促進(jìn)房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展的對(duì)策建議

王凈

[摘要]房地產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有拉動(dòng)效應(yīng)和帶動(dòng)效應(yīng)，而區(qū)域經(jīng)濟(jì)反過(guò)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，起到促進(jìn)性作用。為保持房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展，本文將在分析房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性發(fā)展問(wèn)題的基礎(chǔ)上，從各個(gè)層面研討促進(jìn)兩者健康協(xié)調(diào)發(fā)展的建議措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 協(xié)調(diào)發(fā)展

[中圖分類(lèi)號(hào)] F293.3 [文獻(xiàn)碼] B [文章編號(hào)] 1000-405X（2014）-7-331-1

1房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)性發(fā)展問(wèn)題

對(duì)于國(guó)內(nèi)某些城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的發(fā)展尚不成熟，存在區(qū)域發(fā)展不平衡的問(wèn)題，使得房地產(chǎn)業(yè)兩級(jí)分化和局部過(guò)熱現(xiàn)象嚴(yán)重，甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。這些問(wèn)題及原因，可歸結(jié)為：

1.1問(wèn)題表現(xiàn)

以國(guó)內(nèi)某省的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為例，該省的A、B、C三市，房地產(chǎn)投資大約占全省總投資的63%左右，其中A市占38%、B市占15%、C市占10%，三市投資比重的差異性比較大。從宏觀經(jīng)濟(jì)的視角，這三個(gè)城市房地產(chǎn)投資和總產(chǎn)值，均嚴(yán)重欠協(xié)調(diào)，另外在土地供應(yīng)方面也存在不平衡跡象，譬如工業(yè)用地和住宅用地比例的失衡。這種區(qū)域發(fā)展不平衡的情況，已經(jīng)大于正常的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展范圍，如果未能得以有效調(diào)整，可能會(huì)影響整個(gè)省市房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展，嚴(yán)重時(shí)會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。

1.2問(wèn)題成因

案例省市之所以會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展不平衡問(wèn)題，具體原因可歸納為以下幾點(diǎn)：

（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合實(shí)力的差異性。通常情況下，不同城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心各不相同，譬如A市注重于科技、文化、汽車(chē)、旅游等經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，吸引各種投資商入駐A市，而且消費(fèi)者的購(gòu)房能力也得以大幅度提升，譬如旅游經(jīng)濟(jì)，A市每年國(guó)內(nèi)外游客約數(shù)百萬(wàn)人，在旅游經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)下，刺激了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，而B(niǎo)市和C市以工業(yè)發(fā)展為主，除了個(gè)別工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益較為可觀，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平，均在A市之下。

（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境的差異性。經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市，投資資金充沛，商業(yè)繁榮為行業(yè)提供足夠的就業(yè)機(jī)會(huì)，這些經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是選擇地產(chǎn)項(xiàng)目類(lèi)型定位和發(fā)展規(guī)模的參考依據(jù)。站在房地產(chǎn)需求主體的視角，A市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，生活配套設(shè)施齊全、交通條件便利，適合開(kāi)發(fā)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目和商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，B市和C市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，無(wú)法讓購(gòu)房者保持較為樂(lè)觀的態(tài)度，因此房地產(chǎn)投資量自然不如前者。

（3）居民收入的差異性。地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不同，使得居民收入水平不同，這也是造成房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展不平衡的重要原因，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，A市年人均可支配收入為15283.75元、B市年人均可支配收入為12001.13元、C市年人均可支配收入為8617.55元，可看出A市居民購(gòu)房消費(fèi)能力較高，從而為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提供了有力支持。

2房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展的對(duì)策

鑒于房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)性發(fā)展問(wèn)題，為促進(jìn)兩者的健康協(xié)調(diào)發(fā)展，要求制定房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，通過(guò)土地市場(chǎng)的規(guī)范、房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、房地產(chǎn)金融體系的完善，具體的建議措施如下：

2.1制定區(qū)域性發(fā)展戰(zhàn)略

房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的的健康協(xié)調(diào)發(fā)展，講究因地制宜的原則，換句話說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，必須與所在地經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)。在制定房地產(chǎn)區(qū)域性發(fā)展戰(zhàn)略的時(shí)候，可將房地產(chǎn)業(yè)作為整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境的組成部分，并以市場(chǎng)為導(dǎo)向，在不違背國(guó)家在政策規(guī)定的情況下，加強(qiáng)房改和經(jīng)適房建設(shè)的力度，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資既能促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又能在投資規(guī)模方面適應(yīng)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)，而不至于脫離市場(chǎng)需求而出現(xiàn)太多空置房。總之，房地產(chǎn)區(qū)域性發(fā)展戰(zhàn)略的制定，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展應(yīng)該是緊密聯(lián)系的，必須嚴(yán)格遵循當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展個(gè)性，并與房地產(chǎn)在投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)行等相適應(yīng)，方可促進(jìn)房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.2規(guī)范土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)業(yè)的一級(jí)市場(chǎng)，同時(shí)也是保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的資源基礎(chǔ)，屬于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的一部分。為進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)，首先要建立科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃，綜合考量土地供應(yīng)與城市規(guī)劃之間的協(xié)調(diào)和補(bǔ)充關(guān)系，在土地利用規(guī)劃和儲(chǔ)備等方面，服從于區(qū)域土地經(jīng)濟(jì)，否則不能夠予以供地；其次是土地管理制度的嚴(yán)格執(zhí)行，譬如對(duì)于超出規(guī)定時(shí)間的閑置土地，要堅(jiān)決收取閑置費(fèi)，以及堅(jiān)決收回土地，防止非理性圈地和囤地行為的出現(xiàn)；再次是土地財(cái)政政策的完善，秉著“收支兩條線”的預(yù)算原則，土地收入要接受政府的監(jiān)督，并保護(hù)農(nóng)田等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使得房地產(chǎn)土地供應(yīng)與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)等相協(xié)調(diào)。

2.3優(yōu)化房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，離不開(kāi)政府的引導(dǎo)和市場(chǎng)需求的考量，很多城市之所以存在大量房地產(chǎn)泡沫，主要是因?yàn)槿狈?duì)市場(chǎng)消費(fèi)能力的考慮，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持著非理性的樂(lè)觀態(tài)度，以致房地產(chǎn)投資比例失調(diào)。在此，筆者認(rèn)為當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的投資結(jié)構(gòu)，有必要進(jìn)行一系列調(diào)整，首先是政府引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資中小戶(hù)型的中低價(jià)位商品房，尤其是廉租房、經(jīng)適房、限價(jià)房等，并給予社會(huì)公開(kāi)透明的信息服務(wù)；其次是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可采用“劃整為零”的分割出售模式，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模要緊密靠攏市場(chǎng)需求，并適當(dāng)控制相關(guān)的商業(yè)配套面積；再次是住房保障體系的完善，針對(duì)持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，一方面是制定長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃，結(jié)合當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，制定合理的住房標(biāo)準(zhǔn)，另一方面是明確政府的責(zé)任，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資傾向于中低收入的人群。

3結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市房地產(chǎn)發(fā)展尚不成熟，存在區(qū)域發(fā)展不平衡的問(wèn)題，如果未能得以有效調(diào)整，可能會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)兩級(jí)分化和局部過(guò)熱現(xiàn)象嚴(yán)重，嚴(yán)重時(shí)會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。為促進(jìn)兩者的健康協(xié)調(diào)發(fā)展，要求制定房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，通過(guò)土地市場(chǎng)的規(guī)范、房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、房地產(chǎn)金融體系的完善。文章通過(guò)研究，基本明確了房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展的對(duì)策，但具體的細(xì)節(jié)性?xún)?nèi)容，還需要結(jié)合房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)本身的發(fā)展情況，予以因地制宜地靈活應(yīng)用。

參考文獻(xiàn)

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