房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題及對(duì)策淺析

鮮華

【摘要】近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展迅猛，其市場(chǎng)在發(fā)展中不斷規(guī)范化、科學(xué)化，競(jìng)爭(zhēng)也隨之更加激烈。該行業(yè)具有投入產(chǎn)出規(guī)模大、資本和技術(shù)構(gòu)成較高等特點(diǎn)，這使房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的重要組成部分，其管理水平的提高對(duì)提升企業(yè)整體管理水平至關(guān)重要。本文從財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、資金的籌集與管理、全面預(yù)算管理、建立健全財(cái)務(wù)制度以及激勵(lì)監(jiān)督機(jī)制等方面，探討了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中存在的問(wèn)題，并針對(duì)這些問(wèn)題提出了相應(yīng)對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；問(wèn)題；對(duì)策

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)迅速發(fā)展，由于國(guó)家不斷出臺(tái)調(diào)控政策，壓縮了行業(yè)的利潤(rùn)空間，因此，其必須改善、提升企業(yè)的管理能力，保持企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，否則將可能被淘汰。良好的財(cái)務(wù)管理是實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利目標(biāo)的重要保證。但目前許多企業(yè)并不能真正重視財(cái)務(wù)管理方面存在的問(wèn)題及其帶來(lái)的后果。

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品主要有土地、房屋、代建工程等，按消費(fèi)類型分有經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，其開(kāi)發(fā)方式一般為自行開(kāi)發(fā)、合作開(kāi)發(fā)、代建工程。其行業(yè)特點(diǎn)是投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高。本文探討了企業(yè)自行開(kāi)發(fā)商品房過(guò)程中財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題，并提出了解決對(duì)策。

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

1.缺乏財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，存在財(cái)務(wù)活動(dòng)，就會(huì)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于客觀存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)該視情況進(jìn)行防范、降低及規(guī)避。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的高層及大股東管理觀念滯后，財(cái)務(wù)管理流程模糊，缺乏財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不重視可行性分析及事前控制，在投資、籌資、招投標(biāo)等重大決策中，沒(méi)有財(cái)務(wù)人員參與，缺乏數(shù)據(jù)分析和實(shí)際調(diào)研，導(dǎo)致決策失誤，加大企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。部分企業(yè)與母公司、控股公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，在資金使用、收益分配等方面管理不到位，約定條款不明確，使資金利用效率低下，造成資金流失，無(wú)法保證資產(chǎn)的安全、完整。

2.資金籌集、使用及管理不科學(xué)

房地產(chǎn)企業(yè)資金投入巨大，投入時(shí)間密集，從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到項(xiàng)目銷售經(jīng)歷的時(shí)間長(zhǎng)，如何籌集資金、合理使用資金至關(guān)重要。

企業(yè)的資金分為自有資金和外部融資。雖然自有資金使用成本低，但數(shù)量有限，因此企業(yè)通常都要利用外部融資來(lái)滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的需要。部分企業(yè)忽視了融資成本、還款條件、期限及還款能力，大量向銀行貸款，有些企業(yè)因達(dá)不到銀行信貸的條件，進(jìn)行利率較高的民間貸款，這些都導(dǎo)致了企業(yè)債務(wù)沉重，甚至造成資金鏈斷裂。

并且，資金籌集完畢后，許多企業(yè)在資金使用上沒(méi)有計(jì)劃，沒(méi)有預(yù)計(jì)好資金投入和資金回籠的周期，資金使用混亂，資金流向缺乏清晰記錄，有的企業(yè)還存在資金體外循環(huán)的問(wèn)題，給資金違規(guī)操作埋下隱患，容易造成企業(yè)資金流失。

3.不能很好地進(jìn)行全面預(yù)算管理及成本管理

企業(yè)的預(yù)算管理涵蓋企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各方面，最后匯總到財(cái)務(wù)部門，通過(guò)具體的數(shù)據(jù)體現(xiàn)預(yù)算及執(zhí)行的結(jié)果。目前，有部分企業(yè)只對(duì)支出控制或只看重利潤(rùn)，缺乏從銷售、施工到財(cái)務(wù)的全面預(yù)算。企業(yè)若只簡(jiǎn)單地控制一兩方面，其他方面難免失控，達(dá)不到預(yù)算的預(yù)期目的。

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目對(duì)成本核算和成本控制要求較高。部分企業(yè)觀念落后，認(rèn)為成本控制就是成本降低。但過(guò)低的成本可能帶來(lái)質(zhì)量隱患，需要為彌補(bǔ)質(zhì)量缺陷投入更多的物力財(cái)力。

4.不能有效地進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃應(yīng)始于項(xiàng)目的可行性研究。但許多企業(yè)并不重視事先籌劃，也不注意國(guó)家對(duì)標(biāo)準(zhǔn)普通住宅的土地增值稅稅收優(yōu)惠，到清算時(shí)才發(fā)現(xiàn)不滿足稅收優(yōu)惠條件，需要補(bǔ)交一定數(shù)量的土地增值稅。部分企業(yè)為了節(jié)稅，違規(guī)操作，造成企業(yè)需補(bǔ)交稅款或被罰款。

5.財(cái)務(wù)制度不健全，或執(zhí)行力度不到位

部分企業(yè)沒(méi)有相應(yīng)的財(cái)務(wù)制度，造成簽批付款等手續(xù)不合規(guī)，對(duì)管理層的交易授權(quán)范圍沒(méi)有明確規(guī)定，不相容職務(wù)不相分離，對(duì)現(xiàn)金、有價(jià)證券等實(shí)物資產(chǎn)沒(méi)有定期進(jìn)行盤點(diǎn)控制，財(cái)務(wù)僅限于簡(jiǎn)單記賬，沒(méi)有輔以相應(yīng)詳細(xì)的臺(tái)賬記錄，沒(méi)有召開(kāi)財(cái)務(wù)工作總結(jié)會(huì)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，不能為企業(yè)的成本費(fèi)用控制和決策提供參考等問(wèn)題。

有的企業(yè)雖然有財(cái)務(wù)制度，但實(shí)際操作中沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行制度，管理上存在漏洞，導(dǎo)致員工非法侵占企業(yè)資產(chǎn)。

6.財(cái)務(wù)人員素質(zhì)和專業(yè)勝任能力與企業(yè)發(fā)展不相適應(yīng)

部分房地產(chǎn)企業(yè)人事關(guān)系復(fù)雜，財(cái)務(wù)人員專業(yè)能力較差，不了解國(guó)家政策、法律法規(guī)、會(huì)計(jì)核算方法的新動(dòng)向，導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作質(zhì)量低下，更不能為企業(yè)的發(fā)展決策提供有力幫助。其不了解房地產(chǎn)行業(yè)的成本核算，不能對(duì)成本進(jìn)行準(zhǔn)確地歸集，提供不了全面、準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)，無(wú)法真正控制好成本，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

7.沒(méi)有建立健全激勵(lì)和監(jiān)督機(jī)制

部分企業(yè)僅重視對(duì)經(jīng)營(yíng)者、銷售人員的考核，缺乏對(duì)財(cái)務(wù)人員的激勵(lì)，不能真正激發(fā)財(cái)務(wù)人員的工作積極性。

在監(jiān)督方面，部分小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有內(nèi)審機(jī)構(gòu)，有的企業(yè)雖然設(shè)置內(nèi)審機(jī)構(gòu)，但由于其缺乏獨(dú)立性和應(yīng)有的地位，往往不能發(fā)揮內(nèi)審功能，內(nèi)審機(jī)構(gòu)在審計(jì)過(guò)程中遭到其他部門員工的普遍抵觸，內(nèi)審人員難以公正、客觀地進(jìn)行審計(jì)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策

1.提高財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

企業(yè)大股東、高管及企業(yè)每個(gè)部門的員工，都應(yīng)該樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。財(cái)務(wù)部門更應(yīng)該將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范貫穿到財(cái)務(wù)管理中的每個(gè)環(huán)節(jié)，為企業(yè)的投資、籌資等重大決策提供可靠數(shù)據(jù)和科學(xué)的分析。企業(yè)之間的資金往來(lái)，應(yīng)有專人管理、分析，切實(shí)提高資金利用效率。企業(yè)應(yīng)該建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警控制系統(tǒng)，根據(jù)企業(yè)自身情況制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)，利用財(cái)務(wù)報(bào)表、預(yù)算報(bào)表以及其他資料，采用比例分析、因素分析、改進(jìn)的杜邦分析法等方法進(jìn)行控制指標(biāo)的計(jì)算、分析。在實(shí)際中，資產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金流對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展舉足輕重，對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)控制尤為重要。

2.合理安排資本結(jié)構(gòu)，控制資金成本

企業(yè)須利用好財(cái)務(wù)杠桿，綜合考慮籌資成本、還款能力、還款條件及期限，找出適合本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，合理安排資本結(jié)構(gòu)，降低資金成本。

企業(yè)應(yīng)建立收支兩條線，嚴(yán)格管理資金，杜絕資金體外循環(huán)。資金的使用要由有相關(guān)權(quán)限的部門審批，嚴(yán)禁越權(quán)審批、審批流程不全，否則，財(cái)務(wù)部門應(yīng)拒絕支付。財(cái)務(wù)人員還要確保每筆資金的流向清楚、記錄準(zhǔn)確。

3.加強(qiáng)全面預(yù)算管理

只有全員參與企業(yè)預(yù)算的編制，才能使預(yù)算成為其自愿努力的目標(biāo)。大型企業(yè)應(yīng)成立預(yù)算管理委員會(huì)，將企業(yè)的一切活動(dòng)納入預(yù)算管理范圍。預(yù)算管理應(yīng)有相應(yīng)的制度，編制、修改、匯總、審批、執(zhí)行與監(jiān)督都應(yīng)該在制度的范圍內(nèi)進(jìn)行。年終決算后，預(yù)算的完成情況應(yīng)與考核掛鉤，

預(yù)算一經(jīng)審批確定，應(yīng)下發(fā)到相關(guān)部門，由各部門負(fù)責(zé)人牽頭，將預(yù)算各項(xiàng)指標(biāo)落實(shí)到實(shí)處。各部門應(yīng)有專門人員對(duì)本部門預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤與分析，使部門負(fù)責(zé)人能隨時(shí)了解預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，并著手解決。每月各部門將預(yù)算執(zhí)行情況上報(bào)財(cái)務(wù)部或預(yù)算管理委員會(huì)，進(jìn)行匯總、分析，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者掌握企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況、做出決策提供依據(jù)。

4.進(jìn)行成本控制，形成成本管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)工程周期長(zhǎng)，項(xiàng)目面廣，涉及到前期調(diào)研、土地儲(chǔ)備、資金來(lái)源等，其成本控制應(yīng)從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始，直至項(xiàng)目清算。成本控制不僅包括項(xiàng)目工程，還與上、下游的企業(yè)有關(guān)，所以企業(yè)應(yīng)制定符合自身特點(diǎn)的成本管理體系，進(jìn)行全方位的成本管理，權(quán)衡利弊，把成本管理與企業(yè)盈利結(jié)合起來(lái)，尋求企業(yè)利益最大化。

由于前期設(shè)計(jì)成功與否對(duì)后期施工成本影響很大，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要改變傳統(tǒng)的只重視施工階段成本控制的思路。通過(guò)高質(zhì)量的設(shè)計(jì)使項(xiàng)目符合國(guó)家及行業(yè)規(guī)定、功能符合項(xiàng)目既定的標(biāo)準(zhǔn)，避免后期因工程不達(dá)標(biāo)而不得不修改設(shè)計(jì)、重新返工的惡劣后果。

應(yīng)重視合同的訂立，合同的條款、金額、涉及的稅費(fèi)、付款方式及時(shí)間、發(fā)票的開(kāi)具都要仔細(xì)推敲，降低因合同修改、洽商導(dǎo)致企業(yè)追加超出預(yù)期的資金，造成成本失控的后果。

5.做好稅收籌劃工作

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要稅種，國(guó)家稅法規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值不超過(guò)20%部分可以免征土地增值稅。企業(yè)需要把握好普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)部門在設(shè)計(jì)戶型、確定容積率，銷售部門在定價(jià)方面都要考慮將來(lái)土地增值稅清算時(shí)能否享受稅收優(yōu)惠，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該會(huì)同相關(guān)部門做各種測(cè)算，制定有利于企業(yè)的方案。

6.建立健全財(cái)務(wù)制度，加大執(zhí)行力度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)制度，對(duì)現(xiàn)金、采購(gòu)、報(bào)銷、稽核等管理做到規(guī)范化、制度化，使財(cái)務(wù)人員在工作中有制度可依。對(duì)企業(yè)的簽批付款流程、管理層的交易授權(quán)范圍應(yīng)有明確的制度規(guī)定。財(cái)務(wù)人員在實(shí)際工作中，要嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度，對(duì)不符合簽批流程的業(yè)務(wù)，不予執(zhí)行?？铐?xiàng)支付的金額應(yīng)在預(yù)算、計(jì)劃范圍內(nèi)，超出范圍的，須經(jīng)過(guò)特別的審批流程或高層集體決議。

財(cái)務(wù)部門應(yīng)真正做到不相容職務(wù)分離，做好日常財(cái)務(wù)核算工作，記錄好臺(tái)賬。對(duì)于財(cái)務(wù)工作采用信息化管理的企業(yè)，要做好權(quán)限設(shè)置。對(duì)現(xiàn)金等實(shí)物資產(chǎn)定期盤點(diǎn)，盤點(diǎn)時(shí)至少有兩人，做到賬實(shí)相符。財(cái)務(wù)部應(yīng)該有定期的財(cái)務(wù)例會(huì)，給財(cái)務(wù)人員提供總結(jié)匯報(bào)工作、互相交流、解決疑難問(wèn)題的平臺(tái)。財(cái)務(wù)部門應(yīng)按規(guī)定，按時(shí)提交財(cái)務(wù)分析報(bào)告，反映企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況、提出改進(jìn)意見(jiàn)和建議。

7.提升財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)要重視提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)。企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)聘用有一定學(xué)歷背景、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富、有職業(yè)道德的員工，并對(duì)其進(jìn)行定期或不定期的培訓(xùn)、交流，鼓勵(lì)其學(xué)習(xí)新知識(shí)、新技能，不斷提升其綜合能力，為企業(yè)發(fā)展提供高素質(zhì)人才。

8.加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，建立健全激勵(lì)監(jiān)督機(jī)制

內(nèi)審是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要方面。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)繁雜，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，內(nèi)部審計(jì)有利于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，能督促財(cái)務(wù)部按企業(yè)按制度操作，落實(shí)財(cái)務(wù)管理制度。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保持內(nèi)審部門的獨(dú)立性、權(quán)威性，聘用有專業(yè)勝任能力的員工進(jìn)行審計(jì)。對(duì)審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要在審計(jì)報(bào)告中詳細(xì)披露，經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)后，責(zé)令各部門負(fù)責(zé)人牽頭限期整改，并在下期審計(jì)報(bào)告中披露上次審計(jì)問(wèn)題的整改效果。

應(yīng)建立健全完善的激勵(lì)監(jiān)督機(jī)制、獎(jiǎng)懲機(jī)制，做到獎(jiǎng)懲有據(jù)可依。有條件的企業(yè)可以引進(jìn)平衡計(jì)分卡進(jìn)行績(jī)效管理，將企業(yè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)落實(shí)為員工可操作的衡量指標(biāo)和目標(biāo)值，激勵(lì)員工去尋找和支持改進(jìn)行為和流程的方式，保證企業(yè)的目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)。

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