樓市周期性調(diào)整，中國(guó)準(zhǔn)備好了嗎

易憲容

當(dāng)持續(xù)上漲了20多個(gè)月的住房?jī)r(jià)格開(kāi)始掉頭下跌、當(dāng)各個(gè)城市的住房銷(xiāo)售急劇性下降、當(dāng)不少地方政府都希望松綁已經(jīng)住房限制政策來(lái)救市時(shí)，這些都表明中國(guó)住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始了。而且這種調(diào)整已經(jīng)成了一種趨勢(shì)，如果沒(méi)有重大的政策沖擊，想阻礙這種調(diào)整已經(jīng)是不可能的。甚至于即使政府要救市，估計(jì)這次中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整也是不可逆轉(zhuǎn)。

為什么說(shuō)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始？最為核心的問(wèn)題就是與當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的性質(zhì)有關(guān)?？梢哉f(shuō)，近十多年來(lái)，盡管政府的職能部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一起制造了許多混淆是非的概念，比如什么住房“剛性需求”、“改善性住房”（其實(shí)這些東西是根本不存在的），把住房打扮為一個(gè)完全與國(guó)計(jì)民生有關(guān)的消費(fèi)產(chǎn)品，以便能夠讓政府出臺(tái)更多鼓勵(lì)民眾進(jìn)入住房市場(chǎng)的優(yōu)惠政策。但從本質(zhì)上來(lái)看，這十多年來(lái)中國(guó)住房市場(chǎng)完全是一個(gè)投資投機(jī)的炒作市場(chǎng)，比如說(shuō)，當(dāng)前中國(guó)住房市場(chǎng)流行觀念是做多、做空、看漲、看跌等，就是一個(gè)以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)。

對(duì)一個(gè)投資投機(jī)為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，其購(gòu)買(mǎi)者的目的、定價(jià)基礎(chǔ)、價(jià)格運(yùn)行方式及供求關(guān)系與消費(fèi)為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)是完全不同的。以投資投機(jī)為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)入市場(chǎng)目的在于預(yù)期住房購(gòu)買(mǎi)之后能夠以更高的價(jià)格賣(mài)出，而這種預(yù)期又取決于金融條件，比如說(shuō)利率高低、融資杠桿率大小、信貸獲得容易程度等。如果金融市場(chǎng)條件對(duì)投資者有利，投資者都會(huì)預(yù)期住房?jī)r(jià)格上漲，住房市場(chǎng)有更多的需求涌現(xiàn)。在這種情況下，這種住房需求可能會(huì)無(wú)限膨脹，或者說(shuō)只要購(gòu)買(mǎi)住房有錢(qián)可賺并可利用銀行金融杠桿，這種住房需求就可能無(wú)限大。如果投資者預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)下跌，那么住房需求就可能急劇下降，甚至下降到零。這就是十多年來(lái)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的基本情況。也就是說(shuō)，以投資為主導(dǎo)的國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)主要由市場(chǎng)預(yù)期來(lái)決定。如果住房市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，那么這個(gè)市場(chǎng)的周期性調(diào)整就開(kāi)始了。

從經(jīng)驗(yàn)上來(lái)看，中國(guó)這個(gè)以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，其價(jià)格已經(jīng)持續(xù)上漲十多年了。這個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)持續(xù)十倍的上漲，不僅形成了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫，而且已經(jīng)是不可持續(xù)了。比如，我們不用通行的房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比、實(shí)際房?jī)r(jià)上漲水平來(lái)衡量（這些指標(biāo)早就顯示國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)泡沫巨大了），只要看當(dāng)前一線(xiàn)城市的土地總值會(huì)知道當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)泡沫有多大。比如1990年，東京土地總值相當(dāng)于美國(guó)GDP63.3%；1997年，香港土地總值相當(dāng)于美國(guó)GDP 66.3%；今天北京土地總值相當(dāng)美國(guó)GDP61.6%。這也意味著當(dāng)年日本及香港在這樣的情況下房地產(chǎn)泡沫破滅，那么當(dāng)前北京的樓市泡沫離破滅也不遠(yuǎn)了。北京是如此，中國(guó)其他城市的情況也是這樣。

其實(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫已經(jīng)是無(wú)可復(fù)加了。無(wú)論是從國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)城市出現(xiàn)的一個(gè)又一個(gè)的“死城”、“睡城”、國(guó)內(nèi)居民持有太多的住房來(lái)看，還是從政府權(quán)力涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)多過(guò)深、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的完全“房地產(chǎn)化”來(lái)看，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展完全是不可持續(xù)了。只要金融市場(chǎng)條件有少許的變化，整個(gè)住房市場(chǎng)的預(yù)期就發(fā)生逆轉(zhuǎn)。市場(chǎng)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)也就意味著國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整開(kāi)始了。而目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況并非僅看到市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生的根本的逆轉(zhuǎn)，也并非僅看到國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)周期性調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始，最為重要的這種調(diào)整國(guó)內(nèi)居民及企業(yè)是否已經(jīng)準(zhǔn)備好了。

我們可以看到，十多年來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，除少數(shù)城市之外（比如廣州、深圳及海南），絕大多數(shù)城市的住房市場(chǎng)的價(jià)格都是只漲不跌，更不曾出現(xiàn)什么住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整。當(dāng)住房市場(chǎng)的價(jià)格只漲不跌，作為一個(gè)以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，也意味著任何人只要購(gòu)買(mǎi)到了住房就能夠大獲其利，就能夠賺錢(qián)。由于在中國(guó)住房市場(chǎng)有一個(gè)這樣的購(gòu)買(mǎi)住房只賺不賠的賺錢(qián)效應(yīng)，也就使得進(jìn)入住房市場(chǎng)人就越來(lái)越多，各個(gè)城市房?jī)r(jià)也就越推越高。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)周期性調(diào)整或下跌，中國(guó)住房市場(chǎng)投資者是承受不了的。這也就是為何中國(guó)住房市場(chǎng)“房鬧事件”越來(lái)越多，越來(lái)越嚴(yán)重。如果政府對(duì)此沒(méi)有一個(gè)明確的態(tài)度，當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)周期性調(diào)整時(shí)，這些“房鬧事件”就可能由經(jīng)濟(jì)問(wèn)題轉(zhuǎn)化為社會(huì)問(wèn)題。

還有，國(guó)內(nèi)銀行也可能是這樣，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲，銀行可以把給住房市場(chǎng)的貸款及居民的住房按揭貸款看作是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這種貸款做得越多，對(duì)銀行的贏利越是有利。所以，國(guó)內(nèi)各銀行紛紛搶占住房市場(chǎng)貸款份額。但是，當(dāng)前住房市場(chǎng)出現(xiàn)周期性調(diào)整時(shí)，不僅作為抵押品的住房?jī)r(jià)格會(huì)全面下跌，而且以住房及土地作為抵押品的也會(huì)全面貶值。銀行貸款的不良率就可能全面上升。這就是最近國(guó)內(nèi)銀行貸款不良率上升原因所在。

而住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整可能沖擊最大的是地方政府。這不僅可能讓地方政府融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)暴露出來(lái)，也可讓政府財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)增加及地方政府官員貪污腐敗顯示出來(lái)。這就是當(dāng)前不少城市的地方政府極力救市的原因所在。但是國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)周期性調(diào)整已經(jīng)成了一種趨勢(shì)，地方政府要救市不僅沒(méi)有作用反之只能把問(wèn)題搞得更糟糕。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)吸毒成癮，如果不經(jīng)過(guò)這種周期性調(diào)整的陣痛，要讓經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正常是不可能的。

總之，國(guó)內(nèi)不少城市的住房銷(xiāo)售急劇下降但價(jià)格下跌很小，這不僅意味著中國(guó)住房市場(chǎng)是以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，也意味著這些城市住房市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生了根本性逆轉(zhuǎn)，即投資者不敢或不愿意再進(jìn)入住房市場(chǎng)，住房投資需求正在全面萎縮。而國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)也意味著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始了。對(duì)此，中國(guó)住房投資者、企業(yè)、銀行及地方政府準(zhǔn)備好了嗎？這才是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整的關(guān)鍵問(wèn)題所在。