以公共經(jīng)濟學原理看我國房地產(chǎn)

王洪艷 孫鈺

摘要：近些年中國房地產(chǎn)“氣象萬千”，房價飚升成為我國房地產(chǎn)業(yè)的普遍現(xiàn)象，居高不下的房價影響到社會的方方面面。政府通過多種經(jīng)濟和行政手段試圖穩(wěn)定房價，但收效不大。文章試從公共經(jīng)濟學的角度對房價上漲問題及應采取的相應對策進行剖析，提出自己的一點見解。

關(guān)鍵詞：公共經(jīng)濟學；房地產(chǎn)；房價；公共產(chǎn)品

一、現(xiàn)狀分析

20世紀90年代，全球經(jīng)濟疲軟，中國經(jīng)濟也面臨著通貨緊縮的壓力。為推動經(jīng)濟進一步增長，政府將房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的新增長點，這充分刺激了房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長帶動了煤炭、運輸?shù)认嚓P(guān)行業(yè)的發(fā)展，促進了我國經(jīng)濟的快速增長。然而2005年至今，我國大中城市房地產(chǎn)市場顯露出區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性等問題，主要表現(xiàn)在以下幾方面

一是住房供應結(jié)構(gòu)矛盾突出：適合自住需求的中低價位、中小套型的普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應不足，而大面積住房、高檔小區(qū)、別墅供應火熱。

二是部分城市房價上漲較快：近幾年，我國一些一線城市的新建商品住房平均價格同比漲幅超14%，明顯超過普通人群購買能力及我國經(jīng)濟增長速度。

三是房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等行為不規(guī)范：由于我國在法律上、制度上尚未形成完善的住房管理體系，部分商家投機炒作，哄抬房價，操作市場等現(xiàn)象時有發(fā)生。

四是房地產(chǎn)金融體系不完善：各行各業(yè)游資無限制、無序進入房地產(chǎn)行業(yè)；炒房現(xiàn)象嚴重，導致高空置率、高房價的怪像。

為此，抑制房價成為政府工作的重中之重。近幾年來，政府出臺了一系列政策，如2010年的“國十一條”、新“國十條”；2011年新“國八條”；2013年新“國五條”等這些政策均提到抑制房價過快上漲，只字未提降低房價。而從政策的實施情況來看，確實在一定程度上降低了房價的過快增長，但是并未降低房價，房價依舊居高不下；推遲了房地產(chǎn)行業(yè)的崩盤時間但并未從根本上解決當前的房地產(chǎn)畸形發(fā)展。

二、原因分析

房地產(chǎn)行業(yè)畸形發(fā)展、房價過快增長總結(jié)起來原因主要是：一是地價、建材價格上漲；二是大量游資炒作、利益集團的共同推動；三是房地產(chǎn)市場的過度市場化。這些原因正是當前房價快速增長的表象原因，對癥下藥地提出相應調(diào)控政策，能在一定程度上控制房價猛漲勢頭。但筆者認為，從公共經(jīng)濟學角度考慮此問題，將能更好地提出對策，緩解房地產(chǎn)面臨的問題。

（一）住房的公共產(chǎn)品屬性

公共產(chǎn)品（Public goods）又譯為公共物品，指可供全體社會成員共同消費的物品，具有非排他性和非競爭性，即當在某人消費某公共物品時不能排除其他人消費該公共物品和新增一個人消費不會減少其他任何一個人的受益并且增加邊際成本為零。根據(jù)上述描述，可將公共產(chǎn)品大致分為純公共產(chǎn)品和準公共產(chǎn)品。相較純公共產(chǎn)品而言，準公共產(chǎn)品處于純公共產(chǎn)品和私人產(chǎn)品兩者之間，其性質(zhì)也處于“公共”和“私有”之間，即具有不完整的非排他性或非競爭性。本文討論的對象——作為人們生活必需品的房地產(chǎn)類，帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)，但是從我國國情來看，我國還處于社會主義初級階段，當下無條件真正實現(xiàn)由國家全部提供，即無法實現(xiàn)住房的“公共”屬性；從現(xiàn)實狀況來看，政府作為住房的主導供給對象每年供給住房不能滿足公眾的住房需求，不能保證公平分配，無法避免“消費擁擠點”，人們需要通過支付一定比例的成本才能消費該物品，因此目前將其歸屬于準公共產(chǎn)品類。

（二）公共產(chǎn)品的提供及價格

一方面，公共產(chǎn)品的非競爭性要求公共產(chǎn)品的消費價格只能為零，使得私人不愿進行公共產(chǎn)品的提供；另一方面，公共產(chǎn)品的非排他性無法阻止人們希望免費享有的動機，使得公共產(chǎn)品的消費存在“免費搭便車”的現(xiàn)象，因而提供公共產(chǎn)品的只能是不以利益為目的的政府部門。

不過，諾貝爾經(jīng)濟學獎得主科斯卻認為，私人部門也能提供公共產(chǎn)品。不可否認，由于某些公共產(chǎn)品可以收費，使得私人部門提供公共產(chǎn)品具有可能性，并且在某些發(fā)達國家取得一些成就。而就我國當前國情，市場運行不規(guī)范、法律制度滯后等弊病的存在使得這種主張無法切實有效的執(zhí)行，很容易出現(xiàn)尋租、權(quán)錢交易、公權(quán)私用等行為，使政府成為私人部門利益服務的“保障者”，進一步導致壟斷出現(xiàn)，使得私人部門獲得壟斷地位，謀取壟斷暴利，從而導致廣大人民群眾的利益遭到威脅。隨著我國房改后，地產(chǎn)、房價飛速直線上升，房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷趨勢愈演愈烈，公有住房呈現(xiàn)出向私有住房傾斜力度不斷加強，住房的公共性逐漸變淡。如表1所示，房改前，1986年全國住房普查時，全國城鎮(zhèn)公有住房占 84%，私有住房僅占16%，而政府公有住房占9%；1987年，公有住房占92%，私有住房占8%，其中政府公有住房占14%。目前，公有住房下降到18%，私有住房上升到82%，其中政府公有住房已下降到只占3.7%。而且公有住房繼續(xù)在賣，每年新增商品房住宅大規(guī)模上市，這種傾斜還在拉大。尤其重要的是，政府公有住宅正在慢慢消散，除少量遺存公有住宅外，已經(jīng)喪失了新增的來源。在實行私有制和完全市場經(jīng)濟的各國和地區(qū)至今也并不排除公有住宅的存在，而且占有相當?shù)谋壤?/p>

另外，房地產(chǎn)商建設住房量增長的同時，房屋的空置率也隨之增高。一方面，高收入人群對于購房的無限制，加重了住房供不應求的局面，形成房價虛高的態(tài)勢，進一步促使低收入人群無能力買房。另一方面，房地產(chǎn)商通過出售小部分商品房就能輕松收回較大部分的建房成本，不會陷入成本困境，使其有能力持有更多的空置商品房，導致空置率上升。為解決以上問題，政府會采取提供更多土地的辦法加大商品房的供給。然而，我國實踐證明，這個辦法無法有效降低房價。

綜上所述，正是對住房的公共產(chǎn)品屬性的認識缺失，再加上市場運行不規(guī)范、法律制度滯后等造成現(xiàn)在住房的公共性逐漸流失、房價高漲。由于市場失靈現(xiàn)象的存在，僅僅依靠市場經(jīng)濟作為資源配置手段是不夠的，政府應從上述原因入手，通過行政手段加以調(diào)節(jié)，以緩解目前房價高漲的局面。

三、解決對策

從公共經(jīng)濟學角度來看，財政、金融、行政、制度等政策是政府目前采取的較普遍政策。我國已采取了相應措施，如目前較熱門的征收不動產(chǎn)稅、房產(chǎn)交易稅及所得稅等。國家希望通過這些措施的實行達到抑制需求的目的，從而降低房價。由于沒有觸及商品房空置的根本，并不能對降低房價起作用。正確認識住房的公共產(chǎn)品屬性，一方面將囤積的房屋逼入市場，另一方面政府投資建保障性住房，增加住房公有性的比例，才能有效地降低房價。對此筆者認為當前應采取三種手段來解決。

（一）促進房價合理回歸，大量增建保障性住房

在充分認識住房的公共屬性基礎上，首先，繼續(xù)堅持現(xiàn)行依靠政策調(diào)控房價，促進房價合理回歸。其次，加快建設具有明顯公共性質(zhì)的經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房，擴大有效供給，增加共有性住房比例，促進供需平衡，緩解低收入人群住房壓力。

（二）提供優(yōu)惠政策，鼓勵集資建房

土地價格作為影響房價的主要因素，土地成本費用高一定程度上影響了現(xiàn)今的房價虛高現(xiàn)象，因此政府應在土地政策方面加強宏觀調(diào)控，提供優(yōu)惠政策。另外，鼓勵多元主體集資建房，分攤房屋建設的成本費用，如城市居民作為主體加入房屋建設，這樣建造房屋的價格將低于由房地產(chǎn)商建設銷售的價格。這就是公共經(jīng)濟學中的將公共產(chǎn)品的提供權(quán)歸還給該公共產(chǎn)品的使用者，通過多主體的影響使即便產(chǎn)生協(xié)調(diào)成本或交易費用的同時，也會使房價低于一般市場價格，從而達到控制房價的作用。

（三）建立多元化的房地產(chǎn)金融體系，加大土地供應量

建立多元化的房地產(chǎn)金融體系是非常重要的。因為各行各業(yè)進入房地產(chǎn)投資應該有序有控制地進入。比如與其用閑散資金炒房，不如將這些資金作為房地產(chǎn)投資基金，這樣才能有效地控制炒房。政府放松土地供應，加大土地供應量，使房屋供應量提高，使各房地產(chǎn)商形成競爭會大大降低建房成本，這樣房價勢必下降。同時，建立多元化的房地產(chǎn)金融體系也顯得尤為重要，不僅要保證各行各業(yè)有序進入房地產(chǎn)投資，更要規(guī)范性控制其有序離開，引導其去向。

總之，抑制房價應成為當前各級政府的一項迫切任務。本文從公共經(jīng)濟學的角度對房價上漲問題及應采取的相應對策進行剖析，提出自己的一點見解，不足之處歡迎指正。

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*本文系2012年國家自然科學基金資助課題，名稱： 城市公共基礎設施利用效益研究；項目批準號：71273186；研究期限：2012～2016年。

（作者單位：王洪艷，天津商業(yè)大學公共管理學院；孫鈺，天津商業(yè)大學公共管理學院，天津大學管理與經(jīng)濟學部）