多地政府救樓市限購令或?qū)⒎殖?、分階段淡出

趙磊 馬兆吉

5月23日，媒體報道稱杭州開始實施樓市限降令——如果商品房實際成交價低于備案價超過15%，將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。除杭州外，各地政府的救市舉措也紛紛出臺。

據(jù)媒體披露，從4月底開始，天津陸續(xù)有濱海新區(qū)差別化限購和天津放開三套住房限購的傳聞傳出。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月20日，已出臺及傳聞將出臺救市措施的城市超過10個，其中明確出臺救市措施的城市包括南寧、無錫、寧波、溫州、徐州等。

盡管已是初夏，但中國樓市的“倒春寒”卻愈演愈烈。雖然住建部尚未公開表態(tài)，但各地政府或明或暗的救市措施，正在從傳言變成事實，輿論對此褒貶不一。而在“雙向調(diào)控”的背景下，地方政府或?qū)⑷〈醒胝蔀榻窈蠓康禺a(chǎn)的調(diào)控主體。

房價“滯漲”，各地救市

5月下旬，在寧波舉辦的2014年杭州灣論壇上，瑞銀證券中國證券研究主管侯延琨表示，中國的房價不會大幅下跌，但他認為目前的狀態(tài)非常糟糕?！艾F(xiàn)在中國的房地產(chǎn)庫存和銷售量比已經(jīng)到了2008年以來最糟糕的階段，”他談道，“最根本的問題是新開工面積下滑。假如這一數(shù)據(jù)無法恢復(fù)的話，（受此拖累）明年GDP增速跌破5%是非常有可能的?！?/p>

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年一季度，房屋新開工面積2.9億平方米，同比下降25.2 %?！吨袊?jīng)濟周刊》記者查閱各地統(tǒng)計局數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，一季度廣東此數(shù)據(jù)同比下降35.0%；前4個月云南同比下降41.0%；而在河南平頂山市，今年1—4月份，商品房開工面積同比減少60.9%。

各地新開工面積的急劇下滑，顯示出開發(fā)商的擔憂，而房地產(chǎn)行業(yè)的低迷直接體現(xiàn)在房價上——5月18日國家統(tǒng)計局公布的4月70個大中城市房價指數(shù)顯示，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市為44個，較3月減少12個，創(chuàng)下2012年11月至今的最低值。從環(huán)比漲幅中位數(shù)看，新建商品住宅價格環(huán)比漲幅為0.1%，房價已經(jīng)進入“滯漲”狀態(tài)。

在土地市場，也同樣表現(xiàn)出低迷狀態(tài)。21世紀不動產(chǎn)向《中國經(jīng)濟周刊》提供的一份資料顯示，截至5月26日，隨著浦東新場商住用地和寶山羅店商業(yè)用地出讓時間延后，上海5月經(jīng)營性土地市場交易已經(jīng)落下帷幕，整月僅有兩塊經(jīng)營性土地出讓，創(chuàng)2012年3月至今的最低值，合計出讓面積3.5萬平方米、出讓金額32.4億元，環(huán)比分別下滑90.2%和50.9%，同比則分別下滑91.9%和81%。

“5月土地市場遇冷的主要原因在于近期上海土地供應(yīng)收縮，開發(fā)商顯得更為謹慎理性?！?1世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部副總監(jiān)黃河滔分析稱。

在經(jīng)濟下行的壓力下，市場傳聞的地方政府救市政策出臺，不難理解。5月下旬，數(shù)家媒體引述住建部人士非正式表態(tài)稱：“除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方，但不會明確發(fā)文。”住建部傳達的調(diào)控方向是，希望市場能自我調(diào)整。但在房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等經(jīng)濟手段沒有出臺之前，一些中心城市的部分行政調(diào)控手段不能退出。

至本文截稿時，住建部尚未對上述消息做出正式回應(yīng)。“如果上述消息屬實，意味著非一線城市或?qū)⑷嫠山壪拶徴??！秉S河滔認為，“近期二三線城市紛紛出臺救市政策，其中不乏或明或暗松綁限購政策，如果中央政府不喊停，限購政策或?qū)⒎殖恰⒎蛛A段逐級淡出。”

政府是否該救市？輿論現(xiàn)分歧

面對樓價的下跌，各地政府是否應(yīng)該救市？

在2014年杭州灣論壇上，2013年諾獎得主、耶魯大學(xué)教授羅伯特·席勒（Robert Shiller）給出了肯定的答案。他認為“盡管中國房地產(chǎn)市場目前處于大幅的波動，但是這并不代表世界末日，只要政府讓市場盡可能地穩(wěn)定，在合理的干預(yù)下能夠保證市場穩(wěn)定就沒有問題”。

在同一場合與席勒對話時，侯延琨認為，“各地政府最近出臺救市措施，是一個非常合適的時機，但政府的刺激是不是能夠有效托底，卻讓人懷疑。”

房地產(chǎn)專家韓世同也認為政府此時該救市，他說，如需要救市，應(yīng)該先做基本判斷：現(xiàn)在是否已經(jīng)有房價暴跌甚至崩盤的危險，從而影響經(jīng)濟、金融安危？一種答案是肯定的，一種答案是否定的，如果認為未來不可能出現(xiàn)崩盤、泡沫破碎的危機，就不需做任何動作。“這個基本判斷中，我傾向于前者，（政府）現(xiàn)在就必然要采取措施。”他對《中國經(jīng)濟周刊》記者說。

在接受《中國經(jīng)濟周刊》專訪時，上海財經(jīng)大學(xué)陳杰教授的觀點卻截然相反。他認為地方政府不僅不應(yīng)該救市，而且目前救市的時機也完全不當。他認為目前經(jīng)濟還沒有惡化到需要救市的程度，政府應(yīng)該給市場一個長期的穩(wěn)定預(yù)期，如果政府都是隨行就市，市場參與者難有長遠預(yù)期，經(jīng)濟就難以穩(wěn)定發(fā)展。

“政府人為地用短期化的手段去調(diào)節(jié)市場，其實像打激素。政府不應(yīng)當改變市場機制，而應(yīng)該讓市場自我調(diào)整?！标惤苷f，“應(yīng)該順應(yīng)市場本身的規(guī)律，不管投資者是個人也好，開發(fā)商也好，如果決策失誤，就應(yīng)該受到市場的懲罰?！?/p>

“雙向調(diào)控”促地方政府成調(diào)控主體

對于房地產(chǎn)調(diào)控，政府將如何作為？今年“兩會”期間，住建部部長姜偉新在回答記者提問時拋出了“雙向調(diào)控”的理念，這與“分類調(diào)控”一起成為今年地產(chǎn)界的熱詞。

此后，住建部副部長齊驥就“雙向調(diào)控”做出了解釋：所謂雙向調(diào)控亦可稱分類指導(dǎo)，即對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制投機性需求，限購政策不退出；而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)。

此番各地政府的救市之舉似乎正回應(yīng)了上述兩個熱詞。黃河滔認為，在此政策背景下，中央和地方在調(diào)控中所扮演的角色也正在發(fā)生轉(zhuǎn)換。

“在‘雙向調(diào)控’的背景下，中央政策主要職責(zé)或?qū)⒓性趦煞矫?，其一，建立、完善保障房體系；其二，推進土地、財稅、金融等多領(lǐng)域改革，將房地產(chǎn)調(diào)控置于宏觀經(jīng)濟調(diào)控之中，通過構(gòu)建長效機制，將樓市運行維持在穩(wěn)定區(qū)間。綜合而言，中央層面或?qū)⒅饾u淡化行政調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控的大趨勢是要因地制宜，分城施策，地方政府將取代中央政府成為調(diào)控主體?！秉S河滔說。

對中央和地方在房地產(chǎn)調(diào)控角色轉(zhuǎn)換中可能出現(xiàn)的一些問題，接受本刊采訪的業(yè)內(nèi)人士給出了三條建議：首先，限購放松應(yīng)不涉及北上廣深等一線城市，因為這些中心城市房價上漲壓力相對較小；其次，中央需通過收緊信貸控制市場熱度及需求釋放；最后，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記等長效機制應(yīng)加緊推進，將房地產(chǎn)行業(yè)納入整體宏觀經(jīng)濟調(diào)控之中。