城鎮(zhèn)化背景下我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展——一個灰色關(guān)聯(lián)分析視角

張生玲，白曉東

(北京師范大學(xué) 經(jīng)濟與資源管理研究院，北京 海淀 100875)

一、引言

城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟社會發(fā)展的必然趨勢。進入21世紀以來，我國城鎮(zhèn)化進程不斷加快，到2012 年，城鎮(zhèn)化率已達52.57%，城鎮(zhèn)人口年均增長2096 萬，新增的城鎮(zhèn)人口，除居住以外，衣、食、行等都需依靠配套商業(yè)來解決。商業(yè)地產(chǎn)從廣義看，是用于營業(yè)用途的房地產(chǎn)，而不是用于居住用途的住宅地產(chǎn)和用于工業(yè)生產(chǎn)用途的工業(yè)地產(chǎn)，主要由酒店、零售、辦公樓三大類構(gòu)成。狹義的概念是指經(jīng)營形式為零售的商業(yè)地產(chǎn)(retail real estate)。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的提高，商業(yè)地產(chǎn)迎來快速發(fā)展時期，從百貨商店逐漸演變?yōu)橘徫镏行?、城市綜合體。由于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有利于推動城市經(jīng)濟增長、拉動就業(yè)、增加稅收，得到了政府和市場的強烈關(guān)注。新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體履職以來，不斷強調(diào)城鎮(zhèn)化是未來中國最大的機遇，并提出以人為本的新型城鎮(zhèn)化，強調(diào)經(jīng)濟發(fā)展不僅依靠投資拉動，更需要消費帶動，而商業(yè)地產(chǎn)在拉動消費、服務(wù)城市居民上具有得天獨厚的優(yōu)勢，是城鎮(zhèn)化發(fā)展中必不可少的一環(huán)。

然而，伴隨著城鎮(zhèn)化的演進，我國并未探索出適宜的商業(yè)模式來處理好進城人口的配套消費問題，一些城市新區(qū)和新興城鎮(zhèn)生活氛圍欠缺，居住條件不能滿足基本要求，甚至出現(xiàn)所謂空城、鬼城。如何積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，就需要研究和引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)理性投資，探索區(qū)域商業(yè)、鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)、主題商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展新模式，這既是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的責任，也是政府和社會的責任。針對此，學(xué)者們展開了對商業(yè)地產(chǎn)的研究。王鵬(2012)認為大型和特大型購物中心的建設(shè)，極大地促進了鋼鐵、建筑等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更促進了商品的流通，刺激了金融、服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;通過吸引投資和游客，同時創(chuàng)造了大量的就業(yè)機會，全面帶動了國民經(jīng)濟的發(fā)展。郭險峰(2005)將我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)升溫的原因歸納為國內(nèi)外零售商搶灘中國市場、零售業(yè)發(fā)展需求與房地產(chǎn)業(yè)的對接、投資需求的出現(xiàn)、居住類物業(yè)銷售瓶頸和居民生活水平提高等方面。劉菲、王潔(2006)將我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展沿革分為四個階段:滿足居民需求為主導(dǎo)的配套商業(yè)建設(shè)階段、政府為主導(dǎo)的城市商業(yè)發(fā)展階段、商業(yè)經(jīng)營者為主導(dǎo)的商業(yè)規(guī)模擴張階段和地產(chǎn)開發(fā)商為主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)階段。同時，將我國商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的原因歸納為城市化進程推動、消費者對商業(yè)功能需求的變化、商業(yè)企業(yè)的市場化擴張、地產(chǎn)開發(fā)商的運營策略變化和外資對商業(yè)零售業(yè)市場大舉進入五個方面。王秀玲、李文興(2011)認為我國城市化進程加速將極大推動二三線城市圈經(jīng)濟效應(yīng)的擴大、產(chǎn)業(yè)人口的轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)聚集的形成，從而推動二三線城市商業(yè)地產(chǎn)市場的繁榮。與此同時，一些學(xué)者也對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)風(fēng)險進行研究。劉曉君、陳世杰(2005)針對商業(yè)地產(chǎn)投資熱點，從市場供求風(fēng)險、運營風(fēng)險、融資風(fēng)險、城市規(guī)劃風(fēng)險等四個角度闡述商業(yè)地產(chǎn)投資可能面臨的風(fēng)險，并提出了找準市場定位、樹立持續(xù)統(tǒng)一經(jīng)營理念、拓寬融資渠道、用前瞻性眼光看待城市規(guī)劃等風(fēng)險防范措施。

從現(xiàn)有文獻來看，探討商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展原因的研究較多，且主要為定性分析，系統(tǒng)化的定量分析較少。我們認為，在城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下，研究當前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的驅(qū)動因子十分重要，能夠讓我們識別影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主導(dǎo)因子，有利于把握商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展節(jié)奏，加強政府的宏觀指導(dǎo)和行業(yè)規(guī)劃。因此，本文從狹義商業(yè)地產(chǎn)(即零售地產(chǎn)，現(xiàn)實中表現(xiàn)為社區(qū)商業(yè)、購物中心、城市綜合體等形態(tài)，涵蓋批發(fā)、零售、餐飲、休閑等業(yè)態(tài))的角度出發(fā)，采用灰色關(guān)聯(lián)分析方法，依據(jù)國家統(tǒng)計局的分類，即房地產(chǎn)按用途分為住宅商品房、別墅和高檔公寓、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他商品房五類，探討和分析我國商業(yè)地產(chǎn)的影響因子。同時，為了獲取數(shù)據(jù)的便利，將零售地產(chǎn)和商業(yè)營業(yè)用房等同。

二、研究方法、指標選取與數(shù)據(jù)來源

( 一) 研究方法

本文重點在于研究影響我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟社會因子，系統(tǒng)化揭示商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動力。研究實質(zhì)是多因素統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)因素間的動態(tài)關(guān)系。一般來說，回歸分析應(yīng)用較為廣泛，但回歸分析也有一些不足:要求大量數(shù)據(jù);假設(shè)數(shù)據(jù)間具有線性、對數(shù)等典型分布特征;運算中容易出現(xiàn)極差現(xiàn)象。影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的因子涉及面廣，具有復(fù)雜性、多樣性的特征，很難設(shè)定典型回歸模型，因此采用灰色關(guān)聯(lián)分析?；疑P(guān)聯(lián)分析方法是一種動態(tài)發(fā)展態(tài)勢的量化描述和比較方法，其基本的任務(wù)是基于行為因子序列的微觀或宏觀的幾何接近程度，以分析和確定因子間的影響程度或因子對主行為的貢獻測度。序列曲線越接近，相關(guān)序列間的關(guān)聯(lián)程度就越大?；疑P(guān)聯(lián)分析應(yīng)用十分廣泛，在研究宏觀經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢、區(qū)域經(jīng)濟優(yōu)勢分析、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整、工農(nóng)業(yè)投資效益以及微觀經(jīng)濟的因子分析等方面，都取得了較好的應(yīng)用效果，但在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用研究尚不多見。本文嘗試運用灰色關(guān)聯(lián)動態(tài)分析方法，對影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主導(dǎo)因子進行判識，為商業(yè)地產(chǎn)的科學(xué)、健康發(fā)展提供依據(jù)。

( 二) 指標選取

指標選取原則:一是服從科學(xué)性，避免盲目和雜亂無章。指標選取應(yīng)有相應(yīng)的經(jīng)濟理論作為支撐，所選影響因子對于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有合理、完整的經(jīng)濟邏輯解釋;二是系統(tǒng)性。商業(yè)地產(chǎn)本身是一個城市經(jīng)濟、社會、政治、文化等方面的綜合體現(xiàn)。影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的因子數(shù)量多、范圍廣，單一和少量指標難以全面、完整地反映現(xiàn)實狀況。因此，在選擇指標時注重系統(tǒng)性，結(jié)合絕對值指標和相對值指標，并滿足一定的數(shù)量要求;三是全面性。對于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展而言，影響因子眾多且復(fù)雜，在保證科學(xué)性和系統(tǒng)性的前提下，盡量充實影響因子指標，力求做到全面性。

根據(jù)科學(xué)性、系統(tǒng)性和全面性的要求，結(jié)合當前城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景，選擇了宏觀經(jīng)濟、人口狀況、批發(fā)零售業(yè)、居民購買力和城市建設(shè)5 個一級因子。宏觀經(jīng)濟和人口狀況是從經(jīng)濟社會角度反映我國的發(fā)展階段，反映了當前的城鎮(zhèn)化水平，也呈現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的外部環(huán)境;批發(fā)零售業(yè)因子和居民購買力因子則是城市商業(yè)活躍度和居民消費能力的直接反映;城市建設(shè)因子從交通、綠地等角度反映城鎮(zhèn)化建設(shè)的水平，也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的支撐資源。每個一級因子下面分別選擇4 個二級因子，共20 個指標。具體詳見圖1。

圖1 影響因子指標體系

( 三) 數(shù)據(jù)來源

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平指標數(shù)據(jù)和影響因子指標數(shù)據(jù)均來自國家統(tǒng)計局網(wǎng)站，為2004-2012 年發(fā)布的年度數(shù)據(jù)。

三、灰色關(guān)聯(lián)分析

( 一) 確定參考數(shù)列和比較數(shù)列

一般情況下，因變量構(gòu)成參考數(shù)列Yj，自變量構(gòu)成比較序列Xi。在本文中，商業(yè)地產(chǎn)銷售額和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額構(gòu)成Yj，20 個二級影響因子構(gòu)成Xi，每一個數(shù)列均由不同時刻的值組成。

Yj= {yj(1)，yj(2)，…，yj(t)}，j = 1，2

Xi= {xi(1)，xi(2)，…，xi(t)}，i = 1，2，…，20

( 二) 數(shù)據(jù)無量綱化

由于原始數(shù)據(jù)量綱不同，無法直接比較，需要對數(shù)據(jù)進行無量綱化處理，常用的方法有:初值化法、均值化法和標準化法。初值化法使各個序列有相同的初始點，便于比較不同序列的動態(tài)變化。本文采用初值化方法，即用數(shù)列第一時刻的值去除其他時刻的值，以消除量綱。

經(jīng)過初值化處理后，原始數(shù)據(jù)去除量綱，得到新的Yj 和Xi 數(shù)列。詳見表1。

表1 初始化后數(shù)據(jù)序列

( 三) 計算關(guān)聯(lián)度

求比較數(shù)列和參考數(shù)列的差數(shù)列，公式為:

在差數(shù)列中，分別找出最大值和最小值，即:

從不同比較列i 的差數(shù)列最大值和最小值中再分別選取最大值和最小值，即:

其中，a 是分辨系數(shù)，取值在0 到1 之間，一般取 a=0.5。

計算 Yi 和 Xi 之間的關(guān)聯(lián)度 ￡(Yi，Xi)，公式為:

( 四) 結(jié)果分析

將20 個影響因子分別與商業(yè)地產(chǎn)銷售額和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額進行灰色關(guān)聯(lián)分析，得出關(guān)聯(lián)度。具體結(jié)果詳見表2。

1.商業(yè)地產(chǎn)銷售額影響因子分析

根據(jù)表2 可知，在商業(yè)地產(chǎn)銷售額影響因子中，影響程度由高到低排序為:X10＞X2＞X9＞X1＞X4＞ X13＞ X16＞ X8＞ X15＞ X14＞ X11＞ X18＞ X17＞ X19＞X6＞ X12＞ X7＞ X20＞ X3＞ X5。

表2 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展影響因子關(guān)聯(lián)度

一是批發(fā)零售業(yè)商品銷售額的關(guān)聯(lián)程度最高，達到0.7797。說明批發(fā)零售業(yè)的銷售額對于商業(yè)地產(chǎn)的銷售額有著直接的帶動作用。批發(fā)零售業(yè)的發(fā)展直接增加了商業(yè)地產(chǎn)的需求量，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也為批發(fā)零售業(yè)提供了空間載體，因此兩者呈現(xiàn)高度相關(guān)的關(guān)系。社會消費品零售總額關(guān)聯(lián)度為0.7482，排在第3 位，也是這一觀點的有力印證。同時，商業(yè)地產(chǎn)銷售額和批發(fā)零售業(yè)企業(yè)單位數(shù)、年末從業(yè)人員數(shù)的關(guān)聯(lián)度較低，說明商業(yè)地產(chǎn)銷售額增長除了需求數(shù)量因素外，還包括價格因素。

二是第三產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度排在其次，為0.7620，說明商業(yè)地產(chǎn)需求受到第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度的影響。商業(yè)地產(chǎn)本身是第三產(chǎn)業(yè)的載體，為批發(fā)零售、金融服務(wù)、休閑娛樂等業(yè)態(tài)提供空間。一個城市的商業(yè)地產(chǎn)銷售額往往受制于當?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。批發(fā)零售業(yè)商品銷售額的關(guān)聯(lián)度更高，說明相比與第三產(chǎn)業(yè)中的其他業(yè)態(tài)，批發(fā)零售仍是當前商業(yè)地產(chǎn)中最重要的業(yè)態(tài)。與此同時，第三產(chǎn)業(yè)比重的關(guān)聯(lián)度極低，僅排在19 位，說明商業(yè)地產(chǎn)銷售額對于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整并不敏感，主要受第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展增量的影響。

三是宏觀經(jīng)濟與金融環(huán)境有較大關(guān)聯(lián)度。國內(nèi)生產(chǎn)總值、廣義貨幣供應(yīng)量和商業(yè)地產(chǎn)銷售額有較高的關(guān)聯(lián)度。居民購買力方面的4 個影響因子關(guān)聯(lián)度處于中等水平。人口狀況方面的4 個影響因子關(guān)聯(lián)度普遍較低，這主要是因為人口規(guī)模、結(jié)構(gòu)的變化是一個緩慢、漸進的過程。其中，城市人口密度的關(guān)聯(lián)度要大于城鎮(zhèn)人口和城鎮(zhèn)化率，說明商業(yè)地產(chǎn)銷售額對人口密度的敏感度更高。城市建設(shè)方面的4個因子關(guān)聯(lián)度偏低，一方面是因為城市建設(shè)的長期性，另一方面也反映城市建設(shè)存在滯后性。

2.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額影響因子分析

根據(jù)表2 可知，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額影響因子中，影響程度由高到低排序為:X10＞X4＞X2＞X9＞ X1＞ X16＞ X13＞ X15＞ X14＞ X11＞ X18＞ X8＞ X17＞X12＞X19＞X20＞ X6＞ X7＞ X3＞ X5。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額影響因子的關(guān)聯(lián)度排序和商業(yè)地產(chǎn)銷售額大致相同，批發(fā)零售業(yè)商品銷售額的關(guān)聯(lián)度最高，達0.9224，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的增長始終和批發(fā)零售業(yè)的增長息息相關(guān)。人口狀況方面的因子和城市建設(shè)方面的因子關(guān)聯(lián)度普遍較低，主要是因為商業(yè)地產(chǎn)近年來呈現(xiàn)加速發(fā)展的態(tài)勢，而人口狀況和城市建設(shè)的因子變動相對平穩(wěn)。和銷售額相比，開發(fā)投資額的影響因子關(guān)聯(lián)度也呈現(xiàn)出不同特征。

一是廣義貨幣的關(guān)聯(lián)度更高。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額與廣義貨幣M2 供應(yīng)量的關(guān)聯(lián)度達到0.8823，居于第2 位。主要是因為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資金額大，對外部融資依賴程度較高。廣義貨幣供應(yīng)量通過信貸規(guī)模、市場利率等影響商業(yè)地產(chǎn)籌資額和籌資成本，進而影響商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資。宏觀金融環(huán)境和貨幣政策已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的一個“閥門”。

二是城市人口密度關(guān)聯(lián)度更低。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額和城市人口密度的關(guān)聯(lián)度排序為12，低于銷售額的第8 位。商業(yè)地產(chǎn)銷售額是以當前需求為基礎(chǔ)，而開發(fā)投資額不僅面向當前需求，也面向未來的潛在需求。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資具有一定的先導(dǎo)性，比如在城市新區(qū)、郊區(qū)等當前人口密度較小的地方進行項目開發(fā)，這使得城市人口密度在影響因子中的排序低于銷售額的排序。

( 五) 商業(yè)地產(chǎn)供需協(xié)調(diào)性分析

供給和需求協(xié)調(diào)，避免過冷和過熱，才能達到市場均衡，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。為了研究商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的供需協(xié)調(diào)性，將商業(yè)地產(chǎn)銷售額影響因子關(guān)聯(lián)度和開發(fā)投資額影響因子關(guān)聯(lián)度制作為雷達圖，進行比較分析。詳見圖2。

圖2商業(yè)地產(chǎn)銷售額、開發(fā)投資額影響因子關(guān)聯(lián)度比較

第一，關(guān)聯(lián)度走勢大致相同，說明總體供需協(xié)調(diào)。從圖2 中不難發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)銷售額的影響因子關(guān)聯(lián)度和開發(fā)投資額有著大致相同的軌跡，說明對于每一個影響因子與銷售額、開發(fā)投資額的關(guān)聯(lián)強弱水平在各自影響因子序列中的排序大致相同。這反映了商業(yè)地產(chǎn)供需雙方受經(jīng)濟社會環(huán)境的影響大致相同，總體供需平穩(wěn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

第二，開發(fā)投資額總體關(guān)聯(lián)度高于銷售額。從圖2可以看出，對于每一個影響因子，其與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額的關(guān)聯(lián)度總是高于和銷售額的關(guān)聯(lián)度。一方面是供需雙方行為異質(zhì)性的表現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資本身具有先導(dǎo)性和前瞻性，對于經(jīng)濟社會環(huán)境的變化敏感性更強;另一方面也是供需雙方信息不對稱的表現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的主體是房地產(chǎn)企業(yè)，相對于商業(yè)地產(chǎn)購買者，數(shù)量少、實力強，具有信息優(yōu)勢，對于經(jīng)濟社會環(huán)境的變化往往能作出更迅速、更準確的決策。由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額較銷售額反映更為敏感，所以，要把握商業(yè)地產(chǎn)投資節(jié)奏，避免投資過熱。

四、相關(guān)建議

黨的十八大提出走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路，以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將成為經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展的強力引擎。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)的科學(xué)、健康、可持續(xù)發(fā)展對于拉動內(nèi)需、擴大就業(yè)，以及提升居民消費方式升級方面將起到積極作用。

第一，推動傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級，助力城鎮(zhèn)化發(fā)展。研究表明，商業(yè)地產(chǎn)銷售額和開發(fā)投資額均與第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很強的互動效應(yīng)，批發(fā)零售業(yè)的關(guān)聯(lián)度則更強，這是因為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展一邊連著消費一邊連著投資，對于帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級均有很大益處。隨著中國城鎮(zhèn)化的建設(shè)，城市人口增加，人們生活水平不斷提高，作為提供基礎(chǔ)服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)，會迎來一個新的發(fā)展機遇，對于商業(yè)地產(chǎn)的需求也將由單純的購物轉(zhuǎn)變?yōu)轶w驗、休閑和社交等多種功能。具體來看，要有豐富商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，滿足人民日益多樣的消費需求;在做好批發(fā)零售這一基本業(yè)態(tài)的前提下，增加休閑娛樂、金融服務(wù)、教育養(yǎng)老等業(yè)態(tài);將購物中心升級為娛樂中心、社交中心和服務(wù)中心。

第二，加強金融引導(dǎo)，避免商業(yè)地產(chǎn)投資過熱。

在看好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景的同時，也要注意避免商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)投資過熱。隨著近年來限購政策的實施，住宅市場的開發(fā)受到一定的制約，大量資金轉(zhuǎn)而進入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。與住宅市場相比，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額大、回收期長，對資金鏈的要求更高，也更容易出現(xiàn)風(fēng)險。根據(jù)本文的研究結(jié)論，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額與廣義貨幣供應(yīng)量有很強的關(guān)聯(lián)度。所以，為了防止投資過熱，促進商業(yè)地產(chǎn)合理投資，政府應(yīng)利用信貸規(guī)模、利率等金融手段，引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)合理投資、有序開發(fā)。

第三，優(yōu)化城市資源，規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)布局。商業(yè)地產(chǎn)具有固定性、異質(zhì)性、地域性等特征，一旦投入建設(shè)，便形成固定資產(chǎn)，難以推倒重來。所以，商業(yè)地產(chǎn)的布局要綜合城市的經(jīng)濟、社會、人口、交通、文化等多方面因素，統(tǒng)籌考慮、統(tǒng)一布局。在具體管理中，要以規(guī)劃為主，同時調(diào)動市場積極性，避免“一管就死”和“一放就亂”的局面。各級政府應(yīng)該將商業(yè)地產(chǎn)納入城市交通、居住、教育、綠地等方面的統(tǒng)一規(guī)劃中，統(tǒng)一布局體量適宜、功能全面的商業(yè)地產(chǎn)，將商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)放到社區(qū)服務(wù)和城市功能中心的高度。

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