試論房地產(chǎn)工程全過程造價管理與控制

唐炳云

（新疆康盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，新疆 伊寧835000）

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)是受宏觀經(jīng)濟影響最大的產(chǎn)業(yè)之一，是我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)；隨著國家擴大內(nèi)需各項政策措施的實施，我國的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，大量商品房的開發(fā)建設(shè)，使目前建筑市場上的供求關(guān)系發(fā)生了巨大變化：一方面，是眾多的購房者，另一方面，是大量現(xiàn)房滯銷和積壓，雖然原因很多，但主要原因還是房地產(chǎn)開發(fā)成本過大、房價過高。 因此，如何有效降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，降低造價，應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要考慮的首要問題。 所謂全過程造價管理與控制，是指在工程項目投資決策、可行性研究、設(shè)計、項目施工和竣工驗收等各階段均應(yīng)認真做好工程項目造價管理與控制。

1 項目投資決策和可行性研究階段的造價管理

首先應(yīng)組建一支優(yōu)秀的造價管理小組，由決策者、市場營銷人員、項目總工程師、造價師、會計師等人員組成，充分運用價值管理方法，精心編制好項目可行性研究報告， 力求做到擬建工程項目價值最大化。 在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告過程中，可按下列重點進行分析：（1）市場營銷人員對市場作預(yù)測，包括市場供求與需求預(yù)測、市場價格預(yù)測、目標市場與市場競爭力分析、市場風險分析等。 （2）項目總工程師作工程方案分析，運用價值管理方法選擇結(jié)構(gòu)型式、基礎(chǔ)工程方案等。 （3）在建設(shè)規(guī)模、施工方案、設(shè)備方案及施工進度等基本確定的基礎(chǔ)上，造價師估算項目投入總資金并測算建設(shè)期內(nèi)分年度資金需求量。 （4）會計師運用價值管理方法，在投資估算的基礎(chǔ)上，從擬建項目的資金渠道、融資方式、融資成本、融資風險等方面進行價值分析，通過比選確定價值最大化的融資方案。（5）進行房地產(chǎn)項目財務(wù)評價，預(yù)測項目經(jīng)濟效益和費用支出，計算財務(wù)評價指標，以判別擬建項目的財務(wù)可行性，擇優(yōu)提出推薦方案，供決策者決策。

2 設(shè)計階段的造價管理

確定合理的設(shè)計方案，減少在施工階段發(fā)生重大設(shè)計變更和方案變化，對于有效控制房地產(chǎn)工程造價意義重大。 設(shè)計階段如能精打細算，節(jié)約投資的潛能要比施工階段大很多，因此，重視并合理確定設(shè)計方案，是有效控制房地產(chǎn)工程造價的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，具體方法包括以下幾項內(nèi)容：（1）在項目設(shè)計招投標和評標過程中，應(yīng)盡量做到技術(shù)水平和經(jīng)濟指標有機結(jié)合，優(yōu)選設(shè)計方案，不僅要對參與設(shè)計投標的設(shè)計方案的技術(shù)性指標進行科學(xué)分析，還要對該設(shè)計方案的經(jīng)濟指標進行分析、比較，從源頭上確保設(shè)計方案的科學(xué)性、先進性和經(jīng)濟性。（2）十分重視設(shè)計會審工作。 在項目設(shè)計方案會審中，應(yīng)對初步設(shè)計階段的總圖方案及單項設(shè)計方案進行技術(shù)和經(jīng)濟性評價，為此，建設(shè)方需組織相關(guān)各方參與設(shè)計會審，提出優(yōu)化設(shè)計的建議，通過刪減某些不必要的功能，降低建造成本，以利使設(shè)計方案更加科學(xué)、經(jīng)濟、合理。 （3）加強對設(shè)計概算的審核，防止設(shè)計概算發(fā)生漏算、錯算現(xiàn)象，以確保估算、概算、預(yù)算相互制約、互為補充。

3 項目實施階段的造價管理與控制

3.1 項目施工招投標階段的造價管理與控制

建設(shè)方在編制招標文件時，應(yīng)要求參與編制人員對擬建項目的功能和技術(shù)、經(jīng)濟指標等了如指掌，根據(jù)其特點撰寫招標文件以及相關(guān)附件，且要注意招標文件的嚴密性。為此，首先應(yīng)采用工程量清單進行招標投標，遵循科學(xué)、合理的原則編制工程量清單，加強招標管理；工程量清單中的工程項目應(yīng)具有概括性，條目清晰，無漏項、錯項，還應(yīng)保證計價項目的正確性。在編制工程量清單過程中，不能僅限于圖紙，還要預(yù)計到哪些項目是目前圖紙上沒有，但在項目施工過程中將會發(fā)生的，對于這一部分項目可以采用綜合單價包干的方法在招標階段加以明確，將應(yīng)核準的費用盡量核準。其次，詢標要深入、全面，建設(shè)單位應(yīng)要求招標代理單位仔細研究回收的投標書，進行詳細的技術(shù)和數(shù)據(jù)審查，并提供投標分析報告；在投標分析報告中應(yīng)對技術(shù)標及商務(wù)標等進行綜合評審，對技術(shù)標應(yīng)側(cè)重施工方案、技術(shù)和工藝等的評審，對商務(wù)標則應(yīng)側(cè)重于總價、綜合單價、人材機單價以及措施項目等方面的分析評審，必要時可以編制標底，將投標價與標底進行綜合分析與比對，最終擇優(yōu)選取中標單位。

3.2 項目施工階段的造價管理與控制

房地產(chǎn)工程項目的復(fù)雜性決定了它計價的多次性，尤其是在該項目的施工階段，比如由于外部條件的變化，設(shè)計階段未考慮周全的因素會暴露出來，導(dǎo)致設(shè)計變更，或因施工現(xiàn)場實際條件的限制、不可預(yù)見事件的發(fā)生等等導(dǎo)致工程簽證的發(fā)生，造價也會隨之發(fā)生變化。 一般來說，施工階段對房地產(chǎn)工程的造價管理與控制手段主要有以下幾方面：（1）編制好成本計劃。 在優(yōu)化的施工方案指導(dǎo)下，編制好詳細的成本計劃，并分解、落實到各分部分項工程中，為后續(xù)成本計劃的控制做好準備。 （2）嚴格管理并控制好施工過程中的工程簽證。 （3）嚴格管理與控制好設(shè)計變更通知單及技術(shù)核定單。房地產(chǎn)公司造價師應(yīng)對設(shè)計單位提出的設(shè)計變更通知單及技術(shù)核定單進行技術(shù)經(jīng)濟分析，并及時提供因設(shè)計變更而產(chǎn)生的工程總造價動態(tài)分析，以利于及時制訂出有效的應(yīng)對措施。 （4）全面加強工程量計量管理，嚴防漏項、錯算現(xiàn)象發(fā)生。 （5）項目施工階段的造價管理與控制最重要的是做好造價的動態(tài)管控，而要做好動態(tài)管控，關(guān)鍵在于及時采取各種應(yīng)對糾偏行動，即根據(jù)項目實施過程中出現(xiàn)的各種偏差，分析原因，發(fā)揮項目造價管理小組的管控作用，及時采取有效的糾偏行動，從而使項目實施保持可控狀態(tài)。

3.3 項目結(jié)算階段的造價管理與控制

充分發(fā)揮在項目竣工結(jié)算階段的投資管控作用，是抓好施工階段投資管控的重要一環(huán)。 建設(shè)單位對施工單位送審的結(jié)算書需進行全面、系統(tǒng)的檢查和復(fù)核，做到及時糾正所存在的錯誤和問題，從而更加合理地確定工程總造價，確保項目管理目標圓滿實現(xiàn)。 在項目結(jié)算階段的造價管控重點是：（1）對項目結(jié)算資料的合理性、完整性和合法性進行審核。首先，應(yīng)核對合同條款、招標文件，凡是違背合同條款、招標文件約定的費用，或合同條款約定屬于風險費包含的費用等，一律核減；其次，檢驗結(jié)算資料，明確只有手續(xù)齊全的簽證單、設(shè)計變更通知單等才能計入結(jié)算總價。（2）對工程量的審核。對項目施工圖工程量的審核最重要的是依據(jù)國家統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則對工程量進行全面而細致的審核；此外，還要仔細劃分專業(yè)、分包與總包的界面，不能重復(fù)計算。對于現(xiàn)場簽證及設(shè)計變更，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場情況逐一核實，做到實事求是、合理計量。 （3）對所套用單價的審核。 單價應(yīng)根據(jù)合同約定或招標文件規(guī)定的計價定額和計價原則執(zhí)行，不能隨心所欲。（4）對費用的審核。 取費應(yīng)根據(jù)當?shù)毓こ淘靸r管理部門頒發(fā)的文件及規(guī)定，結(jié)合相關(guān)文件（如合同、招標文件等）來確定費率。 審核費用時應(yīng)注意取費文件的時效性，執(zhí)行的取費表是否與該工程性質(zhì)相符，費率計算是否正確，價差調(diào)整的材料是否符合招標文件規(guī)定；還要注意計算時的取費基礎(chǔ)是否正確，是以人工費為基礎(chǔ)還是以直接費為基礎(chǔ)等。

最后，在做好竣工決算的基礎(chǔ)上，要對項目進行整體分析與評價，重點應(yīng)對工程造價管控全過程進行總結(jié)，找出節(jié)約和超支的具體內(nèi)容和原因，總結(jié)房地產(chǎn)項目造價管控方面的經(jīng)驗和教訓(xùn)，提高工程造價管理水平，為今后類似項目的投資決策提供參考資料和經(jīng)驗。