房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制及優(yōu)化相關(guān)問題探討

李莉

摘要：眾所周知，財(cái)務(wù)管理在企業(yè)內(nèi)部管理中占據(jù)核心位置，應(yīng)與企業(yè)制定的目標(biāo)相一致。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的推動(dòng)作用，屬于一項(xiàng)支柱型產(chǎn)業(yè)。近年來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不容樂觀，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中還存在一些問題未得到解決，文章主要以房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的形勢(shì)與特點(diǎn)為著手點(diǎn)，提出了構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制的方法，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更快更好的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；運(yùn)行機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)不僅與人民群眾的生活有著直接的關(guān)系，而且還是推動(dòng)社會(huì)快速發(fā)展的重要保障?？v觀國(guó)內(nèi)現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)的前進(jìn)步伐較快，已經(jīng)站在了國(guó)民經(jīng)濟(jì)最前沿。然而，相較于西方國(guó)家，房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)形成時(shí)間不長(zhǎng)，發(fā)展成熟度還較低。所以必須深入細(xì)致的規(guī)范研究適合于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機(jī)制?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)還有一些風(fēng)險(xiǎn)問題存在，其中最為突出的就是財(cái)務(wù)管理機(jī)制方面的風(fēng)險(xiǎn)。所以不斷強(qiáng)化改進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制，已經(jīng)成為了當(dāng)前的瓶頸問題。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的形勢(shì)與特點(diǎn)

（一）實(shí)際面臨的形勢(shì)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，國(guó)家必須不斷優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)厲禁止“囤地”現(xiàn)象、加快保障住房的前行步伐、避免投機(jī)行為等，切實(shí)做到促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常有序發(fā)展。當(dāng)前，在我國(guó)城市化、工業(yè)化、經(jīng)濟(jì)化進(jìn)程的進(jìn)一步加快下，房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有的推動(dòng)作用越發(fā)的明顯，但不得不注意的是因房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度過快，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)一定程度上出現(xiàn)了扭曲現(xiàn)象，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)中存在隱患。針對(duì)這種情況，我們要做的就是時(shí)刻保持警惕，工作嚴(yán)謹(jǐn)。我國(guó)從2005年開始，共頒布實(shí)施了“國(guó)六條”、“國(guó)八條”等涉及到房地產(chǎn)方面的政策法規(guī)，而隨著這些政策法規(guī)的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作造成了不小的影響，比如，進(jìn)一步加劇了土地的征用、安置成本，涉及閑置土地的成本提高；建造開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)及招待費(fèi)等嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定向后結(jié)轉(zhuǎn)扣除，但要調(diào)整結(jié)轉(zhuǎn)期限，要求從之前的未加限制調(diào)整為三個(gè)或者三個(gè)以下納稅年限；并且還明確強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)擁有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、施工許可證，用于項(xiàng)目的資本數(shù)額應(yīng)占到此項(xiàng)目的百分之三十五方能到商業(yè)銀行中實(shí)施信用貸款。

（二）特點(diǎn)

資金使用與稅負(fù)籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)中最為重要的兩項(xiàng)工作；由于房地產(chǎn)企業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品有著較大的金額，同時(shí)與城市規(guī)劃及建設(shè)緊密相連，開發(fā)中所需的資質(zhì)與許可證書均有著獨(dú)特的行業(yè)特點(diǎn)，比如，它的建設(shè)時(shí)間通常在一年或者一年多，銷售的時(shí)點(diǎn)必須由相關(guān)監(jiān)督管理部門批準(zhǔn)認(rèn)可。由于土地是其根本性投入，而獲取土地的唯一方式就是實(shí)施公開招標(biāo)，招標(biāo)則需要足夠的投標(biāo)保證金，因此對(duì)于財(cái)務(wù)部門而言，必須將資金的使用與運(yùn)行納入到籌劃工作范疇中。應(yīng)要求房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款在收款當(dāng)期就進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅的繳納，對(duì)企業(yè)當(dāng)期收入予以確認(rèn)后，科學(xué)估算相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)成本，并據(jù)此估算出實(shí)際需要進(jìn)行繳納的所得稅，估算的成本金額與相應(yīng)期間得出的應(yīng)繳納所得稅金額造成了直接的影響，所以必須認(rèn)真細(xì)致的估算出整體成本。土地增值稅是影響房地產(chǎn)企業(yè)最為嚴(yán)重的一項(xiàng)稅種，所以應(yīng)充分了解掌握國(guó)家頒布實(shí)施的《土地增值稅》中規(guī)定的各類計(jì)稅方式對(duì)企業(yè)造成的影響程度，且在項(xiàng)目實(shí)施過程中還應(yīng)持續(xù)深入的思考。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制的對(duì)策

（一）構(gòu)建集統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、集中和分級(jí)管理為一體的財(cái)務(wù)管理體制

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施的財(cái)務(wù)管理體制應(yīng)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)目標(biāo)，這在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中屬于前提尤其，不僅能夠保證房地產(chǎn)工作有序運(yùn)行，而且還能有效促進(jìn)宏觀調(diào)控作用的全面發(fā)揮。這里提到的分級(jí)管理主要是以統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)財(cái)務(wù)工作為基礎(chǔ)，詳細(xì)劃分房地產(chǎn)企業(yè)與二級(jí)單位作業(yè)中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的職責(zé)義務(wù)，不斷完善企業(yè)財(cái)務(wù)制度，并且企業(yè)與二級(jí)單位還應(yīng)將事權(quán)與財(cái)權(quán)有機(jī)綜合起來開展分級(jí)管理工作。

（二）構(gòu)建籌資機(jī)制

準(zhǔn)確劃分房地產(chǎn)企業(yè)各部門實(shí)際應(yīng)擔(dān)負(fù)的籌資任務(wù)，全面提高其籌資能力。財(cái)務(wù)部門除了擔(dān)任資金綜合管理機(jī)構(gòu)外，還必須作為核心的籌資部門；對(duì)于擔(dān)任房地產(chǎn)企業(yè)科研管理工作的有關(guān)部門，不僅要貫徹落實(shí)好相關(guān)的創(chuàng)新與發(fā)展規(guī)劃，同時(shí)還應(yīng)對(duì)房產(chǎn)及成果工作進(jìn)行一番合理的協(xié)調(diào)與有效管理。

（三）構(gòu)建投資機(jī)制

合理安排投資組合，保證投資風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)組合的科學(xué)性、投資時(shí)間組合及其權(quán)益組合科學(xué)性等，同時(shí)設(shè)置相匹配的投資管理機(jī)構(gòu)，只要是在企業(yè)名義基礎(chǔ)上而進(jìn)行的所有對(duì)外投資活動(dòng)，應(yīng)嚴(yán)格由相應(yīng)的投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)辦理相關(guān)事項(xiàng)，該機(jī)構(gòu)必須掌握了解國(guó)家頒布的相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)法規(guī)。此外，采用的運(yùn)作方式必須專業(yè)，企業(yè)應(yīng)聘專業(yè)水平高的投資人才負(fù)責(zé)投資管理工作，并和所聘人員簽署有效的委托合同，保證雙方各司其責(zé)，作為企業(yè)代表人對(duì)企業(yè)內(nèi)資金進(jìn)行合理運(yùn)作。

（四）構(gòu)建用資機(jī)制

在明確具體的法人實(shí)體和資金渠道多樣化情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須有“大支出”的概念，統(tǒng)一嚴(yán)格的根據(jù)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途以及經(jīng)濟(jì)內(nèi)容對(duì)企業(yè)所有支出做一番科學(xué)合理的分類，并且還要統(tǒng)一核算與管理好所有支出，以確保房地產(chǎn)資金具有較高的使用率；在房地產(chǎn)經(jīng)費(fèi)支出方面，應(yīng)全面貫徹改革與發(fā)展的思想，理清主次，統(tǒng)一籌劃，突出核心支出。有效管理支出項(xiàng)目，對(duì)現(xiàn)行的支出結(jié)構(gòu)進(jìn)行改進(jìn)完善；加強(qiáng)房地產(chǎn)成本核算，積極構(gòu)建一套行之有效的用于房地產(chǎn)成本核算的體系。

（五）切實(shí)安排好工程進(jìn)度

首先，對(duì)施工進(jìn)度加以安排。從事設(shè)計(jì)工作的人員作業(yè)中應(yīng)充分考慮工程的實(shí)況，科學(xué)合理安排工程各施工環(huán)節(jié)的建設(shè)周期，以確保房地產(chǎn)工程保質(zhì)保量的安全運(yùn)行，倘若出現(xiàn)了一些不良因素而對(duì)房地產(chǎn)工程的進(jìn)展造成阻礙，這就要求相關(guān)管理者及時(shí)找出并深入分析導(dǎo)致問題發(fā)生的原因，采取措施處理問題時(shí)，在考慮工程整體質(zhì)量的同時(shí)還應(yīng)減少資金投入力度，以防止大量的資金投入導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

其次，健全資金管理制度。整個(gè)財(cái)務(wù)資金都是由房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門全權(quán)負(fù)責(zé)，其對(duì)企業(yè)的發(fā)展起到了決定性的作用。對(duì)于財(cái)務(wù)管理部門，必須認(rèn)識(shí)到自身應(yīng)發(fā)揮職能作用，同時(shí)精確預(yù)算企業(yè)資金使用、籌資、投資、經(jīng)營(yíng)等方面的工作。針對(duì)此情況，為了推動(dòng)核心項(xiàng)目的有效完成與核心設(shè)備的準(zhǔn)確安裝，在工程實(shí)況的基礎(chǔ)上詳細(xì)編制相配套的項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表。

最后，加強(qiáng)資本機(jī)構(gòu)的優(yōu)化，規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)。盡管房地產(chǎn)企業(yè)處于負(fù)債階段時(shí)的經(jīng)營(yíng)效益較好，但其和負(fù)債間難以達(dá)成正比關(guān)系。負(fù)債是導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的決定性因素，這就需要企業(yè)提高自身經(jīng)濟(jì)效果的同時(shí)規(guī)避籌資風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)論

綜上所述可知，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理應(yīng)根據(jù)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)際發(fā)展要求，積極構(gòu)建一系列的自主經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展、自我約束的完善高效的運(yùn)行機(jī)制，鞏固自身特有的法人地位對(duì)所需資金進(jìn)行籌集、合理使用，以確保房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資源得到科學(xué)優(yōu)化配置，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)代市場(chǎng)中穩(wěn)固發(fā)展。

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（作者單位：安徽安興發(fā)展有限責(zé)任公司）