分析房地產(chǎn)施工成本控制策略探討

陳永晟

摘 要：當(dāng)前，房地產(chǎn)項目管理的難點很多，成本控制就是其中之一。國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度不斷加大，地產(chǎn)企業(yè)之間的明爭暗斗也在持續(xù)升溫，而各大企業(yè)爭相比拼的重點便是成本控制水平。文章指出了當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中存在的幾點問題，并針對性的給出相關(guān)解決方案。

關(guān)鍵詞：開發(fā)項目成本；問題策略

近年來，我國地產(chǎn)的發(fā)展可謂十分迅猛，這使得地產(chǎn)施工也搖身一變，成為了熱門行業(yè)。而影響這個行業(yè)的利益的因素有很多，包括同行競爭、國家政策等。而歸根結(jié)底，房地產(chǎn)施工單位應(yīng)從自身出發(fā)以最低的成本成就最實惠的工程，所謂萬變不離其宗，不管他政策怎么改變，只要自己的成本降得夠低，自身的利益就都能夠得到保障。要想在建筑行業(yè)里有自己的一席之地，就必須降低工程成本，而降低成本就必須搞好工程的規(guī)劃和控制，而最終的總結(jié)分析也尤為重要。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中存在的問題

仍有許多因素還在困擾著我國房地產(chǎn)行業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制實際工作的發(fā)展，本文著重提出幾點進(jìn)行闡述和說明。

1.1 對成本控制的關(guān)注度不夠全面

地產(chǎn)企業(yè)非?？粗剡^程中的成本控制，在自己沒有專門的部門對其進(jìn)行監(jiān)督時，會需找相關(guān)的監(jiān)管人員對其進(jìn)行實時監(jiān)控。但是由于在招投標(biāo)等階段產(chǎn)生的成本不多，這使得企業(yè)并未對其十分重視。在高層作出生產(chǎn)決策時，往往會不夠果斷，有時甚至?xí)驗橹匾暡粔蚨S意進(jìn)行決策，導(dǎo)致成本不能最大化的降低。同樣，在設(shè)計方面，設(shè)計師的統(tǒng)籌不夠嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致涉及成本無謂增加，使利潤見地。還有就是在招投標(biāo)工作開展的過程中不注重細(xì)節(jié)問題，浪費(fèi)資源。

1.2 沒有形成完善的成本控制體系

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制貫穿著整個設(shè)計施工過程，任何一個環(huán)節(jié)的缺失或不完善都會導(dǎo)致成本的無謂增加。在整個過程中，既要注重分工明確，也要看重整體的配合與協(xié)作。只有各部門通力協(xié)作，信息公開，才能最大程度降低整個工程的成本，最終實現(xiàn)企業(yè)利潤的最優(yōu)化，提高工程效益，最終實現(xiàn)企業(yè)利潤的最優(yōu)化。

1.3 管理成本的制度不完善，對相應(yīng)的問題處理力度不夠

要有好的成本管理，必須要有一個優(yōu)秀的制度來對其進(jìn)行管理。在適當(dāng)?shù)臅r候，一些獎勵制度也是必不可少的。在這方面，企業(yè)界有一個突出的，而且具有相當(dāng)程度共性的問題，那就是將大部分成本控制的工作集中到財務(wù)部門。這就很容易讓其他的部門造成一個誤解，那就是：成本控制不關(guān)我的事。這是看似不是一個很嚴(yán)重的問題，實際上因此產(chǎn)生的后果還是非常令人心寒的。其他部門對于成本控制的要求不高，雖然只是衍生出一些小毛小病，但是許多部門都這樣認(rèn)為的話，大量的在小細(xì)節(jié)上不重視，就會累積成一個大問題。那就是生產(chǎn)環(huán)節(jié)脫節(jié)，對成本控制的報告不能妥善的進(jìn)行綜合審查和管理，最終讓企業(yè)蒙受無謂的損失。

2 房地產(chǎn)施工成本控制策略探討

所謂磨刀不誤砍柴工，做任何事之前都不要怕耽誤一些少量的時間來進(jìn)行綜合規(guī)劃。必須要進(jìn)行一番嚴(yán)謹(jǐn)?shù)挠懻摵陀媱?，科學(xué)的制定相關(guān)的生產(chǎn)規(guī)定。同時時間是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，還要通過不斷的進(jìn)行市場調(diào)研和實地實驗，來確定最終的生產(chǎn)方案。

2.1 分包商和材料商的選擇既要實惠，也不能忽視產(chǎn)品質(zhì)量

房地產(chǎn)施工工程需要用到大量的施工材料，這些材料的質(zhì)量必須過關(guān)，而且價格也必須盡可能的低，這樣才能降低生產(chǎn)成本。同時，分包商的選擇也很重要，他們對于工程每個環(huán)節(jié)的質(zhì)量需求都有著不可替代的作用。另外可千萬別小看了在與分包商和材料商談判的過程，在這一過程中往往能夠節(jié)省更多的財力資源。然而很多企業(yè)卻忽視了這一點，只是派出一些常規(guī)的談判人員與對方進(jìn)行接洽，但是，一個更加專業(yè)的談判團(tuán)隊能夠為公司在這一環(huán)節(jié)省下多大的費(fèi)用，這對于成本降低是十分關(guān)鍵的。

2.2 工程的成本規(guī)劃和結(jié)算分析必須嚴(yán)謹(jǐn)

項目成本規(guī)劃大體說來就是項目的預(yù)算，企業(yè)內(nèi)有專門的工作人員來進(jìn)行這一項工作，在對各方面因素的研究之后，得出一個項目的大致預(yù)算額度，然后再根據(jù)預(yù)算來確定公司在這一項目上預(yù)期能夠獲得的利潤。說的簡單一點，就是工程承接者在預(yù)先就設(shè)定一個最低成本，在保證項目工程能夠充分完成的前提下，這項工程最少要花多少錢，然后再根據(jù)得出的結(jié)果，考慮這個項目工程最終能夠賺取多少的利潤。我建議按照月度，季度和年度來制定分計劃和總規(guī)劃。

2.3 降低材料成本

既然是房產(chǎn)工程的建設(shè)，那么很自然的就會想到使用材料的量是非常之巨大的。而理所當(dāng)然的，材料方面的成本是整個工程成本的大頭，在控制成本時最需要注意的方面。說句不夸張的話，在一項工程之中要是能控制好材料的成本，那么基本上整個工程的成本就可以達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)了。要想成功控制這一成本，就必須對采購材料的員工提出極高的要求，建議使用在公司中有一定威望和誠信度的可靠人員去采購，選購時必須注重物美價廉，能打折扣的盡量通過公事渠道進(jìn)行折扣，這樣才能最大化降低材料成本。

另外還有一個十分關(guān)鍵的問題，就是采購材料的時間必須恰當(dāng)。一項工程不可能從始至終都使用一種材料，也不可能在工程的每一個階段時期都使用所有需要的材料，這就對采購材料的時間把握提出了要求。因為若是采購時間不當(dāng)，會使得材料大量堆積，這樣不但會讓存放的場地問題很難得到解決，同時對材料的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用也會隨之增加出來。另外公司也不可能具備一次性購進(jìn)所有所需材料的周轉(zhuǎn)資金，這就使得采購時間的恰當(dāng)更為重要。

2.4 節(jié)約施工過程中現(xiàn)場管理費(fèi)

這也是非常重要的一環(huán)，畢竟想要完成一些工程，就必須動用勞力和機(jī)械的力量，由此就產(chǎn)生了現(xiàn)場費(fèi)?？刂苿诠?shù)量，盡量使用高素質(zhì)高效率的勞動工人，使工程在質(zhì)量得到保證的同時也能降低成本。包括機(jī)械設(shè)備的租用，須有專門的人員在這一方面和有關(guān)的公司進(jìn)行接洽，通過合理的談判，最終敲定合適的租賃費(fèi)用，降低現(xiàn)場費(fèi)。

總之，完成一項工程都是在跑時間的馬拉松，小工程尚且需要數(shù)月，大型的房產(chǎn)工程就更別提了，幾年都是有的。一個相對規(guī)范化的施工公司必須擁有上文提出的各種素質(zhì)，在隱性成本控制手段比如預(yù)算審核，和表性成本控制手段比如實際材料費(fèi)和場地費(fèi)控制相結(jié)合的情況下，才能根據(jù)實際，對整個工程的成本預(yù)算和管理進(jìn)行多角度的控制，做到真正合理解決成本問題，從而最終獲取最大的利潤。

參考文獻(xiàn)

[1] 賈寧，尹麗.工程項目成本核算問題淺析[J].城市建設(shè)理論研究， 2011（10）.

[2] 張志宇.房地產(chǎn)工程項目成本管理存在的主要問題及對策[Z].第三屆制造與設(shè)計科學(xué)國際會議，2012.

[3] 胡曉斌.淺談施工項目成本管理[Z].第三屆制造與設(shè)計科學(xué)國際會議，2011.