工程項(xiàng)目過程控制角度的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益提升

楊婷

摘要：本文從工程項(xiàng)目的決策、設(shè)計(jì)、施工全過程入手，探討了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益提升問題；以期對(duì)促進(jìn)當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)行業(yè)的未來健康發(fā)展有所幫助。

關(guān)鍵詞：工程 項(xiàng)目過程控制 房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資風(fēng)險(xiǎn)大、開發(fā)周期長(zhǎng)、綜合性強(qiáng)及經(jīng)濟(jì)效益難預(yù)測(cè)等特點(diǎn)；為了保證房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，有必要銜接工程項(xiàng)目全過程的各個(gè)環(huán)節(jié)，在保證工程質(zhì)量前提下，促使其協(xié)調(diào)運(yùn)行，達(dá)到適當(dāng)縮短開發(fā)周期，降低投資風(fēng)險(xiǎn)及提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。

一、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目決策是其成敗的關(guān)鍵

俗話說萬事開頭難，好的開始是成功的一半。對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目來說亦是如此，決策是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的關(guān)鍵一步，正確決策是房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得正常收益的保證。

（一）科學(xué)的市場(chǎng)需求調(diào)查

市場(chǎng)需要什么樣的房屋產(chǎn)品，是住宅、商鋪、豪華別墅，還是綜合性辦公大樓，這都屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目類型定位范疇，正確的項(xiàng)目類型定位，才能創(chuàng)造出項(xiàng)目的高附加值，才能帶來預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益；在正確位房地產(chǎn)項(xiàng)目類型的基礎(chǔ)上，需要進(jìn)一步的細(xì)分市場(chǎng)，如：住宅，設(shè)計(jì)檔次高低、戶型及其比例需求、面積大小、布局，以及客戶的通風(fēng)、采光要求等。這些信息的獲取都是以科學(xué)的市場(chǎng)需求調(diào)查為前提。

（二）初步設(shè)計(jì)與投資估算

在準(zhǔn)確了解市場(chǎng)需求后，就需要根據(jù)相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)則、技術(shù)規(guī)定，設(shè)計(jì)項(xiàng)目的總平面方案圖，確定其具體的建筑密度、容積率、建筑面積和綠化率等技術(shù)指標(biāo)要求。并對(duì)項(xiàng)目可能需要的總投資數(shù)額進(jìn)行估算，要求做到精確、細(xì)致，主要包括取得土地所需要的費(fèi)用和建安造價(jià)；具體涉及土地取得費(fèi)用包括是否需要舊城危房改造、移民拆遷安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用；建安造價(jià)主要是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格信息和以往工程建設(shè)造價(jià)資料來綜合估算其可能需要的投資數(shù)額。除上述投資費(fèi)用外，還要預(yù)估工程所需設(shè)備用以及與項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)相關(guān)其他費(fèi)用估算，如建設(shè)單位管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、研究試驗(yàn)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等；如果投資涉及銀行貸款，還要涉及工程項(xiàng)目建設(shè)期的貸款利息。

（三）項(xiàng)目收益估算及決策

項(xiàng)目收益估算是項(xiàng)目決策環(huán)節(jié)的重點(diǎn)，收益直接決定項(xiàng)目投資的價(jià)值，一般采用房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法來估算項(xiàng)目的總價(jià)值。以住宅項(xiàng)目為例，價(jià)值估算步驟如下：從市場(chǎng)中獲取交易實(shí)例、選取可比實(shí)例、建立可比價(jià)格基礎(chǔ)、交易情況與日期修正、區(qū)域因素與個(gè)別因素修正、評(píng)估項(xiàng)目總價(jià)值。完成上述任務(wù)后，根據(jù)工期、工程計(jì)劃進(jìn)度、預(yù)計(jì)銷售速度和銷售現(xiàn)金流量等來估算項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表。最后，分析項(xiàng)目市場(chǎng)需求的必要性、工程技術(shù)的可行性以及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)開發(fā)的合理性，作出項(xiàng)目投資決策。

二、加強(qiáng)工程項(xiàng)目建設(shè)過程控制，提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益

（一）逐步優(yōu)化工程項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)方案

在完成項(xiàng)目決策后，工程設(shè)計(jì)就提上了日程，也是確定工程項(xiàng)目造價(jià)的重要階段；為保證項(xiàng)目未來良好的經(jīng)濟(jì)效益，有必要對(duì)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化。首先，要強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)的以人為本，工程項(xiàng)目最終要面向終端客戶；其次，設(shè)計(jì)要適度的創(chuàng)新與超前，才能贏得未來消費(fèi)者的青睞；第三，限額設(shè)計(jì)控制工程造價(jià)，達(dá)到提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的目的。

（二）保證建設(shè)造價(jià)位于預(yù)算范圍之內(nèi)

保證工程建設(shè)造價(jià)的“不超支”，是保證工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵；除考慮合理的建設(shè)費(fèi)用支出外，首先要特別注意施工設(shè)計(jì)變更對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生的影響，如遇變更在確保工程質(zhì)量前提下保證造價(jià)最省；其次，做好隱蔽工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理工作也是防止工程造價(jià)異常增加的有效措施；第三，要加強(qiáng)竣工結(jié)算審核工作，由于施工單位技術(shù)水平參差不齊，其可能為了追求更多的經(jīng)濟(jì)效益，而進(jìn)行“多估冒算”，因此就需要工程造價(jià)管理人員認(rèn)真可以核減施工單位上報(bào)的竣工結(jié)算。

（三）保證施工質(zhì)量，奠定良好效益基礎(chǔ)

好的施工質(zhì)量是工程項(xiàng)目取得良好經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)。第一，要有意識(shí)的選擇那些長(zhǎng)時(shí)間信譽(yù)比較好，資質(zhì)等級(jí)比較高的施工單位進(jìn)行施工；第二，寧可多支付比監(jiān)理費(fèi)，也要選擇技術(shù)力量雄厚、資質(zhì)等級(jí)高的監(jiān)理單位對(duì)施工單位質(zhì)量的自檢進(jìn)行全面復(fù)檢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的問題，也可以嘗試授予監(jiān)理單位質(zhì)量一票否決權(quán)，工程項(xiàng)目的某項(xiàng)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，不予以支付項(xiàng)工程款；第三，要加強(qiáng)建設(shè)單位核檢工作，核檢工作要保證項(xiàng)目管理方、建設(shè)方和監(jiān)理方同時(shí)在場(chǎng)。對(duì)于消費(fèi)者來說，購房多是一種比較理性的行為，都希望買到放心房；只要工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量有保證，市場(chǎng)自然會(huì)體現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”。

（四）確保施工進(jìn)度，避免預(yù)售索賠經(jīng)濟(jì)損失

為了保證工程項(xiàng)目的施工進(jìn)度，有必要在開工之前就要編制好總進(jìn)度施工計(jì)劃。多數(shù)的工程工期拖延都是由于建設(shè)資金投入沒有跟上，資金投入滿足不了工程進(jìn)度需要，因此項(xiàng)目開發(fā)之初就應(yīng)該做好項(xiàng)目融資工作。就工程項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度要及時(shí)的與計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行比較，分析發(fā)生工期拖延現(xiàn)象的產(chǎn)生原因，制定措施補(bǔ)救。

但是也要注意不能因?yàn)榭桃獾内s工期，而無限制壓縮技術(shù)間歇時(shí)間，為工程項(xiàng)目質(zhì)量留下隱患。就工程項(xiàng)目來說，還要注意配套工程與主體工程的同步，即設(shè)計(jì)同工、施工同步和驗(yàn)收同步，這樣可以有效縮短開發(fā)周期，加快投資回收速度，并能減少不必要的費(fèi)用開支。在保證施工質(zhì)量基礎(chǔ)上，優(yōu)化施工進(jìn)度，避免因?yàn)槭┕みM(jìn)度緩慢導(dǎo)致預(yù)售訴訟索賠發(fā)生，給房地產(chǎn)工程項(xiàng)目帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

從工程項(xiàng)目的決策、設(shè)計(jì)、施工全過程來探討房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益問題，對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形式下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未來發(fā)展具有重要的理論與實(shí)踐指導(dǎo)意義。

參考文獻(xiàn)：

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