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    青島豪宅懸念

    2014-06-13 18:55:07于洋
    商周刊 2014年10期
    關鍵詞:豪宅高端青島

    于洋

    廣告罕見于大眾媒體,銷售人員禮貌而低調,購房者身份更是絕對保密。豪宅,作為常年盤踞在“住宅食物鏈”頂端的建筑,一直是地產界最富神秘感及最具煽動性的字眼。

    根據鳳凰網房產及中國房地產報聯手編撰的《一線城市高端物業(yè)投資指數報告》顯示,3月份,由于購房者對未來樓市的預期不明朗,以及房地產信貸收緊,也使得部分開發(fā)商采取以價換量的措施。全國樓市沒有呈現預期的“小陽春”局面,量價雙降,房價回落至去年同期水平。但一線城市高端住宅市場表現與2月正好相反,除了深圳由于2月份成交集中沖高,3月份回落外。北京、上海、廣州高端市場喜現“小陽春”。那么,是什么原因導致了一線城市高端市場的出色表現呢?青島的高端市場又表現如何?

    2014年,可謂是青島的“豪宅年”,這一年的高端住宅市場,可謂是精彩紛呈。除了傳統(tǒng)的青島中心、華潤中心、魯商中心、世茂拾貳府等項目外,綠城深藍中心、遠洋公館、海逸天成、海信君匯等眾多高端項目也將陸續(xù)亮相。

    不難看出,青島的豪宅是越來越多,有價值幾百萬的豪宅,也有上千萬的豪宅,在龐大的供應量下,激烈的市場競爭在所難免。開發(fā)企業(yè)該如何應對?

    國家統(tǒng)計局發(fā)布的一季度核心經濟數據顯示,包括房地產開發(fā)投資、商品房銷售面積、銷售額等樓市多項核心指標均出現大幅下滑。隨著杭州等多個城市的樓盤出現降價,看空中國樓市的聲音重新響起。面對觀望氣氛濃重的市場形勢,地產企業(yè)又該何去何從?

    事實上,進入2014年以來,中國經濟增長開始結構性減速、調控政策轉型、回歸市場、貸款偏緊、融資成本上升,這都給房地產市場帶來了諸多不確定性。

    那么,在新的政策、經濟形勢下,青島豪宅市場是何走向?這無疑充滿了懸念。

    相去霄壤

    在對樓市未來擔憂的心態(tài)下,2014年3月,北京、上海、廣州高端市場仍喜現“小陽春”。以調控最嚴格的北京為例,2014年第一季度北京市新建商品住宅共成交16388套房源,同比下降56%,成交面積共計177萬平方米,同比下降55%。同時,北京市房地產交易管理網數據顯示,高端新建商品住宅3月份共成交354套,環(huán)比上漲200%,同比上漲9.9%。

    回看北京第一季度的房產市場,普通住宅市場成交略現萎縮,然而,高端住宅仍然保持穩(wěn)定態(tài)勢。對于高端市場的出色表現,克而瑞青島機構首席分析師鄧國華表示,同上海、廣州一樣,北京市由于政府松綁高價樓盤,高端住宅市場開發(fā)商紛紛推量,導致成交量上漲?!叭ツ晗掳肽暌詠恚本└叨耸袌鍪艿健?萬元禁令影響,多個高端住宅項目推遲了入市時間。但隨著樓市降溫,多個受限的項目陸續(xù)開盤,售價超10萬元/平方米的供應量陡然增加,表明北京政府已經放棄了‘4萬元禁令。此舉大概能夠帶來兩個效果,首先,這些高價盤的上市及熱銷,北京的新房均價將被抬高,防止可能產生的均價下跌造成整個樓市的信心不穩(wěn)。另外,更主要的是測試北京高凈值人群的投資風向和置業(yè)需求?!?/p>

    在她看來,北京的豪宅市場一直比較穩(wěn)定。最近幾年的成交量都是在2000套上下,2013年成交量更是達到3012套,其中,高端別墅較受歡迎。遠洋萬和公館、遠洋天著、中海九號公館的別墅年銷售量都能達到80套以上,而5000萬元以上的頂級別墅遠洋Lavie的銷售情況也很不錯。那么,較之北京豪宅市場的火熱態(tài)勢,青島的市場表現又如何呢?據克而瑞數據顯示,市場成交方面,2014年1-4月青島總價段在500-800萬元的高端住宅成交152套,同比下降21.24%;總價段在800-1000萬元的高端住宅成交26套,同比下降29.73%;總價段在1000萬元以上的高端住宅成交55套,同比上漲52.78%。由此我們不難看出,青島豪宅市場成交量仍處于低位運行的局面。

    “可以說北京別墅市場的需求比上海及其他城市都要強。這種需求我們認為它來自于整個中國的高端客戶群體,特別是整個北方的高端客戶群體,都成為北京豪宅市場的重要客源。在這一點上,青島顯然是無法比擬的?!编噰A說。

    反觀青島市場,新的一批高端住宅即將入市,激烈的市場競爭在所難免。開發(fā)企業(yè)該如何應對?

    “瘦身”突圍?

    向左走還是向右走,是“瘦身”快銷還是一門心思堅守頂級豪宅。在對于出路的探尋上,華潤、世茂等一線房企不謀而合地將視線和精力聚焦在“瘦身”上。

    回顧201 3年青島高端住宅市場成交情況,如果將青島豪宅成交進一步細分,不難發(fā)現,套均總價500-1000萬元的豪宅表現十分活躍。而這成績單的取得,離不開房企的銷售變通。

    以世茂拾貳府為例,項目之所以實現快速銷售,與產品“瘦身”密不可分。通常,高端住宅的戶型面積在180平方米以上,而世茂拾貳府首期推出的產品中,以140平方米的套三和180平方米的套四戶型為主,是相對緊湊的高端住宅產品。

    “在千萬級住宅產品為主的市場,拾貳府的總價鎖定在400-600萬元,相對低的總價啟動了潛在的市場需求量?!焙P诺禺a嶗山公司銷售經理范玉認為,在市場競爭日益激烈的環(huán)境下,適當調整產品,改變營銷策略,目的只是淡市突圍。

    如今的青島高端住宅市場,這樣的‘瘦版豪宅并不難見到,但似乎都悄悄地上漲了價格。加之,開發(fā)商大佬們對今年樓市大都抱有謹慎負面的看法,看跌樓市的市場情緒隨之蔓延。今年的市場情況不可同日而語。市場景氣度下降,看跌樓市等聲音充斥市場,都在一定程度上影響著客戶的購買意愿。

    “隨著房地產市場越來越市場化,人的消費也越來越理性。高端置業(yè)者大多不是第一次置業(yè),他們有房子住,并不急于購買。因此,他們會考慮在這個時間換房是否合適?一般考慮購房的周期最少有1個月左右的時間?!狈队裾f,“市場形勢大不如前,銷售速度減緩,但競爭的壓力卻越來越大。原來的項目沒賣完,新的又進來了,或許又將有房企選擇‘瘦身突圍了?!?/p>

    可在談到自己負責的項目時,范玉卻少了些許憂慮。“像海信·天悅這樣占據絕版地段,集合城市眾多稀缺資源的豪宅,市場對他影響不是很大。目前,我們還剩60多套房源,預期今年年底清盤?!眅ndprint

    在激烈的市場競爭中,壓力在所難免。但并非每一個項目都可以“瘦身”突圍。一位不具名的業(yè)內人士告訴記者,很多高端住宅項目,因其拿地成本過高,導致只有做頂級豪宅才能收回成本。比如,近期將入市的地王項目遠洋公館,一方面,“瘦身”難以回收成本,另一方面,也受制于集團標準化產品體系的標準。

    那么,面對觀望氣氛濃重的市場形勢,愈演愈烈的市場競爭,頂級豪宅又該何去何從?

    “只找那個對的人”

    信心確實比黃金更珍貴。事實上,與普通住宅相比,長遠來看,高端項目,尤其是城市豪宅,由于占據稀缺性以及地段、資源等綜合優(yōu)勢,發(fā)展會更勝一籌。

    “盡管受市場大勢影響,房價不太穩(wěn)定,成交會遇冷。但城市豪宅基本面不會變,長期還是向好,仍會陸續(xù)成交。豪宅不是快速去化的項目,是奢侈品。而且因為地段不同、產品的理念等都有所不同,頂級豪宅基本不存在太大的同質化?!痹谇鄭u地產屆資深人士耿克輝看來,樓市成交遇冷,中低端會降價跑量,但頂級豪宅不會輕易降價,第一,對于頂級豪宅客群來說,價格的概念相對模糊,客群的價格的敏感程度相對較低,第二,大幅降價會傷害到豪宅品牌,絕非上策,第三,對于豪宅開發(fā)商來講,優(yōu)質地塊拿到不容易,更不會輕易賤賣。

    同時,亦有不少業(yè)內人士指出,在新的政策、經濟形勢下,一步到位需求明顯增多,這說明青島高端物業(yè)未來的走勢仍然不可小覷。

    “在目前限購限貸的背景下,二次貸款首付要提高30%,房貸利率上浮10%。青島樓市換房成本直線上升,這使得許多改善型置業(yè)客戶紛紛選擇能滿足未來生活品質提升的高端住宅,進行‘一步到位型置業(yè)?!狈队裾f。舉例說來,購買總價1000萬元的豪宅,第一次買首付300萬元,第二次買房首付就是600萬元,貸款400萬元,利率還要提高10%。另外,換房交易還有稅費的成本,5年之內,10.5%的稅,也就是105萬元稅費。超過5年,5%的稅,也足足有50萬元稅費。這樣一來,客戶的資金壓力可想而知。而當客戶面臨“如果只能選一套,該選什么”的問題時,豪宅,成為那個最佳選擇的幾率將大大提高。

    對于豪宅的開發(fā)企業(yè)來說,此時,要做的恐怕就是做好營銷了。而頂級豪宅的銷售人員,用的是“悶聲大發(fā)財”的營銷方式,在耿克輝看來,最為常用的手法就是“圈層營銷”。所謂圈層營銷,基本原則是“高端化、小眾化”。為什么豪宅市場很少做大眾傳播?“因為,豪宅市場的客戶太分散,沒有辦法用一種媒體形式將它們全部網羅到,所以,這個時候,精準的窄眾傳播就很重要。通俗來講,就是通過高端俱樂部、私人銀行、機場VIP休息室、馬術俱樂部、高爾夫俱樂部等渠道,尋找目標客戶群,通過相對私密的線下活動來宣傳頂級豪宅?!?/p>

    “買得起這種房源的人,來來回回就是這么些人?!狈队裾J為,和老客戶更容易做成生意。一位老客戶,之前通過她已經買過一套房源了,“這次買房因為兒子要結婚了,想讓孩子住的離自己近些?!?/p>

    更值得一提的是,隨著手機自媒體的發(fā)展,微信營銷也越來越多的被開發(fā)企業(yè)采用?!拔⑿攀亲詈玫娜庸ぞ?,尤其是在樓市降價,政府救世等聲音充斥市場,導致觀望情緒嚴重的當下,微信營銷可以潛移默化地解決客戶的困惑,對癥下藥,打消客戶的疑慮?!惫⒖溯x說,“高端項目主要還是依靠圈層營銷,只找那個對的人,誰做的好,誰就日子過得舒坦?!?/p>

    但是,這種“只找那個對的人”的圈層營銷,注定競爭激烈。

    亟待城市升級

    2014年,可謂是青島的“豪宅年”,眾多高端項目的陸續(xù)亮相,但是,每年青島500萬以上住宅去化數量僅在千套左右,銷售難度可想而知。

    “對豪宅的開發(fā)企業(yè)來說,要從需求角度出發(fā)研究市場。豪宅的市場不是單純靠創(chuàng)造出來的,這個市場容量非常有限。從目前來看,豪宅實際上是存量市場,并不是增量市場,不可能突然之間出現一個富豪能夠買得起千萬總價的豪宅,這種情況非常少。大多數豪宅客戶都擁有多套住房,他們是在換房的過程中置換更好的房子。加上今年市場環(huán)境趨冷,金融政策收緊,不動產統(tǒng)一登記和房產稅日趨臨近,豪宅受到影響首當其沖,供過于求的高庫存必然帶來資金壓力,價格上松動在所難免,未來情況不容樂觀?!痹卩噰A看來,青島的高端市場,富豪人群數量是有限的,在激烈的市場競爭面前,豪宅市場價格缺乏上漲動力。

    與普通住宅市場不同,高端住宅市場很難因為外來人口的大量涌入,而帶來成交量的激增。

    眾所周知,豪宅的受眾是金字塔尖上的人群,吸引他們來青島投資置業(yè)的前提,是青島優(yōu)秀產業(yè)的引入。而產業(yè)引入,不是短時間就能夠取得成果的,一般需要5到10年時間,因此可以肯定的是,短期內,青島不會有太多的富人涌入,市場自然也就不會有太大的變化。

    眼下,青島高端物業(yè)的銷售,還是要看各家房企的人脈資源如何。比如,萬達東方影都項目1期開盤,有一半以上的去化來自北京團購,單靠青島市場肯定是不行的。

    一直以來,青島的重工業(yè)比重過大,民營經濟并不活躍,這兩大局限,使青島步履沉重。如今,山東半島藍色經濟區(qū)的建設,使得青島獲得了千載難逢的發(fā)展機遇。但同處藍色發(fā)展經濟帶上的煙臺、威海等城市,與青島的產業(yè)定位十分相似,導致各個城市都在爭搶資源。

    “未來,只有青島加大招商引資力度,吸引更多的全國優(yōu)秀企業(yè)入駐青島,青島產業(yè)發(fā)展達到一定的高度,才能使得青島的城市發(fā)展邁上新的臺階,從而吸引更多的高端人群落戶青島。”鄧國華說,“城市升級了,富豪人群自然就來了。”endprint

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