中國房價與地價關系的實證研究

高文曉　畢澤豐

【摘要】近年來我國房價一直保持高速增長，引發(fā)了國務院對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，也引發(fā)了學者對高房價原因的討論和爭議，其中房價與地價的關系就是熱點之一。本文在對國內(nèi)相關理論研究進行總結、評析的基礎上，運用實證研究方法對2009-2013年的房價與地價數(shù)據(jù)進行相關分析，并以此為基礎提出穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的政策建議。

【關鍵詞】房價 地價 相關分析

一、引言

近年來，我國房價一直居高不下，且保持高速增長的勢頭，這在居民中引起了恐慌，并且不利于經(jīng)濟與社會的持續(xù)、健康和穩(wěn)定發(fā)展。同時，房價的不斷上漲也引起了學者們的關注，他們從土地供應、貨幣供過于求、利益集團的博弈、媒體的控制作用、投機者和制度等等角度做了很多研究，來探討引起房價上漲的因素。也有眾多學者對地價與房價的關系進行了研究，為我們提供了一個理性認識地價與房價關系的視角。

地價作為房價的重要構成部分，對房價的上漲究竟起到什么作用，房價與地價誰推高誰的爭論成為各界關注的焦點。對這一問題的求解，協(xié)調(diào)地價與房價的互動關系，對于政府進行宏觀調(diào)控、規(guī)范房地產(chǎn)市場，發(fā)揮房地產(chǎn)市場調(diào)控以及土地宏觀調(diào)控的作用具有決策意義。

二、文獻綜述

關于地價與房價的關系，國內(nèi)的研究主要有以下幾種觀點：

（一）地價上漲帶動房價上漲，即成本推動論

任志強（2004）認為房價增長的根本原因在于土地價格的增長，由于土地價格的提升，成本成為決定價格的重要因素，進而推動房價。

（二）房價上漲引起地價上漲，即需求引致論

鄭光輝（2005）認為土地價格是提前支付的土地地租，是房價上漲增加了對土地的需求而導致地價的上漲，地價的高低是房價高低的結果而不是原因。

（三）地價與房價相互促進

高波和毛豐付（2003）以1999～2002年土地季度價格指數(shù)和房地產(chǎn)季度價格指數(shù)為樣本，通過Granger因果檢驗和相關性分析，對地價與房價的相互影響關系進行了分析，發(fā)現(xiàn)房價在長期內(nèi)決定地價的走勢、而短期內(nèi)兩者相互影響。

綜上所述，國內(nèi)學者普遍都認為房價與地價之間存在因果關系，房地產(chǎn)市場需求，即供求關系是影響房價地價的因素。然而對于兩者關系的研究結論不一。本文運用盡可能詳盡權威的數(shù)據(jù)，對房價和地價的關系進行相關分析，以期得到更科學的結論。

三、房價與地價的線性關系分析

（一）樣本數(shù)據(jù)來源與說明

本文數(shù)據(jù)來自中指數(shù)據(jù)庫，選取中航地產(chǎn)、泛海建設、華僑城、金融街四家地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)。其中地價LP用數(shù)據(jù)庫中的土地成交價表示，房價HP用數(shù)據(jù)庫中的房屋成交均價表示，數(shù)據(jù)庫中房屋成交均價以月度量，筆者將其按季度度量，選取了2009年第三季度至2013年第二季度的數(shù)據(jù)。為了運用時間序列分析，筆者將每一季度截止時的現(xiàn)存土地的成交價進行平均，作為當季度土地價格的度量。為了使用方便，LP與HP均做取對數(shù)處理，其對數(shù)分別為路lnLP與lnHP。

（二）相關分析和線性回歸

以房價的自然對數(shù)（lnhp）為被解釋變量，地價自然對數(shù)（lnlp）為解釋變量進行線性回歸分析結果如下：

通過上表發(fā)現(xiàn)，房價與地價之間存在較強的正相關性，相關系數(shù)為0.3835。同時，系數(shù)也均通過了F統(tǒng)計檢驗和t統(tǒng)計檢驗。

綜上所述，房價與地價之間確實存在正相關的線性關系，我們還需要進行變量自相關和時間序列平穩(wěn)性的檢驗，以確定上述數(shù)據(jù)結果的可信性。

（三）時間序列平穩(wěn)性檢驗

首先考慮帶常數(shù)項，但不帶趨勢項的DF檢驗，結果表明：DF統(tǒng)計量為-1.412大于-3.750，因此可以在1%顯著水平上接受“存在單位根”的原假設。由于DF檢驗中的擾動項可能存在自相關，因此要考慮更高階的ADF檢驗。首先，計算Schwert（1989）建議的最大滯后階數(shù)為p=12·（T/100）1/4，將T=18帶入得p=7.82，這表明最大之后階數(shù)為7。令P=7，進行ADF檢驗，結果表明：最后一階滯后項（L7D.）在5%的水平并不顯著。依次令P=12，11，10，進行ADF檢驗，最后一階滯后項仍然不顯著。下面，令p=1，再進行ADF檢驗，結果表明：可認為房價lnhp含有單位根。并且，我們得出lnhp和lnlp兩個時間變量是（1，1）階協(xié)整的，因此前述相關性分析和回歸分析的結論在統(tǒng)計上是可信的。

四、研究結論及政策建議

（一）房價與地價作為兩個時間序列變量（非穩(wěn)定性）存在協(xié)整關系

（二）房價與地價成線性正向的關系

這表明中國住房市場存在供小于求的情形。在規(guī)制情形下，政府規(guī)定不同用地的比例，相當于不同用地的供給量是固定的，所以造成了土地市場的供小于求，房價和地價由需求決定，因此，要將房價降下來，政府應增加土地供給。

參考文獻

[1]陳會廣，劉忠原.中國普通住宅房價與地價關系的理論及實證研究[J].資源科學，2011，33（5）：856-862.

[2]侯莉穎，陳彪云.中國房價與地價的關系——基于相關分析與因果分析的實證研究[J].中國房地產(chǎn)市場，2011（9）：9-18.

[3]沈建新.淺論房價地價關系及穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的對策[J].市場論壇，2007（11）：30-32.

[4]李林娟.房價與地價關系的理論研究綜述[J].商業(yè)研究.

[5]孔煜.地價與房價的關系研究述評[J].重慶大學學報，2010，16（2）：21-26.

[6]郭輝.現(xiàn)階段我國房價上漲的地價因素分析[J].南方經(jīng)濟，2005（8）：31-33.

[7]鄭光輝.房價與地價因果關系實例分析[J].中國土地，2005（1）：23-25.

[8]高波，毛豐付.房價與地價關系的實證研究[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究，2003（3）：19-24.

[9]劉琳，劉洪玉.房地產(chǎn)價格上漲特征及原因綜述[J].城市開發(fā)，2005（5）.endprint

【摘要】近年來我國房價一直保持高速增長，引發(fā)了國務院對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，也引發(fā)了學者對高房價原因的討論和爭議，其中房價與地價的關系就是熱點之一。本文在對國內(nèi)相關理論研究進行總結、評析的基礎上，運用實證研究方法對2009-2013年的房價與地價數(shù)據(jù)進行相關分析，并以此為基礎提出穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的政策建議。

【關鍵詞】房價 地價 相關分析

一、引言

近年來，我國房價一直居高不下，且保持高速增長的勢頭，這在居民中引起了恐慌，并且不利于經(jīng)濟與社會的持續(xù)、健康和穩(wěn)定發(fā)展。同時，房價的不斷上漲也引起了學者們的關注，他們從土地供應、貨幣供過于求、利益集團的博弈、媒體的控制作用、投機者和制度等等角度做了很多研究，來探討引起房價上漲的因素。也有眾多學者對地價與房價的關系進行了研究，為我們提供了一個理性認識地價與房價關系的視角。

地價作為房價的重要構成部分，對房價的上漲究竟起到什么作用，房價與地價誰推高誰的爭論成為各界關注的焦點。對這一問題的求解，協(xié)調(diào)地價與房價的互動關系，對于政府進行宏觀調(diào)控、規(guī)范房地產(chǎn)市場，發(fā)揮房地產(chǎn)市場調(diào)控以及土地宏觀調(diào)控的作用具有決策意義。

二、文獻綜述

關于地價與房價的關系，國內(nèi)的研究主要有以下幾種觀點：

（一）地價上漲帶動房價上漲，即成本推動論

任志強（2004）認為房價增長的根本原因在于土地價格的增長，由于土地價格的提升，成本成為決定價格的重要因素，進而推動房價。

（二）房價上漲引起地價上漲，即需求引致論

鄭光輝（2005）認為土地價格是提前支付的土地地租，是房價上漲增加了對土地的需求而導致地價的上漲，地價的高低是房價高低的結果而不是原因。

（三）地價與房價相互促進

高波和毛豐付（2003）以1999～2002年土地季度價格指數(shù)和房地產(chǎn)季度價格指數(shù)為樣本，通過Granger因果檢驗和相關性分析，對地價與房價的相互影響關系進行了分析，發(fā)現(xiàn)房價在長期內(nèi)決定地價的走勢、而短期內(nèi)兩者相互影響。

綜上所述，國內(nèi)學者普遍都認為房價與地價之間存在因果關系，房地產(chǎn)市場需求，即供求關系是影響房價地價的因素。然而對于兩者關系的研究結論不一。本文運用盡可能詳盡權威的數(shù)據(jù)，對房價和地價的關系進行相關分析，以期得到更科學的結論。

三、房價與地價的線性關系分析

（一）樣本數(shù)據(jù)來源與說明

本文數(shù)據(jù)來自中指數(shù)據(jù)庫，選取中航地產(chǎn)、泛海建設、華僑城、金融街四家地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)。其中地價LP用數(shù)據(jù)庫中的土地成交價表示，房價HP用數(shù)據(jù)庫中的房屋成交均價表示，數(shù)據(jù)庫中房屋成交均價以月度量，筆者將其按季度度量，選取了2009年第三季度至2013年第二季度的數(shù)據(jù)。為了運用時間序列分析，筆者將每一季度截止時的現(xiàn)存土地的成交價進行平均，作為當季度土地價格的度量。為了使用方便，LP與HP均做取對數(shù)處理，其對數(shù)分別為路lnLP與lnHP。

（二）相關分析和線性回歸

以房價的自然對數(shù)（lnhp）為被解釋變量，地價自然對數(shù)（lnlp）為解釋變量進行線性回歸分析結果如下：

通過上表發(fā)現(xiàn)，房價與地價之間存在較強的正相關性，相關系數(shù)為0.3835。同時，系數(shù)也均通過了F統(tǒng)計檢驗和t統(tǒng)計檢驗。

綜上所述，房價與地價之間確實存在正相關的線性關系，我們還需要進行變量自相關和時間序列平穩(wěn)性的檢驗，以確定上述數(shù)據(jù)結果的可信性。

（三）時間序列平穩(wěn)性檢驗

首先考慮帶常數(shù)項，但不帶趨勢項的DF檢驗，結果表明：DF統(tǒng)計量為-1.412大于-3.750，因此可以在1%顯著水平上接受“存在單位根”的原假設。由于DF檢驗中的擾動項可能存在自相關，因此要考慮更高階的ADF檢驗。首先，計算Schwert（1989）建議的最大滯后階數(shù)為p=12·（T/100）1/4，將T=18帶入得p=7.82，這表明最大之后階數(shù)為7。令P=7，進行ADF檢驗，結果表明：最后一階滯后項（L7D.）在5%的水平并不顯著。依次令P=12，11，10，進行ADF檢驗，最后一階滯后項仍然不顯著。下面，令p=1，再進行ADF檢驗，結果表明：可認為房價lnhp含有單位根。并且，我們得出lnhp和lnlp兩個時間變量是（1，1）階協(xié)整的，因此前述相關性分析和回歸分析的結論在統(tǒng)計上是可信的。

四、研究結論及政策建議

（一）房價與地價作為兩個時間序列變量（非穩(wěn)定性）存在協(xié)整關系

（二）房價與地價成線性正向的關系

這表明中國住房市場存在供小于求的情形。在規(guī)制情形下，政府規(guī)定不同用地的比例，相當于不同用地的供給量是固定的，所以造成了土地市場的供小于求，房價和地價由需求決定，因此，要將房價降下來，政府應增加土地供給。

參考文獻

[1]陳會廣，劉忠原.中國普通住宅房價與地價關系的理論及實證研究[J].資源科學，2011，33（5）：856-862.

[2]侯莉穎，陳彪云.中國房價與地價的關系——基于相關分析與因果分析的實證研究[J].中國房地產(chǎn)市場，2011（9）：9-18.

[3]沈建新.淺論房價地價關系及穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的對策[J].市場論壇，2007（11）：30-32.

[4]李林娟.房價與地價關系的理論研究綜述[J].商業(yè)研究.

[5]孔煜.地價與房價的關系研究述評[J].重慶大學學報，2010，16（2）：21-26.

[6]郭輝.現(xiàn)階段我國房價上漲的地價因素分析[J].南方經(jīng)濟，2005（8）：31-33.

[7]鄭光輝.房價與地價因果關系實例分析[J].中國土地，2005（1）：23-25.

[8]高波，毛豐付.房價與地價關系的實證研究[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究，2003（3）：19-24.

[9]劉琳，劉洪玉.房地產(chǎn)價格上漲特征及原因綜述[J].城市開發(fā)，2005（5）.endprint

【摘要】近年來我國房價一直保持高速增長，引發(fā)了國務院對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，也引發(fā)了學者對高房價原因的討論和爭議，其中房價與地價的關系就是熱點之一。本文在對國內(nèi)相關理論研究進行總結、評析的基礎上，運用實證研究方法對2009-2013年的房價與地價數(shù)據(jù)進行相關分析，并以此為基礎提出穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的政策建議。

【關鍵詞】房價 地價 相關分析

一、引言

近年來，我國房價一直居高不下，且保持高速增長的勢頭，這在居民中引起了恐慌，并且不利于經(jīng)濟與社會的持續(xù)、健康和穩(wěn)定發(fā)展。同時，房價的不斷上漲也引起了學者們的關注，他們從土地供應、貨幣供過于求、利益集團的博弈、媒體的控制作用、投機者和制度等等角度做了很多研究，來探討引起房價上漲的因素。也有眾多學者對地價與房價的關系進行了研究，為我們提供了一個理性認識地價與房價關系的視角。

地價作為房價的重要構成部分，對房價的上漲究竟起到什么作用，房價與地價誰推高誰的爭論成為各界關注的焦點。對這一問題的求解，協(xié)調(diào)地價與房價的互動關系，對于政府進行宏觀調(diào)控、規(guī)范房地產(chǎn)市場，發(fā)揮房地產(chǎn)市場調(diào)控以及土地宏觀調(diào)控的作用具有決策意義。

二、文獻綜述

關于地價與房價的關系，國內(nèi)的研究主要有以下幾種觀點：

（一）地價上漲帶動房價上漲，即成本推動論

任志強（2004）認為房價增長的根本原因在于土地價格的增長，由于土地價格的提升，成本成為決定價格的重要因素，進而推動房價。

（二）房價上漲引起地價上漲，即需求引致論

鄭光輝（2005）認為土地價格是提前支付的土地地租，是房價上漲增加了對土地的需求而導致地價的上漲，地價的高低是房價高低的結果而不是原因。

（三）地價與房價相互促進

高波和毛豐付（2003）以1999～2002年土地季度價格指數(shù)和房地產(chǎn)季度價格指數(shù)為樣本，通過Granger因果檢驗和相關性分析，對地價與房價的相互影響關系進行了分析，發(fā)現(xiàn)房價在長期內(nèi)決定地價的走勢、而短期內(nèi)兩者相互影響。

綜上所述，國內(nèi)學者普遍都認為房價與地價之間存在因果關系，房地產(chǎn)市場需求，即供求關系是影響房價地價的因素。然而對于兩者關系的研究結論不一。本文運用盡可能詳盡權威的數(shù)據(jù)，對房價和地價的關系進行相關分析，以期得到更科學的結論。

三、房價與地價的線性關系分析

（一）樣本數(shù)據(jù)來源與說明

本文數(shù)據(jù)來自中指數(shù)據(jù)庫，選取中航地產(chǎn)、泛海建設、華僑城、金融街四家地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)。其中地價LP用數(shù)據(jù)庫中的土地成交價表示，房價HP用數(shù)據(jù)庫中的房屋成交均價表示，數(shù)據(jù)庫中房屋成交均價以月度量，筆者將其按季度度量，選取了2009年第三季度至2013年第二季度的數(shù)據(jù)。為了運用時間序列分析，筆者將每一季度截止時的現(xiàn)存土地的成交價進行平均，作為當季度土地價格的度量。為了使用方便，LP與HP均做取對數(shù)處理，其對數(shù)分別為路lnLP與lnHP。

（二）相關分析和線性回歸

以房價的自然對數(shù)（lnhp）為被解釋變量，地價自然對數(shù)（lnlp）為解釋變量進行線性回歸分析結果如下：

通過上表發(fā)現(xiàn)，房價與地價之間存在較強的正相關性，相關系數(shù)為0.3835。同時，系數(shù)也均通過了F統(tǒng)計檢驗和t統(tǒng)計檢驗。

綜上所述，房價與地價之間確實存在正相關的線性關系，我們還需要進行變量自相關和時間序列平穩(wěn)性的檢驗，以確定上述數(shù)據(jù)結果的可信性。

（三）時間序列平穩(wěn)性檢驗

首先考慮帶常數(shù)項，但不帶趨勢項的DF檢驗，結果表明：DF統(tǒng)計量為-1.412大于-3.750，因此可以在1%顯著水平上接受“存在單位根”的原假設。由于DF檢驗中的擾動項可能存在自相關，因此要考慮更高階的ADF檢驗。首先，計算Schwert（1989）建議的最大滯后階數(shù)為p=12·（T/100）1/4，將T=18帶入得p=7.82，這表明最大之后階數(shù)為7。令P=7，進行ADF檢驗，結果表明：最后一階滯后項（L7D.）在5%的水平并不顯著。依次令P=12，11，10，進行ADF檢驗，最后一階滯后項仍然不顯著。下面，令p=1，再進行ADF檢驗，結果表明：可認為房價lnhp含有單位根。并且，我們得出lnhp和lnlp兩個時間變量是（1，1）階協(xié)整的，因此前述相關性分析和回歸分析的結論在統(tǒng)計上是可信的。

四、研究結論及政策建議

（一）房價與地價作為兩個時間序列變量（非穩(wěn)定性）存在協(xié)整關系

（二）房價與地價成線性正向的關系

這表明中國住房市場存在供小于求的情形。在規(guī)制情形下，政府規(guī)定不同用地的比例，相當于不同用地的供給量是固定的，所以造成了土地市場的供小于求，房價和地價由需求決定，因此，要將房價降下來，政府應增加土地供給。

參考文獻

[1]陳會廣，劉忠原.中國普通住宅房價與地價關系的理論及實證研究[J].資源科學，2011，33（5）：856-862.

[2]侯莉穎，陳彪云.中國房價與地價的關系——基于相關分析與因果分析的實證研究[J].中國房地產(chǎn)市場，2011（9）：9-18.

[3]沈建新.淺論房價地價關系及穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的對策[J].市場論壇，2007（11）：30-32.

[4]李林娟.房價與地價關系的理論研究綜述[J].商業(yè)研究.

[5]孔煜.地價與房價的關系研究述評[J].重慶大學學報，2010，16（2）：21-26.

[6]郭輝.現(xiàn)階段我國房價上漲的地價因素分析[J].南方經(jīng)濟，2005（8）：31-33.

[7]鄭光輝.房價與地價因果關系實例分析[J].中國土地，2005（1）：23-25.

[8]高波，毛豐付.房價與地價關系的實證研究[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究，2003（3）：19-24.

[9]劉琳，劉洪玉.房地產(chǎn)價格上漲特征及原因綜述[J].城市開發(fā)，2005（5）.endprint