房企各顯神通找出路

本刊記者 張巖

并購合作與資源整合，重新定位與方向轉型，不同規(guī)模、不同目標的開發(fā)商在房地產(chǎn)行業(yè)全面調整的階段，多元化發(fā)展的態(tài)勢逐漸明顯。

房地產(chǎn)行業(yè)的“金九銀十”又將到來，在經(jīng)歷了今年樓市的劇烈波動和震蕩之后，二三線城市陸續(xù)傳遞著限購松綁的信號。從上半年的數(shù)據(jù)看，國內樓市整體呈現(xiàn)下滑和低迷的態(tài)勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的1—6月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售面積同比下降6.0%，商品房銷售額下降6.7%。這意味著，進入全面調整期的房地產(chǎn)企業(yè)，在下半年將要迎接比以往嚴峻的“大考”。

當然，經(jīng)歷過無數(shù)風雨的房地產(chǎn)企業(yè)不會坐以待斃。雖然這些企業(yè)大多數(shù)還不會撤出這個行業(yè)，但是可以清晰地看到，他們正在遠離傳統(tǒng)單一的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售模式，根據(jù)對于市場現(xiàn)狀的判斷和預期，逐步分化形成多元經(jīng)營的發(fā)展態(tài)勢。

并購重組大潮洶涌

相比實力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)，在樓市滑坡的狀態(tài)下，中小型房企的生存狀況更堪憂。在業(yè)績下滑的房企中，中小型房企的比例頗高，有些企業(yè)業(yè)績同比下滑幅度甚至超過50%，更有甚者已連續(xù)六個月銷售額同比大幅下跌。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)已完成和未完成的并購金額合計1762.55億元。其中，房地產(chǎn)行業(yè)并購標的完成的交易達73宗，交易總價值為152.93億元，同比增長2.09倍；待完成的交易數(shù)目達92宗，交易總價值為1609.63億元，同比增長4.37倍。

從上半年并購交易的主體來看，轉讓資產(chǎn)方為萬方發(fā)展、億城投資、雅戈爾等中小房企，而買方則為陽光城、首開股份等快速擴張的企業(yè)，同時也不乏知名房企如中國中冶、北京萬科等的身影。

“通過并購整合資源，這種方式其實也為大型房企提供了新的機會，除了通過傳統(tǒng)的銷售業(yè)績增長提升規(guī)模之外，還可以通過并購方式實現(xiàn)外延增長?！敝袊青l(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長陳淮表示，“如今市場正在重新優(yōu)化選擇它的資源支配者，生存和發(fā)展目前都是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大課題，要看誰在市場競爭中成為進化最快的物種之一?！?/p>

高附加值產(chǎn)品層出不窮

尋找新的業(yè)務增長點和未來的突破口，是所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的最首要問題。房地產(chǎn)行業(yè)目前面臨市場較大的分化期，高速增長的時代已經(jīng)過去，如今客戶的需求愈發(fā)的多元化，將現(xiàn)有產(chǎn)品進行改善、包裝、擴大服務范圍和領域，從而提高其附加值和市場接受度，很有可能是未來房地產(chǎn)發(fā)展的一個大趨勢。

誠品居所是位于蘇州金雞湖東岸CBD核心區(qū)域的一個即將開盤的項目，整個項目規(guī)劃為兩棟塔樓和三層裙房商業(yè)，占地面積并不算大，約2.69公頃，建筑面積約13.4萬平方米，但是單價卻高達6萬元，相比蘇州整體均價在每平方米1.3萬元左右的房價，也可謂天價了。但是盡管如此，預售卻依然異?；鸨?/p>

誠品居所的開發(fā)商蘇州工業(yè)園區(qū)旺和發(fā)展有限公司將自然、建筑與人的和諧相處的設計理念貫穿其中，同時因地制宜地融入蘇州本地文化精神，兩幢塔樓規(guī)劃為精裝湖景公寓,裙樓規(guī)劃為大陸首家誠品書店、誠品文創(chuàng)商場，將誠品的人文理念植入建筑細節(jié)，構建“一段湖與人生的藝術哲思”。

萬科作為房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)之一，總裁郁亮曾在去年底也表示其最新定位也從傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商轉型為“城市配套服務商”，由賣住宅轉型為賣服務。據(jù)萬科相關人士透露，萬科通過積極參與商業(yè)綜合體、寫字樓、文化場館等城市配套的規(guī)劃與建設，不斷地提升產(chǎn)品的附加值，正逐漸將服務從“大社區(qū)服務”提升為到整個城市服務。

“高端住宅具有保值的藝術品質和稀缺的價值屬性，同時購買人群有著精準的定位，所以往往有著較高的市場預期。高端、高附加值、高服務水準是未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主流方向?！敝袊康禺a(chǎn)學會副會長陳國強說。

轉型跨界正當時

金融，一直被認為是房地產(chǎn)跨界進入的最早領域。在資本為王的時代，房地產(chǎn)與金融自然形成“你中有我，我中有你”的密切關系，為綠地集團、越秀集團、華潤置地集團、萬科地產(chǎn)等知名房地產(chǎn)企業(yè)進軍這一領域提供了先天優(yōu)勢條件。

隨著民營銀行政策的逐漸松綁，為開發(fā)商們的轉型提供了一條新的路徑：那就是控股或者入股銀行。2013年以來，先后有萬科聯(lián)姻徽商銀行、恒大地產(chǎn)入股華夏銀行、越秀集團收購香港創(chuàng)興銀行股權等房地產(chǎn)巨頭打通銀行融資渠道，成為不同銀行新股東的案例。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還活躍在小額貸款、金融租賃、金融資產(chǎn)交易、產(chǎn)業(yè)投資基金等多種金融業(yè)態(tài)領域中。

在移動互聯(lián)網(wǎng)時代，任何行業(yè)幾乎都在積極融入，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，從微信公眾賬號提供產(chǎn)品展示、推介和更多其他咨詢與服務，到作為配套服務專門開發(fā)的App問世，再到其商業(yè)服務功能的進一步完善，互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了巧妙的結合。今年6月，萬科與百度、恒大與阿里巴巴分別確立建立戰(zhàn)略合作伙伴關系，通過互聯(lián)網(wǎng)的思想和技術，幫房地產(chǎn)企業(yè)進行轉型和升級，共同發(fā)展。這種強強聯(lián)合的跨界合作，標志著地產(chǎn)大數(shù)據(jù)時代的到來，成為引領著整個行業(yè)的風向標。

而近幾年動作頻頻且步步驚人的房地產(chǎn)企業(yè)，非恒大地產(chǎn)莫屬。自從恒大收購了廣東足球隊并獲得了令人意想不到的成功之后，“恒大足球”的品牌價值越發(fā)凸顯，恒大地產(chǎn)的知名度大增，其年銷售額也一路飆升，從2009年的303億元，到2013年已突破1000億元。

除足球外，恒大地產(chǎn)已經(jīng)涉及礦泉水、影視、音樂、礦泉水、銀行以及排球俱樂部等領域。其自主品牌“恒大冰泉”借助亞冠聯(lián)賽的宣傳契機和平臺，瞬間成為國內人盡皆知的品牌。

盡管業(yè)內外對于地產(chǎn)、足球、文化、礦泉水這些風馬牛不相及的產(chǎn)業(yè)的橫空組合依然存有爭議，但是不得不說，這種獨特而不走尋常路的發(fā)展模式，依然撬動了房地產(chǎn)行業(yè)整體的格局：綠地進軍地鐵投資產(chǎn)業(yè)、大悅城探索O2O、星河灣推出品牌白酒……在轉型發(fā)展中，“變”是房地產(chǎn)企業(yè)永遠面對的課題?！凹臃〞r代”多元化發(fā)展的法則沒有定數(shù)，只有在不斷的探索中，逐步實現(xiàn)多種資源和企業(yè)轉型目標的深度融合，令房地產(chǎn)企業(yè)迸發(fā)出新的核心競爭力。