攤區(qū)）的方法，將整幢房屋科學合理地劃分成若干個獨立分攤功能區(qū)，然后再按共有共用建筑面積分攤層級進行逐級的分攤。但是必須特別注意的是，對于由多個塔樓和裙房組成的群樓式建筑房屋，其塔樓部分的各個獨立塔樓，不管其功能用途是否一致，均應將其分別劃分成各個單獨的分攤功能區(qū)，而不適宜將各個塔樓合并劃分成一個分攤功能區(qū)。例如圖二所示的塔樓部分具有多個塔樓的商住樓，應該將商業(yè)部分和住宅部分的二個塔樓，分別劃分成三個獨立的分攤功能區(qū)之后，再按多級分攤的原則，進行逐級分攤。

圖2 具有多個塔樓的商住樓功能區(qū)劃分示意

3.2 共有共用建筑面積的具體分攤方法

（1）房屋地下室共有共用建筑面積的處理分析。

房屋的地下室部分，無論從立體空間上來講還是從使用功能上來講，都不同于房屋的地上部分。房屋的地下室部分一般都為房屋的地上部分提供輔助服務，比如：儲物功能、停車功能、人防功能、公共服務功能等等。因此，在對房屋的地下室部分進行房產測繪時，應該將房屋的地下室部分與地上部分進行相應區(qū)分，以促使房屋地下室部分的共有共用建筑面積分攤計算更趨科學合理。第一，將房屋地下部分和房屋地上部分，以±0.00為界分別單獨進行建筑面積測算。第二，位于房屋地上部分為房屋地下部分服務的建筑面積和位于房屋地下部分為房屋地上部分服務的建筑面積，均不進行分攤，而僅通過將其單列來明確其權利歸屬。理由如下：首先，將房屋地下部分和房屋地上部分分別單獨進行建筑面積測算，有利于房屋建筑容積率的正確計算。按照規(guī)劃部門的相關規(guī)定，地下室建筑面積并不計算建筑容積率，如果將房屋地上部分的建筑面積分攤給房屋地下部分，或者將房屋地下部分的建筑面積分攤給房屋地上部分，都將造成房屋容積率計算的錯位。其次，房屋地下部分和房屋地上部分互不進行分攤，有利于簡化分攤操作和房屋分類面積計算順利進行。房屋地下部分和房屋地上部分互為分攤，勢必造成分攤混亂，且由于分攤先后順序無法確定的原因，分攤操作將難以順利進行。再次，通過單列的方式來明確其權利歸屬，有利于避免產生產權糾紛。通過復雜煩瑣的分攤操作來確定共有共用建筑面積的權利歸屬，往往會使房屋所有權人難以理解而產生誤解，而通過單列的方式來明確其權利歸屬，則可以非常直觀地加以說明和體現(xiàn)。

（2）高層住宅樓中因消防需要而設置的“消防避難逃生空間”的處理分析。高層住宅樓中因消防需要而設置的“消防避難逃生空間”的處理，應根據(jù)不同情況區(qū)別處理。

第一種情況，如圖三所示，該圖中所謂的生活陽臺作為整幢房屋消防逃生設施必不可少的一部分，與剪刀樓梯一起實現(xiàn)消防需要，應與剪刀樓梯一并進行分攤處理，不宜將該生活陽臺計入房屋套內專有面積。理由有以下四點：第一點，該生活陽臺從功能上來說，必須與剪刀樓梯一起實現(xiàn)消防逃生功能，與剪刀樓梯不可分割。第二點，如果該生活陽臺計入專有面積，那么所有權人很可能將該生活陽臺進行封堵后另做他用，導致最終難以實現(xiàn)包括他自身在內的消防逃生需要。第三點，該生活陽臺和剪刀梯之間一般設置的均是常開的并不具備產權單元進戶鎖閉功能的防火門，不符合房屋專有部分界定的條件。第四點，該生活陽臺與省《細則》表述的多戶相連的消防連廊（陽臺）的規(guī)定是有區(qū)別的。多戶相連的消防連廊（陽臺）指的是戶與戶之間相連，而該剪刀樓梯旁的生活陽臺直接與剪刀樓梯相連。

圖3 與剪刀樓梯一起實現(xiàn)消防需要的兩側生活陽臺示意

圖4 另行設置走廊，與樓梯一起實現(xiàn)消防需要示意

第二種情況，如圖四所示，該房屋已另行專設了用于和剪刀樓梯一起實現(xiàn)消防逃生需要的走廊，房屋內各產權單元的消防逃生需要已經(jīng)滿足要求，因此，這種情況宜將走廊兩側的陽臺計入套內專有面積，而不應進行分攤。

4 結束語

商品房分攤功能區(qū)的具體劃分工作和共有共用建筑面積的具體分攤工作，是保證商品房各類建筑面積準確測算的基礎性工作，極其重要。然而，由于目前房產測繪相關技術標準更新的相對滯后，對房產測繪具體工作，特別是對商品房測繪工作的順利開展造成了一定程度的不利影響。因此，我們從事商品房測繪的專業(yè)技術人員，首先應該在思想認識上高度重視，深入領會商品房分攤功能區(qū)劃分的原則要求和共有共用建筑面積分攤的核心理念，盡力改善過于僵化的具體操作思路；其次應該在具體操作上統(tǒng)籌考慮，對各個具體案例進行具體分析，在遵循房產測繪總的原則性要求的前提下，盡力避免過于教條的具體工作方式，以應對相關技術標準更新滯后所帶來的不利影響。

［1］浙江省測繪局.浙江省房屋建筑面積測算實施細則（試行）［S］.2007.

［2］國家質量技術監(jiān)督局.房產測繪規(guī)范（GB/T 17986.1-2000）［S］.