規(guī)劃未出，泡沫先起

劉穎

自從京津冀一體化啟動(dòng)以來(lái)，房地產(chǎn)和股市成為這場(chǎng)劇目的首批演員。有媒體報(bào)道稱，保定將建設(shè)為首都副中心，緊接著保定樓市水漲船高，開發(fā)商連夜?jié)q價(jià)，新開盤房?jī)r(jià)“一日三市”。除了保定，在京津冀的大圈子內(nèi)的涿州現(xiàn)房遭到搶購(gòu)，燕郊個(gè)別項(xiàng)目單價(jià)大漲。即便是熟悉當(dāng)?shù)丨h(huán)境的本地居民對(duì)此并不買賬，但是依然有大批的北京、天津看房團(tuán)蜂擁而至，就像是終于發(fā)現(xiàn)超市特價(jià)商品，可謂瘋狂。瘋狂的不止房地產(chǎn)，還有股市。整個(gè)保定板塊都進(jìn)入“亢奮”，包括一些權(quán)重地產(chǎn)股也都接連暴漲，甚至多股出現(xiàn)漲停，熱鬧非凡。

風(fēng)暴之后總會(huì)留下滿地狼藉。京津冀一體化一定是未來(lái)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，但是顯然市場(chǎng)提前釋放了政策紅利，這種紅利能維持多久，市場(chǎng)是否對(duì)此項(xiàng)政策的紅利估計(jì)過(guò)高，卻是很難說(shuō)的。

樓市膨脹京津冀泡沫

3月以來(lái)，被傳為首都副中心的保定商品房銷量和價(jià)格猛漲，多個(gè)樓盤價(jià)格上浮超10%；有些樓盤均價(jià)甚至從每平方米5000多元飆升到近7000元，漲幅近40%。

然而，有數(shù)據(jù)顯示，保定房?jī)r(jià)長(zhǎng)期以來(lái)始終徘徊在3000-5000 元/平方米之間。而且，在3 月19 日“保定市將升格為政治副中心”的消息見報(bào)之前，由于經(jīng)濟(jì)、金融與政策大環(huán)境不理想的影響，保定許多樓盤日均銷售不及2 套。3月27日河北省政府出臺(tái)意見，明確保定作為“首都功能疏解的集中承載地”之后，房屋日均銷售輕易破50 套以上，個(gè)別樓盤表現(xiàn)更是扶搖直上。一時(shí)之間，購(gòu)房者爭(zhēng)相搶購(gòu)，尤其是中小戶型樓盤，更是戰(zhàn)況空前。

但是采訪保定當(dāng)?shù)厝?，他們?duì)這種炒房行為并不看好，在他們看來(lái)這種房?jī)r(jià)是不切實(shí)際的，因?yàn)榫幼…h(huán)境并沒有任何變化，僅僅因?yàn)橐粭l消息，很難支持房屋價(jià)值跟上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。

業(yè)內(nèi)資深人士葉檀認(rèn)為，保定房?jī)r(jià)上漲相當(dāng)于股市題材短炒，有了首都經(jīng)濟(jì)圈、第二機(jī)場(chǎng)、副中心等概念，房?jī)r(jià)短期躥升。從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著首都經(jīng)濟(jì)的成型，以中心城市的核心為圓點(diǎn)，房?jī)r(jià)呈水波紋向外擴(kuò)散。東京也好，首爾也好，莫不如此。

事實(shí)上，保定樓市的庫(kù)存并沒有那么容易就能消化掉。數(shù)據(jù)顯示，2013年1月至11月，保定商品房累積成交150.919萬(wàn)平方米，平均每月消化14萬(wàn)平方米。按照目前的可售面積584萬(wàn)平方米計(jì)算，保定庫(kù)存消化時(shí)間高達(dá)42個(gè)月。

另外，從市場(chǎng)角度分析，中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，在北京樓市出現(xiàn)調(diào)整跡象的當(dāng)下，承接北京溢出投資需求的周圍區(qū)域市場(chǎng)不太可能比北京更熱。歷史上也從來(lái)沒有出現(xiàn)過(guò)，環(huán)北京周圍區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，與北京樓市發(fā)展不同步的現(xiàn)象。

其實(shí)，仔細(xì)觀察還可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)奇怪的現(xiàn)象。保定房地產(chǎn)的開發(fā)商中，最大的是中國(guó)鐵建，像是萬(wàn)科等特大房企都缺席保定地產(chǎn)，我們很難不發(fā)出疑問(wèn)，如此趨利的他們不布局保定，又是意欲何為。

相比河北概念，萬(wàn)科、綠地、富力、萬(wàn)通等一批房企龍頭都扎堆到了更靠近北京的香河。一家知名房企總經(jīng)理曾表示，香河在京津冀大格局中具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，交通發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?，因此符合房企投資取向。未來(lái)在京津冀一體化進(jìn)程中，香河房地產(chǎn)也將獲得長(zhǎng)足發(fā)展。

也確實(shí)如此，在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，人們更看好北京周邊地塊。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，以燕郊為代表，香河、大廠、三河已經(jīng)先于河北其他地方開始了“京冀一體化”的進(jìn)程，燕郊的房?jī)r(jià)早也已經(jīng)跟著北京而非廊坊市的房?jī)r(jià)波動(dòng)調(diào)整。

北京盛達(dá)置地投資有限公司總經(jīng)理彭文濤也表示，“大北京”的輻射是呈梯度的，四環(huán)、五環(huán)、六環(huán)、環(huán)北京，一階一階，屬于規(guī)律性現(xiàn)象。

顯然保定樓市在短期內(nèi)，是被吹了一個(gè)大大的泡泡，還是放一段時(shí)間就破的那種。就像是上海自貿(mào)區(qū)，自從政策啟動(dòng)之后，商品房?jī)r(jià)一路飆升，連毗鄰自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的土地均價(jià)亦比去年1月份上漲了30%左右?？墒呛镁安婚L(zhǎng)，上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)掛牌后，其周邊房產(chǎn)卻出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的現(xiàn)象，升值空間在數(shù)月內(nèi)即透支完畢。

股市再起河北狼煙

再來(lái)看看股市。京津冀概念股也隨著預(yù)期整體上揚(yáng)，一時(shí)引來(lái)多數(shù)投資者布局保定板塊。其中如唐山港、廊坊發(fā)展、榮盛發(fā)展等公司漲幅都在50%以上，寶碩股份的上漲幅度一度達(dá)到80%。

然而各方消息卻并不樂觀，更多的人相信這是短期炒作的結(jié)果。近期，京津冀概念個(gè)股接連經(jīng)歷漲停跌停，也確實(shí)熱鬧非凡。比起上漲，似乎更多人更樂見它走跌，以實(shí)現(xiàn)普遍人們的預(yù)期。

但是很多機(jī)構(gòu)卻依然看好這個(gè)主題。中信證券就認(rèn)為，今年京津冀會(huì)是市場(chǎng)非常重要的主題，尤其是即將出臺(tái)的總體規(guī)劃和細(xì)則，一旦超預(yù)期，也將引起新的一輪行情。

這還不得不再提起去年的上海自貿(mào)區(qū)，上海自貿(mào)區(qū)雖然是在去年8月才正式啟動(dòng)，但是其行情卻貫穿了3月至9月這段時(shí)間的市場(chǎng)。并且，以國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)自貿(mào)區(qū)掛牌為契機(jī)，上海自貿(mào)區(qū)概念的指數(shù)漲幅更是高達(dá)150%。股市本來(lái)就是在反映未來(lái)的預(yù)期價(jià)值，在具體政策落地之前，預(yù)期越高越會(huì)成就行情的向好。京津冀一體化是更高的戰(zhàn)略方向，它的影響層面遠(yuǎn)比上海自貿(mào)區(qū)要更大，也更深遠(yuǎn)，相信會(huì)持續(xù)釋放更多的價(jià)值潛能。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，嘉實(shí)穩(wěn)健混合和華商領(lǐng)先企業(yè)混合兩只基金近期就重倉(cāng)配置了京津冀概念股。另?yè)?jù)基金年報(bào)顯示，共有134只主動(dòng)股混型基金涉足了16只京津冀概念股，其中重倉(cāng)配置的概念股有7只，分別為長(zhǎng)城汽車、華夏幸福、榮盛發(fā)展、河北鋼鐵、新華聯(lián)、華業(yè)地產(chǎn)、巨力索具。

多家機(jī)構(gòu)投資者也在積極調(diào)研京津冀概念相關(guān)公司。像是私募大佬徐翔旗下的上海澤熙投資管理有限公司近期調(diào)研了多家公司，其中唯一一個(gè)比較傳統(tǒng)的公司是處于京津冀概念房地產(chǎn)行業(yè)中的榮盛發(fā)展。

所以，中信證券相信京津冀行情有望貫穿今年全年。其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，像是交通運(yùn)輸類企業(yè)；或者區(qū)域地產(chǎn)被規(guī)劃帶動(dòng)，進(jìn)行重新估值，比如榮盛發(fā)展、寶碩股份；還有因京津冀聯(lián)合整治環(huán)境而誕生巨大成長(zhǎng)機(jī)會(huì)的環(huán)保企業(yè)， 都極具投資潛力。

真實(shí)紅利仍難釋放

市場(chǎng)不管如何透支政策紅利，總得在未來(lái)有真正的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作為支持才能長(zhǎng)久而穩(wěn)定。然而，實(shí)現(xiàn)京津冀一體化并不是那么容易的。

事實(shí)上，京津冀一體化的說(shuō)法早在2005 年便已浮上臺(tái)面，但是由于牽涉的面積巨大，各方利益博弈不斷，致使無(wú)力實(shí)質(zhì)推動(dòng)，只能暫時(shí)擱置。

不過(guò)近年來(lái)，北京、天津人口過(guò)載，環(huán)境問(wèn)題突出，房?jī)r(jià)高居不下等狀況愈發(fā)嚴(yán)重，分散城市壓力和職能勢(shì)在必行。河北省則因?yàn)榇蟪鞘械奈缧?yīng)，在圍繞北京和天津周圍還存在一圈貧困地帶。達(dá)成一種有效的經(jīng)濟(jì)均衡狀況才是緩解以上問(wèn)題的正確答案。

即便如此急迫，三地利益之爭(zhēng)依然存在。比如，近期，三地政府就在針對(duì)外遷企業(yè)進(jìn)行“你丟我撿”的游戲，都急于擺脫“三高一低”的“雞肋”，而把最有利的選項(xiàng)留給自己。雖然無(wú)可厚非，但是由此可見，此類難以調(diào)和的矛盾、沖突將不斷垣橫在一體化改革的路上。

所以，我們看到的，無(wú)論是樓市還是股市的飆升，都是“你方唱罷我登場(chǎng)”的過(guò)眼云煙，想要抓住這種沒有時(shí)間表的投資利好，需要投資者具備長(zhǎng)期關(guān)注的耐心和對(duì)基本面的正確認(rèn)識(shí)。endprint