2014房地產(chǎn)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)你應(yīng)該具備：分散投資和實(shí)業(yè)思維

2014開(kāi)年至今，概括房地產(chǎn)市場(chǎng)就一個(gè)詞：風(fēng)聲鶴唳。

數(shù)據(jù)顯示，第1季度房地產(chǎn)投資增速由去年4季度19.9%大幅降至16.8%，其中3個(gè)月單月增速降至14.2%。尤其是被業(yè)內(nèi)視為地產(chǎn)投資的先行指標(biāo)：房屋銷(xiāo)售面積3個(gè)月大幅下行，單月增速已降至-7.5%，新開(kāi)工面積單月增速僅為-21.9%。同時(shí)，房地產(chǎn)庫(kù)存狀況也明顯惡化。

追根溯源，去年下半年以來(lái)個(gè)人按揭利率抬升和開(kāi)發(fā)商融資受限，成為地產(chǎn)景氣下行的核心因素?？紤]到房地產(chǎn)銷(xiāo)售疲弱、市場(chǎng)前景惡化可能會(huì)迫使開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步下調(diào)新開(kāi)工和施工計(jì)劃，業(yè)內(nèi)對(duì)于未來(lái)地產(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)或顯著上升的預(yù)計(jì)，不無(wú)道理。

“不要把所有的錢(qián)都繼續(xù)撒在房地產(chǎn)上，不要把所有的錢(qián)都放在中國(guó)境內(nèi)。必須要有一些分散投資，就像李嘉誠(chéng)一樣?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)家陳志武開(kāi)宗明義地說(shuō)，不那么看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速或增長(zhǎng)前景的格局，會(huì)讓人民幣有更多的貶值壓力。人民幣一旦貶值，一些外資就想從中國(guó)撤走，國(guó)內(nèi)一些資金也想往境外投。加在一起，這些因素會(huì)增加中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)就顯示，中國(guó)客戶(hù)2013年為海外房地產(chǎn)投入135億美元，比2012年的63億美元翻了兩倍多。由于香港和新加坡樓市降溫，更多的買(mǎi)家涌入紐約、倫敦和悉尼等地，離國(guó)門(mén)更遠(yuǎn)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)今后十年中國(guó)人的海外房產(chǎn)投資每年可增長(zhǎng)20%。這可以說(shuō)從數(shù)據(jù)上印證了陳志武的觀點(diǎn)。

房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)調(diào)整壓力，事實(shí)上也在促使行業(yè)政策進(jìn)行結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)向。業(yè)內(nèi)分析，房地產(chǎn)基本面演進(jìn)速度可能會(huì)快于資本市場(chǎng)預(yù)期。資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期悲觀，卻客觀上產(chǎn)生了土地市場(chǎng)與資本市場(chǎng)之間套利的可能性。分析稱(chēng)，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期越悲觀，土地和市值之間的套利空間也就越大。這種套利一旦開(kāi)始，地產(chǎn)股的定價(jià)權(quán)可能會(huì)轉(zhuǎn)向?qū)崢I(yè)思維的長(zhǎng)線(xiàn)資金。

市場(chǎng)格局的調(diào)整無(wú)疑是一個(gè)行業(yè)走向成熟的必然過(guò)程，房地產(chǎn)何嘗不是如此。然而專(zhuān)家也同時(shí)指出，對(duì)房企而言，城鎮(zhèn)化蘊(yùn)藏著巨大機(jī)遇，但政府調(diào)控方式的變化和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)給企業(yè)帶來(lái)沖擊。

行業(yè)下行，調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，其正在言說(shuō)“向外求、向內(nèi)求”的道理。外求執(zhí)著，內(nèi)求精進(jìn)。據(jù)悉，萬(wàn)科已準(zhǔn)備在全國(guó)50個(gè)項(xiàng)目建長(zhǎng)者服務(wù)中心，從向客戶(hù)提供好產(chǎn)品、好服務(wù)再向好鄰居努力。其正詮釋了這種難得的改變，也是一種出路。

此外，業(yè)界一直津津樂(lè)道的當(dāng)前房地產(chǎn)的社會(huì)學(xué)和倫理學(xué)時(shí)代：倫理學(xué)指保障性住房；社會(huì)學(xué)住房指兩個(gè)問(wèn)題，一是新的方式創(chuàng)造，二是群體歸屬感的塑造。換句話(huà)說(shuō)，在當(dāng)前新型城鎮(zhèn)化大背景下，有關(guān)居住倫理功能、人本旨?xì)w將在這一期間或被重新釋放。

房地產(chǎn)正在進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。新型城鎮(zhèn)化下，展望未來(lái)十年，房地產(chǎn)的收益分配勢(shì)必將從極端不公狀態(tài)轉(zhuǎn)向公平改善狀態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)則會(huì)從單一的商品房市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)向“商品房+保障房”的雙軌市場(chǎng)。而這也便是房地產(chǎn)社會(huì)學(xué)和倫理學(xué)的題中要義。