中國(guó)房市靠百姓剛需支撐行不通

正確認(rèn)知“房地產(chǎn)泡沫”，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)極具現(xiàn)實(shí)意義。

為了認(rèn)清事實(shí)，我們必須回顧一下歷史，看看一些典型的“房地產(chǎn)泡沫”破滅的背景到底是怎樣的。

先說(shuō)美國(guó)。應(yīng)該說(shuō)美國(guó)房地產(chǎn)破滅距離當(dāng)下最近，但它卻有一定的特殊性，因?yàn)樗鼘儆凇氨緛?lái)買(mǎi)不起房子的人卻買(mǎi)了房子”的問(wèn)題。所以，美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫破滅被稱(chēng)之為“次貸危機(jī)”，并危及到了世界經(jīng)濟(jì)。但它與一般的房地產(chǎn)泡沫也有共性，那就是“產(chǎn)業(yè)空心化”。

在一個(gè)國(guó)家實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化的前提下，資本最便捷的賺錢(qián)渠道就是股市、樓市、債市及其衍生品市場(chǎng)。泡沫的本質(zhì)是什么？這不用問(wèn)，那一定是“實(shí)體經(jīng)濟(jì)虛弱”，是財(cái)富的創(chuàng)造能力不支持財(cái)富價(jià)格的上漲。但美國(guó)的特殊性決定了它“不怕泡沫破滅”，美國(guó)經(jīng)濟(jì)的特殊性在于這么幾個(gè)方面：一是美元的地位無(wú)可取代；二是美國(guó)的金融市場(chǎng)是一個(gè)全球的市場(chǎng)，泡沫破滅之后是全球買(mǎi)單；三是美國(guó)的經(jīng)濟(jì)是全球布局，本土的泡沫破滅并不影響海外資產(chǎn)的質(zhì)量，也不影響美國(guó)的跨國(guó)公司財(cái)富創(chuàng)造能力。

如果說(shuō)美國(guó)房?jī)r(jià)泡沫問(wèn)題對(duì)中國(guó)的啟示不夠充分，那咱們?cè)賮?lái)說(shuō)說(shuō)日本。

可以說(shuō)，日本和亞洲金融危機(jī)受災(zāi)國(guó)的房?jī)r(jià)泡沫問(wèn)題，對(duì)中國(guó)的啟示將極具現(xiàn)實(shí)意義。

1985年，廣場(chǎng)協(xié)議（主要內(nèi)容為美、日、法、英等國(guó)政府聯(lián)合干預(yù)外匯市場(chǎng)，誘導(dǎo)美元對(duì)主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決美國(guó)巨額貿(mào)易赤字問(wèn)題）簽訂之后，日元便開(kāi)始升值，日本的金融市場(chǎng)也就開(kāi)始開(kāi)放，利率市場(chǎng)化便加速推進(jìn)。在此前提下，日本的制造業(yè)企業(yè)開(kāi)始向外轉(zhuǎn)移，國(guó)內(nèi)大搞“亞洲金融中心”，也試圖在效仿美國(guó)，成為世界上的“金融食利者”。鑒于房地產(chǎn)投資對(duì)于利率的容忍度較高，再加上日元的升值和金融開(kāi)放所形成的資本流入，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)便開(kāi)始變成重要的投資領(lǐng)域，其房?jī)r(jià)、股價(jià)在境內(nèi)外資本的合力推動(dòng)下不斷上漲。同時(shí)，財(cái)富效應(yīng)也推高了日本經(jīng)濟(jì)熱度。

但是，失去工廠而轉(zhuǎn)為服務(wù)員的日本國(guó)民，真能買(mǎi)得起那么貴的房子嗎？日本真需要那么多的房子嗎？關(guān)鍵還是取決于日本是否可以成為亞洲的金融中心。但遺憾的是，華爾街怎會(huì)容忍這樣一個(gè)“競(jìng)爭(zhēng)者”的出現(xiàn)。日本金融機(jī)構(gòu)再怎么也不是華爾街金融大鱷的對(duì)手，如果沒(méi)有所謂“金融中心”的支撐，實(shí)體“產(chǎn)業(yè)空心化”勢(shì)必將變成房?jī)r(jià)上漲的克星。因?yàn)椋毡镜谋就疗髽I(yè)財(cái)富創(chuàng)造力、國(guó)民收入的成長(zhǎng)力已經(jīng)與房?jī)r(jià)上漲脫節(jié)。這就是房?jī)r(jià)泡沫和股價(jià)泡沫的本質(zhì)原因。

中國(guó)是不是也一樣？我們看看過(guò)去，人民幣是不是在升值？利率市場(chǎng)化是不是在加速推進(jìn)？金融市場(chǎng)開(kāi)放是不是在提速？中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的生存環(huán)境是不是在惡化？實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本是不是越來(lái)越走高？房?jī)r(jià)是不是在上漲？這當(dāng)然是泡沫化的走向。更嚴(yán)重的問(wèn)題是，我們沒(méi)有意識(shí)到房?jī)r(jià)上漲的深層原因，所有治理方案都基于表面“供求關(guān)系”的改變。結(jié)果，越調(diào)控房?jī)r(jià)越上漲。

大家應(yīng)該還記得，開(kāi)始抑制房?jī)r(jià)時(shí)政策無(wú)所不用其極，當(dāng)房?jī)r(jià)真跌了而又發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者并不買(mǎi)賬，市場(chǎng)成交量大幅萎縮。加上“鬧房”之事此起彼伏，嚴(yán)重影響社會(huì)安定之時(shí)，政府政策開(kāi)始左右為難。所以，我們一直強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控是一個(gè)“藝術(shù)的過(guò)程”，“藝術(shù)氣質(zhì)”表現(xiàn)為時(shí)時(shí)刻刻都要和人心對(duì)話。目的就是，既要讓市場(chǎng)按照自己預(yù)期的方向發(fā)展，又不能傷害民眾消費(fèi)與投資的信心。如此之宏觀調(diào)控意圖的表達(dá)，涵括于領(lǐng)導(dǎo)者的一言一行當(dāng)中，貫穿于政策制定與執(zhí)行亦捧亦壓的分寸之間?，F(xiàn)在看，各地政府都受不了了。畢竟土地收入是其財(cái)政的主要來(lái)源之一，中央財(cái)政如果不能有效解決地方政府足額財(cái)政預(yù)算問(wèn)題，地方政府就根本不可能放棄土地這道生命線。

為什么最近房?jī)r(jià)又開(kāi)始出現(xiàn)下跌？原因很簡(jiǎn)單，是因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始走弱，人民幣開(kāi)始貶值，利率受到了央行的壓制。而在此過(guò)程中，我們聽(tīng)到的卻是熱錢(qián)的流出，資本外逃。這種狀態(tài)下靠什么支撐房?jī)r(jià)？靠老百姓改善住房的愿望和剛需嗎？我看不行，因?yàn)槔习傩找呀?jīng)買(mǎi)不起房子了，一套房子所需要的錢(qián)已經(jīng)使許多過(guò)正常日子的老百姓望塵莫及了。

這種情景下應(yīng)該怎么辦？為避免房地產(chǎn)泡沫破滅給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的巨大沖擊，我想有兩種方法可以借鑒：第一是通過(guò)一些技術(shù)性的處理，政府收購(gòu)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，然后廉價(jià)租給老百姓使用；第二是想方設(shè)法增加老百姓的一次性分配收入以及股票投資收入，未來(lái)把廉租房折價(jià)賣(mài)給老百姓。

鈕文新 曾任《中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)報(bào)》編委、副總編輯，后到中央電視臺(tái)“經(jīng)濟(jì)半小時(shí)”做編導(dǎo)，并作為總編導(dǎo)制作大型系列片《走進(jìn)國(guó)債》、《金融風(fēng)暴》和《資本市場(chǎng)》，現(xiàn)為央視證券資訊頻道執(zhí)行總編輯。endprint