房地產財務動態(tài)管理模式淺談

劉燕

摘要：經濟的高速增長給房地產行業(yè)的發(fā)展帶來了重要契機，我國房地產行業(yè)已處于高度增長階段，各房地產企業(yè)間競爭激烈，企業(yè)想要實現(xiàn)降低成本的愿望，實現(xiàn)利潤最大化，對財務進行動態(tài)管理就很有必要。該管理模式可以提高企業(yè)財務管理水平和信息化水平，增強市場競爭力。本文主要分析目前房地產行業(yè)財務管理存在的問題，并用財務動態(tài)管理模式規(guī)律解決這些問題，希望給房地產企業(yè)財務管理帶來一些建議。

關鍵詞：房地產 財務 動態(tài)管理

財務動態(tài)管理是一種財務信息動態(tài)管理過程。主要指的是企業(yè)通過模擬未來財務經營狀況和目標結果，運用和選擇適當?shù)膭討B(tài)財務指標，利用計算機等輔助管理工具以及財務專業(yè)分析方法來分析企業(yè)財務的變化過程，從而把制約財務信息工作的因素總結出來，將正在發(fā)生的實時動態(tài)與預定目標作對比，施以一定的解決方法，達到有效控制資本，從而財務動態(tài)管理的實現(xiàn)。

一、房地產財務管理存在的問題

（一）財務管理意識淡薄，經營不足

由于目前房地場行業(yè)水平良莠不齊，較多房地產開發(fā)商對財務預算考慮并不充分，只盲目的進行土地投資，對征地的成本和企業(yè)資金的運營未能做出詳細的預算計劃，盲目運作，從而增加了企業(yè)的虧損，提高了投資的風險。在具體操作環(huán)節(jié)上也不能在做到充分考慮，比如在項目中標之后，沒有根據(jù)實際情況衡量利弊而做出科學的財務規(guī)劃，對資金的使用也不分輕重緩急。不僅會加重了企業(yè)的成本負擔，還在無形中給企業(yè)帶來了損失。

（二）流動資金管理不善

房地產開發(fā)由于行業(yè)特性，在籌集資金方面面臨許多問題。其一是開發(fā)項目一般較為龐大，資金籌集工作較為繁瑣，而在財務管理上資金周期性較長，如果預測不準確或市場發(fā)生較大變化極易導致資金流動的問題。其次，房地產企業(yè)籌資方式多為向銀行進行項目貸款，若項目建設期超出預期，企業(yè)就會面臨資金成本的增加，對資金流造成影響，如果沒有相關的財務管理應對措施，極易給房地產企業(yè)的發(fā)展帶了隱藏風險。

（三）缺乏健全的財務內部控制制度

由于較多房地產企業(yè)內部控制意識淡薄，缺乏健全的內部控制制度，對財務資金的管理混亂，在各項環(huán)節(jié)的支出資本及時期上未能做出充分的考慮，預算計劃缺乏精準度，導致經營者和管理部門也無法根據(jù)企業(yè)資金的使用情況做出最優(yōu)的決策論斷，產生不合理的市場投資

（四）財務體系復雜，管理難度大

在房地產企業(yè)的開發(fā)項目中涉及到政府部門、設計單位、承建單位、銀行等各種相關牽連主體，同時在財務管理中就涉及到土地成本、建安成本、財務成本等等。部門之間和社會主體之間的關系也較為繁雜，加上企業(yè)內部還存在管理者與員工之間的關系，投資者與債權人的關系，這一連串的復雜關系和資本的運作構成了繁雜的財務體系，也給財務管理帶來了難度。

除了以上所述的問題外，還有房地產行業(yè)財務管理模式不規(guī)范、管理監(jiān)督缺乏力度，多項目運作時缺乏靈活度、和對資金的運作缺乏可控度和規(guī)劃性等問題。這些問題的存在不僅嚴重阻礙了企業(yè)財務動態(tài)的管理模式的發(fā)展，從根本上降低企業(yè)的市場競爭力。

二、房地產企業(yè)財務動態(tài)管理模式的構建

房地產企業(yè)財務動態(tài)管理模式的設計是實現(xiàn)房地產企業(yè)財務動態(tài)模式管理的關鍵。所謂的系統(tǒng)設計，就是要為企業(yè)建立一個適合的財務信息管理平臺和系統(tǒng)管理鏈，從而使企業(yè)財務管理實現(xiàn)動態(tài)的可操作的系統(tǒng)。做好房地產企業(yè)財務動態(tài)管理模式的系統(tǒng)設計，注意以下幾點：

（一）進行需求分析

根據(jù)房地產企業(yè)財務動態(tài)管理模式所要解決的問題、要求以及實施目標的前提下，立足于企業(yè)的實際發(fā)展狀況，明確企業(yè)未來的財務系統(tǒng)應該具備什么樣的功能，什么樣的動態(tài)管理模式能給企業(yè)帶來最好的發(fā)展，然后進行科學的系統(tǒng)模式設計。

（二）要進行系統(tǒng)的模塊設計

根據(jù)該管理模式的功能，進一步確定詳細的財務動態(tài)管理模塊。一般而言，房地場企業(yè)內部的財務動態(tài)管理模塊主要包括成本控制、基本信息、企業(yè)績效評估和可行性研究等等。

（三）系統(tǒng)的運行

我們設計出來的財務動態(tài)管理模式是要落實到實際的，也就是說，該模式要真正的在企業(yè)內部運行并開始發(fā)揮它的預期作用。運行過程一般是：前期準備計劃，財務成本分解、成本跟蹤、考核評估等。各個環(huán)節(jié)互相配合，實現(xiàn)最優(yōu)的房地產企業(yè)財務動態(tài)管理模式。

具體操作為：在動態(tài)財務管理定義的框架之內，立足于企業(yè)本身，立足于對財務數(shù)據(jù)的及時反饋和處理，將房地產企業(yè)財務管理系統(tǒng)組成一個能夠及時反饋資金運營狀態(tài)的信息平臺。借此平臺，模擬企業(yè)資金在市場運營的變化情況，得出反饋信息。根據(jù)反饋信息來對比在不同情況下的結果，通過數(shù)據(jù)的分析，把企業(yè)資金運營的現(xiàn)狀和市場經濟的動態(tài)結合起來。企業(yè)決策人和財務管理人員就可以據(jù)此適時的調整財務政策，防范資本投資風險，降低成本損失。

還可以利用大數(shù)據(jù)實施地產大數(shù)據(jù)的收集，掌握客戶需求，了解客戶或業(yè)主在購進房時能接受的價格等需求數(shù)據(jù)，逐步建立業(yè)主需求數(shù)據(jù)庫，然后根據(jù)客戶需求的變化改變企業(yè)投資和開發(fā)的產品風險，提高營銷的針對性，減少投資風險，幫助房地產企業(yè)提升財務投放精度。

三、結束語

綜上所述，房地產企業(yè)完善財務動態(tài)管理模式很有必要，良好的企業(yè)財務管理模式能實現(xiàn)企業(yè)資金的有效管理，降低企業(yè)預算風險，增加企業(yè)收益，從而達到企業(yè)利潤最大化，也能推動整個房地產行業(yè)發(fā)展。

參考文獻：

[1]趙紅.房地產開發(fā)項目的動態(tài)財務管理模式研究[J].新財經（理論版），2013；2：35

[2]比爾.施納斯，珍妮.沃克著，陳工譯，管理未來—動態(tài)財務管理[M].電子工業(yè)出版社，2007；7endprint