淺談我國(guó)政策性銀行的土地金融業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)

劉斯萌

摘要：在近幾年，國(guó)家非常重視我們國(guó)家的土地資產(chǎn)管理，通過(guò)初始的計(jì)劃性管理、到逐漸擴(kuò)大有形市場(chǎng)和嚴(yán)格執(zhí)行有償使用制度等等，使得我們?cè)陂_(kāi)展金融業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)取得了很大的進(jìn)步。

關(guān)鍵詞：政策性銀行 土地金融

根據(jù) 《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》等有關(guān)規(guī)定，依照我們國(guó)家的土地資產(chǎn)結(jié)合融資管理問(wèn)題，要求加強(qiáng)土地儲(chǔ)備管理，嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備總規(guī)模和融資規(guī)模，規(guī)范土地儲(chǔ)備融資行為，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。充分發(fā)揮整體的資源整合，調(diào)動(dòng)各個(gè)層面的積極性，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低，通過(guò)財(cái)政平臺(tái)，強(qiáng)化信貸融資聯(lián)合進(jìn)行，將利益最大化，全方位創(chuàng)建多種渠道來(lái)源。

一、業(yè)務(wù)發(fā)展方面

由于土地具有不可移動(dòng)、數(shù)量不增、不可再生等特征，決定了土地資源配置過(guò)程中市場(chǎng)機(jī)制作用的不完全性。且一旦投資開(kāi)發(fā)，確定了用途，再要改變用途僅靠市場(chǎng)機(jī)制是十分困難的，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，各種社會(huì)勢(shì)力力求控制資源與謀取利潤(rùn)，城市土地作為有限的重要資源，成為各利益集團(tuán)爭(zhēng)奪的對(duì)象。導(dǎo)致只顧個(gè)別企業(yè)的近期利益而置全體市民長(zhǎng)期利益于不顧以及土地投機(jī)、用地混亂等弊病的出現(xiàn)。然而，市場(chǎng)本身無(wú)法產(chǎn)生一個(gè)合理有效的土地使用機(jī)制，無(wú)法做到既能在短期內(nèi)解決對(duì)空間合理的要求，又能滿足未來(lái)發(fā)展的長(zhǎng)期需要。同時(shí)土地是人類賴以生存的有限資源，政府部門(mén)必須要參與土地的分配，在再分配過(guò)程中對(duì)近期和遠(yuǎn)期的要求進(jìn)行平衡，對(duì)不同利益集團(tuán)之間進(jìn)行平衡。

要以政府的整體經(jīng)濟(jì)為主要規(guī)劃目標(biāo)，利用信用度來(lái)做支持，強(qiáng)化整體的信貸支持。有了支持不能表示政府的無(wú)償跟進(jìn)，其貸款的最終數(shù)值主要依據(jù)信用額度以及現(xiàn)金流的制約程度，特別是要迎合政府的目標(biāo)，主要是為了遏制在進(jìn)行過(guò)程中不為目的的短期行為。嚴(yán)格控制土地的總體數(shù)量就是為了整合我們國(guó)有土地的使用情況，將土地價(jià)值最大化。為此，土地的信貸業(yè)務(wù)要嚴(yán)格控制于當(dāng)?shù)氐膶?shí)際經(jīng)濟(jì)狀況、宏觀經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)的總量，動(dòng)態(tài)的分析當(dāng)?shù)赝恋氐默F(xiàn)實(shí)情況、儲(chǔ)備資源規(guī)模，推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前景；必須結(jié)合土地管理的辦法以及房管局政策，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃 （含控規(guī)詳規(guī)）和土地利用年度計(jì)劃；必須確保政府 （通過(guò)土地整理儲(chǔ)備中心）對(duì)土地資源的集中統(tǒng)一管理和壟斷經(jīng)營(yíng)；根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)原則，將交易信息公眾于世嗎，并且記性嚴(yán)格的申報(bào)、批準(zhǔn)流程。

強(qiáng)化與商業(yè)銀行的密切合作。將各自的優(yōu)勢(shì)要突出出來(lái)，實(shí)現(xiàn)各自的功能彌補(bǔ)。商業(yè)銀行在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中有信用中介、支付中介、金融服務(wù)、信用創(chuàng)造和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)等職能，并通過(guò)這些職能在國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中發(fā)揮著重要作用。商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)活動(dòng)對(duì)全社會(huì)的貨幣供給有重要影響，并成為國(guó)家實(shí)施宏觀經(jīng)濟(jì)政策的重要基礎(chǔ)，在很多的方面都在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占有一定的優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)，相互彌補(bǔ)、互相促進(jìn)。

截止目前，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已經(jīng)和諸多的銀行開(kāi)展了見(jiàn)接銀團(tuán)貸款業(yè)務(wù)，其業(yè)務(wù)是指牽頭銀行直接向借款人發(fā)放貸款，將形成的債權(quán)按照份額或還款時(shí)間進(jìn)行拆分，將拆分后的部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方，出讓方和受讓方共同組成銀團(tuán)進(jìn)行貸款管理的銀團(tuán)貸款業(yè)務(wù)?？梢愿玫拇龠M(jìn)與商業(yè)銀行的有效合作、運(yùn)行快速發(fā)展，并且還有助于日后信貸資產(chǎn)證券化打好基礎(chǔ)，做好充足的準(zhǔn)備。

推進(jìn)發(fā)行土地債券是政府的重大決策，是一項(xiàng)專業(yè)性、規(guī)范性、系統(tǒng)性、競(jìng)爭(zhēng)性很強(qiáng)的工作，對(duì)于打造土地融資平臺(tái)，促進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。各地、各部門(mén)必須強(qiáng)化全局意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)發(fā)行土地債券工作的重要性、緊迫性，形成強(qiáng)大合力，確保債券發(fā)行目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，以擴(kuò)大直接融資。

二、防范風(fēng)險(xiǎn)方面

我們國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行在強(qiáng)有力的支持下，也非常的注重金融風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。目前，我們國(guó)家面臨的一個(gè)非常重要的問(wèn)題就是信用度很難達(dá)成，對(duì)于金融的認(rèn)知情況非常的不樂(lè)觀。非常明顯的表露在：對(duì)待物質(zhì)建設(shè)非常的看中，對(duì)待信用度就很難把控；對(duì)于財(cái)政非常的重視，但對(duì)于金融就沒(méi)有多大的信心。為此金融地基就不牢固，加之信用度極低，只有國(guó)家來(lái)信用是沒(méi)有任何意義的，沒(méi)有個(gè)人與企業(yè)認(rèn)同終將會(huì)失去地基的牢固。為此，給我們金融的安全度帶來(lái)的影響。因此，可以采用以下的方式進(jìn)行規(guī)避。

（一）積極的創(chuàng)建信用機(jī)制，來(lái)彌補(bǔ)以往的信用缺失

政府的信用才是最有威懾力的信用。通常是基于政府機(jī)構(gòu)來(lái)發(fā)展的。對(duì)于我們國(guó)家這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、背景來(lái)看，政府就是我們身體的支點(diǎn)，把新舊經(jīng)濟(jì)體系串聯(lián)起來(lái)，必須要依靠著政府來(lái)帶動(dòng)社會(huì)信用的體系建設(shè)。金融運(yùn)行的本質(zhì)就是相互的信用聯(lián)系，政府發(fā)揮了不可替代的作用。

（二）加強(qiáng)賬戶管理體系與籌備資金流控制

現(xiàn)金流量控制主要是為了對(duì)總量進(jìn)行控制及對(duì)時(shí)序進(jìn)行有效控制?？偭靠刂凭褪潜硎鰹樵谶M(jìn)行整個(gè)貸款期間中的銷售收入的總量流入控制。必要要結(jié)合整體的銷售成本加以分析預(yù)測(cè)。時(shí)序控制明確表述為當(dāng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金流不能及時(shí)滿足于現(xiàn)狀時(shí)刻，要有明確的備用措施進(jìn)行第一時(shí)間彌補(bǔ)工作。保證資金鏈的有效運(yùn)行。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款存在土地成本增加、大客戶資金挪用風(fēng)險(xiǎn)，要采取提高抵押品標(biāo)準(zhǔn)、控制貸款成數(shù)等措施，降低開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。一律要求以在建工程為抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款；要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商資本充足狀況和自有資金的審查，動(dòng)態(tài)控制貸款成數(shù)。

（三）建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

要廣泛搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，建立動(dòng)態(tài)的統(tǒng)計(jì)、分析、監(jiān)控體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)的政策研究、市場(chǎng)研究和客戶研究，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力；要建立健全信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，在加強(qiáng)對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)考核力度、認(rèn)真做好土地信息反饋工作的基礎(chǔ)上，通過(guò)采取先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)，建立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)檔案查詢系統(tǒng)，來(lái)連續(xù)記錄土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、貸款使用情況、經(jīng)濟(jì)效益情況；并結(jié)合當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、市場(chǎng)供求關(guān)系，運(yùn)用計(jì)算機(jī)對(duì)上述資料進(jìn)行分析，形成定期對(duì)一些行業(yè)或地區(qū)進(jìn)行預(yù)警通報(bào)、確定高風(fēng)險(xiǎn)貸款范圍的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以便及時(shí)采取防范化解風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，避免信貸損失。endprint