淺議住房公積金個(gè)人貸款比較商業(yè)銀行貸款的優(yōu)勢所在

牛雪梅

淺議住房公積金個(gè)人貸款比較商業(yè)銀行貸款的優(yōu)勢所在

牛雪梅

隨著我國城市化進(jìn)程的加快，大量的人口進(jìn)入城市，而對于新進(jìn)入城市的人口來說，面臨最重要的問題就是購置房屋。本文通過對住房公積金個(gè)人貸款的詳細(xì)分析，然后和商業(yè)銀行貸款進(jìn)行比較，找出了前者相對于對后者的基本優(yōu)勢，希望可以為廣大的購房者提供有益的參考。

住房公積金；貸款購房；商業(yè)貸款；優(yōu)勢

住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心，運(yùn)用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工發(fā)放的房屋按揭抵押貸款。住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。

一、基本類別介紹

從現(xiàn)階段來看，我國的住房公積金貸款主要存在以下幾類：新房貸款、二手房貸款、自建住房貸款，住房裝修貸款、商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款等。當(dāng)然可能會有地區(qū)差異，還需要到當(dāng)?shù)刈》抗e金管理單位咨詢清楚。

二、住房公積金個(gè)人貸款的申請條件

根據(jù)現(xiàn)行的住房公積金管理辦法，申請住房公積金購房貸款的條件主要包含下面三個(gè)：貸款對象、貸款用途、住房貸款的基本條件

1.對住房公積金貸款對象的基本條件要求

第一，從住房公積金制度的參與與否確定資格，按照現(xiàn)在的住房公積金管理辦法，申請住房公積金貸款的對象，只能是參加住房公積金制度的成員。從當(dāng)前的實(shí)際情況來看，盡管國家有相關(guān)規(guī)定，要求用人單位在職工達(dá)到一定條件時(shí)，給予其參與住房公積金的資格，但是在具體執(zhí)行過程中，一些企業(yè)為了降低用人成本，并沒有給職工繳納住房公積金。這種情況，在二三線城市的企業(yè)中，尤為多見。企業(yè)有時(shí)甚至故意不給職工繳納，影響了購房者的申請使用，也在很大程度上增加了購房者的負(fù)擔(dān)。

第二，對于參加住房公積金制度的購房貸款者，其在申請住房公積金個(gè)人購房貸款時(shí)，還需要滿足以下基本條件，就是任何申請者必須連續(xù)繳存住房公積金的時(shí)間多余6個(gè)月。這就意味著沒有達(dá)到繳存時(shí)間的購房者不能夠申請。對于這一要求，其主要目的還是住房公積金管理單位，為了降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，增加對購房者正常繳納公積金的時(shí)間約束，穩(wěn)定的的公積金繳納，才能保證購房者的還款能力。

第三，對于已婚的住房公積金貸款申請者，如果夫妻雙方當(dāng)中其中一方申請了住房公積金貸款，那么在在其未還清貸款本息之前，夫妻雙方均都不可以再繼續(xù)申請住房公積金貸款。這一條的約束，主要是考慮了住房公積金的設(shè)立目標(biāo)，是為了保障性住房的金融支持，而對于保障性住房之外的需要，暫不在其考慮范圍之內(nèi)，也是一種社會公平的體現(xiàn)。

第四，對于住房公積金貸款申請人的基本經(jīng)濟(jì)條件約要求，一是貸款申請人必須具備較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入來源和以及償還相應(yīng)額度貸款的基本能力，二是申請者不能有較大數(shù)額，尚未還清的，可能影響住房公積金貸款償還能力的其他性質(zhì)債務(wù)。其實(shí)這兩點(diǎn)的規(guī)定，也是從貸款者的個(gè)人還款能力考慮，只有在個(gè)人收入穩(wěn)定，且在還款期間內(nèi)沒有其他性質(zhì)數(shù)額較大的債務(wù)情況下，其貸款的風(fēng)險(xiǎn)就相對較小。

2.住房公積金貸款的用途必須是?？顚Ｓ?/p>

目前在一些城市出現(xiàn)了，住房公積金貸款挪作他用的情況，這一點(diǎn)其實(shí)是違反住房公積金管理辦法規(guī)定的，因?yàn)樽》抗e金的管理辦法規(guī)定其貸款必須是用于購買具有所有權(quán)的自住住房，并且所購買的住房要求滿足所在地區(qū)公積金管理中心的具體規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。而對于職工購買的使用權(quán)住房，則不能申請住房公積金貸款。

3.住房公積金個(gè)人貸款貸款額度

從當(dāng)前住房公積金貸款的實(shí)際運(yùn)行情況來看，很多地區(qū)對單筆住房公積金貸款的最高額度都做了一定的限制。相關(guān)地區(qū)的額度沒有統(tǒng)一口徑約束，例如廣州地區(qū)的市住房公積金貸款個(gè)人最高額度為50萬元，而成都地區(qū)則為40萬元。還有就是對住房公積金貸款額度占房屋總價(jià)款的比例做了約束，一般不超過房款總額的70%。

三、住房公積金個(gè)人貸款較商業(yè)銀行貸款優(yōu)勢分析

眾所周知，住房公積金貸款在新房的購買過程中使用很多，然而住房公積金貸款在二手房購買方面仍然具有一定的優(yōu)勢。根據(jù)現(xiàn)階段的標(biāo)準(zhǔn)，住房公積金貸款年利率五年以上僅為4.5%，這個(gè)貸款利率要比現(xiàn)行的商業(yè)銀行貸款利率6.55%低了2個(gè)多百分點(diǎn)，因此，在很多購房者印象中，總以為使用公積金貸款會比使用商業(yè)貸款優(yōu)惠很多。其實(shí)住房公積金貸款的優(yōu)勢存在很多方面，而不只是利率方面的優(yōu)惠，比如使用住房公積金貸款，相較于單純商業(yè)銀行貸款，可以提高貸款的額度，增加還款年限，多種方式靈活還款等優(yōu)勢。

1.住房公積金個(gè)人貸款貸款利率優(yōu)勢

普遍來看，使用住房公積金貸款的購房者，相較于商業(yè)銀行貸款，可以享受到比較低的貸款利率，在和商業(yè)貸款同樣的擔(dān)保方式下，在貸款過程中的費(fèi)用花費(fèi)也較低。對于有資格申請住房公積金貸款的人來說，在相同的條件下，還是盡可能使用住房公積金貸款。

2.住房公積金個(gè)人貸款期限優(yōu)勢

根據(jù)住房公積金管理中心的相關(guān)管理規(guī)定，在確定貸款期限時(shí)，要綜合考慮申請者的貸款總數(shù)額、還款能力、借款人達(dá)到退休年齡的工作年限和借款人意愿。一般來說，最長不超過30年。而對于臨近退休年齡的申請者，如果其具備較好的貸款償還能力，可以酌親適當(dāng)放寬貸款年限1～3年。而商業(yè)銀行對個(gè)人住房按揭貸款的期限最長不超過30年，一般規(guī)定貸款最終到期日的借款人年齡小于65周歲。

3.住房公積金個(gè)人貸款首付比例優(yōu)勢

通過比較發(fā)現(xiàn)，商業(yè)貸款額度占房價(jià)總額的比重要低于住房公積金貸款，一般情況下，商業(yè)銀行貸款的額度為住房價(jià)值的70%～80%，而使用住房公積金貸款最高可以到90%。這就意味著，住房公積金貸款的收付比例要低于商業(yè)銀行貸款，這對于有著住房剛性需求，而資金又不寬裕的青年群體購房者而言，有著比較大的吸引力。

4.住房公積金個(gè)人貸款還款方式優(yōu)勢

公積金貸款的還款方式十分靈活，在自由還款方式下，借款人只要每月的還款額不低于“最低還款額”，就可以隨意確定月還款數(shù)額；商業(yè)貸款提前還款，如果是非一次性提前還款，其數(shù)額必須為1萬或5萬的倍數(shù)。商業(yè)貸款對于提前還款次數(shù)有明確規(guī)定，而公積金貸款則是每月都有三次提前還款機(jī)會，貸款人甚至可按月隨時(shí)調(diào)整自己的提前還款額。借款人可提前歸還部分或全部公積金所貸本金和利息，目前不需要支付違約金。商業(yè)貸款提前還款，所沖金額包括部分本金及部分利息；而公積金貸款提前還款，其金額全部沖抵貸款本金。

5.住房公積金個(gè)人貸款的擔(dān)保方式優(yōu)勢

商業(yè)銀行貸款，通常是在房產(chǎn)證抵押登記前，采用開發(fā)商階段性連帶責(zé)任保證的擔(dān)保方式，在房產(chǎn)證抵押登記后采用抵押的擔(dān)保方式；公積金貸款擔(dān)保方式主要是地方政府住房貸款擔(dān)保中心所提供的連帶責(zé)任擔(dān)保，其還款風(fēng)險(xiǎn)相對更小一些。

[1]李小瑩.公積金個(gè)人住房貸款結(jié)構(gòu)分析[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)版)，2011(05).

[2]龐琳琳.淺談個(gè)人住房公積金貸款存在的問題及對策[J].黑龍江科技信息，2010(36).

[3]李黎波,鄧雁.個(gè)人住房公積金貸款管理的風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避[J].中國集體經(jīng)濟(jì)，2009(04).

（作者單位：河北省直住房資金管理中心）